75
Если собственник изымаемого земельного участка идет на добровольное
отчуждение земельного участка, то экспроприации не будет. Она наступает
только тогда, когда собственник отвергнет предложение совершить договор
продажи или мены земельного участка, поэтому изъятие земельного участка
можно разделить на два этапа: первый этап основан на добровольном решении
вопроса изъятия требуемого земельного участка, ограничения прав на
недвижимость, второй - на экспроприации. В соответствии с этим первым
действием административной власти является установление отношения с
собственником о добровольном отчуждении.
Рассмотренные основания прекращения права собственности на земельный
участок можно дополнить особыми случаями прекращения права
государственной и муниципальной собственности на земельные участки.
1. Особый порядок и условия возникновения и соответственно прекращения
права собственности установлен на земельные участки, занятые
многоквартирными домами (без принятия соответствующего административного
акта).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
(далее - ЖК РФ)
1
собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на
котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичное положение закреплено в ст. 16 Федерального закона «О введении в
действие Жилищного кодекса РФ»
2
.
В соответствии со ст. 16 Вводного закона предусмотрено два способа
приобретения права собственности на земельный участок под многоквартирным
домом:
в случае если земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) //
Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 14.
2
Там же. 2005. №1. Ст. 15
76
недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в
отношении его проведен государственный кадастровый учет, он переходит в
общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном
жилом доме;
в случае, если земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, право
собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме
возникает с момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета.
2. Особый (не поименованный в ЗК РФ) порядок передачи земельных
участков предусмотрен Федеральным законом от 28 сентября 2010 г. №244-ФЗ
«Об инновационном центре «Сколково» (далее - Закон о «Сколково»)
1
.
Согласно п. 1 ст. 3 Закона о «Сколково» земельные участки, находящиеся в
границах территории Центра, принадлежат управляющей компании на праве
собственности
2
.
Защита права собственности и других вещных прав на землю
осуществляется в рамках гражданско-правовой защиты. Каждый вправе защищать
свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (ст. 45
Конституции РФ).
Предъявление исков по оспариванию принудительного изъятия земельных
участков, условий, на которых оно осуществляется, размера оценки имущества не
приостанавливает само по себе осуществление изъятия. Спор о выкупной цене не
создает препятствий по осуществлению фактической передачи земельного
участка или его части.
1
Федеральный закон от 28 сентября 2010 г. № 244-ФЗ «Об инновационном
центре «Сколково» // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cg
i?req=doc&base=LAW&n=349275&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.08832221523736816#0853
5496799650533 (дата обращения 01.04.2020)
2
Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. № 40. Ст. 4970.
77
2.2. Основные способы прекращения права собственности на
земельные участки
На состав юридических фактов, выступающих основаниями прекращения
права собственности на земельный участок, влияет способ прекращения права
собственности. Понятие «способ» используется для обозначения обстоятельств, с
которыми закон связывает прекращение права собственности. При этом возникает
вопрос о соотношении способов и оснований приобретения и прекращения права
собственности, который является дискуссионным. По мнению одних авторов,
основания - это юридические действия по прекращению права собственности, в то
время как способы - фактические действия
1
. Например, заключенный договор
купли-продажи земельного участка является основанием, а передача вещи -
способом; решение о прекращении права собственности на земельный участок
для государственных или муниципальных нужд - основание, а принудительное
изъятие - способ. Отстаивается точка зрения, относящая к способам прекращения
права собственности не только действия, но и события
2
.
По мнению других, специфика способов как разновидности оснований
заключается в их правомерности
3
. Некоторые ученые отмечают, что основания -
это юридические факты, а способы – возникающие на их основе
правоотношения
4
. Отмечается, что употребление понятия «способ» вполне
допустимо как взаимозаменяющее понятие «основание»
5
.
1
Гражданское право: учебник / под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. Ч. 1. М., 2002. С. 272; Санникова
Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2002. № 4. С. 30;
Огнева Н. К вопросу об основаниях приобретения права собственности гражданами // Право и
жизнь. 2005. № 12.
2
Буртовая Е.И. Прекращение права собственности по воле собственника в системе оснований и
способов прекращения субъективного права собственности по законодательству РФ: дис....
канд. юрид. наук: 12.00.03.-Томск,2011. С. 10.
3
Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: учебник. М, 2003. С.485.
4
Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избр. тр. по гражданскому
праву. Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории
«хозяйственного права». М., 2000. С. 622.
5
Гражданское право: учебник. В 4 т. Т. 2 / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М,
2005. С. 38-39.
78
Б.Л. Хаскельберг полагает, что выделение конкретных видов юридических
оснований возникновения права собственности, подводимых под различные
способы его приобретения, также исходит из некоторой специфики правовых
последствий, вытекающих из этих оснований
1
.
Определение понятий о способах прекращения права собственности не
предлагается
2
.
Слова «основание» и «способ» действительно неравнозначные, что следует
из толковых словарей русского языка
3
. Согласно данному толкованию основание -
это все то, на чем что-либо постановлено или укреплено ... опора, начало,
причина, а способ - это действие или система действий, применяемые при
выполнении работы, порядок, образ действий для достижения какой-либо цели.
Представляется, что способ прекращения права собственности несводим
только к волевым действиям его субъектов, который может быть основан также
на событиях. Прекращение права собственности связано с правомочием
распоряжения собственностью, реализуемого в соответствии с законом и
юридическими актами в правоотношениях по прекращению права собственности,
возникающему по одному из оснований, установленных законом.
Право распоряжения, охватываемое правом собственности, возникает и
прекращается с момента государственной регистрации. Его содержание
раскрывается в статьях Земельного кодекса РФ, посвященных правам и
обязанностям (правомочиям) собственников земельных участков.
В литературе под правом распоряжения понимается допустимая законом
возможность определять юридическую судьбу земельного участка
4
. Только
распоряжение собственностью в соответствии с предоставленным субъекту
1
Хаскельберг Б.Л. Основания и способы приобретения права собственности (общие вопросы) //
Цивилистические исследования: ежегодник гражданского права / под ред. Б.Л. Хаскельберга,
Д.О. Тузова. М., 2006. Вып. 2. С. 345.
2
Лилин Д.Ю. Право собственности государственных корпораций: дис. ...канд. юрид. наук.
Рязань, 2005. С. 139.
3
Большой толковый словарь русского языка / под ред. Д.Н. Ушакова. М, 2004. С. 580, 1047;
Современный толковый словарь русского языка / гл. ред. С.А. Кузнецов. СПб., 2002. С. 463, 785;
Даль В. Толковый словарь живого великого русского языка. М., 1994.
4
Земельное право России: учебник / отв. ред. Н.И. Краснов. 9-е изд., перераб. М, 2004. С. 203.
79
правомочием, а в необходимых случаях властным полномочием и юридическим
основанием делает возможным прекратить право собственности. «В большинстве
случаев прекращение права собственности у одного субъекта влечет
возникновение такого права у другого, поэтому гл. 14 ГК РФ («Приобретение
права собственности») невозможно рассматривать в отрыве от гл. 15 ГК РФ
(«Прекращение права собственности»)»
1
. Приобретение и прекращение права
собственности на один и тот же объект происходит одномоментно. Нельзя не
отметить, что большое значение для принудительного прекращения права
собственности имеет соблюдение порядка изъятия земельного участка, поскольку
он прямо влияет на действительность его результатов.
Способы прекращения права собственности характеризуются наличием
ряда условий (факторов), к которым можно отнести: нормы права, наделяющие
субъектов прекращения права собственности необходимыми для этого правами и
обязанностями; юридические факты, влекущие прекращение права
собственности; участников прекращения права собственности, которые обладают
необходимыми для этого юридическими свойствами (правосубъектностью);
интересы управомоченных субъектов прекращения права собственности,
например, осознанные потребности (нужды) государства и местного
самоуправления в изъятии земельных участков. При этом юридически значимые
действия совершаются не потому, что существуют юридические предписания, а в
целях удовлетворения объективно существующих потребностей и связанных с
ними интересов; поведение субъектов, по которому судят о единстве интересов и
воли, а также объективно протекающие процессы в отношении субъектов и
объектов прав: естественные и общественные.
В юридической литературе отмечается, что субъективное право
собственности является элементом вещного правоотношения и прекращается
вместе с ним, поскольку оно не может существовать без корреспондирующей ему
1
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева
(и др.); под ред. А.П. Сергеева. М, 2009. С. 626.
80
обязанности, а это и есть правоотношение
1
, которое индивидуализируется путем
указания на сам объект права, определенное лицо (управомоченное) и существо
прав
2
.
Прекращение правоотношения представляет собой разрыв правовой связи
3
.
В правоотношении собственности изменениям подвержены объект субъективного
права и управомоченный субъект. При этом не может право собственности
прекращаться слиянием, то есть соединением в одном лице соответствующих
прав и обязанностей, поскольку в абсолютном правоотношении управомоченному
субъекту противостоят все остальные субъекты - носители соответствующей
обязанности не вмешиваться в дела собственника.
Право собственности может быть прекращено путем совершения действий
по распоряжению вещами (их отчуждение собственником другим лицам, отказа
от права собственности, принудительному изъятию объекта в ходе реквизиции,
конфискации и т. д.), а также при наступлении событий одним из способов,
указанных в законе, например гибели или уничтожения имущества, утраты права
иным способом. В связи с этим добровольный и принудительный способы
прекращения права собственности являются наиболее значимыми в силу своей
наибольшей распространенности, разделяя основания прекращения права
собственности на две большие группы, наряду с событиями.
При коллизиях норм гражданского и земельного законодательства,
регулирующих общественные отношения, возникающие в связи с прекращением
права собственности на земельные участки, приоритет в регулировании
оснований добровольного прекращения права собственности на земельные
участки принадлежит гражданскому праву как праву частному. Приоритет в
регулировании оснований принудительного прекращения права собственности на
1
.: Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева. М., 2008. Т. 1. С. 128; Объекты гражданских
прав: монография / отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы, 2008. С.18-23.
2
Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940. С. 21.
3
Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 76-77.
81
земельные участки принадлежит земельному праву как отрасли публичного
права
1
.
Прекращение права собственности происходит также при наступлении
событий, которые прекращают существование самих субъектов и объектов права
собственности
2
. Право собственности на земельные участки в связи с событиями
прекращается непосредственно - в случае гибели участка как объекта права в силу
стихийных бедствий - наводнений, изменений русла рек, землетрясений и т. д., а
также смерти физического лица, ликвидации юридического лица. Русские
цивилисты отмечали, что гибель или уничтожение объекта может быть
физической и юридической, то есть в результате признания объекта исключенным
из гражданского оборота
3
. При гибели вещи собственник утрачивает и
фактическое владение, и право собственности. В литературе обосновывается, что
в случае гибели происходит окончательное и бесповоротное прекращение права
собственности, если только в результате гибели индивидуально-определенной
вещи не возникли иные объекты, имеющие экономическую или иную ценность
4
.
Особенность рассматриваемых способов прекращения права собственности
связана с естественными процессами, протекающими независимо от воли
субъектов права собственности.
Таким образом, помимо воли собственника по внешним (объективным)
причинам право собственности прекращается, если основанием прекращения
права собственности является событие или действие лица, приобретающего право
собственности. Право собственности в отношении бывшего собственника
прекращается, меняя управомоченного субъекта, однако обязанная сторона
остается неизменной. Прекращение права собственности следует признать
1
Бажаев Е.В. Основания прекращения права собственности на земельный участок: автореф. дис. ... канд.
юрид. наук. М., 2008. С. 10.
2
Буртовая Е.И. Указ. соч. С. 38.
3
Ананьев А.Г., Чаша КВ. Прекращение обязательств по основаниям, не связанным с их фактическим
исполнением: монография / под науч. ред. К.Я. Ананьевой. Рязань, 2008. С. 12-16; МейерД.И. Указ. соч.
С. 316-317.
4
Мейер Д.И. Указ. соч. С. 316; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 337.
82
распорядительной сделкой, поскольку оно приводит к изменению в области
абсолютных правоотношений.
Основаниями прекращения права собственности по воле собственника
являются юридические факты, возникающие либо по воле самого собственника
(отказ от права - абз. 1 п. 2 ст. 226 ГК РФ), либо по соглашению собственника и
приобретателя права собственности, например, договор (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Право собственности прекращается принудительно в тех случаях, когда
основанием прекращения выступает решение уполномоченного государственного
органа или суда либо фактический состав, включающий в себя юридические акты
нескольких публичных органов.
Право собственности на земельный участок может прекращаться в силу
действий по отчуждению земельного участка. Они являются добровольными, если
совершаются по воле субъектов гражданского права на основании сделок с
землей, допускаемых законом. Закон, установивший основания прекращения
права собственности в ст. 235 ГК РФ, использует наряду с отчуждением и другие
способы прекращения права собственности: гибель, уничтожение, обращение
взыскания, выкуп, реквизиция, конфискация и др. способы.
Согласно Толковому словарю русского языка отчуждение - это действие
(или процесс), в результате которого что-то, принадлежавшее ранее лицу,
отделяется от него либо на результат такого действия - состояние, когда нечто не
принадлежит субъекту; удалять, отстранять, отымать, отбирать, передавать
иному
1
.
В.А. Белов определяет отчуждение как акт распоряжения имуществом,
целью и результатом которого является смена собственника
2
, поэтому не является
отчуждением возможность владеть, пользоваться и распоряжаться без переноса
права собственности, обременение имущества. Не относит автор к отчуждению
1
Даль В. Указ. соч. Ст. 1990.
2
Белов В.А. Отчуждение и приобретение по российскому ГК РФ (понятийно-терминологическая
сторона вопроса) // Законодательство. № 7. С. 8-12.
83
случай универсального правопреемства. Отмечается, что целью отчуждения
является именно перенос права на другое лицо
1
.
Приобретение права собственности правопреемником при отчуждении
является производным
2
, а само отчуждение - добровольный акт передачи права
собственности другому лицу (в узком смысле)
3
. Это добровольная уступка места
активного субъекта определенному лицу. Под отчуждением понимается не
договор, а переход права собственности. В широком смысле под отчуждением
могла пониматься всякая потеря права.
К рассмотренной позиции авторов можно добавить, что отчуждение как
юридический факт является действием, тогда как гибель или уничтожение
объекта права - событием.
Вещи, ограниченные в обороте, могут отчуждаться, но с соблюдением
предусмотренных законом ограничений. Земли, изъятые из оборота, не могут
предоставляться в частную собственность и быть объектом гражданско-правовых
сделок. Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ это земельные участки, занятые находящимися
в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 273 ЗК РФ. В
соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ ограничены в обороте и не
предоставляются в частную собственность за исключением случаев,
установленных федеральным законом, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности земельные участки, перечисленные в п. 5 ст. 27 ЗК
РФ, в том числе из земельного фонда.
Принудительное прекращение права может применяться как в случае
совершения правонарушения, так и в случае осуществления правомерной
деятельности на земле, подлежащей выкупу в публичных интересах,
установленных законом. Принудительное изъятие земельного участка
1
Хаскелъберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб.
и доп. М, 2004. С. 84-85; Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. М, 2003. С. 662.
2
МейерД.И. Указ. соч. С. 273. См.: Крашенинников Е.А. Приобретение гражданских прав // сб. ст.
памяти М.М. Агаркова: сб. науч. тр. / под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль, 2007. С. 5;
Гражданское право: Актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. М.,
2007. С. 491; Коркунов КМ. Указ. соч. С. 153.
3
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М, 2002. С. 492.
84
предполагает наличие правовых оснований и специальной процедуры, гарантий
по предварительной и справедливой оплате, если иное специально не установлено
законом для данного случая (например, реквизиция, конфискация).
В подавляющем большинстве случаев меры принуждения, в том числе по
принудительному изъятию земельного участка, основаны на возмездных началах,
поэтому в случаях принудительного прекращения права собственности по
безвозмездным основаниям указывается на предоставление повышенных гарантий
защиты. В связи с этим в литературе отмечается, что только судебная процедура
позволяет максимально гарантировать соблюдение основных прав граждан и
юридических лиц в случае конфискации
1
.
Право собственности на землю не порождается передачей земельного
участка, поэтому для перехода права собственности не является необходимым
условие о вручении или вводе во владение земельным участком.
В теории общепринято деление способов приобретения собственности на
первоначальные и производные
2
. Совершение гражданско-правовых сделок по
отчуждению предполагает ее совершение с собственником земельного участка и
производный характер приобретения права собственности новым собственником.
Совершение сделок с земельными участками возможно только при отсутствии
спора о его принадлежности. С переходом к новому приобретателю прав на
земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из
целевого назначения этого участка, однако не переходят права и обязанности,
принадлежащие прежнему владельцу, например долги предшественника,
связанные с улучшением состояния земельного участка. Прекращение права
собственности и возникновение его у нового собственника не может вести к
изменению в использовании земельного участка за пределы целевого назначения,
определенного в свидетельстве о праве собственности, за исключением случаев,
предусмотренных законом.
1
Тархов В.А., Рыбаков В.А. Указ. соч. С. 193-194.
2
Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М, 2001. С. 311; Крашенинников
Е.А. Заметки о конститутивном правопреемстве // Вещные права: система, содержание, приобретение:
сб. науч. тр. в честь Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д.О. Тузова. М, 2008. С. 83.