5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 6
1. Общая характеристика государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок в России и за рубежом 10
1.1 Исторические аспекты зарождения и развития институтов
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок 10
1.2 Юридическая природа и взаимосвязь государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок 15
2. Правовое регулирование государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок 24
2.1 Юридическая характеристика процедуры государственной
регистрации сделок 24
2.2 Особенности нотариального удостоверения сделок 41
2.3 Проблемы судебной практики по делам, связанным с регистрацией и
нотариальным удостоверением сделок 53
3. Тенденции развития институтов государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок 82
3.1 Реформа государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок в России 82
3.2 Развитие зарубежного законодательства в сфере государственной
регистрации и нотариального удостоверения 94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 117
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 129
ПРИЛОЖЕНИЯ 138
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. После того как наша страна перешла
к рыночным отношениям, в гражданское право вернулся термин «недвижимое
имущество». В связи с этим, появились такие специфические способы, как
институты государственной регистрации права на объекты недвижимого
имущества и сделок с ними, а также нотариального удостоверения сделок.
На современном этапе продолжается масштабное реформирование
гражданского законодательства, которое охватило и данные институты.
Так, например, новые правила, введённые 30 декабря 2015 г.,
предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок, связанные
с продажей долей в праве общей собственности и земельной доли, стороннему
лицу. Удостоверяются сделки, которые связаны с распоряжением недвижимого
имущества по условиям доверительного управления или опеки. Также сделки
по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит гражданину, не
достигшему совершеннолетия или же гражданину, который признан
ограниченно дееспособным. Удостоверяются соглашения, связанные с
разделом общего имущества супругов, нажитое ими в период брака.
Также Президентом РФ В. В. Путиным были подписаны документы,
которые касались вопроса исполнения регистрации недвижимости и
кадастрового учёта. В этот ряд документов, входит Федеральный закон от
13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
начинающий своё действие с 01.01.2017 г. Этот закон о регистрации стал
объединяющим в целостную цепь всех действий, относительно оформления
недвижимого имущества для единой учётной и регистрационной процедуры,
начиная кадастровым учётом и заканчивая получением пакета документов о
праве собственности.
С 31 июля 2019 г. вступили в силу изменения в федеральный закон №
218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые отменяют
обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в
7
праве общей собственности. Так, теперь не требуется нотариальное
удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками
долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также
нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными
организациями. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или
договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Вышеуказанные реформы вызывают острые дискуссии относительно
вопросов их практической реализации, касающейся, во-первых,
соответствующего контроля со стороны государства в гражданско-правовой
сфере, а во-вторых, обеспечения эффективной и надлежащей защиты права и
интересов граждан, относительно оборота недвижимости.
В связи с этим, вопросы исследования государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в современных условиях приобретают
актуальность и требуют системного исследования.
Степень научной разработанности темы исследования. Исследование
данной темы разработано недостаточно, хотя теме посвящено значительное
число публикаций. Данную тематику рассматривали в своих работах
А. Ю. Томилов
1
, Е. А. Татарцева
2
, Л. Ю. Михеева
3
, С. Б. Кордубай
4
и другие.
Несмотря на это, на сегодняшний день отсутствует комплексное
исследование по вопросу государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок, что и предопределило выбор данной тематики.
1
Томилов, А.Ю.Организационно-правовые основы построения нотариата в
Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук / А.Ю. Томилов. – М., 2014. – 43 с.
2
Татарцева, Е.А. Права и обязанности родителей по семейному праву Российской
Федерации и Англии: дис. ... канд. юрид. наук / Е.А. Татарцева. – М., 2012. – 215 с.
3
Михеева, Л.Ю.Нотариат в сфере гражданской юрисдикции: автореф. дис. ... канд.
юрид. наук / Л.Ю. Михеева. – Барнаул, 2012. – 45 с.
4
Кордуба, С.Б. Система государственной регистрации сделок и перехода вещных
прав по ней : дис. ... канд. юрид. наук / С.Б. Кордуба. – М., 2013. – 238 с.
8
Цель исследования – это рассмотрение проблем, связанных с
выявлением и разрешением проблем в теории и практике относительно
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в
гражданском праве России и зарубежных стран.
Объект исследования – это общественные отношения в сфере
госрегистрации и нотариального удостоверения сделок в гражданской
правоприменительной теории и практике Российской Федерации и в других
странах.
Предмет исследования – это совокупность правовых норм о
государственной регистрации и нотариальном удостоверении сделок, в т.ч.
регламентирующие отдельные аспекты правового регулирования
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в
гражданском законодательстве России и других стран.
В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие
задачи исследования:
- провести анализ исторических аспектов появления и формирования
таких институтов, как государственная регистрация и нотариальное
удостоверение сделок в России и за рубежом;
- установить и выявить юридическую природу и взаимосвязи
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок;
- рассмотреть юридические характеристики процедуры государственной
регистрации сделок;
- проанализировать особенности нотариального удостоверения сделок;
- выявить актуальные проблемы судебной практики по делам, которые
связаны с государственной регистрацией и нотариальным удостоверением
сделок;
- оценить проводимые реформы государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России;
9
- выявить основные тенденции развития современного зарубежного
законодательства, касающегося государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок.
Методологической основой работы является сравнительно-правовой
метод познания, метод диалектики, исторический, технико-юридический, метод
анализа, формально-юридический методы познания.
Практическая значимость данной работы заключается в том, что
результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе в
высших учебных заведениях.
Научная новизна работы заключается в том, что в магистерской
диссертации всесторонне исследуются теоретические аспекты гражданско-
правового регулирования проблем в сфере госрегистрации и нотариального
удостоверения сделок в цивилистике Российской Федерации и иностранных
государств.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих
в себя семь параграфов, заключение, список использованной литературы,
приложения.
10
Глава 1. Общая характеристика государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок в России и за
рубежом
1.1 Исторические аспекты зарождения и развития институтов
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок
Для начала стоит обратиться к истории, к тому, как возникал институт
государственной регистрации и нотариальное удостоверение сделок в России и
в зарубежных странах.
Зачатки системы государственной регистрации имущества зародились в
Древнем Риме, где при переходе права на недвижимость требовалось
соблюдение принципа в виде передачи вещи, которое называлось «traditio».
Стоит отметить, что государственная регистрация права на имущество,
как пишут историки-правоведы, в эпоху средневековья как самостоятельная
система укрепления права на имущество практически не развивалась.
Только к концу XVIII в. в Европе сложился институт ипотечных книг, где
отражалось право залога на имущество
1
. Данная система в европейских странах
до сих пор актуальна и является по сути главной. Яркими представителями
данной формы являются, к примеру, Германское гражданское уложение 1887 г.,
Положение о земельной книге 1889 г., а также Швейцарский гражданский
кодекс 1910 г. и др.
В России права на движимое и недвижимое имущество начали заносится
дьяками в специальную книгу в XVII в., что было установлено Соборным
Уложением 1649 г. царя Алексея Михайловича.
С XVIII в. в Российском государстве в оборот вошел такой термин как
«укрепление права». Известный русский учёный-правовед Д. И. Мейер
утверждал, что укрепление права на имущество есть не что иное, как
1
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 199.
11
установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права на
недвижимое имущество
1
.
По Указу Петром I от 1720 г. «укрепление права» сопровождалось
уплатой крепостной пошлины. В 1860 г. в Своде законов Российской империи
«укрепление права» могло совершать в отношении следующих объектов
недвижимого имущества – «земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие
строения и пустые дворовые места, а также железные дороги»
2
.
В эпоху СССР разделение имущества на движимое и недвижимое, было
категорично отклонено, а земля, ее недра, воды и леса были исключительной
государственной имуществом. Подобающим образом, тема государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и не стояла. Исключение
составляла регистрации жилищ в органах БТИ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в ее современном варианте является сравнительно новым институтом
российского гражданского права постсоветского периода.
Такой правовой институт как нотариальное удостоверение сделок тоже
обладает давней историей, историческое формирование которого также
происходило в Древнем Риме.
Термин «нотариус» - древнеримского генезиса, возникнувшее в
Античной Италии. Слово это обозначало «писец», «скорописец», «секретарь»,
«стенограф», «делопроизводитель». Нотариусы по сути были рабами, которые
вели официальную переписку своих хозяев, в основном, под диктовку
последних
3
. С течением веков занятие подобного рода делается
профессиональной и в позднеримский период в империи нотариусы уже начали
входить в группу чиновников.
С XII в., правовой институт нотариата складывался в Италии, где
нотариусы составляли документы явки в суд истцов и ответчиков, вели запись
1
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 2. С. 252.
2
Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2014. С. 204.
3
A.M. Фемелиди. Русский нотариат. История нотариата и действующее нотариальное
положение 14 апреля 1866 г. - Санкт-Петербург: 1902.С.20-21.
12
показаний истца и ответчика, оформляли клятву очевидцев, доверенности,
вхождение в наследие, описи потомственной собственности, документы о
приданом, допросы очевидцев и др.
Вся система романо-германского права, это такие страны как Германия,
Италия, Франция и Австрия восприняли нотариат со всеми его традициями и
устоями со времён древнеримской империи.
Развитие системы нотариата в России также имеет свою специфические
исторические черты, но во многом, конечно, мы совершали заимствования у
других зарубежных стран. Первые упоминания в русских письменных
источниках причислено к 912 г., относимое, к заключению договора киевского
князя Олега с греками.
В Российском государстве стороны, которые участвовали в заключении
сделок, не скрепляли подписями акты и свидетели при этом тоже не
участвовали. Участники сговора либо ставили пометку в виде креста на акте
или же окунали ладонь в чернильницу и прикладывали к документу, отсюда и
сформировался знакомый термин «рукоприкладство»
1
.
В XVI-XVII вв. начали впервые появляться подписи на документах
контрагентов и очевидцев. Так, в 1627 г. государь Михаил Федорович принял
решение, что каждая «крепость» должна быть непременно завершаться
подписанием выпускающего ее особы. Письменно производились все сделки о
займе монет, сохранении, ссуды и другие.
В начале XVII в. впервые возникает упоминание о специальной группе
людей, которые занимались сочинением актов в Москве на Ивановской
площади. Они именовались по-всякому: «писчики», «площадные писчики»,
«подьячие», «площадные подьячие». Первоначально «крепость» заключалась у
площадного подьячего, то есть у прообраза должности нотариус.
Площадные подьячие делали и составляли «купчие крепости» или просто
«крепости». Письменная сделка именовалась по-разному - «запись», «заемная
кабала», «заемная память» и тому подобное. В XVII в. они соединялись в
артели.
1
А.К. Плохотенко. Курс нотариата с образцами, формами и законоположениями.
Склад издания. М. 1910. С.1-5.
13
Император Пётр I предпринял попытку реформировать порядок
заключения многих нотариальных действий. Так, в 1701 г. была внедрена
гербовая бумага, существенно увеличившая актовые пошлины, а действия по
созданию крепостей теперь передавались в разные государственные приказы.
Правление Екатерины II ознаменовалось передачей в 1780 г. написания
нотариальных актов в ведение уездных судов и палат при гражданских судах.
Начиная с XIX в., а конкретно с 1830-х г., происходит учреждение
биржевых нотариусов и маклеров. Они совершали все акты и сделки.
Нотариусы и маклеры выбирались городским сословием из бывших торговцев.
Нотариусами заключались сделки не только по купле-продаже, но и
сделки по мене недвижимого имущества. Императором Александром II 11
апреля 1867г. было ратифицировано Положение по нотариальной части. Данное
положение включало 325 статей, 39 из этих статей прописывали устройство
нотариальных органов.
Намного позже, в период царствования Николая I, были учреждены при
палатах гражданских судов и при уездных судах, специальные объединения из
крепостных писцов и надсмотрщиков. Акты, которые ими были составлены
заносились в докладную книгу, в будущем представленная на рассмотрение
суда. Суд, после удостоверения в подлинности сделки, производил пометку
«совершить по закону», и книга возвращалась надсмотрщику, который
вписывал соответствующий акт в книгу, а подлинник выдавался сторонам.
С наступлением Революции 1917г., функции нотариата были закреплены
за нотариальными отделениями при местных Советах, возглавляемые
народными нотариусами.
Компетенция нотариусов на этом этапе нормами не регулировалась и
фактически была ограничена свидетельствованием подлинности копий разных
документов, удостоверением подлинности подписи и тому подобное.
4 октября 1922 г. Советом Народных Комиссаров было принято
Положение о государственном нотариате РСФСР
1
, которое заложило основы
всего советского нотариата. Оно предусматривало учреждение нотариальных
1
СЗ РСФСР. 1922. №63. Ст.807.
14
контор во всех городах России, а также в значительных сельских населенных
пунктах, на узловых железнодорожных станциях, пристанях и ярмарках.
Положением 1922 г. к ведению нотариата было отнесено: совершение
актов, для которых установлен законом нотариальный порядок;
засвидетельствование договоров, заключаемых государственными,
кооперативными, общественными учреждениями, предприятиями,
организациями, как между собой, так и с частными лицами, (в том числе с
недвижимым имуществом); совершение и засвидетельствование по желанию
сторон таких договоров, которые не требуют по закону нотариального
совершения или засвидетельствования; совершение протеста векселей и др.
Весьма существенные изменения в организацию нотариальной
деятельности внесли Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. и Положение о
государственном нотариате РСФСР 1965 г.
Согласно данным нормативно-правовым актам обязательному
нотариальному удостоверению в тот период подлежали следующие сделки в
отношении имущества, которое мы теперь относим к недвижимому:
- договоры купли-продажи, мены или дарения жилого дома (части дома),
дачи, квартиры в ЖСК индивидуальных застройщиков, дома, дачи, квартиры в
городе либо поселке и если одной из сторон являлся гражданин;
- договоры о залоге (ст. 195 ГК РСФСР);
- договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного
участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной
собственности;
- договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного
участка ЖСК индивидуальных застройщиков,
- договоры об организации ЖСК индивидуальных застройщиков на
строительство в ЖСК одной квартиры и одноквартирного жилого дома на
праве личной собственности жилой площадью не более 60 кв. м.
Политические и экономические события, происходившие в нашей стране
в конце 80-х - начале 90-х годов двадцатого столетия, не могли не отразиться на
системе нотариальных органов России.