26
кадастров)
1
.
Так, с 1993 г. по единой системе должны были осуществляться ведение
государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов
о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость
2
.
Этот же подход был реализован и в Федеральной целевой подпрограмме
«Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного
кадастра» (1996 - 2000)
3
.
Впрочем, на практике достичь указанной интеграции в тот период не
удалось – регистрация (учет) объектов недвижимости и прав на них
осуществлялась порознь. Так, учет земельных участков велся в рамах кадастра,
рукотворной недвижимостью занимались бюро технической инвентаризации,
органы по управлению имуществом и другие структуры, заверением сделок с
недвижимостью – нотариусы
4
.
Второй этап (реинтеграционный) начался с принятия в 1997 г. Закона о
госрегистрации прав, который существенно изменил роль нотариусов при
удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинул на десяток с
лишним лет интеграцию прав на недвижимость и ее кадастрового учета. Была
отменена обязательность нотариального заверения сделок, а вышеназванные
интеграционные процессы полностью остановились – регистрация прав стала
охватывать все виды недвижимости, тогда как государственный земельный
кадастр – лишь земельные участки (это было зафиксировано, в частности, в
принятом в 2000 г. Федеральном законе «О государственном земельном
1
Липски С.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
с ним: законодательные новации и перспективы // Российская юстиция. 2015. № 3. С. 6-9.
2
Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О
государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»
(утратил силу 25.01.1999) // Собрание актов Президента и Правительства Российской
Федерации. 1993. № 50. Ст. 4868.
3
Постановление Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. № 932
«Об утверждении Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы
ведения государственного земельного кадастра» (с изм. от 30.12.2000) // Собрание
законодательства РФ. 1996. № 33. ст. 4003.
4
Липски С.А. Управление землепользованием и развитие земельно-информационных
систем // Вестник Московского университета. Серия 6: Экономика. 2002. № 6. С. 83-100.
27
кадастре»
1
(далее – Закон о земельном кадастре), согласно которому в кадастре
учитывались не объекты, прочно связанные с земельным участком, а лишь их
наличие на участке - как одна из характеристик земли). Осуществляли
регистрацию прав и учет земельных участков разные органы – учреждения
юстиции (затем регистрационная служба) и кадастровые органы.
Третий этап можно охарактеризовать как современный, который начался
в 2008 г., когда вступил в силу Федеральный закон о государственной
регистрации недвижимости, предусматривавший переход к единому кадастру
недвижимости, а Закон о земельном кадастре утратил силу. С этого момента
стали действовать две самостоятельные системы учета недвижимости и
регистрации прав на нее, каждая из которых опиралась на «свой» закон. Но эти
системы были (и остались) тесно взаимосвязанными. Так, для регистрации прав
на объект недвижимости требуется кадастровый паспорт, а для кадастрового
учета – сведения о зарегистрированных правах на соответствующий объект;
например, если по истечении определенного времени со дня постановки на учет
объекта недвижимости не осуществлена регистрация прав на него, то такие
сведения аннулируются и исключаются из кадастра.
Впрочем, между этими системами имеются и несовпадения в отношении
объектов, подлежащих регистрации. Так, согласно Закону о кадастре
кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий,
сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Но
положения данного Закона не применяются к участкам недр и предприятиям
как имущественным комплексам, тогда как права на них подлежат
государственной регистрации
2
.
Кроме того, год спустя в 2009 г. функции по ведению как кадастра, так и
регистрации прав (и сделок) были возложены на единый федеральный орган
1
Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном
кадастре» (утратил силу 13.05.2008) // Собрание законодательства Российской Федерации.
2000. № 2. ст. 149.
2
Хлыстун В.Н. Нужен ли стране земельный кадастр? // Землеустройство, кадастр и
мониторинг земель. 2010. № 7. С. 34-36.
28
исполнительной власти – Росреестр
1
.
На новом, четвертом этапе, должна произойти окончательная (как
организационная, так и законодательная) интеграция регистрационно-учетных
действий. Он, как было отмечено выше, начался в 2017 г., когда вступил в силу
Закон о регистрации недвижимости.
Теперь с 1 января 2017 г. все сведения об объектах недвижимости, правах
на них, ограничениях прав и обременениях будут аккумулированы в Едином
государственном реестре недвижимости (далее – единый реестр
недвижимости). Причем реестр будет вестись исключительно в электронном
виде, а сведения, однажды в него попавшие, нельзя будет удалить или изъять
(ч. 3, ч. 6 ст. 7 нового закона о регистрации).
Реестр одновременно станет выполнять и роль архива. Как считают
разработчики закона (Правительство РФ), создание единого государственного
информационного ресурса позволит снизить риски операций на рынке
недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить
перевод государственных услуг преимущественно в электронный вид.
Расширение электронного взаимодействия органов власти создаст
условия для сокращения сроков регистрации прав.
Так, по новым правилам с 1 января 2017 г. государственный кадастровый
учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение
следующих сроков:
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления
на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему
документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по
предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее -
1
Постановление Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457 «О
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (в ред. от
12.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 25. ст. 3052.
29
многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной
регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления
на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему
документов, а в случае осуществления государственного кадастрового учета и
внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения
комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих
дней;
4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром
заявления на осуществление государственного кадастрового учета и
прилагаемых к нему документов;
5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав
заявления на осуществление государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным
центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав
вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность
осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную
регистрацию прав;
8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав
судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на
недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с
недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога
в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской
Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии
ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в
доход государства;
30
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации
прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и
прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной
сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве
собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления
таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного
рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром
заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых
к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки,
свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на
долю в общем имуществе супругов;
11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган
регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации
ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром
заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого
помещения и прилагаемых к нему документов.
В новом законе о регистрации недвижимости максимально
детализирован перечень обстоятельств, при которых государственный
регистратор принимает решение о приостановке регистрации прав и
постановки объекта на кадастровый учет. Приостановка регистрационных
действий предусмотрена в 51 случае, среди них: отсутствие у заявителя прав на
объект недвижимости; противоречие заявленных прав и прав, которые уже
зарегистрированы в едином реестре недвижимости; затягивание сроков при
предоставлении документов Росреестру другими ведомствами; решение суда о
недействительности сделки, которая является основанием для регистрации
права, и т. д. (ч. 1 ст. 26 закона о государственной регистрации).
31
Оформление прав и осуществление кадастрового учета
приостанавливаются до устранения препятствий, но не более чем на три месяца
за исключением ряда ситуаций.
Так, на срок до одного месяца могут быть приостановлены
регистрационные действия в случае задержек при предоставлении
необходимых документов Росреестру другими ведомствами. До окончания
регистрационных действий по текущей сделке с объектом недвижимости,
документы о которой поступили в Росреестр, приостанавливается регистрация
последующей сделки с этим же объектом.
Спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющегося
предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое
имущество также станет препятствием для регистрации до вынесения
судебного решения и т. д. (ч. 2-5 ст. 26 закона о регистрации недвижимости).
Если по истечении указанного срока обстоятельства, препятствующие
регистрации не были устранены, то государственный регистратор примет
решение об отказе в осуществлении кадастрового учета или регистрации прав
(ст. 27 нового закона о регистрации).
Кроме того, у правообладателей сохранится возможность запрещать
осуществление регистрационных действий в отношении принадлежащей им
недвижимости без их личного участия (ч. 2 ст. 28.1 действующего закона о
регистрации). Владелец имущества может подать в Росреестр соответствующее
заявление, о чем в едином реестре недвижимости заносится специальная
отметка. Это сделано для того, чтобы никто не смог произвести какие-либо
действия в отношении недвижимости против воли ее владельца. Если же все-
таки мошенники предпримут такую попытку, то при наличии такой записи
регистратор обязан вернуть инициаторам заявление о совершении
регистрационных действий без удовлетворения. Однако такая запись не станет
препятствием регистрационным действиям, совершаемым на основании
вступившего в законную силу решения суда.
32
Новый закон о регистрации предусматривает аналогичные правила,
несколько конкретизируя их, – например, установлен максимальный срок для
внесения записи о невозможности совершения регистрационных действий –
пять рабочих дней со дня поступления заявления (ст. 36 нового закона о
регистрации).
Ильяс Вахитов, директор АНО Центр прикладных исследований в
области права и бухгалтерского учета «Правовые и бухгалтерские решения»,
полагает, что такой запрет не является панацеей. К примеру, эта норма не
сможет защитить собственников в ситуации, когда злоумышленники при
хищении недвижимости завладевают паспортами или получают другие
паспорта на имя владельцев недвижимости, – такие случаи уже встречались на
практике. Также известны факты, когда для похищения недвижимости
мошенники использовали подлинные судебные решения, добавляет эксперт.
Еще одна норма, которая перекочевала из старого закона в новый, дает
правообладателю, уже утратившему право на имущество, возможность сделать
в едином реестре недвижимости отметку о наличии возражений в отношении
зарегистрированного права на объект недвижимости (ч. 1 ст. 28.1
действующего закона о регистрации, ч. 1 ст. 35 нового закона о регистрации).
Как полагает И. Вахитов, заключение сделки и регистрация права на
недвижимость при наличии в реестре записи о возражении фактически ставит
под сомнение добросовестность очередного приобретателя такого имущества, и
при определенных обстоятельствах это может повлечь изъятие у него судом
приобретенной недвижимости. С другой стороны, незаконно лишившийся
имущества владелец имеет возможность принять оперативные меры для
защиты своего права еще до принятия судом от него соответствующего иска –
как минимум, мошенникам будет труднее перепродать недвижимость, если
потенциальный покупатель узнает о такой записи.
Закон о государственной регистрации предусматривает ответственность
регистрирующего органа за упущения в работе. Так, наказывать будут за
необоснованный отказ в приеме документов, волокиту, технические ошибки в
33
записях единого реестра недвижимости, необоснованный отказ в
предоставлении сведений из единого реестра недвижимости и т. д. (ч. 1 ст. 66
нового закона о регистрации).
Ущерб, причиненный регистрирующим органом в результате
ненадлежащего исполнения своих обязанностей, будет покрыт в полном объеме
за счет казны (ч. 2 ст. 66 нового закона о регистрации). При этом
предусмотрена возможность взыскания Росреестром выплаченных сумм у
непосредственных виновников нарушения, если они есть – кадастрового
инженера, органа местного самоуправления и т. д.
Также расширены рамки персональной ответственности должностных
лиц – государственных регистраторов прав (ст. 67 нового закона о
регистрации). Сегодня лица, виновные в умышленном или неосторожном
искажении либо утрате информации о правах на имущество, несут
ответственность только за причиненный при осуществлении регистрационных
действий материальный ущерб (п. 2 ст. 31 действующего закона о
регистрации). По новому закону государственные регистраторы прав будут
обязаны возмещать убытки, причиненные своими незаконными действиями
территориальному органу Росреестра, а если вред был причинен умышленными
действиями, то регистраторы обязаны будут возмещать убытки в полном
объеме (в том числе упущенную выгоду). Кроме того, наказывать будут за
необоснованные отказ в осуществлении и приостановление регистрационных
действий, а также за уклонение от выполнения обязанностей (ч. 2-3 ст. 67
нового закона о регистрации). Однако порядок возмещения причиненных
действиями государственных регистраторов убытков, а также пределы такого
возмещения в законе не закреплены
1
.
Кроме этого, в законе о государственной регистрации уточнена
действующая норма о праве граждан на получение однократной компенсации в
случае утраты по не зависящим от них причинам зарегистрированного в едином
1
Темникова, Н. А. Реформа гражданского законодательства: положения о
государственной регистрации сделок // Цивилист. 2015. № 4. С. 26 - 30.
34
реестре недвижимости права на единственное жилье (ст. 31.1 действующего
закона о регистрации). Максимальный размер такой компенсации составит, как
и сейчас, не более 1 млн руб. (ч. 3 ст. 68 нового закона о регистрации). Для
получения компенсации пострадавшее лицо должно будет доказать в суде факт
невозможности взыскания имущества в связи со смертью должника и
отсутствием у него правопреемников или ликвидацией юрлица (п. 1-2 ч. 2 ст. 68
нового закона о регистрации). Однако эта норма начнет действовать только с 1
января 2020 г., в связи с чем, возникает вопрос о прекращении практики
компенсационных выплат в первые три года действия нового закона.
В то же время, очевидно, что устанавливая довольно скромный размер
компенсации, законодатель побуждает граждан совершать сделки с
недвижимостью в нотариальном порядке. Нотариально оформленная сделка не
только гарантирует дополнительную юридическую защиту, но и дает право на
внушительную компенсацию сторонам в случае непрофессиональных действий
нотариусов за счет индивидуальных страховок последних. Сегодня размер
страховой выплаты по договору страхования гражданской ответственности
нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении,
составляет 2 млн руб. (в сельском поселении – 1,5 млн руб.). А на сумму 5 млн.
руб. обязаны застраховать свою деятельность нотариусы, удостоверяющие
договоры ипотеки (ч. 6-7 ст. 18 Основ законодательства Российской Федерации
о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).
Записи о государственной регистрации прав и сделок вносятся в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП). Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из
ЕГРП по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от
22.03.2013 № 147 (п. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ). Выписка из ЕГРП – это
документ, подтверждающий факт проведения государственной регистрации и
наличие в ЕГРП указанных в ней сведений, в том числе о: правообладателе,
объекте недвижимости, зарегистрированном в соответствующий день под
соответствующим номером праве, правоустанавливающих документах –
35
основаниях для регистрации права, на дату, указанную в выписке в качестве
даты выдачи.
До 15.07.2016 г. проведенная государственная регистрация прав на
недвижимость удостоверялась либо свидетельством на бумажном носителе по
форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 №
765, либо выпиской из ЕГРП – по выбору правообладателя. Но с 15.07.2016
госрегистрацию удостоверяет только выписка (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ, п. 1
ст. 2, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Она
может быть выдана как в бумажной, так в электронной форме
1
.
Выписка может понадобиться, например: при покупке, аренде,
наследовании недвижимости – чтобы проверить, кто является собственником
объекта; при обращении в суд – для подтверждения факта регистрации права
собственности ответчика на имущество или для принятия судом решения об
обеспечительных мерах (ст. 140 ГПК РФ).
Также стоит отметить, что в настоящее время выдача свидетельств о
государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных,
прекращена. С 15 июля 2016 г. государственная регистрация прав на
недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРП. Также с 1
июня 2015 г. договор, подлежащий государственной регистрации, считается
для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не
установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В рамках данного параграфа исследования остановимся и сделках с
недвижимость, которые требуют нотариального удостоверения и последующую
государственную регистрацию перехода вещного права.
В соответствии с п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской
Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон,
сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на
1
Мандрюков А. В. Некоторые особенности государственной регистрации сделок //
Государство и право. 2016. № 6. С. 58.