4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
Глава 1 Теоретические аспекты государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок ................................................................... 7
1.1Возможные цели государственной регистрации сделки ............................... 7
1.2 Государственная регистрация и форма сделки ............................................ 15
1.3 Нотариальное удостоверение сделок ............................................................ 25
Глава 2 Анализ практики применения государственной регистрации,
уклонения от регистрации и прекращения сделок ............................................ 33
2.1 Практика применения государственной регистрации сделок .................... 33
2.2 Прекращение зарегистрированной сделки ................................................... 39
2.3 Уклонение от государственной регистрации сделки .................................. 41
Глава 3 Проблемные аспекты государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок ........................................................................................... 49
3.1 Проблема нотариального удостоверения сделок по распоряжению жилым
помещением, находящимся в общей долевой собственности .......................... 49
3.2 Проблемы удостоверения нотариусом сделок, связанных с
распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок
по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему .......................................................................................... 58
3.3 Проблемы и пути решения нотариального удостоверения сделок в РФ и
за рубежом ............................................................................................................. 72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 80
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ..................................................................................... 82
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. В настоящее время законодатель уделяет
достаточно повышенное внимание различным аспектам волеизъявления
участников гражданских правоотношений. Так, с 2 июня 2016 года в
законную силу вступили изменения, посвященные форме сделок по
распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой
собственности. Как отмечает президент Федеральной нотариальной палаты
К.А. Корсик, "законодатель продолжает решать актуальные проблемы
защиты прав и законных интересов граждан с помощью хорошо
зарекомендовавшего себя института нотариального удостоверения. В
частности, впервые за последние 20 лет введена обязательная нотариальная
форма в отдельные сегменты сделок с недвижимостью - наиболее сложные
правоотношения, где часто происходят правонарушения"
1
.
Целью данной работы является исследование проблем
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок, для
достижения поставленной цели, были выделены следующие задачи:
- рассмотреть теоретические аспекты государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок;
- провести анализ практики применения государственной
регистрации, уклонения от регистрации и прекращения сделок;
- выявить проблемные аспекты государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок.
Объект исследования - сделки.
Предмет исследования - проблемы государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок.
Структура работы состоит из введения, основной части, заключения и
списка литературы.
1
Корсик К.А. Расширение полномочий нотариусов поможет гражданам и бизнесу. URL:
https://ria.ru/economy/20151230/1351593306.html.
6
Методы исследования - теоретический, сравнения, дедукции,
синергии.
Теоретической и методологической базой данной работы послужили
труды российских и зарубежных авторов в области права, материалы
периодических изданий и сети Интернет.
Практическая значимость исследования заключается в выявлении
проблем нотариального удостоверения сделок по распоряжению жилым
помещением, находящимся в общей долевой собственности, нотариального
удостоверения сделок по распоряжению жилым помещением, находящимся в
общей долевой собственности и проблем и путей решения нотариального
удостоверения сделок в РФ и за рубежом.
7
Глава 1 Теоретические аспекты государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок
1.1Возможные цели государственной регистрации сделки
Государственная регистрация сделок, т.е. специальная процедура
официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки,
может вводиться законодателем для решения нескольких задач.
Во-первых, регистрация может быть установлена для целей проверки
содержания сделки, соответствия ее условий закону, дееспособности сторон,
наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки,
разъяснения не искушенным в правовых вопросах сторонам содержания и
последствий сделки и проч. Строго говоря, в этом случае государственная
регистрация сделки мало чем будет отличаться от нотариального
удостоверения; по сути, единственное отличие будет состоять в субъекте
(при нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации
сделки - чиновник регистрационного ведомства), совершающем от имени
публичной власти те действия, которые в соответствии с законом
необходимо совершить при осуществлении регистрационных процедур.
Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем
для целей оглашения результата сделки, придания порожденным сделкой
правовым последствиям эффекта публичности. При этом центр правовых
усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы
обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения
сделки и ее условиях. Это делается с целью создания для третьих лиц
презумпции знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект
публичности зарегистрированной сделки) и вменения правовых последствий
зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что
они действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее
условиях.
Очевидно, что если законодатель выбирает в качестве основной цели
регистрации сделок проверку ее содержания (и тем самым защиту интересов
8
сторон), то отсутствие регистрации должно приводить к тому, чтобы сделка в
принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких
последствий. Иными словами, в этом случае регистрация является
необходимым условием вступления сделки в силу (такую регистрацию
обычно именуют конститутивной)
2
.
Если же законодатель в качестве основной цели введения
регистрации преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее
правовых последствий, то отсутствие регистрации должно по идее приводить
к тому, что третьи лица могут считать незарегистрированную сделку
несовершенной, они не будут связаны ее правовыми последствиями; но при
этом подобная сделка будет порождать правовые последствия в отношениях
между ее сторонами (такая регистрация называется деклараторной).
Цели изначальной редакции норм ГК РФ о регистрации сделок. Легко
заметить, что законодатель, вводя в 1990-х гг. во вновь принятый ГК РФ
положения о регистрации сделок (в первую очередь сделок с
недвижимостью), явно преследовал одновременно две цели.
Во-первых, ввести путем установления требования о государственной
регистрации сделки суррогат обязательного нотариального удостоверения
сделок с недвижимостью (которое было фактически отменено в те годы) и
тем самым предоставить хотя бы какую-то защиту более слабым в правовом
и общесоциальном смысле сторонам сделок с недвижимостью (прежде всего
жилой), т.е. гражданам. Таковыми были нормы о государственной
регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (притом что купля
нежилых помещений государственной регистрации как сделка не подлежала,
регистрировался только переход права), мены жилыми помещениями,
дарения, ренты, ипотеки.
2
Ср., например, конститутивный эффект государственной регистрации прав,
установленный п. 2 ст. 8.1 ГК РФ ("Права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения
соответствующей записи в государственный реестр..."). То есть права (например, на
недвижимое имущество) возникают или прекращаются в результате внесения записей в
реестр, а не просто в результате совершения тех или иных гражданско-правовых сделок.
9
Во-вторых, законодатель явно стремился ввести систему оглашения
некоторых сделок, дабы защитить третьих лиц от неинформированного
вступления в правовой контакт со сторонами этих сделок (например,
требование о государственной регистрации договора аренды недвижимости
было введено, чтобы защитить покупателей от возможного существования
долгосрочной аренды, о которой им было бы неизвестно; требование о
государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
было введено, чтобы исключить возможность так называемых двойных
продаж недвижимости в строящихся домах).
В ходе реформы ГК РФ судьба этих двух правовых решений
сложилась по-разному. Большая группа сделок, ранее объявленных
подлежащими регистрации (купля-продажа, обмен, дарение жилья, рента,
ипотека, договоры об отчуждении исключительного права на
регистрируемые объекты интеллектуальной собственности, лицензионные
договоры, договоры коммерческой концессии и т.п.), была освобождена от
нее серией поправок в ГК в течение 2013 - 2014 гг. Потенциально в
отношении некоторых из них в будущем может быть возвращена
обязательная нотариальная форма сделки. Последняя должна (по задумке
разработчиков реформы ГК) стать способом защиты слабой стороны сделки
от злоупотреблений другой стороны, которые могут выражаться в
эксплуатации незнания слабой стороны о требованиях закона, непонимания
ею экономических реалий и проч., а также исключения случаев обмана,
подлогов, насилия над волей контрагента (формальная государственная
регистрация сделки, осуществляемая чиновниками регистрационного
ведомства, такую защиту обеспечить не способна).
При этом в отношении другой группы сделок сохранено требование о
государственной регистрации договора (аренда земли, зданий, сооружений и
помещений, участие в долевом строительстве, уступка прав из
зарегистрированных договоров и др.). Но сначала судебная практика, а затем
и законодатель в п. 3 ст. 433 ГК РФ довольно серьезно развили идею
10
непротивопоставимости прав из незарегистрированных сделок (об этом
подробнее будет рассказано ниже).
Какая модель действует в России? Из текста комментируемой нормы
четко не видно, какую именно цель преследует отечественный законодатель,
вводя положения о государственной регистрации некоторых категорий
сделок.
Под правовыми последствиями сделки, которые упоминаются в п. 1
ст. 164, можно понимать и последствия в виде возникновения прав и
обязанностей по сделке (т.е., условно говоря, последствия отсутствия
регистрации можно понимать так: нет регистрации - нет сделки вообще), и
отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (т.е. если нет регистрации
сделки, она не может быть противопоставлена третьим лицам).
До относительно недавнего времени судебная практика толковала эту
норму как указание на полную незаключенность (несуществование) сделки,
которая не прошла государственную регистрацию. Это подтверждалось и
прежней редакцией п. 3 ст. 433 ГК, согласно которой договор, подлежащий
государственной регистрации, считался заключенным только с момента
такой регистрации. Кроме того, целый ряд специальных норм закона прямо
указывал на то, что отсутствие регистрации сделки влекло ее
недействительность (например, прежняя редакция п. 2 ст. 1028 ГК РФ).
Следует признать, что, вероятно, именно такое значение в
действительности придавалось комментируемой норме разработчиками ГК
РФ при подготовке первоначальной редакции Кодекса в первой половине
1990-х гг.: договор вообще не заключен, пока он не прошел необходимую
регистрацию.
Однако для подавляющего большинства ситуаций такой подход
оказался крайне неудобен. Возникали случаи, когда незарегистрированный
договор мог исполняться годами и тем не менее считаться ничтожным или
незаключенным.
11
Кроме того, такой подход затруднял заключение договоров аренды
недвижимости или сделок по поводу регистрируемых объектов
интеллектуальной собственности, право собственности (исключительные
права) на которые в момент заключения договора еще не зарегистрировано.
Так, регистрация договора аренды до появления в собственности
арендодателя предмета аренды долгое время считалась невозможной.
Стороны пытались решать эту проблему посредством заключения
предварительных договоров аренды, в отношении которых закон не выдвигал
требование государственной регистрации, переходя к заключению основного
договора только после регистрации права на возведенный объект
недвижимости. Это было крайне непрактично (хотя бы потому, что судебная
практика не допускала осуществление каких-либо расчетов по
предварительному договору), и оборот требовал формирования правовой
возможности связывать себя полноценными обязательствами еще до
появления самого объекта аренды (по модели, аналогичной прямо
допущенной законом возможности заключить договор купли-продажи еще не
созданной или не приобретенной продавцом вещи)
3
.
Ситуация довольно резко изменилась в последние годы. Речь идет о
п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров, вступившем в
силу с 1 июня 2015 г. Норма устанавливает, что договор, подлежащий
государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с
момента такой регистрации. Сделанный акцент на том, что договор должен
рассматриваться третьими лицами как заключенный, только если он прошел
государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем состояла
цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех
или иных сделок.
При этом содержание п. 1 ст. 164 ГК РФ, говорящего о
возникновении правовых последствий сделки с момента ее регистрации без
3
См.: Договорное и обязательственное право (Общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 - 453
Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. М., 2017. С. 992.
12
уточнения о том, что речь идет о последствиях для третьих лиц, не
претерпело изменений.
Воспринимать новую норму п. 3 ст. 433 ГК в качестве специальной
по отношению к положениям п. 1 ст. 164 было бы ошибочно, так как это
означало бы, что сфера применения п. 1 ст. 164 ГК - исключительно
односторонние сделки. Но в действующем законе не упоминается ни одной
односторонней сделки, которая подлежала бы государственной регистрации.
Соответственно, не остается иного выбора, кроме как признать, что норма п.
3 ст. 433 ГК просто уточняет содержание п. 1 ст. 164, указывая прямо на то,
какие правовые последствия без регистрации не возникают, а от обратного -
на те, которые возникают. Кроме того, если принять во внимание то
обстоятельство, что норма п. 3 ст. 433 ГК РФ является более поздней,
сомнений в подлинной воле законодателя относительно последствий
отсутствия государственной регистрации сделки не остается вовсе.
Таким образом, с учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 ст.
164 следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых
последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о
государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки в отношении
третьих лиц произойдет только после государственной регистрации. Однако
эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон по отношению
друг к другу возникает либо с момента достижения ими согласия по всем
существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением
сторон форме (простой письменной или нотариальной), либо - если договор
является реальным - с момента передачи вещи, служащей предметом сделки.
По сути, государственная регистрация (в отличие от соблюдения
формы сделки) является опцией для сторон: они вправе совершить сделку, но
не придавать ей эффект публичности, если полагают, что необходимости в
противопоставлении сделки третьим лицам в будущем не возникнет.
Например, материнская компания передает дочерней компании в аренду на
длительный срок здание; при этом стороны осознают, что здание составляет
13
основной актив бизнеса данной предпринимательской группы и вряд ли
будет отчуждено в будущем. Таким образом, у них нет стимулов тратить
время и деньги на государственную регистрацию договора аренды, ведь он
будет связывать их, создавая действительное правовое основание для
пользования зданием и уплаты арендных платежей, и без нее.
Примеры применения: аренда. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ
договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок 1 год и более,
подлежит государственной регистрации. В этой норме прямо указывается на
то, что такой договор считается заключенным с момента регистрации.
Это может навести на мысль о том, что норма п. 2 ст. 651 ГК является
специальной по отношению к вступившему в силу 1 июня 2015 г. положению
п. 3 ст. 433 ГК, установившему принцип непротивопоставимости третьим
лицам незарегистрированных сделок. Но этот вывод будет неверным. Дело в
том, что норма п. 2 ст. 651 ГК еще до реформы стала интерпретироваться
судами вопреки ее буквальному смыслу через призму теории
непротивопоставимости незарегистрированных сделок. ВАС РФ закрепил
подход, согласно которому правило о заключенности договора аренды
только с момента регистрации толкуется как указание на отсутствие у такого
договора правового эффекта в отношении лишь третьих лиц. Сами же
стороны согласно позиции ВАС связаны договорными узами с момента
заключения договора, который действует в отношении сторон даже при
отсутствии государственной регистрации
4
.
Изначально ВАС РФ признавал наличие договорных связей из
незарегистрированных сделок лишь в ситуации, когда незарегистрированный
договор исполняется сторонами. Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 N 73 было указано: "В силу статьи 308 ГК РФ права,
предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не
прошедшему государственную регистрацию, не могут быть
4
См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 1051/08, от 06.09.2011 N 4905/11; п. 14
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС
РФ от 25.02.2014 N 165; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 N
309-ЭС16-14273.