80
- в ст. 666 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Предметом
договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, за
исключением тех, которые ограничены или изъяты из оборота в соответствии с
действующем законодательством».
- часть 2 ст. 3 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», изложив ее в
следующей редакции: «Предметом лизинга не может быть имущество,
ограниченное в обороте или изъятое из оборота, а также имущество, свободное
обращение которого запрещено федеральными законами или для которого
установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного
назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными
договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998
года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации
с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом
Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного
производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном
Президентом Российской Федерации».
Подводя итоги всему вышеизложенному в настоящем параграфе, можно
сделать вывод.
1) Сделки являются основным правовым инструментом для приобретения
права частной собственности на землю.
2) К форме, содержанию и участникам сделки с землей законом
предъявляется определенный набор требований, невыполнения которых может
привести к признанию сделки недействительной.
3) С момента перехода России на путь рыночной экономики
законодательство о сделках с земельными участками подверглось множеству
изменений, которые в целом положительно сказались на обеспечение прав и
законных интересов субъектов права частной собственности на землю. Вместе с
тем, и по сегодняшний день в российском гражданском и земельном праве
продолжают существовать пробелы и противоречия, нуждающиеся в
81
устранении как путем обобщения судебной практики Верховным судом РФ, так
и путем внесения поправок в действующее законодательство.
2.3. Особенности приобретения права собственности на земельные
участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности
По основаниям приобретения права частной собственности,
перечисленным в параграфе 3.1. можно было увидеть, что земельные участки,
находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть
приобретены физическими и юридическими лицами путем (ст. 39.1 ЗК РФ): 1)
заключения договора купли-продажи с соответствующими органами – после
участия в торгах, либо без их проведения (ст. 39.3 ЗК РФ), а также по
результатам перераспределения частных и публичных земель (ст. 39.28 ЗК
РФ); 2) обмена земельного участка, находящегося в частной собственности на
участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности
(ст. 39.21 ЗК РФ); 3) в результате вынесения указанным органом решения о
предоставлении в собственность земельного участка бесплатно при наличии
оснований, предусмотренных законом (ст. 39.5 ЗК РФ).
Из содержания вышеуказанных норм, можно сделать вывод о том, что:
1) Земельные участки приобретаются за плату за исключением
случаев, предусмотренных законом;
2) На бесплатное приобретение права частой собственности могут
единожды претендовать ограниченный законом круг лиц;
3) Предоставление земельных участков в собственность как за плату
так и бесплатно происходит в установленном законом порядке.
Данные особенности одновременно формируют и проблематику
правоприменения в рассматриваемой сфере общественных отношений. К
данным проблемам в первую очередь можно отнести следующее.
82
1. Отчуждение земли в собственность за плату осуществляется чаще
всего по кадастровой стоимости
1
(п. 3 ст. 39.4, ст. 66, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ)
земельного участка, с определением размера которой до сих пор существует
достаточно острая проблема. С 2012 по 2017 год количество споров об
оспаривании кадастровой стоимости земельных участков выросло в 9 раз.
2
При
этом установлено, что в среднем кадастровая стоимость превышает рыночную
примерно в 8 раз. Судебные решения в пользу заявителей выносятся в 60%
случаев.
Основными доводами для изменения цены продажи в исках служат:
несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в
государственный кадастр недвижимости; несоблюдение порядка утверждения
результатов государственной кадастровой оценки; несоблюдение порядка
проведения государственной кадастровой оценки; ошибка в сведениях
государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости;
несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства и т.д.
3
2) Проблемы земельного законодательства в области проведения торгов,
которые выражаются, например, в том, что:
- Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об
отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе
в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки, однако
земельное законодательство не урегулировало вопрос о времени, в течение
которого уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в аукционе.
По мнению Н. А. Илларионовой, здесь необходимо обратиться к абз. 2 п. 2 ст.
3 ЗК РФ, в котором указано, что нормы других отраслей законодательства
1
Постановление Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279 «Об утверждении Правил определения
цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора
купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» // СЗ РФ. 2015. № 14. Ст. 2124;
2017. № 23. Ст. 3360
2
Галимова Л.И. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков // Сборник материалов IX
Международной студенческой научно-практической конференции от 31 мая 2016 года: в 2 томах -
М.: ООО "Центр научного сотрудничества "Интерактив плюс" (Чебоксары), 2016- С.133
3
Учинина Т.В. Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков: причины несоответствия //
Вестник Пензенского государственного университета архитектуры и строительства №1, 2017 – М.:
ПГУАС, 2017 – С.107
83
применяются, если эти отношения не урегулированы земельным
законодательством. Пункт 4 ст. 448 ГК РФ гласит, что, если иное не
предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор
открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения
аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его
проведения. Данное положение, по нашему мнению, должно быть
продублировано и в ЗК РФ.
- В ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ не содержится правил по внесению изменений в
аукционную документацию или непосредственно в извещение о проведении
аукциона. Получается, что организатор торгов может внести изменения, в том
числе и в предмет аукциона, в любое время. На наш взгляд, внесение
изменений должно производиться до даты назначения самого аукциона.
Неурегулированность данного вопроса может привести к внесению изменений
в извещение о проведении аукциона уже по истечении таких торгов. В этой
связи считаем необходимым внести дополнительный пункт 25 в ст. 39.11 ЗК РФ
следующего содержания: «Уполномоченный орган принимает решение о
внесении изменений в документацию об аукционе и в извещение о проведении
аукциона не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения.
Извещение о внесении изменений размещается на официальном сайте
организатором аукциона в течение одного дня со дня принятия данного
решения. Не допускается изменять существенные условия договора купли
продажи или договора аренды соответствующего земельного участка».
- Согласно п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ заявитель не допускается к участию в
аукционе в случае непредставления необходимых для участия в аукционе
документов или предоставления недостоверных сведений, а также если задаток
не поступил на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе, однако
непонятно, можно ли не допускать заявителя в следующих случаях: 1) если он
не указывает свои паспортные данные в заявке на участие в аукционе, но
прикладывает копию паспорта; 2) не указывает банковские реквизиты для
возврата задатка на участие в аукционе; 3) допускает ошибки при указании
84
адреса, банковских реквизитов или идентификационных данных; 4) оплатил
задаток по ошибке банковского работника на другие реквизиты, а задаток
соответственно не поступил на дату рассмотрения заявок на участие в
аукционе. Неразрешенность данных вопросов ставит организатора торгов в
проблемную ситуацию, при которой он не может необоснованно отклонить
заявку на участие в аукционе, а также необоснованно принять её как
соответствующую требованиям.
- Порядок возмещение расходов на образование земельного участка,
межевые работы, кадастровый учет и других затрат, связанных с
предоставлением земельного участка, путем проведения торгов остается
неурегулированным. Лицо, которое заинтересовано в предоставлении
земельного участка, вправе обеспечивать данного рода работы и оплачивать
затраты, за исключением случаев, установленных законодательством. Однако
зачастую результатом проведения аукциона становится заключение договора
купли-продажи или аренды с другим лицом, который никакие затраты не понес.
Кроме того, согласно п. 22 ст. 39.12 ЗК РФ не допускается требовать от
победителя аукциона, иного лица, с которым договор купли-продажи или
договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пп. 13, 14 или
20 вышеуказанной статьи, возмещения расходов, связанных с выполнением
кадастровых работ в отношении земельного участка, являющегося предметом
указанных договоров, а также расходов, связанных с организацией и
проведением аукциона. Возможность возмещения расходов, понесенных
лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка, но не
выигравшем в нем, должна быть предусмотрена в отношении победителя в
рамках гражданского законодательства. Таким образом, получится уменьшить
количество лиц, недобросовестно участвующих в аукционе.
3) Отсутствуют законодательно закрепленные характеристики
удаленности, качества и оснащенности земельных участков, предоставляемых
гражданам в собственность бесплатно для целей жилищного строительства.
85
Так, довольно часто земельные участки предоставляются в местах, где не
ходит общественный транспорт или даже в таких местах, где транспорт в
принципе не может ходить (поля, болотистая местность). Если же земельный
участок был предоставлен в более или менее приемлемом месте, он может быть
не обеспечен минимально необходимой инженерно-технической
инфраструктурой.
Так, например, на территории Палимовского сельсовета Бузулукского
района многодетным семьям были выданы бесплатные земельные участки под
индивидуальное жилищное строительство. Но к ним не было подведено
электричество, так что люди не могли начать стройку, а, собственно, и
проживать на данных участках. Бузулукский районный суд, поддержав
позицию прокуратуры, обязал местных чиновников обеспечить эти земельные
наделы электросетями.
1
Согласимся с Баловневой В.И., Ивановым Е.А, которые считают, что до
предоставления земельных участков для индивидуального жилищного
строительства необходимо утвердить план мероприятий по их освоению,
предусматривающий мероприятия по строительству объектов инженерной
инфраструктуры различных видов, ответственных исполнителей, в том числе
органы местного самоуправления и организации в сфере водоснабжения,
водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения,
осуществляющие деятельность на территории, в границах которой расположен
земельный участок, этапы освоения, а также мероприятия по контролю за
осуществлением строительства и подключением (технологическим
присоединением) объектов индивидуального жилищного строительства к сетям
инженерно - технического обеспечения.
4) Достаточно узкий перечень льготных категорий граждан,
наделенных федеральным законодательством правом на предоставление в
собственность земли бесплатно; чрезмерная свобода субъектов РФ в
возможности регламентации данный отношений (п. 6, 7 ст. 39.5 ЗК РФ).
1
Решение Бузулукского районного суда от 7 июня 2016 г. по делу № 21-1695/2016 // СПС «СудАкт»
86
Основания и порядок приобретения права частной собственности на
землю в субъектах РФ льготными категориями граждан существенно
различается, что, с одной стороны позволяет проводить более эффективную
социальную и земельную политику в регионе, но с другой же, фактически,
создает дискриминацию по месту жительства в отношении права на
приобретение в частную собственность земли на безвозмездной основе.
Так, в соответствии с законодательством Оренбургской области к
льготным категориям граждан, имеющим право на приобретение земельного
участка в собственность бесплатно относятся лишь граждане, имеющие трех и
более детей.
1
А, например, в Воронежской области к ним относятся также семьи,
имеющие детей-инвалидов и молодые семьи, нуждающиеся в улучшении
жилищных условий, возраст супругов в которых не превышает 35 лет.
2
В
Курской области бесплатно земельные участки предоставляются молодым
семьям, а также гражданам, лишившимся единственного жилого помещения в
результате чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и
семьям, имеющим на иждивении ребенка-инвалида.
3
В регионах также различается и условия предоставления земельных
участков. Так, например, в соответствии с Законом Оренбургской области от 22
сентября 2011 года N 413/90-V-ОЗ «О бесплатном предоставлении на
территории Оренбургской области земельных участков гражданам, имеющим
трёх и более детей» члены многодетных семей имеют право на получение
земельных участков бесплатно при соблюдении следующих условий: 1)
наличие у членов семьи гражданства Российской Федерации; 2) родители (один
1
О бесплатном предоставлении на территории Оренбургской области земельных участков
гражданам, имеющим трёх и более детей. Законом Оренбургской области от 22 сентября 2011 года N
413/90-V-ОЗ // СПС «Гарант»
2
Закон Воронежской области от 13 мая 2008 года № 25-03 «О регулировании земельных отношений
на территории Воронежской области» // Электронный фонд правовой и нормативно-технической
документации: http://docs.cntd.ru/ - 03.11.2017.
3
Закон Курской области от 21 сентября 2011 года № 74-ЗКО «О бесплатном предоставлении в
собственность отдельным категориям граждан земельных участков на территории Курской области»
// Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации: http://docs.cntd.ru/ -
03.11.2017.
87
из родителей) либо одинокая мать (отец), с которыми совместно проживают
трое и более детей, зарегистрированы на территории Оренбургской области не
менее 10 лет; 3) регистрация на территории Оренбургской области троих и
более детей многодетной семьи; 4) отсутствие у граждан земельных участков в
границах населенных пунктов Оренбургской области.
В соответствии же с законом Ростовской области «О регулировании
земельных отношений в Ростовской области»
1
условиями для предоставления в
собственность земельного участка семье, имеющей трех и более детей,
являются:1) семья должна проживать на территории Ростовской области не
менее 5 лет; 2) они должны состоять по месту их жительства на учете в
качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеющие основания для
постановки на данный учет без признания их малоимущими; 3) граждане
должны воспитывать трех и более несовершеннолетних детей и совместно
проживать с ними. Кроме того, если указанные граждане являются опекунами
(попечителями) детей, то они имеют право на бесплатное приобретение в
собственность земельных участков при условии воспитания этих детей не
менее 3 лет.
2
Исследуя историю института приобретения права частной собственности
на землю в первом параграфе данной работы, мы наблюдали, как российское
государство, раздавая огромные территории в собственность служилым людям,
решало такие глобальные проблемы как безопасность общества и защита
государства, пополнение государственной казны. Мы считаем, что в настоящее
время потенциал государственной политики по решению внутренних
социально-экономических задач за счет земельных ресурсов не исчерпал себя и,
пройдя рациональную корректировку, может дать ощутимые результаты как в
проблеме демографии, так и в жилищной проблеме и многих других.
1
О регулировании земельных отношений в Ростовской области: закон Ростовской области от
22.07.2003 года № 19-ЗС // http://docs.cntd.ru/document/802007352.
2
Шапиева А.С. О предоставлении в собственность земельных участков многодетным семьям
бесплатно // Аллея науки №5, 2018 – М.: Издательский центр "Quantum", 2018 – С.358
88
Мы считаем необходимым на законодательном уровне (ст. 39.5 ЗК РФ)
расширить перечень льготных категорий граждан, наделенных правом на
приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в
государственной и муниципальной собственности на территории субъекта РФ,
в котором проживают указанные лица, либо территории соседнего субъекта. В
частности включить в него не только граждан, имеющих трех и более детей, но
и граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также иных
категорий граждан, массовое приобретение собственности на землю которых
будет способствовать решению фундаментальных социальных проблем РФ.
Кроме того, также считаем необходимым установить единый порядок и
перечень условий предоставления земельных участков.
Несмотря на то, что данные изменения внесут дисбаланс в разграничения
полномочий в области земельного законодательства между РФ и ее субъектами,
они будут способствовать повышению гарантий реализации имущественных
прав менее социально защищенных групп населения, что соответствует
положению Конституции РФ о том, что «права и свободы человека и
гражданина определяют смысл, содержание и применение законов,
деятельность законодательной и исполнительной власти, местного
самоуправления».
5) высокая степень бюрократизма процедуры приобретения земельных
участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, что
выражается в первую очередь в незаконных, безосновательных отказах в их
продаже (предоставлении).
В качестве примера можно привести спор
1
в сфере ранее рассмотренных
нами правоотношения по приобретению права частной собственности на
земельные участки из земель, подлежащих комплексному развитию.
Так, истцу для приобретения земельного участка в собственность
отказали в его выделе из участка, предназначенного для комплексного освоения
1
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 4 ноября 2016 г.
по делу № А56-59121/2016 по административному иску НАО «Химзащита» к Комитету
имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании произвести раздел земельного участка.
89
с целью жилищного строительства. На выделяемом спорном земельном участке
расположены производственные помещения, принадлежащие истцу на праве
собственности.
Администрация отказала в выделе на основании того, что схема
расположения земельного участка не соответствует проекту планировки и
межевания, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от
17.11.2008 № 1431 (подпункт 4 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ), а в соответствии
с п. 2 ст.11.10 ЗК РФ, подготовка схемы расположения земельного участка
осуществляется с учетом утвержденных документов территориального
планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки
территории, землеустроительной документации и т.д.
При этом, исходя из буквального толкования ч.21 ст.45 ГрК РФ частные
лица, заинтересованные в выделе земельного участка, не обязаны обращаться с
какими-либо заявлениями о внесении изменений в утвержденный проект
планировки территории с проектом межевания, в то время как достаточно
ясные требования ст.11.10 ЗК РФ истцом были выполнены в полном объеме.
Кроме того важно отметить, что ни право аренды спорного участка, ни
право собственности на производственные помещения истца администрацией
не оспаривались, как и не предпринимались действия для их прекращения,
например, путем изъятия указанной недвижимости для муниципальных нужд.
Соответственно, истец продолжает владеть и пользоваться недвижимостью на
территории, в отношении которого осуществляются меры по комплексному
развитию. При таких обстоятельствам теряется сам смысл в отказе организации
в согласовании схемы размещения земельного участка, его выделе и
приобретении права собственности на него.
Естественно, незаконные отказы в предоставлении права частной
собственности на землю массово существуют и на основе иных земельных и
градостроительных правоотношений, однако их исчерпывающее исследование
в рамках настоящей работы не представляется возможным.