14
противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет
преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1
статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица,
приобретшего на основании договора переданную в пользование
недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ".
Еще чуть позже, в информационном письме Президиума от
25.02.2014 N 165 (далее - письмо N 165), ВАС РФ признал такой договор в
принципе порождающим правовой эффект в отношении его сторон с
момента заключения при отсутствии регистрации уже независимо от того,
началось исполнение или нет.
Таким образом, идея о том, что государственная регистрация
договора аренды осуществляется для целей противопоставления прав
арендатора недвижимости третьим лицам и является необходимым условием
не вступления договора в силу, а лишь приобретения той самой
противопоставимости, утвердилась в судебной практике еще до 1 июня 2015
г.
Соответственно, для третьих лиц договор аренды здания или
сооружения будет считаться заключенным с момента регистрации. Это
означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора
аренды лишь при условии и с момента государственной регистрации этого
договора
5
. К таким внешним эффектам, т.е. правам арендатора, которые в
силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам,
относятся: 1) следование аренды за вещью при смене собственника согласно
ст. 617 ГК РФ; 2) преимущественное перед другими лицами право
арендатора на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со
ст. 621 ГК РФ; 3) защита владения арендатора против третьих лиц,
вытекающая из ст. 305 ГК РФ.
5
Более сложным является вопрос о том, имеет ли эффект (а если имеет, то в каких случаях) против третьих
лиц договор аренды недвижимости, который в силу положений закона вообще не подлежит государственной
регистрации (например, договор аренды недвижимости, заключенный на срок до одного года или без
указания срока). В целом, как представляется, соответствующие споры должны решаться исходя из того,
могли ли третьи лица знать о наличии договора аренды (например, из того, что арендатор осуществляет
владение арендованной вещью под собственной вывеской, и проч.).
15
Однако обязательственные отношения между сторонами договора
аренды возникнут с момента его заключения (с момента подписания в
присутствии сторон или возврата оференту, направившему оферту в виде
подписанных экземпляров, подписанного другой стороной экземпляра
договора). Например, обязанность арендодателя передать предмет аренды в
срок, указанный в договоре, возникает не с момента государственной
регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так как это
положение не затрагивает третьих лиц.
Равным образом обязанность арендатора уплачивать арендную плату
никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому
она возникает с момента подписания договора аренды (если им не
установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства
арендатора).
Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с
неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого
отношения к внешним эффектам аренды, поэтому они возникают с момента
подписания договора и существуют, даже если договор аренды
недвижимости так и не был зарегистрирован.
1.2 Государственная регистрация и форма сделки
Государственная регистрация не является формой сделки и не входит
в ее фактический состав. Это следует, в частности, из положений п. 2 ст. 165
ГК РФ: "Если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон
уклоняется от ее регистрации..."
Иными словами, законодатель не рассматривает отсутствие
государственной регистрации сделки как нарушение ее формы, которое
влечет за собой последствия, указанные в ст. ст. 162 и 163 ГК РФ.
Поэтому, например, положения п. 2 ст. 429 и п. 5 ст. 429.2 ГК о том,
что предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а
опцион на заключение договора - ту же форму, что и заключаемый на его
16
основании договор, не должны пониматься таким образом, что
предварительный договор (или опцион) на заключение долгосрочного
договора аренды здания должен проходить государственную регистрацию (п.
14 письма N 59).
Отмирание государственной регистрации сделки: ретроспектива. В
первоначальной редакции ГК содержалось довольно много норм, вводивших
государственную регистрацию сделок как с недвижимостью, так и с
объектами интеллектуальной собственности (например, ст. ст. 558, 560, 574,
584, 1232, 1234, 1235). Однако в настоящее время в ходе реформы Кодекса
почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а
центральное место как объект регистрации занял переход прав на
недвижимость либо результаты интеллектуальной деятельности или
возникновение тех или иных обременений таких прав (см. в особенности ст.
8.1 ГК РФ).
Так, в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ и п.
1 ст. 339.1 ГК РФ с 1 июля 2014 г. регистрации подлежит не договор ипотеки,
а обременение в виде залога недвижимости. В случае с сервитутом
регистрации также подлежит не соглашение об установлении сервитута, а
само вытекающее из такого соглашения ограниченное вещное право (п. 1 ст.
131 ГК РФ). В соответствии со ст. 1232 ГК РФ при отчуждении подлежащего
регистрации исключительного прав на объект интеллектуальной
собственности, а также при залоге такого права или предоставлении права
использования такого объекта по лицензионному договору регистрации
подлежит не договор (купли-продажи, залога, лицензионный и т.п.), а
переход права, возникновение права залога или предоставление права
использования.
Это связано с тем, что прежний подход - регистрация прав на
указанные объекты (всегда) и сделок с ними (в некоторых прямо
установленных законом случаях) - основывался на смешении двух типов
регистрационных систем: транскрипционно-инскрипционной (французской),
17
предполагающей регистрацию (всех) сделок с недвижимостью, и системы
поземельных книг (немецкой), в основе которой лежит идея регистрации
прав на недвижимость.
Первая регистрационная система изначально была основана на
посубъектном принципе регистрации (когда информация о сделках
располагается в разделах реестра, открываемых в алфавитном порядке на
каждого покупателя, залогодержателя и проч.); вторая система имеет в своей
основе пообъектную регистрацию, когда на каждый объект недвижимости
заводится отдельная поземельная книга, в одном из разделов которой ведутся
записи о собственности на соответствующую недвижимость и ее переходе.
В целом пообъектная система регистрации прав была признана
разработчиками реформы ГК РФ более удобной для оборота, и поэтому с 1
марта 2013 г. (дата вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N
302-ФЗ, открывшего реформу Кодекса) началась фактически процедура
демонтажа правил о регистрации договоров и переход исключительно на
систему регистрации прав на имущество. Вновь вводимые правила о
регистрации также учитывают это и предполагают регистрацию прав
(обременений), но не сделок, на основе которых они возникают (ср.,
например, новые правила о государственной регистрации найма жилых
помещений (п. 2 ст. 674 ГК РФ) как обременения (но не договора!)).
Тем не менее, как было показано выше, осталось несколько случаев,
когда закон продолжает говорить о регистрации именно договора
(долгосрочная аренда недвижимости, участие в долевом строительстве, а
также уступка прав или перевод долга из двух указанных видов договоров).
Так что процесс отмирания института государственной регистрации сделки
пока не завершен. И следы сосуществования двух регистрационных моделей
в российском праве сохраняются.
Поэтому регистрацию сделок следует отличать от многочисленных
случаев, когда регистрации подлежит переход права на то или иное
имущество либо возникновение обременения. В частности, в
18
соответствующих реестрах должны быть зарегистрированы возникновение,
изменение или прекращение прав на недвижимость, на доли в ООО, а также
на ряд объектов исключительных прав. В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ "права на
имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают,
изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в
государственный реестр, если иное не установлено законом". В указанных
ситуациях необходима регистрация прав, перехода прав, возникновения
обременения, но сделка считается совершенной независимо от отсутствия
регистрации.
Нормативное основание для государственной регистрации сделки. В
силу ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК государственная регистрация сделок
осуществляется, только если закон прямо объявил сделку подлежащей
регистрации. В случае если законодатель не предусмотрел государственную
регистрацию договора соответствующего вида, стороны не вправе
обращаться с заявлением о регистрации совершенной ими сделки (п. 1
письма N 59).
Из этого со всей очевидностью следует, что стороны не могут
самостоятельно установить обязательную регистрацию сделки, в отношении
которой законодатель такой возможности не установил.
Возникает и другой вопрос: могут ли стороны закрепить в договоре,
который в силу закона подлежит государственной регистрации, что
регистрация этого договора не допускается и никто из сторон не обязан за
ней обращаться в соответствующий орган? Применительно к договорам
участия в долевом строительстве это кажется невозможным в ситуации, если
покупателем является потребитель. Но в случае с арендой недвижимости, а
также с договором участия в долевом строительстве, заключенным с
покупателем-коммерсантом, такая опция, вероятнее всего, должна
допускаться. Подробнее об этом будет рассказано в комментарии к п. 2 ст.
165 ГК.
19
Отличие от учета договоров. Государственную регистрацию сделок,
установленную федеральным законодателем, следует отличать от учета тех
или иных договоров, правила о котором вводились (или могут быть введены)
местными органами власти. Такой учет осуществляется в статистических
целях, в рамках проведения мероприятий по социальной политике и проч.
Каких-либо частноправовых последствий его наличие либо отсутствие не
влечет (п. 2 письма N 59).
Регистрация нескольких сделок в отношении одного и того же
объекта. Наличие зарегистрированной сделки не может само по себе
создавать препятствия для государственной регистрации другой сделки с тем
же имуществом, например, вполне возможна аренда одной и той же вещи
двумя арендаторами, которые будут использовать вещь с разной целью (см.
п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Это связано с
тем, что такие договоры, заключенные одним лицом с несколькими
контрагентами по поводу одной и той же вещи, порождают лишь
конкурирующие обязательства этого лица перед контрагентами; факт
наличия нескольких сделок по поводу одного и того же предмета не влечет за
собой их недействительность.
Однако законодатель может установить, что наличие
зарегистрированной сделки с имуществом может являться основанием для
отказа в государственной регистрации второй сделки с тем же имуществом
(см. п. 38 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О
государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон о
государственной регистрации недвижимости). Это будет означать, что такой
договор участия в долевом строительстве, в регистрации которого было
отказано в связи с наличием записи о другом договоре в отношении того же
объекта, будет считаться заключенным между сторонами, породит
ответственность застройщика перед дольщиком, но не сможет быть
противопоставлен лицу, уже зарегистрировавшему свой договор в реестре.
20
Учет добросовестности третьего лица. Текущая судебная практика
довольно противоречиво решает вопрос о том, достаточно ли простого факта
отсутствия регистрации сделки, чтобы она не имела эффекта против третьих
лиц, либо же третьи лица, помимо этого, также должны быть
добросовестными и не знать о наличии такого договора из иных источников.
Здесь необходимо обратить внимание на правила ГК РФ о
регистрации прав. В соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 8.1 отсутствие записей в
реестре имеет значение только для тех, кто не знал и не должен был знать о
недостоверности реестра, т.е. добросовестных лиц; лица, знавшие или
должные знать о действительном положении дел, не могут ссылаться на
записи в реестре. Это положение напрямую неприменимо к регистрации
сделок, но заставляет задуматься о применении его по аналогии закона.
Может ли новый собственник, купивший предмет аренды, возразить
против сохранения договора аренды со ссылкой на то, что такой договор
заключен на срок 1 год или более, но не прошел регистрацию, а значит, не
может быть ему противопоставлен, если доказано, что этот собственник знал
о наличии арендатора и условиях заключенного с ним договора в момент
покупки здания? Может ли новый арендатор, знавший о наличии прежнего
арендатора, возражать против иска последнего о переводе прав и
обязанностей по договору аренды из-за нарушения преимущественного права
последнего, положив в основу своих возражений отсутствие регистрации у
прежнего договора?
Норма п. 1 ст. 164 ГК об этом умалчивает, так как в ней идея
непротивопоставимости прямо и недвусмысленно не отражена и привносится
за счет применения специальной нормы п. 3 ст. 433 ГК.
Но и в п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым была введена доктрина
непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированных договоров,
нет указания на то, что это положение действует исключительно в
отношении добросовестных лиц. В Постановлении Пленума ВАС РФ от
25.12.2013 N 98 (относительно незарегистрированных договоров аренды,
21
заключенных в период со 2 по 3 марта 2013 г.) указание на то, что такие
договоры непротивопоставимы только добросовестным лицам, также
отсутствует.
В то же время в п. 4 письма N 165 Президиум ВАС все же
подчеркнул, что принцип непротивопоставимости незарегистрированных
сделок работает только против добросовестных третьих лиц.
Надо полагать, что именно такой подход сохраняет право на
существование и сейчас, особенно с учетом п. 1 Постановления Пленума ВС
РФ от 23.06.2015 N 25, согласно которому положения ГК РФ, законов и иных
актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат
истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского
законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, п. 4 которой содержит
правило о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего
незаконного или недобросовестного поведения. Иными словами, формализм
положения п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении непротивопоставимости
незарегистрированного договора третьим лицам может быть смягчен
применением п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ.
Необходимо окончательно определиться, идет ли речь
только о ситуации, когда третье лицо достоверно знало о наличии
пусть и незарегистрированной сделки, или для отступления от
принципа противопоставимости лишь зарегистрированной сделки
можно также доказать, что контрагент должен был знать о сделке.
Президиум ВАС РФ в письме N 165, видимо, вполне
осознанно подчеркивал, что для противопоставления
незарегистрированного договора аренды третьему лицу
необходимо, чтобы оно знало об аренде. Указания "должен был
знать" здесь нет.
22
Представляется, что стандарт должен быть таким:
незарегистрированная сделка (например, договор аренды) может
быть все-таки противопоставлена третьему лицу (например,
покупателю предмета аренды), если доказано, что третье лицо
знало о сделке и ее условиях или заведомо (т.е. без каких-либо
сомнений) должно было об этом знать (например, являлось
близким родственником одной из сторон).
Иначе говоря, обвинить третье лицо в недобросовестности можно при
наличии доказательств заведомо недобросовестного поведения (умысла или
грубой неосторожности). Если же речь идет лишь о неосторожности,
называть третье лицо недобросовестным вряд ли возможно. Например, если
покупатель приобрел квартиру, не опросив соседей и не убедившись, что в
квартире никто не проживает, или, найдя в квартире какое-то постороннее
лицо, был заверен продавцом (но не самим проживающим лицом!) в том, что
это дальний родственник заехал на выходные, его, наверное, можно обвинить
лишь в неосторожности. Но вряд ли он является недобросовестным для целей
применения обсуждаемого критерия противопоставимости
незарегистрированных сделок.
Вывод о том, что к знанию о наличии незарегистрированной сделки
фактически приравнивается и заведомое знание, следует из процессуальных
правил о доказывании, действующих в гражданском (в широком смысле
этого слова) процессе: стандарт доказывания "баланс вероятностей" (т.е.
"скорее факт имел место, чем не имел") означает, что факт знания о сделке
заинтересованная сторона может доказать, приведя в его подтверждение
обстоятельства, которые будут свидетельствовать о том, что лицо, скорее
всего, знало о факте заключения незарегистрированной сделки; если
контраргумент не будет представлен процессуальным оппонентом, то
вследствие действия норм процессуального права о доказывании доказанное
23
"заведомо должен был знать" превратится (с точки зрения процессуального
права) в "знал".
Применительно к ситуации продажи предмета аренды тот факт, что
покупатель знал (или заведомо не мог не знать) о незарегистрированном
договоре аренды и его долгосрочном характере, но, невзирая на это,
приобрел недвижимое имущество, свидетельствует о его молчаливом
согласии с тем, что в его отношениях с арендатором будут применяться
положения ст. 617 ГК РФ, и договор аренды сохранится. Такое решение в
большей степени соответствует поиску баланса интересов нового
собственника и стороны незарегистрированной сделки.
Публично-правовой аспект. Непротивопоставимость
незарегистрированной сделки третьим лицам в частноправовых отношениях
не означает, что точно такой же эффект она должна иметь в публично-
правовых отношениях. Если публичное право связывает те или иные
последствия именно с зарегистрированной сделкой (например, право на
получение лицензии на торговлю алкоголем и проч.), то требование
публичного органа представить именно зарегистрированный договор должно
обсуждаться не сквозь призму комментируемой статьи и положений п. 3 ст.
433 ГК РФ, но через нормы публичного права, выдвигающего определенные
требования к договору, представляемому в публичный орган для тех или
иных целей.
Однако же если публичное право не связывает правовые последствия
именно с государственной регистрацией сделки, то они должны наступать
вне зависимости от того, прошла ли сделка государственную регистрацию.
Например, незарегистрированный договор аренды должен производить такие
же налоговые последствия, как и зарегистрированный.
Изменение зарегистрированной сделки. Приведенные выше
конкурирующие правовые теории, описывающие последствия регистрации
сделки, имеют то же значение (конститутивное, придающее силу сделке в