24
целом, и деклараторное, придающее силу сделке только в отношении третьих
лиц) в ситуациях изменения и прекращения сделки.
История вопроса. Некоторое время назад на практике возник вопрос о
том, следует ли регистрировать дополнительные соглашения к договорам,
которые подлежат государственной регистрации. Он был порожден
заложенным в ст. ст. 131 и 164 ГК РФ принципом, в соответствии с которым
зарегистрировать можно было только ту сделку, которая прямо в законе была
названа подлежащей государственной регистрации. В связи с тем что
относительно дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам
не было специального указания на то, что такие сделки подлежат
регистрации, судебная практика первоначально отвергала необходимость и
возможность их регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС
скорректировал подходы судов, признав возможность государственной
регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам
(п. 9 письма N 59).
Принцип противопоставимости применительно к изменению
зарегистрированной сделки. Применение п. 3 ст. 433 ГК при толковании п. 2
ст. 164 дает следующие результаты: если условия сделки, прошедшей
государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в
силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего
соглашения, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации
изменений.
Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы в
договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную регистрацию,
но при этом не зарегистрировали дополнительное соглашение, то в
отношениях между арендатором и арендодателем последний имеет право
требовать от первого уплаты арендной платы в соответствии с условиями
дополнительного соглашения (Определение Судебной коллегии по
экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 N 309-ЭС16-14273). Однако
если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться в рамках
25
отношения арендатора и третьего лица (например, покупателя либо
залогодержателя арендуемого арендатором здания или помещения), то он
должен быть решен в соответствии с тем условием об арендной плате,
которое содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости
(правовая позиция, содержащаяся в п. 9 письма N 59, более не актуальна).
1.3 Нотариальное удостоверение сделок
В соответствии с ч. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных
законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение,
изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат
государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Таким образом, нотариальное удостоверение обязательно не для
любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на
имущество, которые подлежат государственной регистрации, а только для
такой сделки, обязательность удостоверения которой установлена законом
или соглашением сторон, хотя бы по закону нотариальное удостоверение
данной сделки не требовалось (ч. 2 ст. 163 ГК РФ).
Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению
подлежат:
- доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации
прав или сделок, на распоряжение зарегистрированными в государственных
реестрах правами (ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
- доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке
передоверия (ч. 3 ст. 187 ГК РФ);
- завещания (ч. 1 ст. 1124 ГК РФ);
- сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие
физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться
самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (ч. 3 ст. 160 ГК
РФ);
26
- договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
- сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в
уставном капитале ООО, кроме случаев перехода доли или части доли к
обществу, предусмотренных п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998
N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об
ООО) и п. п. 4 - 6 ст. 23 Закона об ООО, и случаев распределения доли между
участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам
общества либо третьим лицам в соответствии со ст. 24 Закона об ООО (ч. 11
ст. 21 Закона об ООО);
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-
ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о
регистрации недвижимости));
- сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях
опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст.
54 Закона о регистрации недвижимости);
- брачные договоры (ч. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
- договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях
обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства (п. 52
ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой
компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при
несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации");
- иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена
соответствующая форма.
Обязательному в силу соглашения сторон нотариальному
удостоверению подлежат сделки, стороны которых договорились о их
нотариальном удостоверении, хотя данная форма не требуется в силу закона.
27
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет в зависимости от
ситуации следующие последствия:
- по общему правилу сделка является ничтожной (ч. 3 ст. 163 ГК РФ);
- в случае отказа одной из сторон от удостоверения сделки вторая
сторона, если она полностью или частичного ее исполнила, вправе
обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. В этом
случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (ч. 1
ст. 165 ГК РФ);
- сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального
удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки,
вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (ч. 3 ст. 165 ГК
РФ).
Процесс нотариального удостоверения сделок можно условно
разделить на пять этапов:
- установление личности лица, обратившегося за нотариальным
действием;
- проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических
лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия;
- проверка документов (если таковые требуются);
- разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки;
- подписание сделки сторонами и проставление нотариусом
удостоверительной надписи.
В настоящее время при нотариальном удостоверении сделки
нотариусы руководствуются правилами, установленными Основами
законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (далее -
Основы законодательства о нотариате), Методическими рекомендациями по
совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами
Российской Федерации, утв. Приказом Минюста РФ 15.03.2000 N 91 (далее -
Методические рекомендации по совершению нотариальных действий),
28
иными законодательными и нормативными правовыми актами,
регулирующими правоотношения в соответствующей области.
В рамках установления личности заявитель предъявляет нотариусу в
зависимости от своего статуса (ст. 42 Основ законодательства о нотариате, п.
5 Положения о государственной системе миграционного и регистрационного
учета, а также изготовления, оформления и контроля обращения документов,
удостоверяющих личность, утвержденного Постановлением Правительства
РФ от 06.08.2015 N 813):
- паспорт гражданина РФ;
- заграничный паспорт гражданина РФ;
- дипломатический паспорт;
- служебный паспорт;
- документ иностранного гражданина (для иностранных граждан);
- удостоверение моряка;
- разрешение на временное проживание или вид на жительство (для
лиц без гражданства);
- удостоверение или проездной билет беженца.
В соответствии со ст. 43 Основ законодательства о нотариате при
удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и
правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением
нотариального действия.
В случае если за совершением нотариального действия обратился
представитель лица, обратившегося за совершением нотариального действия,
проверяются его полномочия, в т.ч. доверенность на предмет ее отмены (п. 2
ч. 1 ст. 189 ГК РФ).
В случае если согласие на совершение сделки не полностью
дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель,
проверяются их полномочия. При удостоверении сделок с имуществом
юридических лиц нотариусом проверяются правомочия органов или лиц по
распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными
29
нормативными правовыми актами и учредительными документами
юридических лиц (п. 13 Методических рекомендаций по совершению
нотариальных действий).
Проверке также подлежат документы, относящиеся к предмету
сделки, в т.ч. о принадлежности имущества, наличии других
сособственников, обременений, запрета на отчуждение или ареста
имущества, его оценке (п. 10 Методических рекомендаций по совершению
нотариальных действий).
В предусмотренных законом случаях нотариусом проверяется
наличие согласия на совершение сделки собственника, сособственника,
супруга, законного представителя, соблюдение преимущественного права
покупки (п. п. 15 - 18 Методических рекомендаций по совершению
нотариальных действий).
По общему правилу представление необходимых документов
является обязанностью сторон сделки. Но в предусмотренных законом
случаях нотариус запрашивает некоторые из них самостоятельно. Например,
если для удостоверения сделки требуются сведения, содержащиеся в Едином
государственном реестре недвижимости (ст. 47.1 Основ законодательства о
нотариате).
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение
представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его
содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли
требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства о нотариате).
Содержание нотариально удостоверяемой сделки зачитывается
участникам вслух, после чего документ подписывается сторонами в
присутствии нотариуса (ч. 1 ст. 44 Основ законодательства о нотариате). При
удостоверении сделки в электронной форме подписание и удостоверение
осуществляются усиленной квалифицированной подписью лица,
обратившегося за совершением нотариального действия, и нотариуса (ст.
44.2 Основ законодательства о нотариате).
30
Соответствующая информация фиксируется нотариусом в реестре
регистрации нотариальных действий и (или) реестре нотариальных действий,
единой информационной системе нотариата в порядке, установленном
Приказом Минюста России от 17.06.2014 N 128 "Об утверждении
Требований к содержанию реестров единой информационной системы
нотариата" и (или) Приказом Минюста России от 27.12.2016 N 313 "Об
утверждении форм реестров регистрации нотариальных действий,
нотариальных свидетельств, удостоверительных надписей на сделках и
свидетельствуемых документах и порядка их оформления" (п. 31 Регламента
совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем
информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных
действий, и способ ее фиксирования, утв. решением Правления ФНП от
28.08.2017 N 10/17 и Приказом Минюста РФ от 30.08.2017 N 156 (далее -
Регламент)).
В некоторых случаях нотариус предоставляет удостоверенные
документы на государственную регистрацию:
- по просьбе сторон в случае регистрации прав на недвижимое
имущество (ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате);
- при удостоверении договора об отчуждении доли или части доли в
уставном капитале ООО или акцепта безотзывной оферты (п. 14 ст. 21 Закона
об ООО).
Со вступлением в силу Регламента бремя представления требуемой
для нотариального удостоверения некоторых видов договоров информации
разделят между собой стороны и нотариус.
Например, если сделка направлена на отчуждение или залог
недвижимости, то информацию о ее принадлежности продавцу, наличии
обременений и т.д., а также наличии в отношении соответствующего лица
судебного акта о признании его недееспособным или ограниченно
дееспособным нотариус будет получать из ЕГРН. И только в случае
31
недостаточности этой информации он вправе запросить дополнительные
документы у лица, отчуждающего объект (п. п. 32, 33 Регламента).
Помимо этого, Регламент более четко определяет сам перечень
документов, требуемых для совершения сделки, например:
- устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о
допуске СРО - для подтверждения правоспособности юридических лиц (п. п.
15, 17 Регламента);
- доверенность, договор или решение собрания - для подтверждения
полномочий представителей физических и юридических лиц (п. 21
Регламента);
- свидетельство о государственной регистрации или патент - в
отношении регистрируемых объектов интеллектуальной собственности (п. 34
Регламента);
- документы, подтверждающие принадлежность имущества, - в
отношении имущества, не подлежащего государственной регистрации (п. 36
Регламента);
- документы, подтверждающие принадлежность имущества и (или)
подтверждающие государственную регистрацию или учет движимого
имущества, - в отношении движимого имущества, которое подлежит
специальной регистрации или учету (п. 35 Регламента);
- список участников ООО или выписка из него или иной документ,
подтверждающий оплату доли в уставном капитале участником, - для
подтверждения оплаты отчуждаемой доли в уставном капитале ООО (п. 40
Регламента).
Регламентом также дополнен перечень документов, удостоверяющих
личность обратившихся к нотариусу лиц. Наряду с прочими для данной цели
нотариусу можно будет предъявить:
- временное удостоверение личности гражданина РФ, выдаваемое на
период оформления паспорта гражданина РФ;
- удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
32
- паспорт гражданина СССР образца 1974 г. при наличии в нем
указания или вкладыша о наличии гражданства РФ;
- свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем
на территории РФ по существу;
- свидетельство о предоставлении временного убежища на
территории РФ;
- документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения
заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ;
- копия заключения территориального органа федерального органа
исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и
реализации государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере миграции, об установлении личности иностранного
гражданина;
- иной документ, удостоверяющий личность в соответствии с
законодательством РФ или международным договором (п. 10 Регламента).
Регламентом также расширен перечень электронных реестров, с
помощью которых нотариус сможет получать информацию, необходимую
для удостоверения договора, не возлагая эту обязанность на заявителей.
Помимо ЕГРЮЛ и ЕГРН, нотариусам доступны:
- Реестр уведомлений о залоге движимого имущества (п. 37
Регламента);
- Реестр отмененных доверенностей (п. 21 Регламента);
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (п. 24
Регламента);
- Единый государственный реестр записей актов гражданского
состояния (п. 25 Регламента);
- Перечень организаций и физических ли, в отношении которых
имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности и
терроризму (п. 43 Регламента).
33
Глава 2 Анализ практики применения государственной
регистрации, уклонения от регистрации и прекращения сделок
2.1 Практика применения государственной регистрации сделок
Примеры применения: участие в долевом строительстве.
Аналогичным образом судебная практика относится и ко второму случаю, в
котором законодатель вводит государственную регистрацию сделки с
недвижимостью. Речь идет о договоре участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве)
такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Как и в случае с похожей нормой п. 2 ст. 651 ГК РФ, судебная
практика еще до появления в Кодексе п. 3 ст. 433 истолковала его через
призму теории непротивопоставимости. В соответствии с практикой
Президиума ВАС РФ государственная регистрация договора участия в
долевом строительстве рассматривается как способ придания эффекта
публичности договорным отношениям дольщика и застройщика во
избежание так называемых двойных продаж (заключения договоров участия
в долевом строительстве в отношении одной и той же недвижимости с
несколькими лицами). Иными словами, для того, чтобы дольщик мог
противопоставлять третьим лицам свои права по договору с застройщиком
(право требовать передачи в собственность помещения именно ему), этот
договор должен быть зарегистрирован
6
. Однако внутренние правоотношения
застройщика и дольщика возникают с момента подписания договора и
действуют даже при отсутствии регистрации. Например, обязанности
застройщика по отношению к дольщику, установленные законом или
договором, возникают с момента подписания договора, но не его
6
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12; этот подход был поддержан и Верховным
Судом, см.: Определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 25.05.2016 N 35-КГ16-
2.