70
отказе в удовлетворении исковых требований. Что же до сути самих исковых
требований истцов - более разумным было простить суд признать сделки
недействительными и применить последствия их недействительности.
Третья - в ст. ст. 46.2, 46.4, 46.5, 46.6 Градостроительного Кодекса РФ
весьма размыто определены полномочия лица, осуществляющего освоение
(развитие), на переуступку своих прав и обязанностей по заключенному
договору. Только в ст. 46.5 Градостроительного кодекса РФ оговорено, что
«передача лицом, заключившим договор об освоении территории в целях
строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по данному договору
допускается лицу, которое соответствует требованиям, установленным статьей
46.8 Градостроительного кодекса РФ». Тогда как строительство стандартного
жилья
1
является не единственным направление деятельности застройщиков в
рамках освоения и развития территорий с целью жилищного строительства.
Таким образом, для пресечения вышеописанных нарушений права
граждан на приобретение в собственность земельных участков из земель,
подлежащих комплексному освоению (развитию) по нашему мнению,
необходимо: 1) в рамках земельного и гражданского законодательства
предусмотреть запрет на заключение предварительных договоров в отношении
земельных участков из земель, подлежащих комплексному освоению и
развитию; 2) более детально регламентировать правомочие застройщика на
передачу своих прав и обязанностей по договору о развитии (освоении)
территории, а также порядок и условия такой передачи.
Рассмотрев общие черты и особенности, свойственные всем сделкам по
приобретению права частной собственности на землю, а также некоторые
проблемы юридической практики по поводу их недействительности,
необходимо привести наиболее полный перечень таких сделок.
1
Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24 июля 2008 г.
№ 161-ФЗ // СПС «Консультантплюс». URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78700 (дата обращения от 01.04.2020).
71
Право собственности на землю в Российской Федерации может
приобретаться посредством следующих сделок: ренты, мены, дарения, купли-
продажи (в том числе через ипотеку); перераспределения земель, находящихся
в частной и муниципальной собственности; правопреемства (через завещание –
для физических и юридических лиц, передаточный акт – для юридических лиц);
внесения в уставной капитал (для юридических лиц), выдела земельного
участка, а также лизинга.
Многие научные работы посвящены существу, особенностям и
проблемам сделок по приобретению права собственности на землю, по самым
многочисленным из них также сформировалась устойчивая судебная практика.
В связи с этим, в целях сохранения научной новизны и индивидуальности
настоящей работы, мы рассмотрим лишь наиболее проблемные и
нераспространённые сделки.
Сделками по поводу приобретения права частной собственности на
землю, вызывающими по настоящее время достаточно много споров, являются
сделки с земельными долями.
В параграфе 1.1. настоящего исследования мы рассмотрели некоторые
проблемы оборотоспособности земельных долей среди иностранных лиц,
однако в указанной сфере возникают и иные проблемы, но уже в отношениях
между российскими гражданами и организациями: несмотря на многократные
изменения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в
российские суды продолжают поступать исковые заявления о признании
незаконными выделов земельных участков в счет земельных долей.
Данные правоотношения рассматриваются именно в этом параграфе
работы не случайно, а сознательно, так как выдел земельного участка в счет
земельной доли мы рассматриваем как особого рода сделку, направленную на
приобретение права частной собственности на земельный участок.
Подобную позицию нам позволила занять совокупность нескольких
выводов:
72
1) несмотря на то, что владение земельной долей предполагает
владение соответствующей долей (частью) земельного участка, участок и доля
как имущество не могут быть отождествлены. Соответственно, право на
земельный участок, пусть даже ему предшествовало право на земельную долю,
является совершенно иным, новым правом, которое возникает совершенно на
иное имущество (вещь);
1
2) процедура подготовки заинтересованного лица к выделу земельного
участка в счет земельной доли полностью попадает под действия, которые
охватываются понятием «способ» приобретения права собственности;
3) согласие собственников земельных долей с межевым планом по
выделу земельного участка, оформленное в форме решения собрания
собственников, непосредственно создает «основание» для приобретения права
частной собственности на землю после осуществления его государственной
регистрации;
4) действия заинтересованного в выделе земельного участка лица и
иных собственников земельных долей в момент согласования межевого плана
отвечают всем признакам сделки, перечисленным в начале данного параграфа.
Итак, в соответствии с действующем законодательством лицо,
заинтересованное в выделе земельного участка в счет земельной доли обязано
подготовить проект межевания земельного участка, который, подлежит
обязательному согласованию с участниками долевой собственности.
Предметом согласования являются размер и местоположение границ
выделяемого в счет земельной доли земельного участка. Извещение о
необходимости согласования проекта межевания земельного
участка направляется участникам долевой собственности или
опубликовывается в средствах массовой информации.
1
Романова Г.В. Содержание права собственности и других вещных прав на земельные
участки. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Энгельс,
2009. С.174.
73
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения
участников долевой собственности о необходимости согласования проекта
межевания земельного участка от них не поступят возражения относительно
размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли
земельного участка, проект межевания считается согласованным. Это дает
право лицу – владельцу земельных долей на государственную регистрацию
земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.
Подобный порядок извещения может вызывать судебные споры: если
лицо, заинтересованное в выделе, для оповещения других участников долевой
собственности на землю использует СМИ, участники долевой собственности по
различным причинам могут быть не извещены о предстоящем собрании.
Не смотря на то, что ст. 13.1 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» разрешает подобную форму оповещения,
мы считаем, что она является недостаточно эффективной, так как может
приводит к нарушению имущественных прав и законных интересов субъектов
гражданского оборота и в целом не соответствуют общим нормам
гражданского и земельного права о порядке вручения юридически значимых
сообщений.
Так, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, учитывая положения п. 65
Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации», надлежащим извещением признается такое
извещение, когда юридически значимые сообщения доставляются по месту
жительства (регистрации) гражданина, а при отсутствии информации о нем –
по последнему известному месту пребывания
1
. Доставленные в указанные
1
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.№ 25 «О применении
судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» // СПС «Гарант». URL: http://ivo.garant.ru/#/document/71100882/parag
raph/1/highlight/О%20применении%20судами%20некоторых%20положений%20раздела%20I
%20части%20первой%20Гражданского%20кодекса%20Российской%20Федерации.:1 (дата
обращения 01.04.2020)
74
места уведомления считаются полученными, даже если факта их вручения
(получения) адресату не имеется.
Кроме того, земельное законодательство также идет по пути личного
оповещения каждого лица о возможных изменениях границ его земельного
участка: в пункте 8 ст. 37 ФЗ «О кадастровой деятельности» говориться о том,
что «в случае согласования местоположения границ посредством проведения
собрания заинтересованных лиц, извещение о проведении собрания о
согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их
представителям под расписку.
Таким образом, учитывая то, что право собственности на землю является
одним из ключевых прав человека и гражданина в Российской Федерации,
порядок уведомления его субъектов о предстоящих юридически значимых
событиях, способных повлиять на размеры и качество принадлежащего им
имущества, должен быть не менее строг, чем порядок извещения,
установленный вышеприведенными нормами гражданского и земельного права.
В целях предотвращения нарушений прав и законных интересов граждан
и юридических лиц, снижения количества судебных споров в рассматриваемой
сфере правоотношений, гармонизации законодательства Российской Федерации
мы предлагаем в пунктах 7, 10 ст. 13.1 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» словосочетание «направляется участникам
долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой
информации» изменить на «направляется участникам долевой собственности и
опубликовывается в средствах массовой информации».
Естественно, данные изменения наложат на лицо, заинтересованное в
выделе земельного участка, небольшие дополнительные расходы по отправке
почтовых уведомлений, однако, учитывая цели внесения данных изменений,
такие расходы являются оправданными.
Не меньше вопросов вызывают положения пунктов 5, 7 ст. 13 ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения». Они устанавливают, что
выделяемый в счет земельной доли земельный участок, с учетом качества и
75
свойств располагающейся на нем почвы, по площади может быть больше или
меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на
земельную долю. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной
доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств
его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации,
отсутствие которого не препятствует выделу.
В Оренбургской области и многих других регионах вышеуказанные акты
(нормы) до сих пор не приняты. Суды же для выявления качества выделяемых
земельных участков используют любую подходящую для этого, по их мнению,
информацию. В пример можно привести судебную практику
1
.
По нашему мнению, использованная судом информация не позволяет
достоверно установить наличие или отсутствие юридических фактов,
необходимых для принятия справедливого и обоснованного решения по делу.
Без нормативного закрепления средств, методов и порядка выявления свойств и
качества почвы выделяемого земельного участка, в принципе крайне
затруднительно говорить о справедливости выдела, даже если оно было
осуществлено в пределах площади, определенной документами на земельную
долю.
Учитывая это, мы считаем необходимым принять не только
общефедеральный порядок определения размера выделяемого в счет
земельной доли земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы,
но и включить в него положения о критериях выбора местоположения такого
участка.
Следующей сделкой по приобретению права частной собственности на
землю, которой хотелось бы уделить особое внимание, является финансовая
аренда (ст. 665 ГК РФ).
1
Решение Новосельского районного суда Орловской области от 7 февраля 2018 г. по делу №
2-1/2018 по исковому заявлению Толкачева А.М., Лякишева Ю.А. к Закрытому
акционерному обществу «Голунь», кадастровому инженеру Вардая В.О. о признании
незаконным межевания земельных участков, об исключении сведений о земельных участках
из государственного реестра недвижимости, признании права собственности отсутствующим
// Архив Новосельского районного суда Орловской области.
76
Лизинг был выбран нами для исследования по двум причинам. Первая
заключается в том, что нормы действующего законодательства являются
противоречивыми в вопросе о том, может ли земля быть объектом лизинга.
Вторая заключается в значении лизинга как договорной конструкции,
влияющей на гражданский оборот в целом: используя лизинг, фермеры и
сельскохозяйственные организации могли бы позволить себе более активно и
рационально приобретать земельные участки, необходимые для осуществления
и развития своей деятельности,
1
что не могло положительно не отразиться на
всех сферах общественно жизни в стране: начиная от роста рабочих мест и
заканчивая увеличения потока налоговых отчислений в бюджеты публично-
правовых образований и государственных внебюджетных фондов.
Говоря о проблемности лизинга, следует начать с того, что ученые-
правоведы в принципе пока не пришли к согласию по поводу того, что из себя
представляют отношения по финансовой аренде. Так как в лизинге
присутствует и аренда, и купля-продажа, и гарантия с займом, до сих пор
ведутся дискуссии о том, является ли лизинг sui generis
2
(уникальной
договорной конструкцией) или представляет собой преимущественно один из
составляющих его договоров. Учитывая то, что законодатель поместил этот
договор в главу 34 ГК об аренде, а также то, что отношения по возмездному
временному владению и пользованию в лизинге занимают все-таки
центральное место, а остальные – второстепенное, мы склоняемся к
промежуточной точке зрения, а именно к тому, что лизинг – это уникальный
договор аренды, осуществляемый под массой дополнительных условий. К
такому выводу приходит и судебная практика
3
.
1
Дашицыренова Н.Б. Лизинг недвижимого имущества: права на земельный участок //
Вестник БГУ. 2012. №2. С. 234–237; Несвит В. В. Правовая природа и особенности договора
лизинга // Таврический научный обозреватель. №11. 2016. С.14.
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Учебное пособие. М.: Статут, 2002.
С.117.
3
Решение Рузского районного суда Московской области от 3 апреля 2017 г. по делу № 2-
262/2017 по иску Абрамовой М. В. к организации о признании сделок недействительными,
применении последствий недействительности сделок, взыскании денежных средств // Архив
Рузского районного суда Московской области.
77
Проблема же приобретения права частной собственности на землю
посредством финансовой аренды заключается в том, что закон, разрешая
приобретение застроенных земельных участков через лизинг, одновременно
запрещает такое приобретение применимо к незастроенному земельному
участку, выступающему в качестве самостоятельного предмета лизинга.
Смысл положений ст. 666 ГК РФ и ст. 3 ФЗ «О финансовой аренде
(лизинге)», дает понять, что предметом финансовой аренды (лизинга) являются
любые непотребляемые индивидуально-определенные вещи, за исключением
земельных участков и других природных объектов
1
. Вместе с тем, Гражданский
кодекс РФ это не запрещает, ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», наоборот,
прямо предусматривает, что предметом лизинга могут быть предприятия и
другие имущественные комплексы, а также здания и сооружения.
Учитывая это, а также принцип следования земельным участком судьбы
находящейся на нем недвижимости (ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ), можно
сделать несколько выводов: 1) предметом договора лизинга не может быть
лишь свободный от недвижимости (незастроенный) земельный участок; 2) в
случае передачи по договору лизинга имущественного комплекса (здания,
строения или сооружения) и земельного участка, на котором он расположено,
никаких ограничений по переходу права на такой земельный участок не
возникает. Аналогичную позицию занимают и российские суды.
Как указывают некоторые авторы, помимо противоречия норм
гражданского законодательства о предмете лизинга, существует также и
проблема простоты обхода этого законодательства, суть которой заключается в
неурегулированности нормами ГК РФ и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»
критерия площади земельного участка, необходимой для обслуживания
приобретаемого по договору лизинга недвижимого имущества. Пробелы закона
по этому поводу придают правомерность договорам финансовой аренды
зданий, строений и сооружений, которые в размерах и стоимости многократно
1
Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. 02.11.1998. № 44. Ст. 5394.
78
уступают земельным участкам, на которых они расположены. Что,
естественным образом, превращает правило о запрете участия земельного
участка в лизинговых отношениях в легко преодолеваемую формальность
1
.
Думается, подобные опасения являются напрасными. Проведенное нами
исследование говорит о том, что подобных ситуаций в реальной юридической
практике в принципе не возникает, либо их количество настолько мало, что
обнаружить их не представляется возможным.
По нашему же мнению, главная проблема финансовой аренды земли
состоит в другом - в самом запрете законодателя на приобретение в лизинг
незастроенных земельных участков. Данное ограничение видится
бессмысленным и препятствующим развитию рынка частной земельной
собственности по ряду причин:
1) необходимые гражданам и организациям земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения и иных категорий земель без особых
ограничений участвуют в гражданском обороте. Запрет на отчуждение в
частную собственность определенных группы земель регламентируется
нормами об оборотоспособности (ст. 27 ЗК РФ), которые естественным образом
распространялись бы и на земельные участки как предметы лизинга в случае,
если бы он был разрешен;
2) лизинг является договорной конструкцией, сущность которой
заключается в предоставлении субъектам гражданского оборота более
широкого выбора способов приобретения в собственность имущества, но не
способов владения и распоряжения им. Соответственно, участие земельного
участка в качестве предмета лизинга никаким образом не может влиять на него
как на объект гражданских прав, имеющий особый правовой режим и
подвергаемый особой правовой охране
2
;
1
Свирин Ю.А., Иванникова О.О. Актуальные проблемы аренды земельных участков //
Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. № 4. 2016. С.181; Киндеева
Е.А. Государственная регистрация договоров лизинга // Эж-ЮРИСТ. 2006. № 23. С. 38.
2
Кабанова И.Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации.
М.: ЮстицИнформ. 2013. С. 68.
79
3) лизинг по сравнению с другими договорами (например, куплей
продажей через ипотеку) имеет ряд преимуществ. Применимо, например, к
сельскохозяйственной организации при приобретении земельного участка в
лизинг эти преимущества выражались бы:
- в минимальном первоначальном взносе за земельный участок или
полное его отсутствие, а также более щадящая переплата по сделке – затраты на
вознаграждение лизингодателя в конечном счете меньше процентов,
уплачиваемых за все время пользование кредитом;
- в балансовых показателях и возможностях дополнительного
финансирования: при рассмотрении заявки на кредит, поданной юридическим
лицом, банк проводит оценку платежеспособности потенциального заемщика, в
том числе и через анализ его закредитованности. Приобретая земельный
участок не в кредит, а в лизинг, у сельскохозяйственной организации
появляется возможность избежать попадания информации о задолженности за
землю в единый банковский реестр заемщиков, что дает сельхозпроизводителю
дополнительные шансы на получение кредита для достижения иных
производственных целей;
- в возможности сельскохозяйственной компании по договоренности с
лизингодателем осуществлять расчеты по лизинговым платежам производимой
ей продовольственной и иной сельскохозяйственной продукцией (ст. 28 ФЗ «О
финансовой аренде (лизинге). Это является бесспорным преимуществом перед
кредитом, которое не сможет предложить ни одна кредитная организация.
Учитывая изложенное, мы делаем вывод о том, что нет никаких правовых
и логических оснований для существования запрета на участие земельного
участка в качестве самостоятельного предмета договора лизинга. Подобные
ограничения лишь создают для граждан и субъектов предпринимательской
деятельности дополнительные финансовые трудности в приобретении права
частной собственности на землю, чем замедляют развитие экономических
отношений в стране.
В связи с этим, нам видится разумным внести изменения: