74
1153 части третьей Гражданского кодекса РФ" изменяется редакция статьи
163 ГК РФ, вводится понятие "нотариальное удостоверение сделки", а также
дается определение данному понятию
44
. Последствия несоблюдения такой
формы сделки остаются прежними. С 02.01.2017 вступили в силу изменения,
внесенные Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О
государственной регистрации недвижимости", статья 42 которого
регламентирует, что сделки по отчуждению долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении
всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,
подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных
с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или
приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,
сделок по отчуждению земельных долей
45
. Таким образом, заметно
увеличилась роль нотариуса в стабилизации отношений в гражданском
обороте. Более того, данный Закон регламентирует существование Единого
реестра недвижимости, посредством чего обеспечивается удобство и
экономия времени при совершении сделок, связанных с недвижимостью.
До вступления данного Федерального закона в законную силу 7
апреля 2016 г. были парламентские слушания "Нотариат как эффективный
механизм защиты прав граждан и юридических лиц: актуальные задачи и
пути их решения", на которых обсуждалось, в частности, нотариальное
удостоверение сделок. Мнения об обязательном нотариальном
удостоверении сделок с недвижимостью разделились. М. Мельникова,
советник министра юстиции РФ считает, что нотариальные действия в сфере
обязательного удостоверения сделок с недвижимостью являются гарантом
законности и защиты. Однако мнение заместителя секретаря Общественной
палаты А. Музыкантского оказалось противоположным: он считает, что
44
О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей
Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в ред. от
28.12.2016) // Рос. газ. 2013. N 99.
45
О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от
03.07.2016) // Рос. газ. 2015. N 156.
75
нотариальное удостоверение сделок является непопулярным, в связи с тем,
что нотариусов очень редко привлекают к ответственности. Таким образом,
недвижимость может быть изъята, несмотря на ее нотариальное
удостоверение
46
.
Безусловно, обязательное нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью имеет как положительные, так и отрицательные черты.
Ученые также выступают как "за", так и "против" такого удостоверения.
Сторонником является А.М. Азнаев: "Сделки, удостоверенные нотариусом,
намного реже оспариваются в судах"
47
. Сложно отрицать, что нотариус,
выполняющий свои обязанности добросовестно, является гарантом защиты
прав и законных интересов, может предупредить споры, связанные с той или
иной сделкой. Противники же считают, что нотариальное удостоверение
усложняет процедуру, связанную с регистрацией недвижимости
48
.
С учетом того что оборот недвижимости предполагает оборот
немалых денежных средств, не следует забывать о недобросовестном
выполнении нотариусом своих обязанностей. В связи с этим именно сейчас
необходимо внести изменения в ст. 202 УК РФ и ужесточить санкции за
злоупотребление полномочиями частным нотариусам и аудиторам.
Следует отметить, что ФЗ от 03.07.2016 N 351-ФЗ отменил
обязательное нотариальное удостоверение сделок по продаже земельных
долей
49
. Принятие данного Закона является оправданным, ведь теперь нет
необходимости собственникам земельных долей производить финансовые
затраты на удостоверение таких сделок, что было достаточно дорогостояще
(15 000 рублей). Более того, можем предполагать, что иногда стоимость
нотариального удостоверения превышала стоимость самой земельной доли.
46
Федеральная нотариальная палата. В Государственной Думе обсудили достижение нотариата и его
дальнейшее развитие. URL: https://notariat.ru/news/25492/ (дата обращения: 31.10.2017).
47
Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью:
возникшие противоречия с нормами конституционного и гражданского права // Нотариус. 2014. N 4. С. 8.
48
Корсик В.А. Сделки с недвижимостью: нотариальное оформление или нотариальное сопровождение?
// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2012. N 2-3. С. 38.
49
О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 42 Федерального закона "О государственной регистрации
недвижимости": Федеральный закон от 03.07.2016 N 351-ФЗ // Рос. газ. 2016. N 156.
76
Таким образом, законодатель решил некие проблемы собственников
земельных долей, что, безусловно, способствует устойчивости гражданского
оборота.
Что касается брачного договора, согласно ст. 41 СК РФ он подлежит
нотариальному удостоверению
50
. Законодателем не закреплено решение
вопроса, если такой договор имеет характер мены или дарения имущества
между супругами. В частности, Г.А. Трофимова считает, что если брачный
договор содержит в себе исключительно обязанность по передаче имущества
безвозмездно или взамен, то он является притворной сделкой
51
. Однако на
законодательном уровне это никак не регулируется, поэтому данный аспект
является проблематичным и рассматривается по-разному с субъективных
точек зрения, в связи с этим существует вопрос, могут ли нормы
гражданского права в части договора мены и дарения регулировать
отношения, связанные с брачным договором.
Также существуют проблемы в части, когда имущество, которое было
приобретено до брака, по условиям брачного договора является совместной
собственностью. Так, п. 2 ст. 42 СК РФ предусматривает возможность
изменения режима имеющегося имущества в брачном договоре. Таким
образом, супруги вправе приобретать общее имущество на личные средства.
Однако, как справедливо отметила Т.И. Нестерова, перераспределение
личного имущества супругов может осуществляться посредством
гражданско-правовых сделок: дарения или мены
52
.
Также согласно ст. 43 СК РФ изменение или расторжение брачного
договора подлежит нотариальному удостоверению, там же предусмотрено,
что брачный договор прекращает свое действие с момента, когда
прекратился брак, предусматривая исключения данного положениях в
случаях, если брачный договор распространяет свое действие после
50
Семейный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Рос.
газ. 1996. N 17.
51
Трофимова Г.А. Брачный договор как основание индивидуального регулирования имущественных
отношений супругов // Нотариус. 2014. N 1. С. 13.
52
Нестерова Т.И. Брачный договор: понятие, содержание и правовая природа // Нотариус. 2014. N 6. С. 3.
77
прекращения брака. В свою очередь, А.В. Мыскин считает, что если брачный
договор зависит от прекращения брака, то он являет собой скрытое
завещание
53
. С этим сложно не согласиться, однако законодателем эта
проблема не решена, таким образом, нотариальному удостоверению
подлежат брачные договоры, действие которых ставится в зависимость от
прекращения брака.
Считаю необходимым в краткие сроки устранить пробелы в
законодательстве, а именно определить, распространяются ли на брачный
договор нормы гражданского права, регулирующие договор мены и дарения,
считаю необходимым исключить распространение режима общей совместной
собственности на имущество, приобретенное супругами до брака, а также
определить основания, при наличии которых брачный договор является
недействительным.
Что касается регулирования нотариальной деятельности в
зарубежных государствах, то оно имеет как общие, так и отличительные
черты. Понятие нотариата, содержащееся в Законе Республики Казахстан "О
нотариате"
54
, Законе Украины "О нотариате"
55
, а также в законодательстве
Российской Федерации, как и во многих странах СНГ, похоже. Система
нотариата в перечисленных государствах представляет собой деление
нотариусов на частных и государственных. В Японии же нотариат
представляет собой орган юстиции и там законодательно закреплено понятие
"государственный нотариус"
56
. Для США характерен институт "публичных
нотариусов", которые не обязательно являются квалифицированными
53
Мыскин А.В. Юридическое действие брачного договора при расторжении и прекращении брака //
Нотариус. 2013. N 1. С. 43.
54
О нотариате: Закон Республики Казахстан от 14 июля 1997 года N 155-I. URL:
http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1008028 (дата обращения: 31.10.2017).
55
О нотариате: Закон Украины от 02.09.1993 N 3425-XI. URL: http://pravoved.in.ua/section-law/140-zuon.html
(дата обращения: 31.10.2017).
56
О нотариате: Закон Японии от 14 апреля 1908 года N 53. URL: http://www.koshonin.gr.ip/index2.html (дата
обращения: 31.10.2017).
78
юристами, наделены ограниченными полномочиями, по факту они являются
всего лишь свидетелями, которые пользуются доверием
57
.
Что касается компетенции нотариусов, то в Республике Казахстан
нотариусы составляют проекты документов, дают юридические
консультации, разъясняют лицам права и обязанности, предупреждают о
последствиях нотариальных действий
58
. Такая же компетенция нотариусов
предусмотрена на Украине
59
. В Японии нотариусы, помимо удостоверения
документов, фиксируют время их предъявления и совершают
исполнительные надписи
60
. В США в круг полномочий нотариусов не входит
составление юридических документов, консультирование, а также
отсутствует ответственность нотариусов за содержание документов, которые
они удостоверили
61
.
Роль нотариусов в зарубежных государствах также неоднозначна. В
Греции нотариусы в основном занимаются удостоверительной
деятельностью; во Франции и Бельгии в их полномочия входит проведение
экспертиз, также они являются своеобразными посредниками при
заключении договора купли-продажи недвижимости; в Германии нотариусы
вправе совмещать свою деятельность с адвокатской
62
. Что касается
нотариального удостоверения сделок, то, например, участие нотариуса при
составлении заявления о принятии наследства необходимо в Испании,
Италии, Нидерландах, для учреждения хозяйственного общества - во всех
странах Европы, кроме Франции
63
.
Руководители Международного союза латинского нотариата
высказались следующим образом по данному вопросу: "Неучастие нотариуса
57
Мизинцев Е.Н. Латинский нотариат в США. URL: http://www.justicemaker.ru/view-
article.php?id=3&art=4016 (дата обращения: 31.10.2017).
58
О нотариате: Закон Республики Казахстан от 14 июля 1997 г. N 155-I. URL:
http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1008028 (дата обращения: 31.10.2017).
59
О нотариате: Закон Украины от 02.09.1993 N 3425-XI. URL: http://pravoved.in.ua/section-law/140-zuon.html
(дата обращения: 31.10.2017).
60
О нотариате: Закон Японии от 14 апреля 1908 года N 53. URL: http://www.koshonin.gr.ip/index2.html (дата
обращения: 31.10.2017).
61
Мизинцев Е.Н. Указ. соч.
62
Там же.
63
Там же.
79
в странах англосаксонской системы в сфере имущественных отношений
обусловило многочисленные нарушения при заключении сделок". Итак,
отсутствие нотариального удостоверения сделки зачастую является причиной
увеличения конфликтов, разрешаемых в судебном порядке.
Таким образом, роль нотариального удостоверения сделок сложно
переоценить, ведь нотариат, действительно, является своеобразным гарантом
законности, защищает права и законные интересы граждан и юридических
лиц и предотвращает их нарушение. Безусловно, сложно отрицать, что
законодательство в области нотариального удостоверения сделок и
регламентации деятельности нотариусов в этой сфере усовершенствуется в
ближайшем времени, однако остаются коллизии, которые все же необходимо
устранить как можно скорее для увеличения эффективности процедуры
нотариальных действий.
80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в результате решения выше стоящих задач, были
получены следующие выводы:
1. Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с
неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого
отношения к внешним эффектам аренды, поэтому они возникают с момента
подписания договора и существуют, даже если договор аренды
недвижимости так и не был зарегистрирован.
2. Принуждение к передаче необходимых для регистрации
документов. Как уже упоминалось, судебное решение по иску о
государственной регистрации сделки обладает волезаменяющим эффектом,
т.е. позволяет проигнорировать отсутствие воли стороны сделки на ее
регистрацию. Но такое решение неспособно заменить отсутствие
документов, подача которых может требоваться в соответствии с
законодательством о государственной регистрации недвижимости от
уклоняющейся стороны (документы кадастрового учета и проч.). Поэтому,
если препятствием для государственной регистрации сделки является
непредставление стороной необходимых документов, суд, установив
уклонение стороны, вправе, удовлетворив иск о государственной
регистрации сделки, обязать ответчика изготовить и представить
отсутствующие документы, дополнительно указав на обязанность ответчика
уплачивать истцу судебную неустойку в соответствии со ст. 308.3 ГК РФ.
3. Новеллы законодательного регулирования рассматриваемых
правоотношений не содержат реального механизма, который мог бы
применяться на практике в целях защиты прав и законных интересов
участников сделки по распоряжению жилым помещением или иным
недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Исходя из анализа законодательства в данной сфере, по сути, исключается
ответственность нотариусов и государства в случае признания данных сделок
недействительными.
81
Тарифы за нотариальное удостоверение подобных сделок с
экономической точки зрения выглядят необоснованными и влекут за собой
дополнительные материальные затраты как для участников общей долевой
собственности, так и для сторон заключаемой сделки. С учетом этого
представляется необходимым внести изменения в п. 1 ст. 42 Федерального
закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости", исключив фразу "в том числе при отчуждении всеми
участниками долевой собственности своих долей по одной сделке".
Роль нотариального удостоверения сделок сложно переоценить, ведь
нотариат, действительно, является своеобразным гарантом законности,
защищает права и законные интересы граждан и юридических лиц и
предотвращает их нарушение. Безусловно, сложно отрицать, что
законодательство в области нотариального удостоверения сделок и
регламентации деятельности нотариусов в этой сфере усовершенствуется в
ближайшем времени, однако остаются коллизии, которые все же необходимо
устранить как можно скорее для увеличения эффективности процедуры
нотариальных действий.
82
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федер.
закон от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 19.12.2016) // Рос. газ. 2002. N
220.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный
комментарий к главам 1 - 5 / Под ред. Л.В. Санниковой. М.: Статут,
2015 (автор комментария к ст. 1 ГК РФ - Л.В. Санникова).
3. Семейный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 29.12.1995 N
223-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Рос. газ. 1996. N 17.
4. О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и
статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской
Федерации: Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в ред. от
28.12.2016) // Рос. газ. 2013. N 99.
5. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от
13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) // Рос. газ. 2015. N 156.
6. Федеральная нотариальная палата. В Государственной Думе обсудили
достижение нотариата и его дальнейшее развитие. URL:
https://notariat.ru/news/25492/ (дата обращения: 31.10.2017).
7. О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" и статью 42 Федерального закона "О государственной
регистрации недвижимости": Федеральный закон от 03.07.2016 N 351-
ФЗ // Рос. газ. 2016. N 156.
8. О нотариате: Закон Республики Казахстан от 14 июля 1997 года N 155-
I. URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1008028 (дата
обращения: 31.10.2017).
9. О нотариате: Закон Украины от 02.09.1993 N 3425-XI. URL:
http://pravoved.in.ua/section-law/140-zuon.html (дата обращения:
31.10.2017).
83
10. О нотариате: Закон Японии от 14 апреля 1908 года N 53. URL:
http://www.koshonin.gr.ip/index2.html (дата обращения: 31.10.2017).
11. О нотариате: Закон Республики Казахстан от 14 июля 1997 г. N 155-I.
URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1008028 (дата
обращения: 31.10.2017).
12. О нотариате: Закон Украины от 02.09.1993 N 3425-XI. URL:
http://pravoved.in.ua/section-law/140-zuon.html (дата обращения:
31.10.2017).
13. О нотариате: Закон Японии от 14 апреля 1908 года N 53. URL:
http://www.koshonin.gr.ip/index2.html (дата обращения: 31.10.2017).
14. Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3 "О нотариальном тарифе
при удостоверении сделок, связанных с отчуждением долевой
собственности на недвижимое имущество" // СПС "КонсультантПлюс".
1. Определение Московского городского суда от 30 июня 2016 г. N 4га-
6678/2016 // СПС "КонсультантПлюс".
2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате:
Постановление ВС РФ от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 03.07.2016) //
Рос. газ. 1993. N 49.
3. Письмо Минэкономразвития РФ от 28 июня 2012 г. N Д23-2738 // СПС
"КонсультантПлюс".
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12; этот
подход был поддержан и Верховным Судом, см.: Определение
Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 25.05.2016
N 35-КГ16-2.
15. Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 1051/08, от
06.09.2011 N 4905/11; п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 N 73, п. п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС
РФ от 25.02.2014 N 165; Определение Судебной коллегии по
экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 N 309-ЭС16-14273.