76
Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации,
считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или
нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть
указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно
общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется
только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение
составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ),
которые подлежат государственной регистрации. Точно так же при купле-
продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход
права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).
Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или
купли-продажи предприятия можно только после того, как будет
зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права
собственности и регистрация сделки происходят одновременно. При этом
следует иметь в виду, что после того, как покупатель уплатит покупную цену за
недвижимое имущество, продавец передаст его покупателю и будет
зарегистрирован переход права собственности на него, договор считается
исполненным, и соответственно он прекращает свое действие. При решении
вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества
следует учитывать положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны
не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по
обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не
установлено законом или соглашением сторон.
Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена
государственная регистрация перехода права на объект недвижимости,
являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о
расторжении купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании
заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит
регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной
77
службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения
записи о прекращении сделки в Едином государственном реестре прав.
Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-
продажи недвижимости.
78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие
новые или содержащие элементы новизны положения:
1. Право участника предварительного договора на судебное понуждение
уклоняющейся стороны к заключению основного договора может быть
поставлено в зависимость от волеизъявления третьих лиц, интересы которых
могут затрагиваться совершением будущей сделки (при совершении сделки в
отношении недвижимого имущества, находящегося
в совместной собственности супругов, крупной сделки общества с
ограниченной ответственностью), в связи с чем к отношениям, связанным
с заключением предварительного договора, должны применяться правила об
одобрении и согласовании в случаях, установленных законодательством
Российской Федерации, сделок управомоченными лицами.
2. Участниками предварительного договора, устанавливающего
обязательства сторон совершить сделку, требующую соблюдения простой
письменной формы, может быть выбран любой из предусмотренных п. 2 ст. 434
ГК РФ способов придания договору письменной формы (составление одного
документа, подписанного сторонами, обмен документами посредством средств
связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны
по договору).
Указанный вывод положен в основу обоснования недопустимости
расширительного толкования правил ст. 429 ГК РФ о форме предварительного
договора, результатом которого может стать неправомерное распространение
требований гражданского законодательства РФ о способе совершения сделок в
отношении объектов недвижимости, прежде всего купли-продажи, и их
государственной регистрации на порядок заключения соответствующих
предварительных договоров.
79
3. Отсутствие в тексте предварительного договора купли-продажи условия
о сумме договора в последующем ограничивает возможности сторон
определять цену, по которой должен исполняться основной договор, поскольку
в данной ситуации подлежит применению правило обычной цены (п. 3 ст. 424
ГК РФ) и суд не вправе рассматривать разногласия сторон относительно
указанного условия.
4. Обязательный порядок заключения договора допускает возможность
определения условий будущего соглашения в судебном порядке, стороны
предварительного договора вправе, руководствуясь требованиями ст. 446 ГК
РФ, передать на разрешение суда разногласия, возникшие на этапе заключения
основного договора относительно тех его условий, которые не названы в законе
или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
соответствующего вида.
5. Конструкция предварительного договора, предусматривающего
обязательства сторон совершить сделку купли-продажи в отношении будущей
вещи, полномочий по распоряжению которой у предполагаемого продавца еще
не возникло, заведомо ставит покупателя в положение более слабой стороны
опосредуемого им правоотношения, поскольку последнее может быть
прекращено в связи с невозможностью надлежащего исполнения вытекающих
из такого предварительного договора обязательств стороной, право
собственности которой на вещь, подлежащую отчуждению, на момент
заключения основного договора не возникло.
Рекомендации по совершенствованию российского законодательства:
1. В условиях однородности отношений, порождаемых предварительным
договором, с отношениями, возникающими по результатам проведения торгов
по продаже права на заключение гражданско-правового договора,
80
представляется необходимым законодательное признание протокола о
результатах таких торгов предварительным договором.
Придание протоколу о результатах торгов по продаже права на заключение
гражданско-правового договора, содержащему условия названного договора и
порождающему гражданские права и обязанности, обеспечиваемые
соответствующими средствами судебной защиты, силы предварительного
договора возможно путем внесения необходимых изменений в гражданское
законодательство РФ.
В частности, предлагается абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ после слов «и
оформления протокола…» дополнить словами «…имеющего силу
предварительного договора».
2. В целях законодательного совершенствования положений гражданского
законодательства РФ о содержании предварительного договора предлагается п.
3 ст. 429 ГК РФ дополнить новым абзацем следующего содержания:
«Если в соответствии с условиями предварительного договора исполнение
основного договора должно быть произведено по заранее определенной цене,
последняя при заключении основного договора не может быть оспорена в
суде».
Включение предлагаемой нормы в правила гражданского законодательства
РФ, посвященные предварительному договору, позволит сторонам, не
определившим сумму основного договора на этапе заключения
предварительного договора купли-продажи, требовать ее согласования при
совершении основной сделки или передавать возникшие при установлении ее
размера разногласия на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном ст. 446
ГК РФ.
81
Практическая значимость исследования. Внесенные предложения и
рекомендации по изменению законодательства, основанные на результатах
проведенного исследования, учитывают потребности правоприменительной
практики. Результаты выполненного исследования и рекомендации,
высказанные в работе, могут найти применение в правоприменительной
деятельности судебных органов, хозяйственной практике самих участников
гражданского оборота. Полученные выводы исследования могут быть
использованы в нормотворческой деятельности по совершенствованию на
законодательном уровне конструкции предварительного договора, созданию
правовых механизмов, обеспечивающих повышение эффективности его
применения в отношениях купли-продажи, а также других гражданско-
правовых обязательствах.
Содержащийся в работе материал теоретико-прикладного характера может
быть использован при подготовке пособий по организации договорной работы,
методических рекомендаций по подготовке и заключению предварительных
договоров.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья,
является договор купли-продажи жилого помещения. К её важным аспектам,
относятся следующее:
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона
(продавец) обязуется передать в собственность другой стороне недвижимое
имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту
недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму.
2. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости
являются предмет и цена.
82
3. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и
покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права:
граждане, юридические лица, государство.
4. Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде
единого документа, подписанного сторонами. Гражданским кодексом РФ
предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-
продажи недвижимости.
5. Для осуществления государственной регистрации стороны должны
представить в соответствующий государственный орган необходимые
документов.
6. Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один
месяц.
7. Договор продажи недвижимого имущества не нуждается в нотариальном
удостоверении.
8. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его
покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным
документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи
проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами
передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимого
имущества не может считаться исполненным.
9. Переход в результате исполнения договора купли-продажи
недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет
изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупатель
недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на
указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Сложным вопросом является момент передачи денег по договорам
отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под
контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь,
83
когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован
в законе. И в итоге уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья,
люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует
регламентировать в законодательстве. Поэтому предлагаю обязательное
заключение предварительного договора купли-продажи. Например в Закон “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из
сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, заключить
предварительный договор купли-продажи, в котором будет указано, что расчет
может быть произведен при сдаче документов на государственную
регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора,
осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в
присутствии государственного регистратора, осуществляющего
государственную регистрацию.
84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята
всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об
изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о
контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства
РФ. Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2015 (с изм. и доп. от 10.01.2017).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 №
51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32(с изм. и доп. от 10.04.2017).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996
N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. (с изм. и доп. от 10.01.2017).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 сентября
2011года. (с учет. Изм., внесен. ФЗ от 18.07.2011. №242-ФЗ) Москва: Проспект,
КноРус, 2014. (с изм. и доп. от 10.01.2017).
5. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001№136-ФЗ (в
ред. от 18.07.2011) // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов
информационного банка. Законодательство (с изм. и доп. от 10.01.2017).
6. Федеральный закон от 21.07.1997 №122- ФЗ (в ред. от 01.07.2011) «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
// КосультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка.
Законодательство (с изм. и доп. от 10.01.2017).
7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 18.07.2011 N
243-ФЗ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации» // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог
документов информационного банка. Законодательство.
8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (в ред. от 04.06.2011
№ 123-ФЗ) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации» // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов
информационного банка Законодательство.
85
9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в ред. от 01.07.2011 N
169-ФЗ) «О государственном кадастре недвижимости» // КонсультантПлюс:
ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка. Законодательство
10. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от
22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // КонсультантПлюс:
Версия Проф: Каталог документов информационного банка Законодательство.
11. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
[Электронный ресурс] http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html,//
КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка
Законодательство.
2. Учебная и научная литература
12. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации в 2 т. М.: Юрайт, 2015.
13. Аксюк И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного
прекращения права собственности // Право и экономика. 2014. № 7.
14. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в
гражданском праве России: Начало ХХ века и современность // Вестник Моск.
ун-та. Сер. 11. Право. 1996. № 6.
15. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и
проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2013.
16. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним // Юрист. 2014. С. 28 – 35.
17. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России // Домашний адвокат.
2015. № 2. С. 30 – 34.
18. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с
недвижимостью // Ваше право. 2013. №4. С. 11 – 19.