26
не может быть признано обоснованным. По мнению ученого, заключение
предварительных договоров в отношении иных основных соглашений следует
допускать во всех случаях, когда это не противоречит сущности таких
соглашений. В связи с этим мыслимо суждение о том, что указанную норму
следует толковать расширительно.
О. Г. Ершов полагает, что «нормы о предварительном договоре являются
общими и должны применяться к любым договорам без каких-либо
ограничений, если иное не установлено соглашением сторон или не следует из
требований закона. Это обусловлено тем, что гражданский закон отражает
систему гражданского права, которая построена по пандектному принципу с
выделением общих и специальных норм. Общие нормы сегодня закреплены в
первой части Гражданского кодекса РФ, что позволяет применять их в
регулировании любых имущественных и личных неимущественных
отношений, если специальными нормами не устанавливаются иные правила
поведения»1. По мнению А. А. Павлова, «предварительный договор выступает
в качестве универсальной правовой конструкции, сфера его применения
законом не ограничена. Заключению любого основного договора может
предшествовать предварительный договор».
На наш взгляд, предварительным договором могут регулироваться не
только принимаемые сторонами обязательства по совершению сделок,
направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. Им
могут устанавливаться обязанности сторон заключить в будущем договор об
отчуждении или предоставлении права использования результатов
интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств
индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий.
Также не противоречит законодательству Российской Федерации
заключение предварительного договора к договору об учреждении общества с
27
ограниченной ответственностью, определяющему порядок осуществления
учредителями совместной деятельности по учреждению общества, размер
уставного капитала общества, размер и номинальную стоимость доли каждого
из учредителей общества, а также размер, порядок и сроки оплаты таких долей
в уставном капитале общества. Указанный договор пришел на смену
учредительному договору, изъятому с 1 июля 2009 года из состава
учредительных документов обществ с ограниченно ответственностью.
Ввиду того, что в соответствии со статьей 307 ГК РФ предметом
договорных обязательств могут выступать не только действия по передаче
имущества, выполнении работ, уплате денег, но и другие действия,
направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и
обязанностей, представляется, что по предварительному договору стороны
могут обязываться к заключению в будущем любых договоров,
предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, а
также договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих
ему.
На сегодняшний день в отечественной гражданско-правовой науке
достаточно обоснована точка зрения о том, что предусмотренной
кодифицированным гражданским законодательством Российской Федерации
конструкцией предварительного договора регулируется особый вид
общественных отношений, отличающихся от имущественных отношений,
возникающих в результате заключения основного договора, условия которого
оговариваются сторонами предварительного договора.
В качестве одного из аргументов, подтверждающих сложившиеся
представления о правоотношениях, порождаемых предварительным договором,
можно привести мнение Ф. О. Богатырева, исследовавшего обязательства с
нематериальным интересом. Ученый отмечает, что содержание
28
предварительного договора «составляют неимущественные права и
обязанности. Стороны предварительного договора обязаны совершить действия
по заключению основного договора. Сами по себе эти действия носят
неимущественный характер (они не опосредуют товарный обмен), хотя
стороны предварительного договора в подавляющем большинстве случаев
имеют целью на его основе удовлетворить свои имущественные потребности,
вступив в будущем в отношения из основного договора»
Самостоятельность отношений, опосредуемых предварительным
договором, отмечается и украинскими учеными. В частности, А. Днепров
отмечает, что предварительный договор - это особый «институт,
опосредующий самостоятельный круг отношений по заключению в будущем
основных договоров и требующий специального правового регулирования»
Проводя грань между предварительным и основным договором, М. Н.
Илюшина указывает, что, определяя существенные условия и сроки
заключения последнего, предварительный договор не влияет на права в
отношении имущества, являющегося объектом будущей сделки, не создает
ограничений (обременении) этих прав. По мнению В. В. Груздева,
«предварительный договор и основной договор по сути различные гражданско-
правовые явления».
Понятие недвижимости в современном гражданском законодательстве
Российской Федерации дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются
следующие признаки:
Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е.
предмет материального мира, который предназначен удовлетворять
определенные потребности и могущий быть в обладании человека
9
. Иные виды
9
Красавчикова О. А Советское гражданское право: учебник в 2 т. М.: 1985. Т. 1. С.
180-181.
29
имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по
своей природе, ни в силу указания закона.
Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что
прочно связано с землей.
В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного
ущерба его назначению невозможно.
Здесь же в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных
видов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иное имущество,
отвечающее названным признакам.
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский
кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости.
Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков
недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не
только текст, но и подтекст закона, не только его "букву", но и дух. Наличием
указанного перечня как бы "задается планка", разграничивающая движимые и
недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом
ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма
прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного
ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих
обстоятельств, недвижимостью не признается.
Выше отмечались достаточная определенность признаков недвижимости
и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не
означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании
недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с
теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем
более, когда используются оценочные категории. Применительно к понятию
недвижимости к их числу относятся: "прочная связь с землей", "несоразмерный
ущерб".
30
Г. Ф. Шершеневич отмечал: "Само собой разумеется, что вопрос о
прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с
полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в
отдельности"
10
.
Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных
критериев, сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием
субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических
знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие
представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с
учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное значение
имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на
движимое и недвижимое.
В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с
которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а
не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что
недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть
установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких
прав необходима соответствующая государственная регистрация"
11
.
Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на
движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими
различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей).
Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности
движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия
12
.
10
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 90.
11
Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский
кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред.
Маковский А. Л.. М.: 1998. С. 276.
12
Саватье Р. Теория обязательств. М.: Прогресс, 1972. С. 57.
31
В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам
относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того,
установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного
имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их
высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением
обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей
существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами
гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением
ими.
Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически
и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по
природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти
объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае
используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт
действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее
данному факту.
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие
государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию.
Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента
создания (а не с момента регистрации).
В ст.1 Закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» дан более широкий перечень объектов
недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ.
Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса РФ,
в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, кондоминиумы,
предприятия.
32
Кондоминиумом именуется единый комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и расположенное
на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в
собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов
Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) -
частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а
остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»; ст.14 ФЗ РФ от 15 июня 1996г. «О
товариществах собственников жилья»).
Правила, посвященные договору купли-продажи жилых помещений,
содержит тридцатая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что
обусловлено его общественным, общенациональным значением
13
.
Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны с теми земельными
участками, на которых они расположены.
Во-вторых, так как жилые помещения обладают повышенной ценностью,
требуются специальные меры охраны интересов продавцов и покупателей
14
.
Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права
собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных
обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной
государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними.
В-третьих, в связи особой социальной значимостью жилых помещений и
целевым назначением, законодательством Российской Федерации
устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.
13
Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. Тамбов: ТГТУ, 2013.
С. 32.
14
Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Инфра-М ,2014. С.150.
33
И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило,
индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает
определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними
отношений.
Договор купли-продажи жилых помещений выделен в особую группу
договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого
имущества.
Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение,
по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность
другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество,
а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество
согласованную сторонами плату.
Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его
недействительность (ничтожность) (ст. 550 ГК РФ). Указанные требования
исключают возможность заключения такого договора путем обмена
документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной
либо иной связи
15
.
Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки
(п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные
отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от
сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его
содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным
образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение
двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами,
установленными ГК РФ.
15
Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее
несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2011. № 3 С. 6.
34
Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит
от общего правила и допускает заключение договора не только путем
составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена
документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной,
электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что
документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора
продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть
заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного
сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи
недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о
форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой "исключение
исключения". Применительно к договору продажи недвижимости законодатель
возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1
ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи
недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия
несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований,
предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его
недействительность. При заключении договора продажи недвижимости важное
значение для его действительности имеет "фигура" продавца. В тех случаях,
когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого
имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость
(унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение),
значительно повышается риск возможного признания такого договора
недействительной сделкой.
35
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Содержание предварительного договора купли-продажи
недвижимости
Предварительный договор купли-продажи - это по сути официально
оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По
этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора
купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е.
предварительный договор имеет форму основного договора, причем,
несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно
действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в
обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного
договора, намеченную дату заключения основного договора и условия
проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.
Стоит запомнить одно важное правило: чем конкретнее описано то, что
будет предметом договора предварительной купли-продажи - тем лучше.
Основной договор заключается на тех же условиях, что содержаться в
предварительном договоре. Это означает, что чем корректнее и полнее описаны
условия основного договора в предварительном договоре, тем больше шансов у
вас приобрести товар соответствующий вашим представлениям.
Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует
ваших прав при заключении основного договора – смело требуйте внесения в
договор изменений. И в связи с этим несколько рекомендаций относительно
того, что должно быть внесено в договор предварительной купли-продажи, а
затем и в основной договор купли-продажи:
1) Требуйте, чтобы в договоре был четко указаны параметры товара, в
отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли-
продажи.