15
Реформирование системы органов нотариата началось принятием
Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. нового акта – Основ
законодательства о нотариате (далее Основы). С его изданием впервые после
1918 г., то есть по истечении 75 лет, была ликвидирована государственная
монополия на нотариальную деятельность. В соответствии со ст. 1 Основ
нотариальные действия в Российской Федерации совершаются нотариусами,
работающими в государственных нотариальных конторах или занимающихся
частной практикой.
Современный российский нотариат – это публично-правовой институт в
системе российских органов гражданской юрисдикции, но имеющий свои
особенности. С одной стороны, современные российские нотариусы выступают
как носители публичной власти, т.е. осуществляют свои функции от имени
государства; с другой, нотариусы совершенно не зависят от государственной
власти, так как существуют без материальной поддержки государства.
Таким образом, историческое зарождение институтов государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок происходит в Древней
Италии. В России институт нотариального удостоверения сделок имеет более
глубокие корни, чем государственная регистрация, которая сформировалась в
XVII столетии.
1.2 Юридическая природа и взаимосвязь государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок
Бесспорен тот факт, что для защиты прав на имущество по сделкам,
создана регистрационная система, а также институт нотариального
удостоверения.
Остановимся на особенностях юридической природы государственной
регистрации сделок.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственной
регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежат
16
вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,
переход и прекращение (право собственности, право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в
случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами)
1
.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним является элементом публично-правового регулирования в частном праве, -
пишет Е.Б. Козлова. Публично-правовая природа норм, определяющих порядок
осуществления регистрационных действий, не исключает частноправового
характера последствий их совершения. Результаты в данном случае для
общества первичны, т.е. более значимы, чем процедура - собственно
регистрационные действия. Наблюдаемая конвергенция норм публичного права
в частное является закономерным следствием усложнения общественных
отношений
2
.
В целом, исследователи определяют государственную регистрацию как
способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество
3
, правовой
институт
4
, факт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на
недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте,
представленном в виде специальной записи в ЕГРН
5
.
По мнению М.И. Брагинского, государственная регистрация
недвижимого имущества носит правообразующий характер. Именно с ней в
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ //
Российская газета. № 238 - 239. 08.12.1994.
2
Козлова Е.Б. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок:
соотношение правовых интересов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. № 6. С. 22.
3
Хрипунов М.И. Тенденции и перспективы развития гражданского законодательства
о государственной регистрации права собственности на недвижимость // Современное право.
2015. № 8. С. 56.
4
Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного
российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2016. № 11. С. 60-61.
5
Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое
регулирование. 2018. № 4. С. 23.
17
первую очередь стала связываться необходимая определенность правового
статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль
за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих
их участников, так и третьих лиц
1
.
С.В. Лихолетова подчеркивает, что государственная регистрация прав
осуществляется при предоставлении правоустанавливающих документов, т.е.
документов, которые устанавливают юридическое основание (условие)
возникновения, прекращения и перехода на недвижимое имущество
2
.
Таким образом, получается, что самостоятельной роли в возникновении
права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание
возникшего права со стороны государства.
Государственная регистрация является формальным условием
обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица,
возникающих из договорных отношений, объектом которых является
недвижимое имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны
государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих
документов. Другими словами, государственная регистрация создает гарантии
надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,
способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не
затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не
ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию
их воли и имущественную самостоятельность.
Вышеуказанные выводы подтверждаются и давно сложившейся судебной
практикой, которая толкует ГК РФ в буквальном смысле и признает
возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как
после государственной регистрации этого права.
Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2005. С. 119.
2
Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на
земельные участки // Нотариус. 2015. № 6. С. 42.
18
некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» указывает, что до государственной
регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи
недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться переданным
ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента
государственной регистрации сохраняется за продавцом
1
.
Данные выводы согласуются с ч. 2. ст. 223 ГК РФ, которой установлено,
что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не предусмотрено законом. Если одна из сторон
уклоняется от ее регистрации, то суд по требованию другой стороны вправе
вынести решение о регистрации сделки (ч. 2 ст. 165 ГК РФ).
Таким образом, рассматриваемая процедура государственной
регистрации сделок с недвижимостью и прав по ним предполагает, что права на
недвижимость и сделки с нею уже существуют на момент их государственной
регистрации, последняя лишь конституирует, «укрепляет» их. Неслучайно в
связи с этим в цивилистическую литературу вводится понятие «укрепление
прав»
2
.
Таким образом, мнение относительно природы государственной
регистрации прав и сделок практически устоялось: почти никто не оспаривает,
что в данном случае речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях
- и правоподтверждающей процедуре. Это следует из положения ч.3 ст. 1
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от
13.07.2015 № 218-ФЗ, закрепившей, что государственная регистрация
определяется как юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимость. Тем самым государство берет под свою защиту целый комплекс
1
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 12.
2
Чубаров В.В Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2015. С. 145.
19
правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и
сделок с ним легализует соответствующие вещные права путем фиксации их в
Едином государственном реестре на недвижимое имущество.
Справедливости ради необходимо отметить, что не все воспринимают
положительно данное легитимное определение.
Так, И.А. Емелькина полагает, что данная дефиниция не придает
государственной регистрации правоустанавливающего характера, значит, на ее
основании можно установить, что права на жилые и нежилые помещения могут
возникнуть и до государственной регистрации, а последняя только признает и
подтверждает их возникновение. И.А. Емелькина предлагает понимать
государственную регистрацию как основание возникновения, ограничения
(обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость, если иное не
установлено законом
1
.
Кроме того, государственную регистрацию можно рассматривать и как
правоотношение между уполномоченными государственными органами
Федеральной регистрационной службы России и заявителями по поводу
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и как процесс
осуществления юридически значимых действий, связанных с приемом
документов на государственную регистрацию, проведение правовой
экспертизы и т.п.
Таким образом, если следовать принципу, предложенному
И.А. Емелькиной, необходимо отразить в определении все эти аспекты
государственной регистрации, что в принципе невозможно, да и вряд ли нужно.
На наш взгляд, следует обозначить наиболее важное, сущностное
значение государственной регистрации, которое как раз состоит в признании и
подтверждении прав, хотя в широком смысле государственная регистрация, и
здесь мы согласны с мнением Е.В. Тресцовой, представляет собой особый
государственный процесс, направленный на признание и подтверждение прав
1
Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и
защита. М.: Юристъ, 2015. С. 95
20
конкретного лица на недвижимое имущество в соответствии с положениями
гражданского законодательства
1
.
Неоднозначным по своей трактовке является и вопрос о правовой
природе нотариального удостоверения сделки, требование которого вытекает
из закона или соглашения сторон.
С одной стороны, нотариальная форма сделки может предусматриваться
как законом, так и договором, и, на первый взгляд, причины для сомнений в
квалификации нотариального удостоверения как основного требования к форме
сделки не видны. Но с другой стороны, основными признаются такие
требования к форме, которые обязательны для соблюдения формы сделки, - это
минимум, требуемый для оформления воли сторон. Если такой минимум есть,
то основные требования к форме соблюдены.
Дополнительными требованиями как раз называют такие, которые
дополняют предусмотренный законом минимум. Представляется, что в случае с
предусмотренным в договоре нотариальным удостоверением имеют место как
раз такие дополнительные требования к форме. Если бы в договоре такое
требование не было оговорено, сделка считалась бы соответствующей
установленной форме, поскольку минимум, требуемый по закону, соблюден.
Но поскольку в договоре в дополнение к установленному законом требованию
о форме предусматривается необходимость нотариального удостоверения, то
сделка будет соответствовать форме при условии соблюдения как основного,
так и дополнительного требования к форме, предусмотренного законом и
договором.
Нотариальное удостоверение тех или иных действий означает
доказывание законности их совершения специально уполномоченным лицом, в
связи с чем, удостоверенные в таком порядке действия обладают более высокой
юридической силой.
1
Тресцова Е.В. Современное законодательство о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики //
Восьмые Всероссийские Державинские чтения. М.: РПА МЮ РФ, 2014. С. 158.
21
В то же время следует сказать о сходствах государственной регистрации
и нотариального удостоверения сделок.
Прежде всего, их объединяет наличие одной функции: с одной стороны,
принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что
государственная регистрация и нотариальное удостоверении сделок – это один
из способов охраны прав на недвижимость. С другой стороны, оспаривание
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в случае
выявившихся нарушений прав на недвижимость является способом защиты
этих прав. На этот факт обращает внимание М.Г. Масевич, отмечая, что
государственной регистрации и нотариальное удостоверение сделок – охрана
права собственников и гарантированность достоверной информации о
недвижимом имуществе
1
.
В. В. Долинская предлагает квалифицировать государственную
регистрацию и нотариальное удостоверение сделок в качестве меры охраны
гражданского права, определяя в качестве одной из сущностных их
характеристик контроль за законностью действий, придание факту законности,
учет, объединение информации, охрану прав заинтересованных лиц
2
.
Е. В. Тресцова несколько по-иному рассматривает назначение
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок. Она
пишет: «Введение системы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и нотариального удостоверения сделок было направлено на
решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого
имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок;
охрана и защита интересов участников рынка недвижимости»
3
. При этом автор
отмечает, что государственная регистрация является в первую очередь
охранительным отношением.
1
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.
М., 2012. С. 7.
2
Долинская В.В. Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации //
Закон. 2014. № 2. С. 5.
3
Тресцова Е.В. Указ. соч. С. 157-158.
22
Определеннее высказывается на этот счет О.М. Козырь. Определяя цели и
задачи рассматриваемых институтов, она полагает, что для субъектов права они
имеют правоустанавливающее значение и обеспечивает приоритет их прав,
защищают интерес, как приобретателя, так и третьих лиц
1
.
Справедливости ради следует отметить, что в основном учеными
подчеркивается охранительная функция государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок. И это понятно, поскольку в своем
классическом понимании охрана представляется как совокупность мер,
обеспечивающих и способствующих нормальному беспрепятственному
развитию существующих общественных отношений, позволяющих при этом
предусмотреть возможность нарушения прав собственника недвижимости. В
связи с этим не вызывает сомнений, что государственная регистрация и
нотариальное удостоверение сделок является именно той мерой, тем косвенным
рычагом государственного регулирования, с помощью которого гарантируется
соблюдение имущественных прав и законных интересов субъектов
гражданского оборота.
Более того, учитывая, что институт государственной регистрации и
обязательного нотариального удостоверения сделок содержит значительный
элемент публичности, закономерным является наличие элемента принуждения.
Однако принуждение в гражданском праве отличается от того же
способа, присущего нормам публичного права: оно исходит из уже имеющихся
в наличии гражданско-правовых отношений, то есть оно не принуждает
субъектов вступать в эти отношения.
Таким образом, субъекты гражданского права самостоятельно, по своей
воле, на согласованных между ними условиях вступают в гражданские
правоотношения по поводу государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок.
все последующие содержание пособия по существу будет направлено на рассмотрение в суде этого гипотетического положения на анализ содержательных характеристик у цели средства и ожидаемых результатов построения свободного общества в России но уже сейчас на уровне видения в обсуждениях сложных и многоплановый проблем деформируемого российского общества важно обратить внимание на недопустимость подмены используемых понятий даже если эти понятия воспринимаются как ряда положенной или синонимичные необходимо четко определить каждый из этих понятий и специфику отражаемых в реале их иерархии соподчиненность и взаимодополняемость ключевое слово центральное понятие определяющее идеал общественного развития и смены Свобода Свобода человека и Свободы общества на Что такое свобода свобода для чего и свободы от чего свободы и ничем ничем не сдерживаемый стихии анархии и произвола или Свобода в порядке и ответственности разумном следование законы цивилизованного человеческого общежития Свобода данная дорога сверху по воле доброго и просвещенного вождя монархии сетка президента или Свобода как естественное непреложная право каждого человека у поющего в жизни в правой диктующая власть имущих соответствующие характеру управления обществом ответы на эти вопросы не просты один аргумент должен быть принят за основу этот аргумент аксиоматический и состоит в следующем утверждении Свободы естественно природосообразное она является универсальной и выше человеческой совместим все времена применения к свободе Одно из самых сильных человеческих чувств свободный свободный человек связывает осуществления своих планов и желаний возможность по собственной воле ради жизненные цели и пути их достижения при этом речь идет о свободе выбора без каких-либо внешних препятствий на свободе развивать свои способности и направлять его развитие в соответствии со своим желанием на свой страх или она так чтобы это не затрагивало подобные права и свободы других людей строгой говорят Свободы не выпускает фехтование было ограничений и поэтому ей пересуд токсических безграничной максимализм
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
1
Козырь О.М. Актуальные проблемы регистрации недвижимости в Российской
Федерации // Юридический мир. 2014. № 9. С. 46.
24
Глава 2. Правовое регулирование государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок
2.1 Юридическая характеристика процедуры государственной
регистрации сделок
Российское право находится в настоящее время на этапе своего
реформирования. При этом основным направлением реформирования можно
признать стремление законодателя к обеспечению и гарантированности прав
участников гражданского оборота. В гражданском праве такое направление
обеспечивается посредством уточнения и ужесточения требований к форме
совершаемых юридических процедур. Безусловное значение здесь имели и
имеют государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок.
Остановимся на рассмотрении правового регулирования государственной
регистрации сделок.
Современное правовое регулирование государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним сформировалась как результат
реформ начала 90-х годов (в первую очередь – земельной реформы) и в
нынешнем виде действует с 1998 года – согласно Федеральному закону «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
1
(далее – Закон о госрегистрации прав).
Летом 2015 г. принят Федеральный закон «О государственной
регистрации недвижимости»
2
(далее - Закон о регистрации недвижимости),
1
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» (в ред. от 25.05.2020) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I).
ст. 4344.
2
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.07.2016) (утратил силу с
01.01.2020) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.
25
который принципиально изменяет соотношение регистрационно-правовых и
кадастрово-учетных действий в сфере недвижимости, ее оборота и регистрации
прав на нее.
Согласно данному закону государственной регистрации подлежат право
собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с
ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского
кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным
законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на
основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта
органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения
недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное
управление, аренда, наем жилого помещения.
Принимая во внимание весьма существенные комплексные изменения в
правовом регулировании вопросов как государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, так и кадастрового учета недвижимого
имущества, данный Закон вступил в силу только с 2017 года – это должно
позволить всем участникам отношений, возникающих при осуществлении
государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав,
подготовиться к новым правилам.
Рассмотрим, как развивалась за минувшие два с лишним десятилетия
система правового регулирования регистрации прав на недвижимость, по
поводу чего, на наш взгляд, можно выделить несколько этапов.
На первом этапе становления системы регистрации прав на
недвижимость, совпавшем с активной фазой земельной реформы 1990-х гг.,
основным трендом стало постепенное формирование интегрированной
кадастровой системы – государственного земельного кадастра, который
охватывал бы также другие виды недвижимости (здания, сооружения) и
регистрацию прав на них (по типу западноевропейских многоцелевых