85
Перед началом совершения сделки у сторон возникают информационные
права и обязанности, то есть потребность в сведениях о «чистоте» права
собственности продавца на продаваемый им земельный участок (наличие прав на
земельный участок третьих лиц, законность прав на земельный участок), о
правоспособности и дееспособности сторон по совершению сделки и др.
Особое внимание заслуживает способ прекращения права собственности,
который совершается при участии власти, представляющий собой изъятие
земельного участка для государственных или муниципальных нужд,
осуществляемый при недостатке необходимой площади государственной и
муниципальной земли для проведения общеполезных мероприятий в требуемом
месте. Прекращение права собственности при изъятии земельного участка носит
возмездный характер и осуществляется указанными в законе субъектами для
общеполезной цели. В литературе отмечается его плановый порядок
1
. С другими
определениями о прекращении права собственности в результате изъятия
земельного участка можно также ознакомиться в литературе
2
.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд
предполагает применение принуждения, если исключается возможность
добровольного соглашения, поэтому под понятие принудительного изъятия
земельного участка для государственных и муниципальных нужд не подходит
попытка склонить собственника к уступке своего участка посредством договора
купли-продажи. Если собственник изъявляет свое согласие и вступает в договор,
то для принудительного способа прекращения права собственности не будет
места. В юридической литературе отмечается, что только свободное
волеизъявление может связать участника договорных отношений определенными
обязательствами
3
.
1
Чуйков В.А. Указ. соч. С. 155-156; Дедова Н.А. Указ. соч. С. 69.
2
Дедова Н.А. Указ. соч. С. 65; Балезин В.П. Правовой режим земель городской застройки: дис. ... канд.
юрид. наук. М., 1960. С. 188; Кабытов Н.П., Хмелева Т. И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп
земельного участка. Самара, 2005. С. 48.
3
Андрианова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник
гражданского права. 2008. № 1.
86
По общему правилу нельзя лишить кого-либо принадлежащего ему права
собственности или создать его для известного лица, однако законом
предусмотрен случай, когда государственные и муниципальные нужды в
земельном вопросе могут быть решены путем принудительного выкупа земель у
городских и сельских жителей, организаций, что сопровождается сменой форм
собственности на земельные участки. При этом государственные и
муниципальные нужды основаны на компетенции и юридических обязательствах,
которые имеет государство и муниципальный округ перед своими гражданами и
жителями. Государство также может иметь и международные обязательства, в
силу которых может испытывать нужду в земле, для исполнения взятых на себя
обязательств с целью повышения (поддержания) собственного международного
престижа.
Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 ГК
РФ. В силу п. 1 указанной нормы прекращение права собственности по общему
правилу предполагает согласие на прекращение права собственности при
отчуждении собственником своего имущества другому лицу, которая может быть
изъята и без такого, при наличии оснований к его принудительному изъятию.
Н.Ю. Челышева выделяет четыре признака в статье, посвященной
принудительному выкупу, характеризующие выкуп земельного участка публично-
правовыми образованиями: изъятие и выкуп земельного участка осуществляется с
целью защиты того или иного публичного интереса; принудительность выкупа;
обязательность выплаты компенсации; в результате изъятия земельного участка
право собственности на него переходит к иному лицу
1
.
Пункт 1 ст. 239 ГК РФ содержит важную гарантию, предоставленную
собственнику недвижимого имущества, расположенного на изымаемом
земельном участке: требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит
удовлетворению, если государственный орган или орган местного
1
Челышева Н.Ю. Принудительный выкуп имущества граждан для государственных и
муниципальных нужд: конфликт частных и публичных интересов // Рос. юстиция. 2008. № 12.
С. 6.
87
самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что
использование земельного участка в целях, для которых он изымается,
невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое
имущество. В силу подп. 7 п. 2 ст. 235 и ст. 282 ГК РФ земельный участок может
быть принудительно изъят при удовлетворении судом иска о его выкупе, если
собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для
государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение
о выкупной цене или других условиях выкупа.
Гражданским кодексом РФ установлена важная гарантия, что
принудительное изъятие земельных участков допускается в судебном порядке.
Рассматриваемое принуждение возможно только со стороны государства и
органов местного самоуправления. Совершаемое властью отчуждение земельных
участков производится в пользу конкретных устроителей каких-либо
общеполезных мероприятий. Принятие решений об изъятии земель относится к
подведомственности исполнительной ветви власти, но не судебной, которая не
обязывает и вместе с тем не освобождает от принятия управленческих решений, а
также актов законодательства, посвященных рассматриваемому вопросу.
Обязанность частного лица уступить по требованию уполномоченного
субъекта свое право собственности на землю для государственной или
общественной пользы относится к числу тех, которые возникают в силу закона на
основании соглашения. Соглашение предполагает существование в известный
момент времени согласной воли нескольких лиц. Согласие сторон должно
заключаться в соответствии с их волей. Содержание воли сторон соглашения
должно преследовать юридическую цель, которая при изъятии земельного участка
состоит в перенесении права собственности на лицо, осуществляющее выкуп.
Мена земельных участков, применяемая в ходе изъятия, допустима при условии,
что каждая сторона предоставляет другой стороне возможность полного их
распоряжения, а это может быть достигнуто перенесением права собственности.
Однако при изъятии и выкупе земельных участков свободное соглашение сторон
подвергается со стороны закона некоторому стеснению.
88
В случае если между отчуждателем и частным лицом отсутствует согласие
на изъятие земельного участка, вступает в силу публично-правовая обязанность,
состоящая в принудительном подчинении каждого законному требованию
верховной власти. Если необходимость передать земельный участок для
государственных или муниципальных нужд не может возникнуть на основании
обязанности, возникшей из соглашения, то она будет принудительно
основываться на силе судебного решения.
Лишение лица собственности на земельный участок в порядке обеспечения
государственных и муниципальных нужд должно обосновываться общим благом,
общеполезностью принятой меры в отношении собственника земельного участка.
Основанием к изъятию земли могут послужить соображения экономические,
культурные, спортивные, санитарные и др. Вопрос о наличии общеполезной цели
является политическим, поэтому его принимают особые субъекты (государство,
органы местного самоуправления), что в последующем получает юридическое
закрепление. В основе отчуждения земельного участка для государственных и
муниципальных нужд лежит действие. Вместе с тем законом предусмотрено в
ходе проведения процедур по изъятию земельного участка определенное
бездействие, состоящее в волевом воздержании от совершения ряда действий,
направленных на достижение отрицательного результата, влекущего за собой
неблагоприятные последствия для нарушителя. В соответствии со ст. 280 ГК РФ
собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или
муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об
изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о
выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему
усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие
использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник
несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного
участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и
реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Там, где действия выходят за пределы осуществляемого права, установленные
89
законом, там возникает правонарушение и как следствие вред, который подлежит
возмещению, если он находится в причинно-следственной связи с
противоправным действием.
Действия по принудительному отчуждению земельного участка не являются
правонарушением, если они соответствуют действующему закону, поэтому
размер возмещения сообразуется не с виной, ее степенью, а с величиной
причиняемых убытков и вреда.
Убытки, заключающиеся в уменьшении ценности наличного имущества
сравнительно с той, какую оно имело до принудительного отчуждения, можно
отнести к прямому действительному ущербу. Убытки, заключающиеся в
уменьшении ценности имущества сравнительно с той, какую оно могло бы иметь,
если бы не было принудительного отчуждения земельного участка, составляют
упущенную выгоду.
Возмещаются те убытки, которые причинены непосредственно и
исключительно действием по принудительному отчуждению земельного участка.
Таким образом, с учетом изложенного можно сделать вывод о том, что
способом прекращения права собственности в основном является правомочие
распоряжения, охватываемое правом собственности, которое возникает и
прекращается с момента государственной регистрации.
90
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного исследования можно сделать следующие
выводы.
Право собственности на землю является не только самым широким, но и
наиболее устойчивым вещным правом, но и необходимым условием
существования нормального земельного оборота. В связи с этим закон специально
регулирует основания прекращения права собственности с тем, чтобы сохранить
его прочность в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципом
неприкосновенности собственности.
Основания прекращения права собственности на землю могут быть
подразделены на факты, которые позволяют прекратить право собственности и
факты, которые обязывают это сделать. Право собственности на земельный
участок прекращается путем совершения действий по распоряжению вещами, а в
силу событий право собственности на землю прекращается непосредственно, то
есть без совершения распорядительных действий, если они не были совершены до
наступления события.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ четко установлено, что прекращение
права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных
законом. Сущность прекращения права собственности на землю состоит в
прекращении отношения к ней как к своей собственной, что означает отделение
от субъекта права правомочий, составляющих содержание права собственности,
смену собственника, освобождение его от бремени и рисков, лежащих на
собственнике.
Прекращение права собственности охватывает, прежде всего, две группы
ситуаций, возникающих по воле собственника: отчуждение и добровольный отказ
от своего права.
Право собственности прекращается не только путем совершения действий
по распоряжению вещами, но и в связи с гибелью объекта или субъекта права
собственности на землю. В силу событий право собственности на землю
91
прекращается непосредственно, то есть без совершения распорядительных
действий, если они не были совершены до наступления события.
Право собственности может быть прекращено на земельный участок
помимо воли собственника, но при сохранении самого объекта этого права, иначе
говоря, речь идет о случаях принудительного изъятия у собственника
принадлежащего ему имущества помимо его воли. Конкретные основания такого
изъятия имущества у собственника должны быть прямо предусмотрены законом,
которые по общему правилу производятся на возмездных началах.
Принудительное отчуждение земельной недвижимости осуществляется по
инициативе публичных субъектов в защиту публично-правовых интересов.
Принудительное отчуждение может иметь в своей основе правонарушение (если
не был реализован земельный участок, который поступил в порядке наследования
и не может принадлежать приобретателю), а может и не быть связано с
правонарушением, например, при изъятии земельного участка для
государственных нужд.
Важно отметить, что субъективное право собственности на землю имеет
пределы осуществления, за нарушение которых предусмотрены основания для его
принудительного прекращения, определяемые для конкретных случаев
противоправностью, наличием вреда, ущербом, виновным поведением по
отношению к земельному участку как охраняемой земельной недвижимости,
природному объекту и природному ресурсу.
Лишь в двух случаях закон допускает безвозмездное изъятие у
собственника помимо его воли принадлежащего ему имущества за совершенное
правонарушение: обращение взыскания на имущество собственника по его
обязательствам, конфискация имущества. Допускается также принудительное
возмездное приобретение в собственность (выкуп) публичным субъектом
земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Действующее законодательство предусматривает и другие принудительные
способы прекращения права собственности. Так, реквизиция представляет собой
временное изъятие земельного участка для устранения вредных последствий при
92
обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, с возвращением его
собственнику после прекращения действия вредных факторов. При реквизиции
возможен последующий выкуп земельного участка. Обращение взыскания,
являясь мерой принудительного исполнения, и конфискация как способы
принудительного прекращения права собственности предполагают наличие
правонарушения. Национализация осуществляется на основании специального
закона, являясь принудительным способом обращения имущества в публичную
собственность, и не связана с совершением правонарушений. Ее целью -
обеспечение государством функциональности соответствующего сектора
экономической системы - совокупности земельных участков, составляющих вид
земель определенного назначения. Если отсутствуют правовые условия
проведения национализации, то смена собственников и (или) форм собственности
происходит в ином порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Приватизация осуществляется в порядке специального законодательства о
приватизации и не предполагает принудительного приобретения имущества в
собственность гражданами и юридическими лицами.
Таким образом, законом допускаются действия по принудительному
изъятию земельного участка, которые не являются правонарушением, если они
соответствуют действующему закону, поэтому размер возмещения сообразуется
не с виной, ее степенью, а с величиной причиняемых убытков и вреда. При этом
собственнику возмещаются те убытки, которые причинены непосредственно и
исключительно действием по принудительному отчуждению земельного участка.
Прекращение права собственности на земельный участок как объект
гражданского права прекращает одновременно право собственности на его
природные ресурсы и объекты. Но предварительно в рамках земельных
правоотношений (в порядке землеустройства) определяются пространственные
границы земли как недвижимого имущества, его целевое назначение.
Прекращение права собственности на земельный участок не должно
разрывать связи объектов, расположенных на нем, которая может носить:
естественный характер, когда речь идет о находящихся на участках земли
93
многолетних насаждениях, замкнутых водоемах; механический характер и тогда
речь идет о построенных на участках земли зданиях и сооружениях;
экономический характер, если земельный участок используется в хозяйственной
деятельности индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
Субъективные права и юридические обязанности по разрешенному
использованию и целевому назначению земельного участка переходят к новому
собственнику, если возможность использования участка земли по иному целевому
назначению прямо не предусмотрена законом.
События, влекущие за собой прекращение регистрации права собственности
на земельный участок, подтверждаются в порядке, который определен для
установления фактов, имеющих юридическое значение, а при наличии спора о
существовании объекта или субъекта права собственности на землю - в порядке
искового судопроизводства.
Прекращение права собственности на земельные участки происходит в
момент государственной регистрации права собственности по основаниям,
допускаемым законом (сделок и событий). Однако специальным
законодательством могут быть предусмотрены случаи, когда не требуется
государственная регистрация для прекращения права собственности на землю у
одних субъектов и возникновения их у других. Государственная регистрация в
таком случае осуществляется для информирования заинтересованных лиц о
правах на земельный участок.
94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным
голосованием 12 декабря 1993 года. – М.: Известия, 1995. – 62. С.;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая.
Федеральный закон РФ от 30 октября 1994 года № 51-ФЗ. Введен в действие с 1
января 1995 года Федеральным Законом «О введении в действие части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21 октября 1994 года. //
Российская газета от 8 декабря 1994 года. // СЗ РФ. 1994. №13. Ст. 1179. (С измен.
16.12.2019);
3. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон №
136-ФЗ. Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 г. Одобрен Советом
Федерации 10 октября 2001 г. Подписан Президентом 25 октября 2001 г. // СЗ РФ.
2001. № 44. Ст.4147;
4. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ. Принят
Государственной Думой 28 сентября 2001 г. Одобрен Советом Федерации 10
октября 2001 г. // Российская газета, № 211, 30.10.2001.;
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 № 138-ФЗ. Принят Государственной Думой 23 октября 2002 года.
Одобрен Советом Федерации 30 октября 2002 года // Собрание законодательства
РФ. 18.11.2002. № 46. Ст. 4532;
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.
Принят Государственной Думой 14 июня 2002 года. Подписан Президентом РФ
24 июля 2002 года. Введен в действие с 1 сентября 2002 года ФЗ «О введении в
действие арбитражного процессуального кодекса РФ» от 24 июля 2002 года.//
Российская газета. 27 июля 2002 года. № 137;
7. Кодекс Российской Федерации об административных
правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ. Принят Государственной Думой 20