65
поскольку на собственнике лежит обязанность по целевому использованию
земельного участка. Использование земельного участка не по назначению
является гражданским правонарушением и влечет за собой применение
предусмотренных в законе санкций.
6. Принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется
независимо от условий договора и вида (формы) собственности при неуплате
земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности по уплате
земельного налога в течение последующего года.
В соответствии с п. 2 ст. 43 ЗК РФ отказ лица от осуществления
принадлежащего ему права не влечет за собой прекращения его обязанностей,
предусмотренных ст. 42 ЗК РФ. В свою очередь в числе обязанностей,
приведенных в ст. 42 ЗК РФ, указана и обязанность своевременно производить
платежи за землю. Формулировка п. 2 ст. 43 ЗК РФ может быть признана
частично не соответствующей ст. 236 ГК РФ в той части, в которой сказано об
отказе от осуществления права, а не об отказе от права, то оно отказывается и от
его осуществления, что в соответствии с п. 2 ст. 43 ЗК РФ не вызывает
прекращения обязанности по уплате земельного налога.
7. Реквизиция земельного участка. В случае возникновения чрезвычайных
обстоятельств земельный участок может подлежать реквизиции, то есть
временному изъятию у собственника публичными органами в целях защиты прав
и интересов граждан, организаций, государства от возникающих угроз,
вызванных такими обстоятельствами. Реквизиция имущества возможна в
административном, а не в судебном порядке, в силу непреодолимых
обстоятельств, которые только и могут служить причиной такого изъятия.
Реквизиция проводится на основании административного акта, носящего
разовый характер
1
. Поскольку реквизиция требует немедленных действий, то она
проводится без предварительного возмещения стоимости имущества и носит
четко выраженную общественную значимость, поэтому не осуществляется в
1
Административное право: учебник / под ред. Л.Л. Попова. М., 2004. С. 252-253; Бахрах Д.Н.
Административное право: учебник для вузов. М, 2004. С. 321-323.
66
интересах частных лиц и не преследует карательной направленности в отношении
собственника. Причиненные реквизицией собственнику земельного участка
убытки подлежат возмещению и выдачей ему документа о реквизиции. Форма
возмещения может носить как натуральный, так и денежный характер. При
реквизиции возмещается стоимость изымаемого имущества. «Общим
квалифицирующим признаком реквизиции является изъятие имущества у его
собственника на условиях, установленных законом, то есть осуществление
принудительной смены собственника при сохранении самого имущества»
1
.
Земельный кодекс РФ в целях реквизиции предусматривает занятие земельного
участка временно, то есть на период действия чрезвычайных обстоятельств с
последующим возмещением убытков (п. 5 ст. 51). В ст. 51 Кодекса установлены
два вида реквизиции: 1) временное изъятие земельного участка для устранения
вредных последствий с возвращением его собственнику после прекращения
действия вредных факторов. Полагают, что в данном случае идет речь о
временном изъятии земельного участка у частного собственника; 2) при
невозможности устранения опасных последствий земельный участок
принудительно выкупается или может быть заменен равноценным. Тогда участок
переводится в земли запаса или консервации, а его дальнейшее использование
определяется Правительством РФ
2
.
8. Конфискация земельного участка. Земельный участок может быть
конфискован у гражданина на основании решения суда в виде санкции за
правонарушение (ст. 243 ГК РФ, ст. 104.1 УК РФ). Гражданско-правовой характер
конфискации имеет более широкое использование, поскольку данная санкция
применяется в гражданском процессе не только за совершенное преступление, но
1
Штык А. А. Статья 242 «Реквизиция» ГК РФ. Подборка судебных решений за 2006 год //
СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW
&n=349275&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.08832221523736816#08535496799650533 (дата
обращения 01.04.2020)
2
Таскин Н.И. Реквизиция как один из случаев принудительного прекращения права
собственности на земельные участки // Юрист. 2003. № 3. С. 17; Ромадин М.С. Проблемы
применения реквизиции земельных участков в свете нового Земельного кодекса РФ // Мир
права. 2003. № 3. С32; Щенникова Л.В. О реквизиции в гражданском праве: гимн и реквием //
Законодательство. 2006. № 6. С. 30.
67
и за иное правонарушение. В соответствии со ст. 243 ГК РФ конфискация
имущества - это принудительное изъятие имущества по решению суда в виде
санкции за совершение преступления или иного правонарушения. Уголовное
законодательство определяет, что конфискация имущества есть принудительное
безвозмездное изъятие и обращение в собственность государства денег,
ценностей и иного имущества, полученных в результате совершения
преступлений на основании обвинительного приговора. При этом земельный
участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в
виде санкции за совершенное преступление, которая введена в полном объеме с
2007 г.
Применение конфискации за гражданское правонарушение
предусматривается ст. 169 ГК РФ, по сделкам, цель которых, противоречит
основам правопорядка и нравственности. Аналогично, если сделка признана
недействительной ввиду ее совершения под влиянием обмана, насилия, угрозы,
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или
стечения тяжелых обстоятельств, то имущество, полученное по сделке
потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение
переданного другой стороне, обращается в доход РФ (ст. 179 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 243 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом,
конфискация может быть произведена в административном порядке. Решение о
конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в
суд. Применение (особого) административного порядка не лишает права на
судебную защиту. Реализация рассматриваемых правил возможна в случае, когда
деятельность собственника земельного участка выходит за пределы действия
субъективного права собственности, например при причинении вреда природным
объектам и ресурсам, принадлежащим земельному участку, охраняемым нормами
различных отраслей права. Ведущее положение среди таких норм принадлежит
конституционному праву. В соответствии с п. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и
другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Согласно
68
п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и
другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно,
если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных
интересов иных лиц. Немало имеется конституционных норм, посвященных
охране природы и здоровья людей.
9. Изъятие (выкуп земельного участка) для государственных или
муниципальных нужд (ст. 278-282 ГК РФ). Основаниями для принятия решения
об изъятии земельных участков у граждан и юридических лиц для
государственных и муниципальных нужд являются генеральные планы
поселений, планы зонирования земель и иная утвержденная в установленном
порядке градостроительная или землеустроительная документация (ст. 49-52 ЗК
РФ).
Цивилисты отмечают, что целесообразно установить, где определяется
перечень государственных и муниципальных нужд; из состава какой категории
земель земельного фонда РФ возможно изъять земельный участок; какие гарантии
предусматривает действующее законодательство землеобладателю
1
.
Автор полагает, что изъятием земельных участков с находящейся на них
недвижимостью или без нее для государственных и муниципальных нужд
считается изъятие земельных участков в государственную или муниципальную
собственность по решению публичных органов власти за счет средств бюджета
публичных субъектов соответствующего уровня.
Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной
власти субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе изымать
земельные участки в принудительном порядке в целях передачи другим лицам.
Изъятие земельных участков или их частей для государственных или
муниципальных нужд у собственников этих земельных участков осуществляется
в порядке выкупа. При несогласии собственника земельного участка с
предложенными условиями выкупа, в том числе с возможностью предоставления
взамен другого земельного участка, соответствующий орган, принявший решение
1
Тархов В.А., Рыбаков В.А. Указ. соч. С. 192.
69
об изъятии и о выкупе земельного участка, вправе обратиться в суд с иском о
принудительном изъятии и выкупе.
В случае изъятия части земельного участка, если собственник земельного
участка не сможет использовать оставшуюся часть по прежнему целевому
назначению или она менее установленной нормы, выкупается весь земельный
участок.
Плата (выкупная цена) за земельный участок, изымаемый для
государственных и муниципальных нужд, сроки и условия выкупа определяются
соглашением с собственником земельного участка, а в случае его несогласия - в
судебном порядке (ст. 279-281 ГК РФ).
В соответствии с Земельным кодексом РФ убытки, причиненные изъятием
или ухудшением качества земель в результате деятельности предприятий,
учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме
(включая упущенную выгоду) в расчете на предстоящий период, необходимый
для восстановления нарушенного производства.
В соответствии со ст. 280, 281 ГК РФ собственникам выплачиваются
причитающиеся суммы изымаемых земельных участков и находящихся на них
объектов недвижимости субъектами, которым отведен земельный участок, либо
по желанию собственников им представляются другие земельные участки.
Убытки, причиненные нарушением прав собственников, подлежат
возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке,
предусмотренном гражданским законодательством (ст. 62 ЗК РФ).
Собственнику земельного участка должна быть возмещена рыночная
стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в
собственность равноценный земельный участок (ст. 63 ЗК РФ).
Снос жилых домов в связи с отводом земельных участков для
государственных и муниципальных нужд допускается в каждом отдельном случае
с разрешения соответствующего публичного государственного и муниципального
субъекта. Возможен перенос домов и строений.
70
Земельный участок может быть изъят для государственных или
муниципальных нужд при условии предварительного и равноценного возмещения
стоимости земельного участка. Основаниями могут являться исключительные
случаи, связанные с реализацией государством публичных интересов: выполнение
международных обязательств РФ; размещение различного рода объектов
государственного или муниципального значения (обороны, энергетики,
федерального транспорта, связи и т. п.) при отсутствии других вариантов
возможного размещения этих объектов.
Принудительное изъятие земельного участка подчиняется общим
положениям Гражданского кодекса РФ о способах прекращения права
собственности, специальным нормам, закрепленным в ст. 235, 239, 284 ГК РФ, а
также нормам Земельного кодекса РФ (гл. VII, VIII).
Понятие нужд не только используется, но и раскрывается в действующем
законодательстве. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 2005 г. №
94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание
услуг для государственных и муниципальных нужд» под муниципальными
нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и
внебюджетных источников финансирования потребности муниципальных
образований, муниципальных заказчиков в товарах, работах и услугах,
необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления
отдельных государственных полномочий, переданных органами местного
самоуправления федеральными законами и (или) законами субъектов РФ,
функций и полномочий муниципальных заказчиков.
Ряд авторов отмечают отличия принудительного изъятия земельного
участка для государственных и муниципальных нужд от реквизиции. Так,
реквизиция земельного участка осуществляется в силу особых обстоятельств, а
изъятие земель для государственных и муниципальных нужд производится в
71
плановом порядке
1
. Кроме того, отличия касаются цели
2
, субъекта,
принимающего решение, которым при реквизиции является только государство.
Реквизиция земельного участка носит срочный характер, изъятие земельного
участка для публичных нужд необратимо и сопровождается сменой формы
собственности.
В соответствии с Земельным кодексом РФ ограничение прав собственника,
владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях
возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в
соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании
использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных
сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ). Важно
отметить, что при ограничении права собственности правомочия собственника
стесняются, но не исчезают.
10. Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на
земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными и
муниципальными нуждами, выкупается у собственника или продается с
публичных торгов только по решению суда (ст. 239 ГК РФ). Подробный порядок
выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. 279-282 и 447-449 ГК РФ.
При определении законности изъятия имущества руководствуются ч. 3 ст. 35
Конституции РФ.
Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе
настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Основания,
условия и порядок возмещения установлены в ст. 49, 55, 57, 63 ЗК РФ.
Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов
культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений
или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных,
защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.
1
Чуйков В.А. Право пользования землями городской застройки: дис. ... канд. юрид. наук. Харьков,
1973. С. 55-56; Дедова Н.А. Предоставление земель; изъятие земель: Правовое регулирование в условиях
экономической реформы: дис. ... канд. юрид. наук. М., 1995. С. 69.
2
Чуйков В.А. Указ соч. С. 71.
72
Аксюк И.В. отмечает, что оценка производится по сметной стоимости (по
типовым проектам) строительства новых зданий, объектов и сооружений, по
фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия
земельного участка
1
.
Нормы о принудительном выкупе предусмотрены в отношении наиболее
значимых с социальной или моральной точки зрения видов имущества, а именно:
культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ), земельных участков (ст. 282 ГК РФ),
жилых помещений (ст. 239 ГК РФ), домашних животных (ст. 241 ГК РФ).
Самостоятельные основания прекращения права собственности на
земельный участок образуют приватизация и национализация.
1. В действительности существует несколько определений приватизации.
Закон определяет приватизацию как возмездное отчуждение имущества,
находящегося в собственности РФ, ее субъектов и (или) муниципальных
образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1
Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации
государственного имущества»
2
). Однако реальность показывает, что приватизация
- «передача государственного или муниципального имущества (земельные
участки и другие объекты недвижимости)» в частную собственность
осуществляется не только за плату, но и безвозмездно, что нашло свое отражение
и в научной литературе
3
.
Е.М. Андреева отмечает специфику приватизационных сделок, которая
состоит: в сужении круга приобретателей имущества; предъявлении к
приобретателям имущества дополнительных требований; сложном юридическом
составе приобретения имущества; гласном характере таких сделок; возможности
частичного применения принципа свободы договора по приватизационным
1
Аксюк И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности
// Право и экономика. 2006. № 7. С. 52.
2
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного
имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 4. Ст. 251.
3
Береговой В.В. Проблемы правового регулирования приватизацией (общетеоретическое
исследование): автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Владимир, 2006. С. 8.
73
сделкам; возложении дополнительных обязанностей на приобретателей
имущества
1
.
2. Особенность правового положения института национализации состоит в
том, что в настоящее время отсутствует специальный закон, посвященный
рассматриваемому вопросу. Значение национализации заключается в том, что в
ходе ее проведения осуществляется обращение в государственную собственность
имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, которая
производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и
других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ. В случае принятия
указанного закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные
собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость
имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков
разрешаются судом. Принудительное изъятие объектов гражданских прав может
сопровождаться их полным исключением из гражданского оборота, закрепляя
нахождение интересующих законодателя объектов, в исключительной
государственной собственности. В зависимости от целей, которые преследуются
при отчуждении объектов гражданских прав у физических и юридических лиц,
можно сделать вывод о долгосрочном характере изъятия объектов из частной
формы собственности.
В юридической литературе отмечается, что «национализация представляет
собой законный государственно-властный акт, состоящий в принудительном
прекращении права частной собственности на определенные имущественные
комплексы и (или) права частного участия в делах и капиталах организации и
возникновения права собственности на это имущество (права участия в делах и
капиталах) у государства, с целью обеспечения государством функциональности
соответствующего сектора экономической системы в экстремальных условиях
(революции, войны, кризиса и т.п.)»
2
.
1
Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости в РФ (На примере
Калининградской области): автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 25.
2
Белов В.А. Национализация в российском гражданском праве: история и современность //
Законодательство. 1999. № 2. С. 16.
74
Национализация как основание возникновения права собственности может
иметь различную трактовку в зависимости от того, что мы возьмем критерием -
волю либо правопреемство. Если за критерий взять волю, то национализация есть
обращение имущества, принадлежащего ранее отдельным физическим и
юридическим лицам, в собственность государства, представляя собой
первоначальный способ возникновения права собственности, поскольку
государство при национализации становится собственником помимо воли
предшествующего собственника. Напротив, если критерием взять
правопреемство, то национализация рассматривается как производный способ
возникновения права собственности, поскольку при национализации имеет место
преемство в правах от предшественника к приобретателю имущества.
Национализированное имущество переходит к государству со всеми активами,
что позволяет отнести национализацию к производным способам приобретения
права собственности.
Наряду с национализацией известно понятие «муниципализация». Так, Т.Ф.
Яшук, изучая ГК РСФСР 1922 г.
1
и иные акты, пришел к выводу о том, что закон
признавал муниципализированную собственность, которая включала имущество,
находящееся в ведении местных органов. Термин «муниципализация» обозначал
способ перехода имущественных прав от бывших собственников к местным
органам власти, который по юридическому содержанию был тесно связан с
национализацией
2
.
Следует отметить, что принудительное прекращение права собственности
на земельный участок тесно связано с понятием экспроприации, то есть
принудительным возмездным отчуждением земельного участка, за исключением
реквизиции, которое производится государственной властью ввиду общеполезной
цели.
1
Ящук Т.Ф. Организационные основы местной власти в РСФСР в период НЭПа: историко-правовое
исследование: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М, 2008. С.28-29.
2
Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.