64
расторжении такого договора в соответствии с гражданским
законодательством, за исключением случаев, когда такой договор заключен к
выгоде подопечного. Таким образом, данное правило представляет собой
иное последствие нарушения требования Закона о получении
предварительного разрешения, не связанное с недействительностью
договора. "Представляется, что такое законодательное решение является
крайне неудачным, если не сказать большее, - вредоносным для подопечных,
чьи имущественные права в данной ситуации могут быть нарушены"
29
.
При этом анализ судебной практики судов общей юрисдикции
демонстрирует, что по этой причине либо по инерции совершенная при
отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства
сделка, когда это требуется в силу закона, продолжает признаваться судами
ничтожной сделкой со ссылкой на ст. 37 ГК РФ. На наш взгляд, это в
большей степени соответствует характеру нарушения, так как здесь налицо
посягательство и на публичные интересы, и на права третьих лиц. Хотя
формально закон прямо требует возникновения иных правовых последствий.
Вместе с тем в последние два-три года появилась и иная судебная
практика, пока еще носящая эпизодический характер. Так, в Апелляционном
определении Московского областного суда по делу N 33-11380/2014 указано
следующее: "...судебная коллегия также считает необходимым указать на то,
что даже если оценивать оспариваемый договор как заключенный не в
полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу
прямого указания в законе это не приводит к его недействительности. В
соответствии с ч. 4 ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве" при обнаружении
факта заключения договора от имени подопечного без предварительного
разрешения органа опеки и попечительства последний обязан
незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о
расторжении такого договора в соответствии с гражданским
29
Чашкова С.Ю. Деятельность органов опеки и попечительства по защите имущественных прав подопечных
// Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 12. С. 35.
65
законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к
выгоде подопечного. Таким образом, оснований для признания договора
купли-продажи недействительным и применения последствий
недействительности сделки у суда не имелось"
30
. Достаточно интересный
вывод о правовых последствиях сделан в Апелляционном определении
Московского городского суда от 12 сентября 2014 г. N 33-19861:
"Последствием совершения сделки (в данном случае заключения кредитного
договора) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства
является расторжение такого договора по требованию органа опеки и
попечительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 21 Закона (за
исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного),
или применение последствий ничтожной сделки (ст. ст. 166 - 168 ГК РФ)"
31
.
Различия в основаниях и в последствиях признания договора
недействительным и его расторжения должны быть очевидны любому
юристу
32
. В связи с этим допускать подобную неопределенность в
правоприменении, конечно, абсолютно недопустимо. Представляется, что со
стороны законодателя оставлять подобную ситуацию без прояснения чревато
правовой нестабильностью. Для нотариальной практики это создает
серьезные проблемы; перед нотариусами возникает дилемма, связанная с
возможностью совершения нотариального действия, с удостоверением
договора при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и
попечительства.
Еще одним запретом, проверка соблюдения которого должна иметь
место при нотариальном удостоверении сделки, является запрет,
установленный в п. 3 ст. 37 ГК РФ. Согласно данной норме опекун,
попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки
с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве
30
СПС "КонсультантПлюс".
31
СПС "КонсультантПлюс".
32
См. подробнее: Чашкова С.Ю. Указ. соч. С. 34 - 35.
66
дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного
при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и
супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
В нотариальной практике проверка соблюдения данного правила
весьма актуальна. Данный запрет является запретом на совершение
определенных видов сделок в связи с особым субъектным составом. При
этом следует отметить, что оно сформулировано как универсальное правило,
рассчитанное на совершение любых (направленных как на отчуждение, так и
на приобретение имущества) сделок законным представителем
несовершеннолетнего лица от его имени со своими близкими
родственниками или супругом
33
. Например, в одном из разъяснений
Минэкономразвития пишет следующее: "Действующим законодательством
установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими
родственниками их законных представителей, за исключением передачи
имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от
того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет"
34
.
Вместе с тем в последнее время появляется все большее количество
примеров судебной практики, где разъясняется, что правило п. 3 ст. 37 ГК РФ
должно применяться в совокупности с правилом п. 2 данной статьи
35
.
Сказанное означает, что если сделка направлена на увеличение
имущественной сферы несовершеннолетнего ребенка, то рассматриваемый
запрет не действует, а включается он только в том случае, если сделка
связана с распоряжением имуществом, принадлежащим подопечному, т.е.
влечет умаление его имущества. Так, в одном из судебных решений указано
следующее: "По смыслу статьи 37 Гражданского кодекса Российской
Федерации, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного,
33
Аналогичная позиция ранее также высказывалась в литературе, см., например: Чефранова Е.А. Правовое
регулирование имущественных отношений с участием несовершеннолетних членов семьи // Защита прав
ребенка: Материалы научно-практической конференции / Отв. ред. А.М. Нечаева. М.: ИГиП РАН, 2014. С.
73.
34
Письмо Минэкономразвития РФ от 28 июня 2012 г. N Д23-2738 // СПС "КонсультантПлюс".
35
Следует заметить, что это связано с увеличением сделок по приобретению имущества с использованием
средств материнского капитала.
67
данная правовая норма пресекает всякую возможность нарушения
имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна (попечителя)
и его близких родственников. Эта норма материального права не допускает
отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою
пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в
пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица. В данном
случае сделка заключена родителями несовершеннолетних в интересах своих
детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте
недвижимого имущества - жилом помещении, следовательно, жилищные
права и интересы несовершеннолетних не ущемляются"
36
. Аналогичная по
сути позиция была высказана в другом судебном решении: "Разрешая спор
по существу и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции
обоснованно пришел к выводу о том, что данная сделка совершена не с
имуществом несовершеннолетних, а с жилым помещением, которое им не
принадлежало, то есть сделка направлена на приобретение в собственность
несовершеннолетних жилого помещения"
37
.
Несмотря на различные позиции по толкованию п. 3 ст. 37 ГК РФ,
приведенные выше, тогда, когда сделка направлена на уменьшение
имущества подопечного, бесспорно, включается запрет, установленный в п. 3
ст. 37 ГК РФ. Таким образом, при совершении отчуждательных
(распорядительных) сделок с имуществом несовершеннолетних лиц и лиц,
находящихся под опекой, нотариус обязан убедиться в том, что при этом не
нарушается указанный запрет. В противном случае сделка, имеющая
соответствующий порок, признается в силу закона ничтожной как
нарушающая права третьих лиц и публичные интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Если положения ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона об опеке очень хорошо
"знакомы" нотариальной практике, то фактически оказались в "стороне" от
внимания нотариального сообщества правила, установленные в ст. 20 Закона
36
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-6426/2016
// СПС "КонсультантПлюс".
37
Определение Московского городского суда от 30 июня 2016 г. N 4га-6678/2016 // СПС
"КонсультантПлюс".
68
об опеке. Так, данная норма содержит в качестве общего правила запрет на
отчуждение недвижимого имущества подопечных. Но данное правило знает
исключения, перечень которых изложен в п. 1 указанной статьи. Недвижимое
имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за
исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке,
которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении
взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к
выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к
выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному,
при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях
(необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого
требуют интересы подопечного.
Установление указанных ограничений на совершение сделок по
отчуждению имущества подопечного должно стать основной заботой
нотариуса при проверке содержания сделки. Обусловлено это тем, что
нарушение требований п. 1 ст. 20 Закона об опеке, установленных
специально для защиты имущественных прав подопечных, повлечет
ничтожность сделки в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ. При этом наличие
предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение
такой сделки само по себе не может презюмировать законность ее
содержания в данной части или вести к ее конвалидации.
Представляется, что все рассмотренные выше особенности
совершения сделки с имуществом несовершеннолетних лиц и лиц,
находящихся под опекой, распространяются и на сделки, которые
заключаются с долей в праве на недвижимое имущество, принадлежащей
69
указанным субъектам, тем более что сделки с долями теперь также подлежат
обязательному нотариальному удостоверению. Данный вывод
подтверждается судебной практикой. Так, в информационном письме
Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики
рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об
ипотеке" разъяснено следующее: "Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к
недвижимому имуществу только недвижимые вещи. Согласно пункту 1
статьи 131 право собственности на недвижимые вещи подлежит
государственной регистрации. Поэтому и общая долевая собственность
нескольких лиц на недвижимую вещь подлежит государственной
регистрации. Также в соответствии с правилами части второй статьи 251 и
пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит государственной регистрации переход
права на долю в праве собственности на недвижимое имущество. Поскольку
возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и
переход долей в праве собственности на недвижимость подлежат
государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве
собственности на недвижимость применяются правила о сделках с
недвижимостью"
38
.
В завершение рассмотрения особенностей удостоверения договоров,
направленных на распоряжение недвижимым имуществом на условиях
опеки, а также на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних
лиц, остановимся на особенностях закрепления данного правила. На наш
взгляд, таких особенностей как минимум две.
Первая, думается, удивила многих. Это размещение нормы о форме
сделок в нормативном акте процедурного характера, в предмет ведения
которого не входят правила об установлении подобного рода правил. Как
следует из наименования Закона ("О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"), его основной целью является установление
порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
38
Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.
70
сделок с ним. При этом данный Закон принимался во исполнение правил,
установленных ст. 131 ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона
"О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
государственная регистрация прав проводится на всей территории
Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом
системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (далее - Единый государственный реестр прав).
Также в п. 1 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости, где сегодня
нашло закрепление рассматриваемого правила, установлено, что настоящий
Закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на
территории Российской Федерации государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с
законодательством Российской Федерации государственной регистрации,
государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего
такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением
Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением
предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Бесспорно, что правила о форме сделки относятся к ведению
гражданского законодательства, представляющего собой совокупность
нормативных актов материального права. Следует признать обоснованными
и верными предложения, сделанные ранее в литературе о необходимости
внесения изменения в гражданское законодательство (ст. ст. 161, 163 ГК РФ),
предусматривающие обязательное нотариальное удостоверение сделок,
направленных на отчуждение имущества с участием несовершеннолетнего
39
.
Представляется более логичным и корректным помещение подобных норм в
ГК РФ. Имеющееся регулирование, разумеется, не затруднит их применение,
39
См.: Левушкин А.Н., Николаев С.Н. Нотариус как защитник имущественных прав несовершеннолетнего в
сфере семейных правоотношений // Нотариус. 2015. N 1. С. 20 - 23.
71
но, к сожалению, не свидетельствует о высокой общей правовой культуре и
уровне юридической техники.
Вторая особенность состоит в том, что вызывает вопросы сама
формулировка правил, помещенных в ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации
недвижимости. Согласно данной норме сделки, связанные с распоряжением
недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению
недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему
гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным,
подлежат нотариальному удостоверению.
Выражение "распоряжение недвижимым имуществом на условиях
опеки", на наш взгляд, отличается крайней некорректностью, так как опека -
это форма представительства и (или) воспитания, устанавливаемая для
защиты прав субъекта, не обладающего полным объемом дееспособности;
таковыми являются несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, а также
совершеннолетние, признанные судом недееспособными. А потому не может
быть ни сделки, ни действий по распоряжению на условиях опеки. Тем более
странным было бы предположение, что словосочетание "на условиях опеки"
относится к недвижимости, так как такая формулировка полностью лишена
смысла. Таким образом, опека не является и не может быть условием
совершения субъектом распорядительных действий. Полагаем, что суть
данного правила заключается в том, что сделка по распоряжению
недвижимостью, принадлежащей лицу, находящемуся под опекой, подлежит
нотариальному удостоверению.
Если исходить из подобного утверждения, то любые сделки по
распоряжению недвижимым имуществом лица, находящегося под опекой,
подлежат заключению в нотариальной форме. Термин "распоряжение" -
более широкое понятие по сравнению с термином "отчуждение"; последний
является частным случаем распоряжения. Но, помимо прочего, сюда следует
отнести и передачу имущества в пользование, и передачу имущества в залог,
72
и раздел имущества, поскольку распоряжение как правомочие собственника
означает определение юридической судьбы имущества.
В таком случае из ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости
должно следовать следующее: если лицо признано недееспособным и
находится в связи с этим под опекой либо ребенок не достиг 14-летнего
возраста и утратил родительское попечение, в связи с чем также передан под
опеку, то любые сделки по распоряжению их имуществом должны быть
совершены в нотариальной форме. Кроме того, любая сделка по отчуждению
имущества несовершеннолетнего лица, независимо от его возраста, т.е. от 0
до 18 лет, и независимо от наличия или утраты родительского попечения, а
также сделка по отчуждению имущества лица, ограниченного в
дееспособности, также подлежат нотариальному удостоверению.
3.3 Проблемы и пути решения нотариального удостоверения сделок в
РФ и за рубежом
Нотариальное удостоверение сделок является методом защиты прав и
законных интересов, гарантией осуществления законности в государстве,
способствует реализации гражданского оборота. Нотариальные действия в
виде удостоверения сделок призваны обеспечить соответствие
действительности прав и обязанностей сторон, подтвердить подлинность
изъявления воли сторон, реализовать право на квалифицированную
юридическую помощь, защитить субъективные гражданские права,
предупредить нарушение законодательства. Более того, нотариальное
удостоверение сделок сложно переоценить, ввиду того что оно является
необходимым элементом для возникновения прав и обязанностей сторон
сделки в случае, если законодательно закреплено, что для такой сделки
обязательным является нотариальное удостоверение, при отсутствии
которого сделка является недействительной. Однако следует отметить, что
существуют проблемы в понимании значения данной процедуры.
Отсутствует представление о предмете и объеме удовлетворения, то есть тех
элементах и условиях действительности сделки, которые и составляют
73
предмет удовлетворения
40
. Законодательство в сфере регулирования
нотариального удостоверения сделок еще несовершенно, в связи с чем
существуют некие проблемы и коллизии. Рассмотрим подробнее данные
несовершенства и пути их преодоления.
Сделка, как известно, порождает определенные правовые
последствия. Согласно ч. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальные действия по
удостоверению сделки предполагают проверку законности такой сделки
41
.
Таким образом, обстоятельства, которые подтверждены нотариальным
удостоверением, предполагаются законными, и согласно ч. 5 ст. 61 ГПК РФ
стороны освобождаются от обязанности доказывать такие обстоятельства,
кроме случаев, предусмотренных законом
42
. Согласно ст. 54 Основ
законодательства Российской Федерации о нотариате на нотариуса
возлагается обязанность разъяснить лицам, предоставившим проект сделки,
его смысл и значение
43
. Однако данная статья не является совершенной, ведь
целесообразным будет отнести к обязанностям нотариуса разъяснение не
только проекта сделки, но и положения нормативно-правовых актов,
применяемых при заключении такого рода сделки, правовых последствий
данной сделки для сторон и третьих лиц, чтобы отсутствие знаний
законодательства у сторон не было использовано им во вред, а также с целью
предупреждения споров, которые могут возникнуть в будущем. Итак,
нотариальное удостоверение сделок является подтверждением субъективных
прав и доказательственным фактом, обеспечивающим процессуальную
экономию судопроизводства.
Рассмотрим изменения гражданского законодательства в сфере
нотариального удостоверения сделок. Согласно ФЗ от 07.05.2013 N 100-ФЗ
"О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью
40
Суханов Е.А. Российское гражданское право: Учеб.: В 2-х т. М.: Статут, 2014. Т. 1: Общая часть. Вещное
право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. С. 361.
41
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от
31.01.2016) // Собр. законодательства РФ. 1994.
42
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред.
от 19.12.2016) // Рос. газ. 2002. N 220.
43
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: Постановление ВС РФ от 11.02.1993 N
4462-1 (в ред. от 03.07.2016) // Рос. газ. 1993. N 49.