66
состав реального ущерба входят не только фактически понесенные
соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно
будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15
ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть
подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых
могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение
недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер
ответственности за нарушение обязательств, и т.п.».
При определении размера упущенной выгоды учитываются только точные
данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения
денежных сумм или иного имущества, если бы обязательство было исполнено
должником надлежащим образом. При определении упущенной выгоды
учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с
этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). Определение размера убытков,
причиненных в результате нарушения обязательств, как правило, вызывает
затруднение, случаи неисполнения предварительного договора в данном
отношении редко являются исключением.
Сложно представить себе ситуацию, когда в результате неисполнения
предварительного договора его участнику может быть причинен реальный
ущерб. Напротив, такой ущерб возникает и соответствующее право на
возмещение своих расходов появляется у стороны возмездного односторонне
обязывающего предварительного договора, направленного на заключение
договора купли-продажи определенного соглашением предмета в будущем по
твердо установленной в момент достижения соглашения цене.
При этом реальный ущерб, причиненный нарушением такого договора,
должен определяться в зависимости от размера опционной премии (денежной
67
суммы, уплаченной при приобретении права на заключение основного
договора).
Расходы, связанные с приобретением у третьего лица имущества,
аналогичного являвшемуся объектом предварительного договора купли-
продажи, вряд ли могут быть присуждены судом к возмещению даже в случае
существенной разницы в цене товара, купленного у другого продавца,
поскольку они не находятся в прямой (непосредственной) причинной связи с
нарушением предварительного договора, наличие которой является
необходимым условием для наступления гражданско-правовой
ответственности.
Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или
подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения
договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю
проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные
неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю
причиненные убытки.
В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК
РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать
индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой
вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством
условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом
обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное
правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ
лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего
качества.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве,
68
покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по
договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за
исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего
качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца
проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные
последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки).
В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе
7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона,
иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или
отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять
товар или отказаться от исполнения договора.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в
соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право
требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии
со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем
обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи
недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению
договора. Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с
ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
Расторжение договора - это частный случай (наиболее распространенный)
прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ
прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями:
«расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора»
(п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем
большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.
При расторжении договора договорные обязательства сторон
прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только
69
действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора
от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения
закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при
его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его
подписания.
Рассмотрим пример из судебной практики. Белик О.В. обратилась в
Кировский районный суд Приморского края о признании договора купли -
продажи квартиры недействительным. В обоснование требований истица
указала, что в январе 2009 года предложила к продаже собственную квартиру
<адрес>, поскольку ей необходима была значительная денежная сумма на
лечение.
Винокурова С.В., которую устроила квартира и её стоимость в
размере 1600000 рублей, внесла задаток в размере 500000 рублей частями,
пообещав произвести полный расчёт по получении свидетельства о
регистрации права собственности на указанное жилое помещение.
Белик О.В. также указала, что она заключила с ответчицей договор
купли-продажи квартиры, указав при этом по требованию Винокуровой С.В. о
получении от покупателя квартиры полного расчета в размере 1600000 рублей.
Ссылаясь на то, что после получения свидетельства регистрации права
собственности Винокурова С.В. передала ей (Белик) лишь 100000 рублей,
отказываясь от принятых обязательств по оплате оставшейся суммы, а также
указывая на пользование Винокуровой С.В. её (истицы) безвыходным
положением в связи с болезнью, злоупотребления ею доверием, Белик О.В.
просила признать договор купли-продажи квартиры недействительным;
применить последствия недействительности сделки в форме возвращения
сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки;
взыскать с ответчицы в её пользу сумму уплаченной государственной
пошлины; взыскать с ответчицы в её пользу 7000 рублей затраченных ею на
судебные издержки, юридическую помощь и услуги представителя.
70
В дальнейшем Белик О.В. дополнила исковые требования, просила
взыскать с Винокуровой С.В. компенсацию за причиненные ей морально-
нравственные страдания в размере 1000000 руб.
В судебном заседании Белик О.В. настаивала на удовлетворении
заявленных требований в полном объеме. Указывала на наличие
обвинительного приговора в отношении Винокуровой С.В. по факту
мошеннических действий, совершенных в её отношении.
Ответчик Винокурова С.В. заявленные исковые требования признала
в части недействительности сделки. Согласилась на возвращение сторон в
первоначальное состояние. Она не признала иск в части взыскания морального
вреда.
Третьи лица Белик А.С., Белик М.С. требования истицы поддержали,
ссылались на необходимость денежной суммы для лечения их матери – истицы
по делу, указывали на получение от Винокуровой С.В. неполной суммы расчета
за проданную квартиру.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-
продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Белик О.В., действующая за себя и по
доверенности от Белик С.Г., от Белик А.С., от Белик М.С., продала квартиру,
расположенную по адресу: <адрес> гр. Винокуровой С.В.
Согласно п.3 указанного договора, отчуждаемая квартира оценена
сторонами в 1600000 рублей, согласно п.4 договора, указанная сумма уплачена
«покупателем» «продавцам» до подписания настоящего договора.
Факт отсутствия полной оплаты Винокуровой С.В. стоимости
квартиры подтверждён в судебном заседании, ответчиком не оспаривался.
Как следует из представленных суду расписок, Белик О.В. получено
от Винокуровой С.В. 500000 рублей; также Белик О.В. подтвердила получение
от Винокуровой О.В. суммы в размере 100000 рублей.
Суд первой инстанции обоснованно обязал Винокурову С.В. вернуть
указанную, причитающуюся ей по сделке квартиру, Белик О.В., и обратил в
71
доход Российской Федерации находящиеся у Белик О.В. полученные ею по
сделке 600000 рублей, поскольку в силу части 2 статьи 179 Гражданского
кодекса РФ если сделка признана недействительной по основанию,
предусмотренному частью 1 данной статьи, то потерпевшему возвращается
другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить
полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество,
полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся
ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской
Федерации.
С указанным решением, Винокурова С.В не согласна, ею подана
кассационная жалоба, в которой просит решение отменить как необоснованное,
принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, обсудив
доводы кассационной жалобы, не усматривает оснований к отмене
постановленного решения.
Вывод суда об удовлетворении требований о признании
недействительным договора купли-продажи жилого помещения, применении
последствий недействительности сделки соответствует закону и материалам
дела.
В соответствии с частью 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка,
совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного
соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка,
которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых
обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона
воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом
недействительной по иску потерпевшего.
Доводы кассационной жалобы о нарушении судом норм
материального и процессуального права не являются состоятельными, как не
имеющие правового обоснования.
72
Довод кассатора об отсутствии у Белик О.В. права на обращение в суд с
иском о признании сделки купли-продажи недействительной основан на
неверном толковании норм гражданского процессуального права.
Довод кассатора о необходимости прекращения производства по делу в
случае её (ответчиком) признания исковых требований Белик О.В. также
является ошибочным, поскольку в силу части 3 статьи 173 Гражданского
процессуального кодекса РФ при признании иска ответчиком и принятии его
судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом
требований.
Довод кассатора о том, что приговор Кировского районного суда
Приморского края от птакого-то года в отношении Винокуровой С.В. не может
являться доказательством по делу в силу отсутствия его в материалах дела не
может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку противоречит
материалам дела. Как следует из протокола судебного заседания (л.д.81),
приговор (л.д.35-41) был оглашен судом при исследовании материалов дела.
Нельзя согласиться и с утверждением в кассационной жалобе о том, что
судом неправильно применена статья 179 Гражданского кодекса РФ при
требовании истицы о признании сделки недействительной по основаниям
статей 165-168 Гражданского кодекса РФ, применении последствий
недействительности сделки в форме возвращения сторон в первоначальное
положение, существовавшее до заключения сделки.
В связи с тем, что истица в обоснование иска ссылалась на совершение
сделки под влияния обмана со стороны ответчицы, суд правильно применил
при разрешении спора статью 179 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного судебная коллегия считает решение суда
законным и обоснованным и оснований для его отмены по доводам
кассационной жалобы не усматривает.
73
Материалы дела исследованы судом полно и объективно, нормы
материального права применены судом правильно, процессуальных
нарушений, влекущих отмену решения, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 361 ГПК РФ,
судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда Приморского края от 30 марта
2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Винокуровой С.В. -
без удовлетворения.
19
Необходимо иметь в виду, что точное документальное оформление
сделок с недвижимостью - это необходимое условие их действительности.
Расторжение договора может происходить, когда:
а) договор был заключен;
б) когда договор является действительным.
Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной
из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по
своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием,
направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.
153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение
договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме,
что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по
решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст.
450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том,
что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое
19
Определение Приморского краевого суда от 20.07.2011, г. Владивосток. Дело №
33-6620// Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru).
74
предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой
стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в
определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении,
установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-
дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о
расторжении договора в суд.
Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании
судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости
на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ
основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить
вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы
государственной регистрации в виде судебного акта.
Сложнее решается вопрос о возможности осуществления
государственной регистрации перехода прав по договору продажи
недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от
исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения
представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или
договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по
смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием
для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть
осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае
одностороннего отказа от исполнения договора - это может быть только
письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления у
правомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть
договор.
Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к
рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона
указывает законные основания, по которым она применяет право на
75
одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа
государственной регистрации будет необходимо решение суда о
необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами,
договор купли - продажи недвижимости может быть расторгнут на основании
п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК
РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки
по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся
сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права
на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения
регистрационных действий по переходу права собственности на объект
недвижимости.
Решение суда о расторжении договора купли-продажи жилого помещения
не означает признания недействительности предшествующего акта
государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к
покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре купли-
продажи жилого помещения, остается в силе. Регистрационная запись об
обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу,
осуществленная на основании решения суда о расторжении договора купли-
продажи жилого помещения и возврате данного вида недвижимости продавцу,
будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями
20
.
Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не
могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике
весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются
на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ
расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым
желательным в силу его бесконфликтности.
20
Чаусская О.А. Гражданское право. М.: Дашков и К, 2010. С. 350-351.