7
ВВЕДЕНИЕ
Глава I. Общая характеристика государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России и за рубежом
1.1 Исторические аспекты зарождения и развития институтов
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок
1.2 Юридическая природа и взаимосвязь государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок
Глава II. Правовое регулирование государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок
2.1 Юридическая характеристика процедуры государственной
регистрации сделок
2.2 Особенности нотариального удостоверения сделок
2.3 Проблемы судебной практики по делам, связанным с регистрацией и
нотариальным удостоверением сделок
Глава III. Тенденции развития институтов государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок
3.1 Реформа государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок в России
3.2 Развитие зарубежного законодательства в сфере государственной
регистрации и нотариального удостоверения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
8
Актуальность темы исследования. По Конституции Российской
Федерации наша страна является демократическим правовым государством с
республиканской формой правления, где человек, его права и свободы
обладают высшей ценностью. И обязанность государства – это признание,
соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина (ст. 1, 2
Конституции РФ).
Посредством различных институтов и осуществляется эта обязанность.
После того как наша страна перешла к рыночным отношениям, в гражданское
право вернулся термин «недвижимое имущество». Появился один
специфический способ, регулируемый государством, так называемый институт
государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества и
сделок с ними, а также нотариальное удостоверение сделок.
На современном этапе продолжается масштабное реформирование
гражданского законодательства, которое охватывает всю систему
государственной регистрации сделок и переход вещных прав по этой системе, а
также нотариат.
В 2010-2013 гг. государственная регистрация прав в нашем гражданском
законодательстве
1
была подвергнута реформированию относительно ряда
ключевых своих положений.
В 2013 был принят в первом чтении законопроект «О внесении изменений
в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской
Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» (№ 47538-6). Данный законопроект предусматривал: первое, что
усиливается правоустанавливающее (а не просто учётное) значение
государственной регистрации; второе, что устраняется дублирование действий
регистрации относительно сделок, связанных с недвижимостью и возникающих
1
Велась в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 18 июля 2008
г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС
«КонсультантПлюс».
9
в результате их права; третье, серьёзные различия относительно того, по сделке
ли возникает право или же на основании закона; четвёртое, что ограничена
ответственность регистрирующего органа только в тех случаях, когда они
связаны с его виной относительно недостоверной регистрации (в
противоположном случае – требования будут обращены относительно
инициатора недостоверной регистрации); пятое, что ввелись нотариальные
удостоверения вместо государственной регистрации сделок, связанных с
недвижимостью.
И даже этот Федеральный закон, принятый в конце 2013 г. данные вопросы
не затрагивал, а дискуссии относительно положений законопроекта всё ещё
продолжаются в Государственной Думе
1
.
Так, в 2014 году были проведены, возможно, не столько существенные, тем
не менее значительные изменения, при совершении сделок с недвижимостью,
касающиеся деятельности государственных регистраторов, специалистов
органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров.
С 2015 г. были внесены изменения, относительно общих требований к
нотариусам. Это и требование к возрастному ограничению – не менее 25 и не
старше 75 лет, с наличием не менее 5 лет стажа работы по юридической
специальности. Также конкретизировались изменения, касающиеся допуска к
квалификационному экзамену и его проведения. Были предусмотрены
приостановления полномочий нотариусов, а также Кодекс профессиональной
этики нотариусов, был подвергнут изменению нотариальный тариф и другие
изменения. Предусмотрено создание компенсационного фонда в Федеральной
нотариальной палате – для исполнения выплат, касательно возмещения вреда,
который причинён нотариусами и много других нововведений
2
.
Новые правила, введённые 30 декабря 2015 г., предусматривают
1
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы
1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС
«КонсультантПлюс».
2
Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 457-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
10
обязательное удостоверение сделок, связанные с продажей долей в праве общей
собственности и земельной доли, стороннему лицу. Удостоверяются сделки,
которые связаны с распоряжением недвижимого имущества по условиям
доверительного управления или опеки. Также сделки по продаже недвижимого
имущества, которое принадлежит гражданину, не достигшему
совершеннолетия или же гражданину, который признан ограниченно
дееспособным. Удостоверяются соглашения, связанные с разделом общего
имущества супругов, нажитое ими в период брака.
Президентом РФ, В.В. Путиным были подписаны документы, которые
касались вопроса исполнения регистрации недвижимости и кадастрового учёта.
В этот ряд документов, входит Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», начинающий своё
действие с 01.01.2017 г. В данном нормативно-правовом акте уточняется
порядок регистрации права на недвижимое имущество без участия
правообладателей. И с 01.12.2016 данные новые нормы применяются при
наличии заявления уполномоченного государственного органа.
Этот закон о регистрации стал объединяющим в целостную цепь всех
действий, относительно оформления недвижимого имущества для единой
учётной и регистрационной процедуры, начиная кадастровым учётом и
заканчивая получением пакета документов о праве собственности.
Реформы, которые проходят в гражданском законодательстве, до сих пор
вызывают острые дискуссии относительно вопросов по обязательному
нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом. На
современном этапе, как указывалось выше, сделки, связанные с
недвижимостью в обязательном порядке требуют нотариального
удостоверения.
11
Данные действия нуждаются в юридическом уяснении и тем самым в
формировании путей для усовершенствования правового механизма, который
будет способен обеспечивать, во-первых, соответствующий контроль со
стороны государства в гражданско-правовой сфере по сделкам этого типа, а во-
вторых, будет обеспечена эффективная и надлежащая защита права и интересов
граждан, относительно оборота недвижимости.
В современных условиях вышеуказанные проблемы всё больше
приобретают свою значимость. Актуально обращаться к процессу
реформирования гражданского законодательства Российской Федерации по
вопросам государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок.
Степень научной разработанности темы исследования. Исследование
данной темы разработано недостаточно, хотя теме посвящено значительное
число публикаций. Данную тематику рассматривали в своих работах А.Ю.
Томилов
1
, Е.А. Татарцева
2
, Л.Ю. Михеева
3
, С.Б. Кордубай
4
и другие.
То есть, на современном этапе существует отсутствие комплексного и
актуального исследования в гражданско-правовом регулировании, по вопросу
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок. И
относительно реформ в гражданском законодательстве РФ существует интерес,
связанный с наукой и практикой по поводу этой темы, что и предопределило
обращение к данной тематике.
Объект исследования – это общественные отношения, по поводу
возникновения проблем, в сфере госрегистрации и удостоверения сделок у
нотариуса в гражданской правоприменительной теории и практике Российской
Федерации и в других странах.
1
Томилов, А.Ю.Организационно-правовые основы построения нотариата в
Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук / А.Ю. Томилов. – М., 2014. – 43 с.
2
Татарцева, Е.А. Права и обязанности родителей по семейному праву Российской
Федерации и Англии: дис. ... канд. юрид. наук / Е.А. Татарцева. – М., 2012. – 215 с.
3
Михеева, Л.Ю.Нотариат в сфере гражданской юрисдикции: автореф. дис. ... канд.
юрид. наук / Л.Ю. Михеева. – Барнаул, 2012. – 45 с.
4
Кордуба, С.Б. Система государственной регистрации сделок и перехода вещных
прав по ней : дис. ... канд. юрид. наук / С.Б. Кордуба. – М., 2013. – 238 с.
12
Предмет исследования – это нормативно-правовые акты, в том числе и из
судебной практики, которые затрагивают и регламентируют проблемы
государственной регистрации и нотариальное удостоверение сделок в
гражданском законодательстве России и других стран.
Цель работы – это решение проблем, связанных с выявлением и
разрешением проблем в теории и практике относительно государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок в гражданском праве
России и за рубежом.
Цель, указанная выше предопределяет задачи:
- провести анализ исторических аспектов появления и формирования таких
институтов, как государственная регистрация и нотариальное удостоверение
сделок в России и за рубежом;
- установление и выявление юридической природы и взаимосвязи
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок;
- рассмотрение юридической характеристики процедуры государственной
регистрации сделок;
- анализ особенностей нотариального удостоверения сделок;
- выявление актуальных проблем из судебной практики по делам,
которые связаны с регистрацией и нотариальным удостоверением сделок;
- оценка реформ государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок в России;
- прослеживание за развитием современного зарубежного
законодательства относительно государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок.
Методологической основой работы является сравнительно-правовой
метод познания, метод диалектики, исторический, технико-юридический, метод
анализа, формально-юридический методы познания.
Практическая значимость данной темы проявляется в том, что
впоследствии, результаты которые получены и предложения, которые
13
сформулированы относительно разработанной тематики исследования можно
использовать в учебном процессе в высших учебных заведениях.
Научная новизна работы заключается в том, что всесторонне
исследуются теоретические аспекты в гражданско-правовом регулировании
проблем, которые возникают относительно госрегистрации и нотариального
удостоверения сделок в цивилистике Российской Федерации и иностранных
государств в сфере реформ в гражданском законодательстве РФ.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в
себя семь параграфов, заключение, список использованной литературы,
приложения.
14
1. Общая характеристика государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России и за рубежом
1.1 Исторические аспекты зарождения и развития институтов
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок
Для начала стоит обратиться к истории, к тому, как возникал институт
государственной регистрации и нотариальное удостоверение сделок в России и
в зарубежных странах.
Стоит отметить, что государственная регистрация права на имущество,
как пишут историки-правоведы, в эпоху средневековья как самостоятельная
система укрепления права на имущество не развивалась. И регистрации
залогового права по сути её и не существовало до XVIII века в Российском
государстве. Во многом это было связано с активной рецепцией римского
права.
В классическом римском праве признавалось натуральное разделение
имущества на движимое и недвижимое. И регулирование происходило по
одним и тем же правовым нормам. Примером может служить переход права на
недвижимость. Здесь требовалось соблюдение принципа в виде передачи вещи
и называлось оно как «traditio». Прошло много времени, прежде чем был
произведён переход к письменному оформлению акта укрепления права.
В России регистрация права на недвижимое имущество со стороны
государства нашла своё закрепление достаточно давно. В Российском
государстве до революции употреблялся такой термин как «укрепление права».
Этот акт совершался путём установленного государством действия. Известный
русский учёный-правовед Д.И. Мейер утверждал, что укрепление права на
имущество есть не что иное, как установление внешнего знака,
свидетельствующего о существовании права. Вследствие укрепления право
становится более твердым и прочным
1
. Такое явление как государственная
регистрация как один из особых способов укрепления права на имущество
является не случайным историческим феноменом.
1
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 2. С. 252.
15
Если изучить научные труды Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф.
Шершеневича и других авторов, то можно проследить как в течение долгого
времени, пока развивался торговый оборот и вместе с ним размежевание
имущества на движимые и недвижимые, общество стремилось к выработке
ясных форм по установлению вещного права на недвижимое имущество.
В самом истоке своего формирования, данные формы являлись не особо
чёткими и в большей степени были символами. Допустим, подтверждением
перевода права на земельный участок была передача глыбы земли, а права
собственности на жилой дом – передача ключей от дома и тому подобное. Но
со временем эти действия всё больше и больше определялись. С течением
времени, когда происходило развитие торгового оборота и размежевание вещей
на группы, общество вырабатывало понятные и доступные формы определения
вещного права на недвижимое имущество
1
.
Под влиянием объективных и субъективных обстоятельств, а конкретно
под влиянием запросов связанных с экономикой, а в особенности, по
выражению цивилиста И.А. Покровского, потребности формирующегося
поземельного дебета, к концу XVIII в. в Европе сложился институт ипотечных
книг. Отличительная особенность данного института было, что разное
залоговое право на вещь обладало юридической силой для посторонних в тех
случаях, когда было учтено в особых книгах, которые были в ведомости
официальных учреждений
2
.
Со временем, уже в XIX веке, ипотечные книги, стали превращаться
повсеместно в п.оземельные. Уже в них стали заносится различные сведения в
виду перехода вещного права на недвижимое имущество. Только теперь права
на недвижимость являются неукоснительными для третьих лиц.
Начинает формироваться так называемая залоговая система на основе
укрепляющего права на недвижимое имущество. Данная система в европейских
1
Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.,
2014. С. 145.
2
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 199.
16
странах до сих пор актуальна и является по сути главной.
Яркие представители данной формы является Германское гражданское
уложение 1887 года, также Положение о земельной книге 1889 г. и
Швейцарский гражданский кодекс 1910 года и Ордонанс Федерального Совета
о реестре недвижимости 1912 года. Исследователями точно определено, что
акты относительно перехода прав собственности в России на движимое и
недвижимое имущество заносились дьяками в специальную книгу уже в XVII
веке. В Уложении 1649 года царя Алексея Михайловича было как необходимое
условие для приобретения движимой и недвижимой собственности, отметка в
поместном приказе, о том, что вотчина остаётся за купцом.
То есть в приказной последовательности укреплялось вещное право на
недвижимое имущество – действия по продаже, дарению или мене
записывались в акты (земельные приказы). А относительно строений, то
информация по ним записывалась в воеводский приказ. Лицо, которое
приобретало имущество, запрашивало укрепить на него поместье, землю или
же вотчину.
Значительные реформы, проведённые Петром I изменили построение
системы порядка регистрации права. Указ 1720 года определил основной
момент касательно порядка получения собственности. Обязательный момент
заключался в уплате крепостной пошлины, которая взималась в связи с
совершением крепостного акта. То есть существенным значением было не сама
запись действия при переходе прав на имущество, а само совершение
крепостного акта.
В 1860 году был издан Свод законов и в нём был затронут вопрос
недвижимого имущества. Совершение крепостного акта означало введение его
во владение собственника. Владение по данной процедуре, которая
регламентировалась Уставом в гражданском судопроизводстве, обеспечивалось
с обязательным участием органов публичной власти, в то время его выполняли
судебные приставы, а также по закону приглашались другие лица, указанные в
своде.