30
собственности
1
. Таким образом, при переходе права собственности на
земельную долю в процессе гражданского оборота, к новому владельцу
переходит не вещь, а титул и соответствующие ему права по отношению к
другим собственникам земельного участка, в том числе и правомочие на выдел.
2) Ограниченность правомочия собственника на выдел земельной доли:
для выдела земельной доли не всегда достаточно волеизъявления и согласия
всех участников долевой собственности. Так, Верховный суд РФ делает вывод
2
,
что при наличии согласия всех сособственников на передачу земельного
участка сельскохозяйственного назначения в аренду, выдел собственником
земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без
согласия арендатора. Данный вывод видеться верным, так как соответствует
общей логике гражданского законодательства о соблюдении и охране прав
арендатора вещи в процессе перехода права собственности на нее.
3) Ограниченность круга гражданских правоотношений, в которых может
участвовать земельная доля без ее выдела в натуре (глава 3 Федерального
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
4) Особые требования к приобретению земельных долей, предъявляемые
к потенциальным владельцам, а именно:
- к не гражданам РФ и юридическим лицам с участием иностранного
капитала (ст.3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п.9
ст. 39.3 ЗК РФ)
3
;
- требование о необходимости доказывания сельскохозяйственной
организацией использования земельной доли в сельскохозяйственном обороте
1
Котараева О.В. Доли земельных участков как объекты гражданских правоотношений //
Научные ведомости Белгородского государственного университета. №2. 2010. Белгород,
2010. С.131.
2
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 ноября
2016 г. № 32-КГ16 -23 // СПС «Консультантплюс». URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=ARB&n=482660&req=doc#0733773982990593
4 (дата обращения 01.04.2020)
3
Применение норм ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о
возможности приобретения права частной собственности иностранными лицами на
земельные участки сельскохозяйственного назначения к земельным долям является спорным
и рассматривается в параграфе 2.3 исследования.
31
для возможности осуществления ее выкупа у органа местного самоуправления
(п. 5.1 ст. 10, п. 4 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»).
Вопрос о приобретении в собственность земельных долей стоит
рассмотреть более подробно, не только потому, что он естественным образом
входит в тему настоящего исследования, но и потому, что, несмотря на
длительность своего существования, он до сих пор является проблемным в
рамках юридической практики.
Пункт 5.1 ст. 10, п. 4 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» предусматривает право на выкуп принадлежащих публично-
правовым образованиям земельных долей фермерами и сельскохозяйственными
организациями без проведения торгов и по льготным условиям, если те владеют
иными земельными долями на соответствующем земельном участке, и
используют его для сельскохозяйственной деятельности. Органы местного
самоуправления очень часто отказывают земледельцам в продаже долей, так
как считают не доказанным факт использования ими своих долей на
испрашиваемом земельном участке.
Так, в арбитражный суд обратился глава крестьянского (фермерского)
хозяйства с заявлением о признании незаконным решения главы
администрации сельсовета об отказе в приобретении земельных долей.
Ответчик, возражая на заявленные требования, указал на законность
оспариваемого решения ввиду того, что к заявлению о приобретении земельной
доли не были представлены документы, подтверждающие использование
земельного участка
1
.
При рассмотрении данного спора, суд пришел к выводу о недоказанности
предпринимателем факта использования испрашиваемой земельной доли, что и
явилось основанием для отказа в удовлетворении требований.
1
Черноморец Р.В. Земельная доля как источник права собственности на землю в аграрных
правоотношениях // Вестник российского университета кооперации. № 2. 2017. С. 142.
32
В другом случае судом в удовлетворении заявления
сельскохозяйственного производственного кооператива о признании
незаконными действий (бездействий) главы сельского поселения по не
предоставлению в собственность земельных долей также было отказано.
Мотивацией отказа служило то, что кооператив, обращаясь в орган местного
самоуправления, не представил доказательств использования
соответствующего земельного участка. Суд при этом сделал вывод, что
фактическое пользование территорией земли, относящейся к невостребованным
земельным долям граждан, не является тем пользованием, которое по смыслу
пункта 5.1 статьи 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" дает право требовать предоставления земельного участка,
выделенного в счет таких долей, в частную собственность без проведения
торгов
1
.
В другом же случае судом при рассмотрении похожего дела в качестве
доказательств использования заявителем земельного участка для
сельскохозяйственного производства исследовались бухгалтерские документы
(накладные по списанию ГСМ), статистическая отчетность, а также документы,
полученные с использованием спутникового мониторинга местонахождения
1
Постановление Арбитражного суда Северо-кавказского округа от 22 марта 2016 г. по делу
№ А32-31347/2015 по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива
(колхоз) «Знамя Ленина» к администрации Старощербиновского сельского поселения
Щербиновского района Краснодарского края об отказе в приобретении в собственность
кооператива невостребованных земельных долей и земельных участков // Картотека
арбитражных дел. URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/05bbd52d-5198-4651-907d-
299486014814/6a5d7bc9-bd8d-4403-bec3-c3b2c4ec2e8b/A32-31347-
2015_20160322_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True (дата обращения
01.04.2020)
33
сельскохозяйственной техники
1
. Практика рассмотрения данной категории дел
не изменилась и по сей день
2
.
Таким образом, из буквального толкования п. 5.1 ст. 10, п.4 ст.12 ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что заявитель
должен доказать факт использования земельного участка, земельная доля
которого им испрашивается. При этом закон не устанавливает основания
использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же
как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его
использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной
деятельности. Поэтому, при существовании судебного спора о наличии
оснований для приобретения прав на земельную долю в порядке указанных
норм, факт использования земли подлежит установлению судом произвольно
на основе исследования и оценки доказательств по делу.
Вместе с тем, в письме Минэкономразвития «О разъяснении отдельных
положений Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» от 25 ноября 2011 г. № Д 23-4894
даны разъяснения по вопросу подтверждения факта использования земельного
участка, находящегося в общей долевой собственности, сельскохозяйственной
организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством в целях
предоставления его указанным лицам без торгов. Так в случае, если
сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство
1
Решение Арбитражного суда Амурской области от 31 июля 2013 года по делу А 04-
2632/2013 по заявление ООО «Рассвет» к Болдыревскому сельскому совету народных
депутатов Завитинского района Амурской области о признании незаконным отказа в
заключении договора купли-продажи земельной доли // Картотека арбитражных дел. URL:
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/eded5e54-add4-4822-9c43-862e1b4cb025/eb9361d5-e472-
4026-bdbf-2e7745e3eda7/A04-2632-2013_20130731_Reshenie.pdf?isAddStamp=True (дата
обращения 01.04.2020)
2
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 1 апреля 2018 г. по делу № А32-
51665/2017 по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз
имени В.И. Ленина» о признании незаконным отказа администрации Новосельского
сельского поселения Новокубанского района в предоставлении в собственность за плату без
торгов долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного
назначения // Картотека арбитражных дел. URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/4fae46cf-
58c5-47f6-b06d-f29f3b189db9/f53dfe46-505a-42a3-8206-5944b3b695e4/A32-51665-
2017_20180401_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True (дата обращения 01.04.2020)
34
использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок
по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий
момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или
безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого
земельного участка подтверждается соответствующими документами. Если же
сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство
использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок
без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в
орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о
предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных
условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое
использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных
платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного
участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
Естественно, данные разъяснения не имеют силы нормативно-правового
акта, поэтому не обязательны к применению судами. Однако, по нашему
мнению, законодательное закрепление данных положений существенно
сократило бы случаи нарушения права граждан и юридических лиц на
приобретение в собственность земельных участков и земельных долей из
земель сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, подводя итог всему вышеизложенному, можно сделать
вывод о том, что земля в общественных отношениях может иметь различный
юридический статус: природный объект, природный ресурс, земельный
участок, часть земельного участка, земельная доля. Наиболее часто земля в
качестве объекта правоотношений частной собственности выступает в форме
земельного участка и земельной доли. Данные объекты не равнозначны, так как
отличаются различным правовым статусом и порядком участия в гражданском
обороте.
35
1.3. Оборотоспсобность земельных участков как необходимое
условие приобретения права собственности на землю
Переход прав на земельные участки осуществляется в процессе
гражданского оборота. Понятие «обороноспособность» в буквальном смысле
означает «возможность находиться в обороте», то есть оно является
производным от понятия «гражданский оборот земли». По справедливому
утверждению В.А. Белова, «раскрытию содержания понятия «гражданский
оборот» посвящено не много специальных научных исследований, так как
считается, что этот термин общеизвестен и не нуждается в обоснованиях и
сравнительных толкованиях в ввиду наличия энциклопедического
определения»
1
. Несмотря на это, многие ученые предлагают свои определения
гражданскому обороту.
Так, например, А.И. Иконицкая рассматривает земельный оборот как
«переход земельных участков от одних лиц к другим»
2
. Другие авторы под
оборотом земельных участков понимают «реализованную возможность по
распоряжению земельным участком частного или публичного собственника, в
результате которой изменяется объем прав и обязанностей субъектов
конкретных правоотношений, но не изменяется правовой режим земельного
участка»
3
.
Принимая во внимание указанные определения, а также учитывая смысл
ст. 129 ГК РФ (оборотоспособность объектов гражданских прав) и ст. 27 ЗК РФ
(ограничения оборотоспособности земельных участков), по нашему мнению,
под оборотоспособностью земельных участков следует понимать
определяемую законом возможность собственника земли осуществить свое
1
Белов В.А. Объекты субъективного гражданского права, объект гражданского
правоотношения и объект гражданского оборота: содержание и соотношение понятий. М.,
2003. С.34.
2
Иконицкая А.И. Некоторые теоретические вопросы права государственной собственности
на землю // Российское право. 2006. № 12. С.43.
3
Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение права на земельные участки,
находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. М.: Москва, 2009.
С.80.
36
правомочие по распоряжению (в т.ч. отчуждению) земельным участком путем
совершения соответствующих гражданско-правовых сделок и иных действий,
являющихся юридическими фактами и определяющими возникновение прав на
землю у третьих лиц.
Оборотоспособность является одной из важнейших характеристик
правового режима вещи, т.к. изъятие вещи из оборота фактически означает
невозможность применения по отношению к ней большинства норм
гражданского права, регулирующих в том числе переход собственности и иных
имущественных прав
1
. Вопросы оборотоспособности земельных участков
регулируются преимущественно гражданским (ст. 129 ГК РФ) и земельным
законодательством (ст. 27 ЗК РФ, главы. 1, 2 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения»), которое предусматривает деление
земельных участков на три категории: оборотоспособные; земельные участки,
изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте.
Следует обратить внимание на то, что все земельные участки изымаются
из оборота и ограничиваются в обороте не в зависимости от категории земли
(ст. 7 ЗК РФ), к которой они принадлежат (за исключением земель лесного
фонда), а в зависимости от целей их использования и расположенных на них
объектов
2
. Это достаточно отчетливо видно по содержанию пунктов 4, 5 ст. 27
ЗК РФ. Так, например, земельные участки, находящиеся на землях энергетики,
связи, телевидения, радиовещания и информатики, могут быть изъятыми из
оборота (под атомными объектами, захоронениями радиоактивных отходов,
линиями связи для охраны государственной границы РФ), частично
оборотоспособными (ГЭС) и полностью оборотоспособными (иные объекты).
1
Румянцев Ф.П., Нацвалова М.Ю. К вопросу о правовых понятиях земельного оборота и
оборотоспособности земельных участков сельскохозяйственного назначения // Государство и
право. 2016. №7. С. 35; Виниченко Ю.В. Оборотоспособность и правовой режим объектов
гражданских прав: соотношение понятий // Вестник Байкальского государственного
университета экономики и права. 2013. № 6. С. 118.
2
Паулов П.А. Правовое регулирование ограничение оборота земельных участков // Вопросы
экономики и права. 2017. №104. С.23.
37
Но, не забегая вперед, остановимся на каждой категории оборотоспособности
земельных участков более подробно.
Итак, к полностью оборотоспособным земельным участкам относятся
участки, права на которые (в том числе и право собственности) могут
переходить от одного лица к другому по большинству гражданско-правовым
сделкам. К ним относятся земельные участки из земель населенных пунктов,
некоторые земли особо охраняемых территорий и объектов, часть земель
водного фонда, промышленности, а также земли сельскохозяйственного
назначения
1
.
Некоторыми учеными высказывается мнение о том, что земли
сельскохозяйственного назначения вопреки определенным ограничениям
(максимальный размер участка; преимущественное право публично-правовых
образований на покупку; запрет на предоставление в собственность земельных
участков иностранным лицам) рассматривается как полностью
оборотоспособные, поскольку эти ограничения по, большей части, не влияют
на их способности выступать объектами гражданско-правовых сделок
2
.
Однако, по нашему мнению, такое утверждение является крайне спорным
как по сути, так и формально: п. 6 ст. 37 ЗК РФ уделяет землям
сельскохозяйственного назначение особое внимание и гласит, что их оборот
регламентирован ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,
по содержанию которого невозможно однозначно установить, к какому виду
оборотоспособности законодатель относит данную категорию земель.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут
предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок,
1
Чаркин С.А. Правовые особенности оборота земельных участков в составе отдельных
категорий земель // Бизнес. Образование. Право. 2012. № 3. М.: ЧОУ ВО «Волгоградский
институт бизнеса» (Волгоград). С.264.
2
Козлов Д.В. Оборотоспособность земельных участков в зависимости от их целевого
назначения // Вопросы российского и международного права. 2016. №4. С.167; Лобарь С.Е.,
Тарасова Т.Г. Вопросы предоставления в собственность земельных участков, ограниченных
в обороте // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2009. № 6. С. 56;
Минаева А.В. Понятие «правовой режим земель» и его значение в земельном праве //
Правовые вопросы недвижимости. 2005. № 1. С. 57.
38
предусмотренных гражданским законодательством. То есть публично правовой
собственник необоротоспособных земельных участков лишен полномочий на
передачу вещных прав по ним частным лицам. Соответственно, у последних
отсутствует возможность приобретения таких земель как в собственность, так и
на ином праве.
К земельным участкам, изъятым из оборота ЗК РФ относит участки, на
которых расположены (п. 4 ст. 27): государственные природные заповедниками
и национальными парками; зданиями и сооружения, в которых размещены для
постоянной деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, военных
судов, ФСБ РФ, ФСО РФ, ФСИН РФ; объекты использования атомной энергии
и хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; закрытые
административно-территориальные образования; воинские и гражданские
захоронения; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и
коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны
Государственной границы Российской Федерации.
Некоторые авторы считают, что вышеуказанная норма ЗК РФ вступает в
противоречие с другими нормами о земельных участках, изъятых из оборота. В
частности, с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, который говорит о землях, изъятых из оборота.
При этом не указывается, что это за земли. Пункт же 4 данной статьи говорит о
земельных участках, изъятых из оборота, хотя он должен конкретизировать
положения п.2, исходя из смысла которого, можно сделать вывод, что
существуют целые категории земель, изъятые из оборота»
1
.
Позволим себе не согласиться с такой позицией, так как, по нашему
мнению, кажущееся на первый взгляд противоречие имеет место быть в виду
отсутствия в действующем законодательстве определения понятия «земли»,
которое, как мы уже установили в параграфе 1.1, по смыслу норм ЗК РФ
1
Петрова Е.Ю. Правовое регулирование оборота земельных долей сельскохозяйственного
назначения. Статья Современные проблемы теории и практики права глазами молодых
исследователей. Материалы XI Всероссийской молодежной научно-практической
конференции. 2017. Улан-Уде: Издательство Восточно-Сибирского государственного
университета технологий и управления. С.159
39
подразумевает, в том числе, совокупность земельных участков, причем не
обязательно относящихся к одной и той же категории.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте (п. 2
ст. 27 ЗК РФ), не предоставляются в частную собственность, за исключением
случаев, установленных федеральными законами. Однако в отличие от
земельных участков, изъятых из оборота, они могут предоставляться частным
лицам на ином праве, например, праве аренды.
1
Ограничиваются в обороте
находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные
участки, перечисленные в пункте 4 ст. 27 ЗК РФ.
Земельные участки, с ограниченной оборотоспособностью заслуживают
особого внимания, так как при осуществлении имущественных отношений по
поводу этих земель возникает большое количество нарушений прав и законных
интересов частных лиц. Причиной этих нарушений является, в первую очередь,
неправильное применение органами государственной власти и местного
самоуправления, а иногда и судами норм права об оборотоспособности
земельных участков, ограниченных в обороте;
В качестве примера неоднородной юридической практики можно
привести дела по судебным спорам о правах на земельные участки особо
охраняемых территорий, на которых расположены объекты рекреационного
назначения и археологического наследия народов Российской Федерации.
Так, гражданин обратился в суд с исковым заявлением к КУИ г. Батайска,
об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В
обосновании иска истец указал, что является собственником нежилого здания –
базы отдыха. Вместе с тем спорный земельный участок используется им на
праве аренды.
1
Цымбалова Д.Ю. Особенности ограничения оборота земельных участков. Статья из
сборника статей по материалам межвузовского Круглого стола «Правовая охрана
окружающей среды: материальные и процессуальные аспекты» (посвящается памяти
профессора И.А. Соболя). Санкт-Петербург: Издательство Санкт-Петербургского
университета Министерства внутренних дел Российской Федерации. 2016. С. 198.