54
не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими
участниками оборота как необоснованное бремя расходов
17
.
В связи со значительностью сумм, взыскиваемых за услуги
нотариуса, на практике возникает проблема, каким образом должны
распределяться данные расходы между сторонами сделки. При этом в ст.
333.18 НК РФ определено, что в случае, если за совершением юридически
значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков,
государственная пошлина (нотариальный тариф) уплачивается
плательщиками в равных долях.
Возникает вопрос: сумма должна распределяться между участниками
долевой собственности или между сторонами заключаемой сделки? Каких-
либо разъяснений по данному вопросу нет, поэтому на практике стороны
сами должны согласовать условия оплаты услуг нотариуса, что вызывает
дополнительный спор между участниками сделки по отчуждению жилого
помещения.
Стремление к обогащению в условиях финансового кризиса на
практике способствует в том числе недобросовестному поведению субъектов
гражданских правоотношений. Так, некоторые представители нотариального
сообщества требовали от участников общей долевой собственности
оформлять отчуждение долей на недвижимое имущество не одной, а
разными сделками. В связи с подобными нарушениями президент
Федеральной нотариальной палаты К. А. Корсик был вынужден обратить
внимание на недопустимость указанных нарушений, отметив, что
"...подобные требования противоречат закону, а также не способствуют
повышению привлекательности нотариальной формы сделок и будут
препятствовать дальнейшему расширению полномочий нотариусов в сфере
гражданского оборота"
18
.
17
ИНФО: Агентство недвижимости. URL: http://info.yarnet.ru/zkn/index.php?id=161.
18
Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3 "О применении положений Федеральных законов от
02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации", от 03.07.2016 N 332-ФЗ "О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о
55
В обоснование необходимости обязательного нотариального
удостоверения данной категории сделок приводится то обстоятельство, что с
1 марта 2013 года была отменена государственная регистрация сделок с
недвижимым имуществом, а теперь этот пробел восполнен.
Вместе с тем государственная регистрация сделок по отчуждению
недвижимого имущества, исходя из содержания пояснительной записки к
проекту Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4
части первой Гражданского кодекса РФ", была отменена в целях устранения
дублирования регистрационных действий.
Сторонники нотариального удостоверения сделок с недвижимым
имуществом в поддержку своей точки зрения приводят аргумент о
расширении ответственности нотариусов как гарантов законности и
обоснованности удостоверяемой сделки
19
. На данное обстоятельство
указывается и в пояснительной записке к проекту Федерального закона "О
внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса
РФ".
Однако, если обратиться к абз. 1 ст. 17 Основ законодательства РФ о
нотариате, можно увидеть норму, согласно которой нотариус, занимающийся
частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред,
причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в
результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если
иное не установлено настоящей статьей. Важно отметить, что в предыдущей
редакции отсутствовало указание на обязательность установления вины
нотариуса.
Исходя из данной нормы, в случае признания нотариально
удостоверенной сделки недействительной или в иных случаях причинения
вреда потерпевшему необходимо будет доказывать обязательные условия,
нотариате", от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
19
Чефранова Е.А. Новеллы законодательства и налаживание взаимодействия между нотариатом и органами
государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. 2015. N 2. С. 3.
56
при которых наступает ответственность нотариуса, к числу которых
относится вина нотариуса, а также противоправность его поведения при
совершении нотариального действия с нарушением закона.
На практике это сделать невозможно, так как, проверяя законность
совершаемой сделки, как было отмечено ранее, нотариус запрашивает
информацию из Росреестра. Предприняв все вышеуказанные меры, нотариус,
по сути, исключает возможность установления его вины и саму возможность
совершения нотариального действия с нарушением закона, следовательно, и
привлечение к гражданско-правовой ответственности.
Государство несет ответственность за вред, причиненный действиями
(бездействием) нотариуса, работающего в государственной нотариальной
конторе, в соответствии со ст. 1069 Гражданского кодекса РФ, где также
необходимо установить вину нотариуса.
Более того, в соответствии с п. 3 ст. 66 Федерального закона РФ "О
государственной регистрации недвижимости", Росреестр не несет
ответственность за убытки, причиненные в результате государственной
регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая
признана судом недействительной или в отношении которой судом
применены последствия недействительности ничтожной сделки.
Таким образом, в соответствии с изменениями действующего
законодательства, предусматривающего обязательность нотариального
удостоверения сделки по отчуждению долей всеми участниками долевой
собственности на недвижимое имущество, исключается возможность
привлечения к гражданско-правовой ответственности не только нотариуса,
но и должностных лиц Росреестра. Как верно полагает А.А. Странцов,
"всякое право изначально выражает идеальные представления о поведении
людей, о том, каким оно должно быть. Но в процессе функционирования
право все больше приспосабливается к действительности, отходит от
57
основополагающих исходных принципов, а иногда приходит в противоречие
с ними"
20
.
Резюмируя вышеизложенное, представляется необоснованным
законодательное закрепление обязательного нотариального удостоверения
сделок по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в общей
долевой собственности, если все сособственники отчуждают доли по одной
сделке. В данном случае, исходя из того что между сособственниками по
данному вопросу достигнуто соглашение и отсутствует спор о праве,
представляется достаточным соблюдение простой письменной формы
подобных сделок, которые вполне могли бы заключаться непосредственно в
территориальных подразделениях Росреестра.
Новеллы законодательного регулирования рассматриваемых
правоотношений не содержат реального механизма, который мог бы
применяться на практике в целях защиты прав и законных интересов
участников сделки по распоряжению жилым помещением или иным
недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Исходя из анализа законодательства в данной сфере, по сути, исключается
ответственность нотариусов и государства в случае признания данных сделок
недействительными.
Тарифы за нотариальное удостоверение подобных сделок с
экономической точки зрения выглядят необоснованными и влекут за собой
дополнительные материальные затраты как для участников общей долевой
собственности, так и для сторон заключаемой сделки. С учетом этого
представляется необходимым внести изменения в п. 1 ст. 42 Федерального
закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости", исключив фразу "в том числе при отчуждении всеми
участниками долевой собственности своих долей по одной сделке".
20
Тен Л.В., Странцов А.А. Jus naturale - живая душа позитивного права // Вестник Алтайской академии
экономики и права. 2016. N 10. С. 66.
58
3.2 Проблемы удостоверения нотариусом сделок, связанных с
распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также
сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему
Одной из наиболее значительных законодательных новелл прошлого
года в сферах гражданского права и осуществления нотариальной
деятельности стало дополнение ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997
г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
п. 2, установившим обязательную нотариальную форму для сделок,
связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а
также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному
ограниченно дееспособным. Сегодня это правило закреплено в ч. 2 ст. 54
Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной
регистрации недвижимости"
21
(далее - Закон о регистрации недвижимости), а
потому продолжает действовать.
Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со
специальным субъектным составом, в частности с лицами, обладающими
неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью
введения публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав
таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке. При этом уязвимость
правового положения данных субъектов заключается в том, что в подобного
рода ситуациях действия совершаются в относительном противоречии с
одним из важнейших принципов гражданского права - принципом
диспозитивности. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права
своей волей и в своем интересе. "Действуя своей волей, граждане и
юридические лица реализуют свою способность руководить своими
действиями для достижения определенных правовых целей. Законодатель
придает правовое значение воле лица для возникновения правовых
21
СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
59
последствий: дефекты в формировании и выражении воли лица могут
служить основанием для признания недействительности сделок... Воля
формируется на основе интереса лица. Как правило, участники гражданских
правоотношений действуют в своих интересах, удовлетворяя тем самым свои
потребности"
22
. Отсутствие полной дееспособности лица как участника
гражданского оборота влечет необходимость ее восполнения действиями
иных субъектов. Вовлечение в сферу имущественных интересов третьих лиц
чревато злоупотреблением с их стороны, что может негативно сказаться на
правах и интересах не полностью дееспособных лиц.
Безусловно, что целям охраны и защиты прав не полностью
дееспособных лиц при восполнении их недостающей дееспособности
действиями иных лиц служил и служит институт предварительного
разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Такое
разрешение истребуется и предоставляется с целью контроля за действиями
представителей не полностью дееспособных лиц и является публично-
правовым проявлением в регулировании данного сегмента гражданско-
правовых отношений. Введение в дополнение к данному способу защиты
обязательной нотариальной формы распорядительных сделок с имуществом
подопечных свидетельствует об усилении публичных начал в регулировании
данных отношений. "Принцип публичности в деятельности нотариуса и его
правозащитная функция тесно взаимосвязаны. Защищая права и законные
интересы граждан и юридических лиц, нотариус тем самым реализует
публичный интерес, проявляющийся в создании благоприятных условий для
экономической деятельности и гражданского оборота, для стабильной
жизни"
23
. На публичный характер нотариальной деятельности также
неоднократно указывалось и указывается в постановлениях
22
Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1 - 5 / Под ред. Л.В.
Санниковой. М.: Статут, 2015 (автор комментария к ст. 1 ГК РФ - Л.В. Санникова).
23
Бегичев А.В. Сущность правозащитной деятельности нотариата в системе социальной функции
государства // Нотариус. 2015. N 5. С. 26 - 29.
60
Конституционного Суда РФ
24
(далее - КС РФ). В соответствии с п. 1 ст. 163
ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности
сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и
осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право
совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о
нотариате и нотариальной деятельности. Полагаем, что прямое указание в ст.
163 ГК РФ на необходимость соблюдения при удостоверении сделки правил
о нотариате и нотариальной деятельности связывает частноправовые и
публично-правовые начала, присутствующие в регулировании формы сделки.
Несмотря на то что в ст. 163 ГК РФ проверка законности
раскрывается лишь через указание на отдельный случай проверки прав лица
на совершение сделки, при удостоверении сделки с имуществом или с
участием несовершеннолетнего на первое место выходит потребность в
защите прав несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой. Так, в
соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате задачей
нотариата является защита прав граждан и юридических лиц путем
совершения нотариусом нотариальных действий. Действующее российское
законодательство содержит целый блок правил, направленных на создание
различных уровней защиты прав несовершеннолетних лиц и лиц,
находящихся под опекой, как наиболее уязвимых участников гражданского
оборота.
Сказанное не умаляет того, что нотариус при удостоверении
рассматриваемых сделок обязан проверить соблюдение требований в рамках
действующего специального правового режима недвижимого имущества, в
том числе в публичных интересах. К таким требованиям относятся правила о
письменной форме сделки путем составления единого документа (ст. ст. 160,
434 ГК РФ), о государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
возникающих или прекращающихся на ее основании, и иные требования,
24
См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 19 мая 1998 г. N 15-П "По делу о проверке
конституционности отдельных положений статей 2, 12, 17, 24 и 34 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате" // Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. N 5.
61
предусмотренные действующим законодательством для отдельных видов
сделок.
Однако в рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться на
особенностях удостоверения сделки по отчуждению имущества
несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, применительно к
их особому правовому статусу. Так, при нотариальном удостоверении сделки
нотариус должен в первую очередь сосредоточить свое внимание на
соблюдении следующих правил:
во-первых, общих гражданско-правовых охранительных требований,
закрепленных в первой части ГК РФ (ст. 37 ГК РФ);
во-вторых, специальных норм, направленных на развитие общих
правил ст. 37 ГК РФ (ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-
ФЗ "Об опеке и попечительстве"
25
(далее - Закон об опеке));
в-третьих, специальных правил, устанавливающих основания и
порядок для совершения отчуждательных сделок с недвижимым имуществом
подопечных (ст. 20 Закона об опеке).
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а
попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том
числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в
аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от
принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него
долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества
подопечного.
Несмотря на то что в данной статье используются термины "опекун"
и "попечитель", она в полном объеме распространяет свое действие на
осуществление родителями своих полномочий как законных представителей
детей, что подтверждается позицией КС РФ. Так, в Определении от 24
сентября 2013 г. N 1280-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы
25
СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.
62
гражданки Зубовой Таисии Александровны на нарушение ее
конституционных прав п. 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ" КС РФ, анализируя п. 2
ст. 37 ГК РФ, направленный на защиту имущественных прав подопечных,
делает вывод о необходимости распространения на осуществление
родителями правомочий по управлению имуществом ребенка и на защиту
имущественных прав несовершеннолетних детей в силу абз. 3 п. 3 ст. 60 СК
РФ правил в отношении распоряжения имуществом подопечного. "Сказанное
означает, что все ограничения, которые установлены для совершения сделок
с имуществом подопечного, распространяются и на имущество детей, не
утративших родительского попечения"
26
.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 28 ГК РФ приведенные правила
применяются к действиям законных представителей несовершеннолетних в
возрасте от 0 до 14 лет, а также к действиям законных представителей
несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Несмотря на отсутствие
прямой отсылки в ст. 26 ГК РФ к ст. 37 ГК РФ, такое толкование следует из
системного применения норм ст. ст. 26, 37 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ, что
подтверждается судебной практикой
27
.
Суть положения п. 2 ст. 37 ГК РФ заключается в том, что при
совершении любых действий, которые могут привести к умалению
имущества подопечного лица, необходимо получить предварительное
разрешение органа опеки и попечительства. По своей правовой природе
данное разрешение относится к разновидности согласий на совершение
сделки, предусмотренных п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, носящим характер общей
нормы. При этом специальные правила об основаниях и порядке
предоставления предварительного разрешения сосредоточены в ст. 21 Закона
об опеке. Как можно заключить из буквального толкования данных
положений, а также из характера регулируемых ими отношений, речь идет
исключительно о такой разновидности согласия, как предварительное
26
СПС "КонсультантПлюс".
27
См.: Определение Московского городского суда от 9 июля 2013 N 4г/8-6104 // СПС "КонсультантПлюс".
63
согласие (абз. 2 п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), что подтверждается и судебной
практикой
28
.
Особого внимания заслуживает закрепление в действующем
законодательстве правовых последствий совершения сделки без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства. До момента
вступления в законную силу 1 сентября 2008 г. Закона об опеке совершение
сделок при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и
попечительства однозначно влекло их ничтожность (как заключенных в
нарушение требований ст. 37 ГК РФ в совокупном применении со ст. 168 ГК
РФ в прежней редакции).
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ в действующей редакции, за
исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным
законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,
является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться
другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Иным последствием нарушения требования закона является последствие,
установленное в п. 4 ст. 21 Закона об опеке, правда, в отношении не всех
сделок и иных действий, а только договоров. О необходимости применения
именно этого последствия при совершении сделки с такой разновидностью
недвижимого имущества несовершеннолетнего, как жилое помещение, прямо
указано в ст. 20 Закона об опеке. Так, в п. 3 ст. 20 Закона об опеке
установлено, что при обнаружении факта отчуждения жилого помещения
подопечного без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства применяются правила ч. 4 ст. 21 Закона об опеке.
Согласно п. 4 ст. 21 Закона об опеке при обнаружении факта
заключения договора от имени подопечного без предварительного
разрешения органа опеки и попечительства последний обязан
незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о
28
См.: Определение Верховного Суда РФ от 24 апреля 2012 г. N 49-В12-1, Постановление президиума
Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. N 508 по делу N 44г-269/13 // СПС "КонсультантПлюс".