60
Таким образом, в ФЗ «Об искусственных земельных участках»
необходимо внести ясность по этому вопросу. Одновременно с этим
необходимо установить, в том числе и путем внесение дополнений в иные
нормативно-правовые акты: 1) исчерпывающий перечень признаков и
характеристик водных объектов, находящихся в частной собственности,
которые бы исключали создание на них искусственных земельных участков 2)
принципы определения максимально допустимых параметров создаваемых на
частных водных объектах искусственных земельных участков 3) особенности и
порядок обращения в уполномоченные органы за получением разрешения на
создание ИЗУ на частных водных объектах - в рамках ст. 4 «Об искусственных
земельных участках».
Вместе с тем, следует отметить, что необходимость регламентации
создания ИЗУ на частных водных объектах продиктована в первую очередь не
интересами частных собственников, а исключительной важностью
обеспечения сохранности этих водных объектов, а также существующих там
растений, животных и иных организмов, т.е. из соображений охраны
окружающей природной среды.
Мы не забыли о том, что в соответствии с п. 2 ст. 261 ГК РФ
«собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению
все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не
предусмотрено законом». Однако, Водный кодекс РФ
1
устанавливая, что в
частной собственность могут находиться пруды и обводнённые карьеры, не
вводит никаких ограничений на распоряжение собственником этими
объектами, как, в принципе, и не дает исчерпывающего определения понятиям
«пруд» и «обводненный карьер». Это приводит к тому, что полностью
отсутствует юридическая ответственность собственников за уничтожение
водных объектов, в то время, когда существует видимость по принятию мер к
1
Водный кодекс Российской Федерации от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020) // СПС «Консультантплюс». URL:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=329198&fld=134&dst=100
0000001,0&rnd=0.3669171997886358#08778231070513565 (дата обращения 01.04.2020)
61
охране их от засорения, загрязнения и т.д. (ст.8.13, 8.33, 8.45 КоАП РФ; ст.250,
257 УК РФ). Надо отметить, что создание ИЗУ является, по нашему мнению,
именно частичным уничтожением водного объекта.
В настоящее время действует только один правовой акт, содержащий
определение понятия «пруд»
1
. В соответствии с ГОСТ-19179-73 «Гидрология
суши. Термины и определения»
2
, пруд – это мелководное водохранилище,
площадь не более одного квадратного километра. Думается, можно себе
представить водоем, такой площади – это огромный водный объект, который
можно без преувеличения назвать естественной экологической системой (ст. 1
ФЗ «Об охране окружающей среды»), самовольное уничтожение которой, пусть
даже и в части, – недопустимо.
Вместе с тем, при подобном состоянии правового регулирования
пределов права частной собственности на водные объект, последняя, по
большому счету, ничем не ограничена, и водные объекты фактически уравнены
с самыми обычными движимыми вещами, которые могут быть в любой момент
уничтожены по воле собственника.
Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать несколько
выводов.
Первый: субъинститут приобретения права частной собственности на
землю является ключевым для института частной собственности, так как
регулируемые им правоотношения предшествуют появлению у того или иного
лица субъективных прав и обязанностей по отношению к земельному участку.
Второй: перечень оснований приобретения права частной собственности
на землю менее объемен по сравнению с перечнем оснований, установленных
законом для движимых вещей, что определяется особыми свойствами,
качествами и правовым статусом земли как объекта гражданского оборота. При
1
Шикалева П.В. Понятие «пруд» и «водохранилище» в водном праве России // Вести
Челябинского государственного университета. 2011. №24. С.125.
2
Гидрология суши. Термины и определения. ГОСТ-19179-73, утвержден Постановлением
Государственного комитета стандартов Совета Министров СССР от 29 октября 1973 г. N
2394 // СПС «Гарант». URL: http://ivo.garant.ru/#/basesearch/ГОСТ-19179-73:0 (дата
обращения 01.04.2020)
62
этом способы приобретения права частной собственности более сложны и
разнообразны по тем же причинам.
Третий: в российском законодательстве остается недостаточно
урегулированным вопрос о приобретении права частной собственности на
землю по сравнительно недавно появившимся основаниям, таким, например,
как создание искусственного земельного участка, что создает не только угрозу
нарушения права частых собственников на распоряжение земельными
участками, но и не способствует охране окружающей природной среды.
Соответственно, данные пробелы должны быть как можно скорее устранены.
2.2. Сделки как основание возникновения права частной
собственности на земельные участки. Условия действительности и
недействительности
Сделками в соответствии со ст. 153 ГК РФ признаются действия граждан
и юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей.
Общее определение сделки позволяет выявить основные правовые
признаки сделки.
Во-первых, сделка всегда выражена в форме активных действий.
Бездействие (например, молчаливое принятие предложения о заключении
договора) не является сделкой за исключением случаев, установленных
законом (п. 3 ст.158, п. 2 ст. 438 ГК РФ). Например, сделка может быть
выражена молчанием арендодателя при продолжающемся пользовании
имуществом со стороны арендатора (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Исключение из
данного правила предусмотрено п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, которая устанавливает
императивный порядок заключения договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности на новый
срок.
63
Во-вторых, для сделки характерна направленность воли на установление,
изменение или прекращение прав и обязанностей. По этому признаку сделка
отличается от «сделкоподобных» действий или юридических поступков.
Например, право аренды переходит к приобретателю здания (сооружения) в
порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.
В-третьих, сделки порождают гражданские права и обязанности.
Например, право использования земель и земельных участков на основании
разрешений уполномоченных органов не является субъективным гражданским
правом, а, следовательно, оформление разрешения не является сделкой.
В-четвертых, совершаются субъектами, находящимися в состоянии
юридического равенства.
В-пятых, сделка является результатом волеизъявления лица (лиц),
совершающего сделку. По этому критерию сделки отличаются от юридических
фактов, с которыми закон связывает возникновение права, но при этом не
являющихся результатом волеизъявления субъекта права. Например, акт
государственной регистрации имеет по общему правилу
правоустанавливающее значение, но не является актом волеизъявления,
направленным на установление права.
Исходя из требований законодательства, можно выявить ряд характерным
особенностей, свойственных для сделок по переходу права собственности на
земельные участки.
1. Особый правовой режим и требования к земельному участку как
предмету сделки.
А) Различная оборотоспособность земельных участков как предметов
сделки. В параграфе 2.3 нами было установлено, что в целях охраны интересов
общества и государства, охраны земли как природного объекта и ее
рационального использования закон устанавливает категории земель с
различным правовым режимом, который определяет, в том числе, возможность
земельных участков быть предметом гражданско-правовых сделок.
64
Б) Строгая регламентация максимальных и минимальных размеров
земельных участков из некоторых категорий земель. На сегодняшний день
согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ максимальные и минимальные размеры земельных
участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о
градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные
регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Градостроительные регламенты содержатся в правилах землепользования и
застройки муниципальных образований и утверждаются представительным
органом местного самоуправления. Таким образом, к земельному участку как к
предмету сделок могут предъявляться определенные требования по площади. В
качестве примера можно привести те же земельные участи из земель
сельскохозяйственного назначения, допустимые размеры которых определяет
ФЗ № «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и законы
субъектов РФ.
В) Обязательное межевание и постановка на государственный
кадастровый учет. В случае, если земельные участки не прошли кадастровый
учет, сделки с земельными участками будут невозможны.
Г) Изменение категории земельного участка невозможно при заключении
сделки. Для этого заинтересованному лицу необходимо пройти процедуру,
предусмотренную законом.
Д) В любой сделке, связанной с возникновением, изменением или
прекращением права на земельный участок, в качестве характеристик
земельного участка как предмета сделки указываются: а) кадастровые номера;
б) местоположение (адрес); в) площадь; г) категория земель и разрешенное
использование; д) описание границ земельных участков и их отдельных частей;
е) зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения
(обременения); ж) экономические характеристики; з) качественные
характеристики, в том числе показатели состояния плодородия; и) наличие
объектов недвижимого имущества.
65
2. Форма сделок с земельными участками. Форма сделки может быть
простой письменной и нотариальной. К сделкам с землей устная форма не
применяется. Сделки с землёй всегда оформляются письменно, путем
составления одного документа, а в случаях, когда это прямо указано в законе
или когда сторонами сделки предусмотрена письменная нотариальная форма,
она подлежит нотариальному удостоверению. В настоящее время число таких
случаев невелико. В частности, нотариальному удостоверению сделок с
земельными участками подлежат: договор ренты (ст. 584 ГК РФ); завещание (п.
1 ст. 1124 ГК РФ); согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества,
являющегося общей собственностью супругов (ст. 35 СК РФ). Нотариальное
удостоверение сделок с земельными участками осуществляется
государственными и частными нотариусами, которые руководствуются
едиными правилами, установленными в ФЗ «Основы законодательства
Российской Федерации о нотариате»
1
и приказом Минюста Российской
Федерации «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению
отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской
Федерации».
2
Также нужно отметить, что любая сделка по отчуждению
земельного участка (ст. 131 ГК РФ) подлежит государственной регистрации, и
право на участок возникает именно с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество -
юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения,
перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество
или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
1
Федеральный закон «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11
февраля 1993 г. № 4462-1 // СПС «Консультантплюс». URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581 (дата обращения 01.04.2020)
2
Приказ Минюста РФ Приказ Министерства юстиции РФ от 16 августа 2018 г. № 171 «О
признании утратившим силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации от
15.03.2000 № 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных
видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации» // СПС «Гарант». URL:
https://base.garant.ru/72020436/#block_1 (дата обращения 01.04.2020).
66
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется
в несколько этапов. Первый этап – представление необходимых документов. В
статье 49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дан перечень
таких документов. К ним относятся: акт о предоставлении заявителю
указанного земельного участка, акт (свидетельство) о его праве на указанный
земельный участок, выдаваемая органом местного самоуправления выписка из
похозяйственной книги о наличии у него права на данный земельный участок (в
случае, если он предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), иной
документ, устанавливающий или удостоверяющий право заявителя на этот
земельный участок.
1
На втором этапе проводится правовая экспертиза
представленных документов. Далее осуществляется внесение записи в Единый
государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Право считается возникшим, а
сделка – зарегистрированной с даты внесения указанной регистрационной
записи. На последней стадии осуществляется совершение надписей на
правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной
государственной регистрации.
2
3.Порядок совершения сделок. Если земельный участок находится в
собственности публично-правового образования, приобрести его в
собственность можно только способами и в порядке, определенном ЗК РФ.
Также нельзя не отметить, что, учитывая разнообразие гражданско-
правовых отношений по поводу земельных участков, очень часто последние не
могут быть отчуждены без соблюдения преимущественного права
приобретения конкретного земельного участка лицами, определенными
законом. Так, сделку по продаже земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения можно признать недействительной, если
нарушено право органа местного самоуправления на преимущественное право
1
Гизатуллина И.И., Юлбердин А.А. Проблемы неправомерного отказа в государственной
регистрации прав на земельные участки // Алхимия науки № 3. 2018. C. 591.
2
Курин Ю.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права
добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее // Недвижимость и инвестиции.
2015. №3. С.16-20.
67
выкупа такого земельного участка. В Земельном кодексе (п. 2 ст. 39) также
предусмотрены случаи, когда выкуп земельного участка проводится в
упрощенном порядке, без проведения торгов, что является аналогией
преимущественного права, так как в общем порядке земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
отчуждаются именно на торгах.
4. Единство судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов
недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками здания и
сооружения следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральными законами. При отчуждении земельного участка
одновременно отчуждается и расположенный на нем объект, и, наоборот, при
отчуждении здания или сооружения отчуждению подлежит и земельный
участок, на котором данный объект расположен. Указанные положения
закреплены в Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации.
5. Сделка должна обладать всеми критериями действительности. По
общему правилу для того чтобы сделке иметь юридические последствия, она
не должна иметь признаков недействительной сделки (ст.166, 167 ГК РФ).
Сделка считается недействительной, если она имеет порок:
1) Содержания или цели, а именно если она противоречит
требованиям закона (ст. 168 ГК РФ); основам правопорядка и нравственности
(ст. 169 ГК РФ); имеет признакам мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК
РФ); совершена юридическим лицом в противоречии с целями его
деятельности;
2) Субъективного состава: при заключении сделки лицом, у которого
дееспособность ограничена или отсутствует, а также если лицо не имело право
на заключение сделки (ст. 171, 172, 175, 176 ГК РФ);
3) Воли участников сделки: если гражданин был не способен
понимать значения своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ), был
введен в существенное заблуждение (ст. 178 ГК РФ) или находился под
влиянием обмана, угроз или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
68
4) Порядка совершения. Сделка недействительна, если совершена без
согласия лица, когда оно необходимо в силу закона (ст. 173.1 ГК РФ);
5) Предмета сделки. Сделка является недействительной, если ее
предмет ограничен или изъят из гражданского оборота.
Из содержания вышеперечисленных норм Гражданского кодекса можно
сделать вывод о том, что условиями действительности сделки являются:
дееспособность субъектов сделки (правомочие на совершение сделки),
совпадение воли и волеизъявления, согласованность правового существа
сделки и цели ее совершения, законность, нравственность.
Теме недействительности сделок посвящено множество трудов и
исследований. При этом степень научной разработанности каждого основания
недействительности применимо к тем или иным общественным
правоотношениям больше, если: 1) эти отношения широко распространены; 2)
имеют длительную историю правового регулирования в рамках современной
российской правовой системы.
Учитывая это, наиболее нуждающимися в изучении являются те
правоотношения, которые осуществляются недавно или нерегулярно, либо
законодательство по которым претерпевает существенные изменения, в
результате чего создается опасность угрозы нарушения прав и законных
интересов граждан и юридических лиц. В качестве примера таких отношений
можно привести правоотношения по приобретению права частной
собственности на земельные участки в пределах территории, подлежащих
комплексному освоению или развитию.
Беспокойство вызывает судебная практика относительно деятельности по
распоряжению еще не образованными и не приобретенными в собственность
земельными участками, которая осуществляется застройщиками или лицами, с
которыми застройщик заключил агентский договор
1
. Так, в частности суды
1
Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 25.05.2015 по делу 2-
1995/2015 по иску Наумова С. А. к Федеральному фонду содействие развитию жилищного
строительства, ООО «ЭСБИЭР ГРУПП», ООО «Росземснаб» // Архив Кстовского городского
суда Нижегородской области.
69
оценивая институт освоения и развития территорий, между организациями,
осуществляющими такое освоение, и гражданами фактически расценивают его
как отношения по участию в «долевом» освоении (развитии) территории по
аналогии с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
Об этом говорит наличие ряда признаков, свойственным указанным
правоотношениям: 1) сделки заключаются по поводу еще не созданного (не
образованного) недвижимого имущества, либо имущества, которое до
выполнения определенных условий в силу закона не может принадлежать
конкретному лицу; 2) сделки, по сути, носят предварительный характер, то есть
их предметом являются не сам объект недвижимости, а действия стороны, на
которой лежит основной объем обязательств, по созданию (образованию)
недвижимости; 3) основой возникающих спорных правоотношений является
земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности 4)
контрагентом гражданина по сделке выступает юридическое лицо,
осуществляющее предпринимательскую деятельность; 5) граждане в данных
сделках являются наиболее незащищенной стороной и несут риск крайне
существенных убытков, которые могут коренным образом повлиять на их
материальное благополучие.
При этом право граждан на приобретение в собственность осваиваемых
ими (или за их счет) земельных участков нарушается и при текущем состоянии
законодательства не всегда может быть защищено.
Подобная юридическая практика, думается, складывается по нескольким
причинам.
Первая - отсутствия в ГК РФ и ЗК РФ норм, запрещающих лицам,
осуществляющим комплексное освоение (развитие) территорий, заключать
предварительные сделки по поводу отчуждения земельных участков, которые
еще не образованы в установленном законом порядке и на которые они еще
сами не приобрели право собственности.
Вторая - не совсем верный способ защиты своих прав, избираемый
истцами, а также то, что суды придают этому первоочередное значение при