Диплом: Принцип свободы договора в гражданском праве, страницы 82-90

По вопросу распространения требований об одобрении сделки на предва-

рительный договор, отметим, что это целесообразно тогда, когда предоставление

соответствующего разрешения обусловлено социальными целями, в частности,

направлено на защиту интересов лиц, не обладающих полной дееспособностью.

В иных случаях, по моему мнению, предварительный договор не должен подле-

жать одобрению. В то же время отсутствие обязанности по одобрению предва-

рительного договора не исключает возможность его одобрения по своему усмот-

рению. Полагаем, что одобрение предварительного договора может рассматри-

ваться в качестве доказательства одобрения основного договора, если последний

не был надлежащим образом одобрен. При таком подходе не будут нарушаться

положения российского законодательства об одобрении сделок, а также права и

интересы лиц, которые вправе давать требуемое согласие.

В современном законодательстве решены не все проблемы установления

интересов и прав участников предварительного договора, недостаточно разрабо-

таны механизмы обеспечения, исполнения обязательств.

Предъявление требования одной из сторон предварительного договора о

заключении основного договора не лишает контрагента права предъявить анало-

гичное требование, что свидетельствует о синаллагматической связи контраген-

тов.

Оценивая возможность предъявления иска о признании гражданско-право-

вых последствий наступившими при неисполнении предварительного договора,

необходимо рассматривать предварительный договор и основной договор не

дискретно, а в их единстве, в их направленности на достижении определённых

целей, которые стороны предполагали.

В связи с этим на законодательном уровне должен быть урегулирован во-

прос о возможности признания за добросовестной стороной первого из заклю-

ченных предварительных договоров своеобразного «преимущественного права»

на реализацию собственного интереса в отношении имущества, которое должно

стать предметом основного договора, внеся соответствующие поправки в п. 6 ст.

445 ГК РФ.

Закрепление в предварительном договоре условия о неустойке представля-

ется наиболее подходящей мерой обеспечения обязательств, способной обеспе-

чивать компенсаторно-восстановительную функцию.

Кроме того, в контексте предварительного договора уместно указать обя-

зательства по выполнению действий, направленных на дальнейшее заключение

договора (процедурные обязательства) – оформление наследства, регистрация

прав на недвижимость, ремонт помещения. И предусмотреть штрафные санкции

за неисполнение такого рода обязательств.

В целях совершенствования нормативного регулирования предваритель-

ных договоров предлагается:

1) абзац второй п. 6 ст. 448 ГК РФ после слов «протокол о результатах тор-

гов, который имеет силу» дополнить словом «предварительного». Таким обра-

зом, п. 6 ст. 448 ГК РФ рекомендован в следующем виде: «6. Если иное не уста-

новлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в

день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который

имеет силу предварительного договора»;

2) п. 3 ст. 429 ГК РФ дополнить новым абзацем следующего содержания:

«Если в соответствии с условиями предварительного договора исполнение ос-

новного договора должно быть произведено по заранее определенной цене, по-

следняя при заключении основного договора не может быть оспорена в суде».

Предложенные направления практики использования предварительного

договора, позволят минимизировать риски при промежуточном соглашении сто-

рон, придерживаясь гибкости правового поля.

Заключение

В настоящее время гражданское законодательство, а именно ст. 429 Граж-

данского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяет предвари-

тельный договор как обязанность заключить в будущем договор о передаче иму-

щества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,

предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор составляется он письменно, включает основные

условия, расчеты, положения о привлечении средств материнского капитала,

если таковые имеются. В статье 429 ГК РФ по предварительному договору его

участники принимают на себя обязательства заключить основное соглашение в

будущем. Такая форма волеизъявления возможна для любых объектов (квар-

тиры, дома, участка, офиса). Сроки, в которые необходимо заключить основной

договор купли-продажи, в нем четко прописаны. Если они не указаны, то этот

период определен одним годом.

Предварительный договор способствует установлению правовых связей

участников договорных обязательств ещё до заключения основного договора.

При этом, не требуя немедленного исполнения (к примеру, внесения суммы

оплаты при заключении). В противном случае, данный договор уже будет при-

знаваться основным. Наиболее распространен предварительный договор в сдел-

ках с недвижимостью (таких как, купля-продажа квартиры/дома, долгосрочная

аренда недвижимости).

Предварительный договор представляет собой самостоятельный документ,

подтверждающий возникновение взаимных прав и обязанностей, порождающие

основной договор, исходя из согласованных положений предварительного дого-

вора. В случае не заключения основного договора предусматривается понужде-

ние к заключению договора, так как предварительный договор имеет полную

юридическую силу.

Проведенный анализ нормативно-правового регулирования предваритель-

ного договора в законодательстве отдельных зарубежных государств позволяет

определить направления для унификации отечественной и зарубежных систем

регламентации института предварительного договора.

Применение позитивного опыта зарубежных государств относительно

специфики предварительных договоров требует выявления эффективно дей-

ствующих правовых норм, регламентирующих процесс заключения и реализа-

ции предварительных договоров. В свою очередь, анализ законодательных норм, ре-

гламентирующих преддоговорные отношения в отдельных странах, позволит гово-

рить о более детальной разработке института преддоговорных соглашений в оте-

чественной договорной системе: выделение нескольких видов анализируемых

договоров, а также разработка более гибких подходов к их регламентации.

На наш взгляд, унификация отечественного законодательства и законода-

тельства указанных выше государств позволит разрешить определенные проблемы,

возникающие при заключении предварительных договоров во внутригосудар-

ственном, а также международном коммерческом обороте, а именно:

– даст возможность закрепления достигнутого в ходе переговоров проме-

жуточного результата относительного условий основного договора;

– закрепит серьезность намерений контрагентов в отношении заключения ос-

новного договора;

– предоставит регламентированную возможность ограничить контрагента в

переговорах по окончательному (основному) договору посредством установле-

ния запрета о проведении параллельных переговоров с иными лицами;

– предоставит полномочия для установления правил осуществления по-

следующих этапов переговорного процесса;

– даст возможность зафиксировать порядок распределения между сторо-

нами расходов, связанных с ведением переговоров относительно заключения

основного договора, в случае, если результаты переговоров останутся неопределен-

ными, а также установить сумму, которую должна будет компенсировать сторона,

которая отказалась вести дальнейшие переговоры, второй стороне переговоров.

Таким образом, значимость рецепиирования зарубежного опыта регла-

ментации предварительного договора отечественным гражданским правом до-

статочно высока. Нормы зарубежного права и возможность их рецепции будет

анализироваться нами при разрешении отдельных вопросов заключения, исполне-

ния и ответственности сторон по предварительному договору.

На наш взгляд целесообразно рассмотреть возможность определения усло-

вий основного договора с участием суда. В соответствии с редакцией п. 4 ст. 318

ГК РФ предусматривается общее правило, что в случае возникновения разногла-

сий сторон относительно условий основного договора такие условия определя-

ются в соответствии с решением суда. Полагаем, что судебное восполнение усло-

вий основного договора должно допускаться только в двух случаях: 1) если для

этого имеются достаточные основания в предварительном договоре сторонами

определен порядок конкретизации условий, или имеются иные указания, позво-

ляющие истолковать положения договора; 2) если в законе содержатся общие

положения, позволяющие определить условия договора, положение о сроке,

цене.

На наш взгляд целесообразно дополнить законодательные положения ГК

РФ, предусматривающие возможность переноса нотариального эффекта с пред-

варительного договора на основной. То есть, считать, что основной договор, не

получивший нотариального удостоверения, может быть признан действитель-

ным судом, если предварительный договор, предусматривающий заключение и

включающий все существенные условия такого договора, нотариально удосто-

верен.