40
Администрация Батайска отказала истцу в выкупе земельного участка,
мотивировав отказ тем, что участок находится в зоне рекреационно -
ландшафтных территорий», которая выделена для обеспечения правовых
условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и
создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и
общего благополучия населения, в связи с чем не может быть предоставлена в
собственность
1
.
Производство по аналогичным спорам осуществлялось в Башкортостане
(г. Уфа),
2
Алтайском крае (г. Бийск),
3
Самарской области (с. Сергиевск)
4
и во
многих других субъектах РФ. При рассмотрении подобных дел, суды занимают
различную правовую позицию по поводу возможности предоставления в
частную собственность земельных участков, входящих в рекреационные зоны.
Одни считают это незаконным, так как полагают, что на рекреационные зоны
распространяется статус земель особо охраняемых территорий, а именно земель
рекреационного назначения, которые ограничены в обороте. Другие же суды
занимают иную позицию, которая заключается в том, что:
1
Решение Батайский городского суда Ростовской области от 14 ноября 2017 г. по делу № 2-
2123/2017 по иску Костенко И.В. к Комитету по управлению имуществом г. Батайска об
обязании заключить договор купли-продажи земельного участка // Архив Батайского
городского суда Ростовской области.
2
Решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 6 октября 2016 г.
по делу № 2-2553/2016 по иску ряда граждан к администрации Республики Башкортостан,
Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО Уфа РБ о
понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка // Архив Демского
районного суда г. Уфы.
3
Решение Бийского городского суда Алтайского края от 4 октября 2016 г. по делу № 2-
4926/2016 по иску Козел Н.Е. к администрации г. Бийска, муниципальному казенному
учреждению «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» о
признании незаконным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного
участка в собственность для сохранения самовольной постройки, возложении обязанности
рассмотреть вопрос о предварительном согласовании предоставления земельного участка в
собственность // Архив Бийского городского суда Алтайского края.
4
Решение Сергиевского районного суда Самарской области от 2 ноября 2017 г. по делу №
2А-709/2017 по административному иску Грядунова В. Д. к администрации Сергиевского
муниципального района о признании незаконными отказов в предварительном согласовании
предоставления земельных участков // Архив Сергиевского районного суда Самарской
области.
41
- во-первых, земельные участки, предоставленные для рекреационных
целей из земель населенных пунктов, не являются землями рекреационного
назначения в составе особо охраняемых территорий, имеют различный
правовой режим и связанные с ним ограничения хозяйственной деятельности;
особенностью рекреационных зон в составе земель населенных пунктов
является то, что их правовой режим определяется не правовыми нормами ЗК
РФ, посвященными землям рекреационного назначения в составе земель особо
охраняемых территорий и объектов, а градостроительным регламентом
территориальной зоны, устанавливаемым правилами землепользования и
застройки.
1
Для земельных участков, расположенных в границах одной
территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент,
разрабатываемый индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и
развития, а также возможностей территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (п. 2 ст. 85 ЗК РФ);
- во-вторых, земли рекреационного назначения могут предоставляться в
частную собственность, так как по смыслу подпункта 10 п. 5 ст. 27 ЗК РФ из
земель особо охраняемых территорий ограничиваются в обороте лишь земли
особо охраняемых природных объектов.
Следует согласиться с позицией тех судов, которые допускают
приватизацию земельных участков из рекреационных зон и земельных участков
из земель рекреационного назначения, отметив, однако, что, даже не смотря на
факт отграничения законодателем рекреационных зон от земель
рекреационного назначения (первые являются землями населенных пунктов,
вторые - землями особо охраняемых территорий), в силу закона (п.10 ст. 85 ЗК
РФ) на них все-таки распространяются одни и те же нормы земельного права,
соответственно, они имеют практически одинаковый правовой режим
1
Доржи-Горяева Э.В. Законодательная основа оборота земельных участков особо
охраняемых территории // Российское право. 2011. №4. С.281.
42
использования, что создает представление об их равнозначности и порождает
соответствующие проблемы.
1
Таким образом, начало подобной противоречивой юридической практике
дает неправильное применение норм о зонах рекреационного назначения и
земель особо охраняемых территорий, предназначенных для рекреационных
целей. Кроме того органы местного самоуправления и некоторые суды путают
понятия «особо охраняемые территории» (категория земель – ст. 94 ЗК Ф) и
«особо охраняемые природные территории» (подкатегория – ст. 95 ЗК РФ),
которые относятся друг к другу как целое и часть.
Разрешение этой проблемы возможно без внесения каких-либо изменений
в действующее законодательство. Достаточно будет приятия Верховным судом
РФ Постановления Пленума по вопросам оборотоспособности земельных
участков, так как частные определения по таким делам, видимо, не всегда
доходят до сведения нижестоящих судов
2
.
Не менее остро в юридической практике стоит вопрос о возможности
предоставления земельных участков, на которых расположены объекты
археологического наследия. Пункт 5 ст. 27 ЗК РФ определяет такие земли как
ограниченные в обороте. При этом пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса
Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к
землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную
собственность, за исключением случаев, установленных федеральными
законами. В то же время, во-первых, ч. 2 ст. 49 ФЗ «Об объектах культурного
1
Шабалин Г.Ю. Оборотоспособность зеельных участков особо охраняемых природных
территорий // Марийский юридический вестник. 2016 № 4. Йошкар-Ола: Издательство
ФГБОУ ВО «Марийский государственный университет». С.14.
2
Определение Коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от
28 мая 2015 г. по делу № 58-КГ15-2 о признании незаконными действий главы
муниципального образования Хабаровского района г. Хабаровска по распоряжению
земельным участком, признании недействительным договора купли-продажи, применении
последствий недействительности сделки // Сайт Верховного суда РФ. URL: vsrf.ru (дата
обращения 01.04.2020)
43
наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
1
предусмотрено, что «объект археологического наследия и земельный участок, в
пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте
раздельно», во-вторых, ст. 50.1 того же закона установлено, что «заключение
договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных
вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр,
выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах
которого располагается объект археологического наследия, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности осуществляется с учетом
требований, установленных указанным Федеральным законом
2
. Одним из таких
требований является необходимость включения в условия договора купли-
продажи земельного участка условий охранного обязательства собственника
или иного законного владельца объекта культурного наследия. В соответствии
с п. 2 ч. 3 Порядка подготовки и утверждения охранного обязательства
собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия,
включенного в единый реестр объектов культурного наследия, утвержденного
Приказом Минкультуры России от 01 июля 2015 г. № 1887 «О реализации
отдельных положений статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №
73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры»
3
охранное обязательство в отношении объекта культурного наследия
утверждается актом органа государственной власти или соответствующим
органом местного самоуправления. Получается, что специальные нормы
процитированного закона рассматривают земельный участок под объектом
1
Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)
народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ. //Собрание законодательства
РФ. 01.07.2002. № 26. Ст. 2519.
2
Горлова Е.А., Мамий Ю.Б. Проблемы оборотоспособности земельных участков, занятых
объектами культурного наследия // Вестник академии знаний. 2017 № 3. Краснодар:
Издательство Кубанского государственного технологического университета. С.76.
3
Приказ Минкультуры России от 01 июля 2015 г. № 1887 «О реализации отдельных
положений статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах
культурного наследия (памятниках истории и культуры» // СПС
«Консультантплюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_184570/af01ff42
0ace03dd90c6a0b327bcdba25e93f8e4/ (дата обращения 01.04.2020)
44
культурного и археологического наследия как подлежащий отчуждению
частным лицам, хоть и с возложением на них определенных обязанностей.
Таким образом, из содержания данных норм видно, что ЗК РФ, учитывая
сущность такой категории как «ограниченная оборотоспособность земельного
участка» (запрет на предоставление в собственность), напрасно относит
земельные, занятые объектами археологического наследия, к ограниченным в
обороте, так как ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской
Федерации», фактически, разрешает приобретать их в частную собственность.
Подобной позиции придерживается большинство судов в России
1
.
Вместе с тем, есть и суды,
2
считающие, что земельные участки, занятые
объектами археологического наследия, могут находиться у частных лиц лишь
на праве аренды. Такую позицию нельзя признать соответствующей закону.
По нашему мнению, из подпункта 4 пункта 5 ст. 27 ЗК РФ, было бы
целесообразно исключить категорию «объекты археологического наследия» не
столько из-за единичной неверной судебной практики, сколько в целях
гармонизации норм ФЗ «Об объектах культурного наследия народов
Российской Федерации» и Земельного кодекса РФ.
Помимо существующей неоднородной судебной практики о правах на
земельные участки, ограниченных в обороте, хотелось бы отметить также и
некоторые проблемные вопросы теоритического характера, которые имеют
место быть в указанной сфере земельного права. По нашему мнению, на
сегодняшний день имеются предпосылки для нарушения прав граждан и
юридических лиц на приобретение в собственность земли, в виду отсутствия в
1
Решение Светского районного суда г. Тулы от 14 декабря 2017 г. по делу № 2 А-2116/2017
по административному исковому заявлению Здобина А.В. к Министерству имущественных и
земельных отношении Тульской области о признании незаконным отказа в предоставлении в
собственность земельного участка, обязании предоставить земельный участок // Архив
Советского районного суда г. Тулы
2
Решение Советского районного суда г. Краснодара от 26 ноября 2015 г. по делу № 2А-
7201/2015 по административному иску Нгуен Т.Ч.М. к администрации муниципального
образования г. Краснодар, заинтересованному лицу Управлению государственной охраны
объектов культурного наследия Краснодарского края об оспаривании решения органа
местного самоуправления // Архив Советского районного суда г. Краснодара
45
земельном законодательстве исчерпывающего перечня земельных участков,
ограниченных в обороте.
Из пункта 5 ст. 27 ЗК РФ видно, что перечень земель, ограниченных в
обороте, на первый взгляд является закрытым, однако существуют нормативно-
правовые акты, фактически расширяющие этот перечень. Например, ФЗ «О
приватизации государственного и муниципального имущества»
1
, по существу,
определяет иные, не указанные в пункте 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, не
подлежащие передаче в частную собственность. Данные земельные участки
расположены под объектами (ч. 1 ст. 30 вышеуказанного закона):
- обеспечивающими нужды органов социальной защиты населения, в том
числе домами для престарелых, госпиталями и санаториями для инвалидов и
престарелых;
- здравоохранения, культуры, предназначенных для обслуживания
жителей соответствующего поселения;
- объектами социальной инфраструктуры для детей;
- жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;
- транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей
соответствующего поселения.
Кроме того, в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального
имущества» существуют положения об оборотоспообности земли хоть и в
некотором объеме продублированные в ЗК РФ, но все же несколько
отличающиеся по содержанию
2
. Например, подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ
устанавливает, что земельные участки, предназначенные для строительства,
реконструкции и эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего
водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного
обеспечения воздушного движения и судоходства ограничиваются в обороте.
1
Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от
21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 28.01.2002. № 4. Ст. 251.
2
Лобанов С.В. Право частной собственности на землю в Российской Федерации.
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Саратов, 2002.
С.161
46
Пункт 8 же ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального
имущества» гласит, что отчуждению в частную собственность не подлежат
земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для
обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или
отведенные для их развития.
Внимание стоит обратить на предназначение земельных участков,
раскрываемое приведенными нормами. Если в первом случае говориться о
строительстве, реконструкции и эксплуатации – содержание данных терминов
регламентировано п. 13, 14 п.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ
1
, то
термин «развитие» применимо к недвижимому имуществу не регламентирован.
По нашему мнению, существование в ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» указанных норм и терминов
может способствовать расширению перечня оснований для отказа частным
лицам в передаче им в собственность земельных участков, находящихся в
государственной и муниципальной собственности.
К слову, можно также добавить, что далеко не все ученые-правоведы
считают перечень изъятых и ограниченных в обороте земель, содержащийся в
ст. 27 ЗК РФ, исчерпывающим. В частности, А.П. Анисимов и Г.Л. Землякова,
ссылаясь на Федеральный закон № 244 «Об инновационном центре
«Сколково»
2
, указывают, что земельные участки, находящиеся в границах
территории Сколково, являются собственностью управляющей компании с
запретом их дальнейшего распоряжения, в том числе путем их отчуждения и
обременения, за исключением случаев передачи их управляющей компанией в
аренду лицам, участвующим в реализации проекта. При этом указанные
земельные участки не могут быть сданы в субаренду. Отсюда ученые делают
1
Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004. // Собрание законодательства РФ.
03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
2
Федеральный закон от 28 сентября 2010 № 244-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об инновационном
центре «Сколково» // СПС «Консультантплюс». URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=330795&fld=134&dst=100
0000001,0&rnd=0.02550838586835824#04070579037494675 (дата обращения 01.04.2020)
47
вывод об отнесении земельных участков на территории Сколково к
ограниченно оборотоспособным
1
.
Таким образом, можно сделать вывод, что во избежание нарушения права
граждан и юридических на приобретение в собственность земельных участков,
нормы ЗК РФ, ФЗ «О приватизации государственного и муниципального
имущества» и иных законов должны быть приведены в состояние
взаимосогласованности в части исчерпывающего перечня земель,
ограниченных в обороте. Для этого необходимо принятие соответствующих
поправок или разъяснений Верховного суда Российской Федерации.
Подводя итог изложенному в настоящем параграфе, можно сказать, что:
1) оборотоспособность как юридическое свойство земельного участка
является неотъемлемой частью его правового режима и необходимым условием
для приобретения права частной собственности на землю;
2) на земельные участки, ограниченные в обороте, не всегда
распространяется принцип единства судьбы земли и расположенного на нем
объекта недвижимости, поэтому они могут находиться в различных друг от
друга формах собственности;
3) неверное применение законодательства, регламентирующего
оборот земельных участков, ограниченных в обороте, очень часто становиться
причиной нарушения права граждан и юридических лиц на предоставление
земли в частную собственность, что, возможно, требует внесения некоторых
изменений в действующее законодательство, либо обобщения юридической
практики Верховным судом Российской Федерации.
1
Анисимов А.П., Землякова Г.Л. Правовой режим земель инновационного центра
«Сколково»: вопросы теории // Современное право. 2011. № 2. С. 43.
48
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
2.1. Понятие и общая характеристика оснований приобретения права
частной собственности на земельные участки
Под основанием приобретения права, в том числе и права собственности,
принято понимать юридический факт, либо совокупность юридических фактов
(фактический состав). В свою очередь под юридическими фактами понимаются
факты реальной действительности (события или действия), с которыми
действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение,
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть
гражданских правоотношений.
Нельзя не отметить, что многие ученые отождествляют понятие
«основание» и «способ» приобретения права, рассматривая их как
взаимозаменяемые категории. Однако, по нашему мнению, они не
тождественны как при употреблении в обиходе, так и в рамках нормативно-
правовых актов
1
.
Под основаниями обычно понимают юридический факт или совокупность
юридических фактов, под способами же приобретения, понимают фактические
действия того или иного лица, с которыми закон связывает возникновение
права. По этому вопросу интересна позиция Л.В. Санниковой, которая считает,
что «оснований самих по себе часто недостаточно для того, чтобы право
собственности возникло. Необходимо совершение определенных фактических
действий – способов»
2
; а также мнение Себельдиной Д.В., полагающей, что
1
Основание - опорная часть чего либо; причина, достаточный повод, оправдывающие что-
либо. Способ - действие или система действий, применяемые при исполнении какой-либо
работы, осуществлении чего-либо // Ожегов С.И. Толковый словарь русского языка. URL:
http://www.ozhegov.com (дата обращения 01.04.2020)
2
Санникова Л.В. Обязательства об оказании услуг в российском гражданском праве. М.:
Волтерс -Клувер, 2009. С. 76.
49
приобретение права собственности обуславливает наличие совокупности
способов и оснований
1
.
Так, рассматривая сделку как основание приобретения права
собственности на земельный участок, в качестве способа могут выступать
действия сторон по заключению договора купли-продажи, мены, дарения. К
иным способам приобретения прав на земельные участки указанные авторы
относят, например, действия по реализации собственниками объектов
недвижимости исключительного права на приватизацию земельных участков;
приобретение права на земельный участок путем участия в торгах и т.д.
2
Как
видно из вышеприведенного примера, одному основанию приобретения права
собственности могут соответствовать несколько способов такого приобретения.
Также можно сделать вывод о том, что «способ» предшествует «основанию».
Проблематика вопроса о соотношении понятий «способ» и «основание»
приобретение права собственности, думается, находит свое отражение и в
разграничении понятий «приобретение» и «возникновение» права
собственности.
В.П. Грибанов рассматривает приобретение права как разновидность
возникновения права
3
. А.В. Лисаченко возникновением права называет начало
существования нового субъективного права не связанное с действиями
субъекта правоотношений, приобретение предполагает определенный волевой
процесс, результатом которого выступает начало существования права
4
. П.М.
Ходырев раскрывает данные понятия через толкование слов «приобрести» и
«возникнуть». Так, понимая «приобретение», как «становление обладателем
чего-либо», то есть переход из состояния несобственника в состояние
собственника, мы связываем данную категорию с личностью, то есть субъектом
1
Способы и основания приобретения права собственности / Себельдина Д.В. // Юридическая
наука №4, 2017 – М.: Некоммерческое партнерство Евразийский центр сравнительных
исследований, 2017 – С.110.
2
Зарицкая А. С. К вопросу о соотношении понятий «способ» и «основания» приобретения
прав на земельные участки // Молодой ученый №6, 2016 — С. 13
3
Лисаченко А.В. Приобретение права собственности: Дис. ... канд. юрид. наук.
Екатеринбург, 2002. С. 42.
4
Там же. С. 57.