28
сторон таких договоров, которые не требуют по закону нотариального
совершения или засвидетельствования; совершение протеста векселей;
засвидетельствования доверенностей и копий со всякого рода документов и
выписок из торговых книг, а также подлинности подписи; удостоверение по
требованию должностных лиц и учреждений, а также частных лиц бесспорных
обстоятельств, как-то: времени предъявления документов, нахождения лица в
определенном месте, представления объяснения либо требования от одного
лица к другому и т.п.; выдача выписок и копий из нотариальных книг и
реестров и т.п.; принятие и хранение представленных разными лицами
документов.
Основными функциями нотариата, который был неотъемлемым
элементом существовавшей тогда командно-административной системы,
выступал контроль за законностью в сфере гражданского оборота, охрана
социалистической собственности, прав и законных интересов граждан,
социалистических организаций и учреждений, а также предупреждение
правонарушений путем совершения установленных законом нотариальных
действий.
14 мая 1926 г. ЦИК и СНК СССР было принято Постановление «Об
основных принципах организации государственного нотариата». Этим
Постановлением устанавливалось, что нотариальные функции выполняются
государственными нотариальными конторами, а отдельные нотариальные
функции законодательством союзных республик могут возлагаться на
народных судей, волостные или районные, исполнительные комитеты
1
. В
состав общей компетенции нотариальных органов были включены следующие
нотариальные действия: нотариальное удостоверение сделок; совершение
предусмотренных законом протестов; свидетельствование верности копий
документов и выписок из книг и документов; свидетельствование подлинности
подписей; удостоверение обстоятельств и фактов, могущих иметь юридическое
значение, в которых нотариус может лично удостовериться и для
1
СЗ СССР. 1926. № 35. С.252.
29
удостоверения которых закон не устанавливает другого порядка; регистрация
арестов, налагаемых на строения, а равно изменение и снятие их; хранение
документов.
Ст. 8 указанного Постановления упразднила различие между
совершением актов и свидетельствованием договоров. Вместо этих двух форм
нотариальных действий было установлено единое нотариальное удостоверение
сделок.
В 1926 г. в РСФСР было принято новое Положение о государственном
нотариате 1926 г.
1
. Этот акт дополнительно отнес к компетенции нотариусов
совершение исполнительных надписей, принятие мер к охране наследственного
имущества, удостоверение третейских записей, прием в депозит и выдача их с
депозита, признание безвестно отсутствующим и другие действия.
Весьма существенные изменения в организацию нотариальной
деятельности внесли Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. и Положение о
государственном нотариате РСФСР 1965 г.
Согласно данным нормативно-правовым актам обязательному
нотариальному удостоверению в тот период подлежали следующие сделки в
отношении имущества, которое мы теперь относим к недвижимому:
- договоры купли-продажи, мены или дарения жилого дома (части дома),
дачи, квартиры в ЖСК индивидуальных застройщиков, дома, дачи, квартиры в
городе либо поселке и если одной из сторон являлся гражданин;
- договоры о залоге (ст. 195 ГК РСФСР);
- договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного
участка
под строительство индивидуального жилого дома на праве личной
собственности;
- договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного
участка ЖСК индивидуальных застройщиков,
1
СЗ РСФСР. 1926. №76. С. 576.
30
- договоры об организации ЖСК индивидуальных застройщиков на
строительство в ЖСК одной квартиры и одноквартирного жилого дома на
праве личной собственности жилой площадью не более 60 кв. м.
Законодателями и учеными того периода признавалась необходимость и
обоснованность применения для сделок с недвижимостью обязательной
нотариальной формы. «Преимущества нотариальной формы, - писали
А.А. Аверин и Е.Н. Ковалева, - заключается в том, что нотариус проверяет
законность сделок, представленных для удостоверения и разъясняет
участникам все правовые последствия, связанные с заключением сделки».
Последним по времени законодательным актом советского периода был
Закон «О государственном нотариате» 1973 г., который существенно обновил
союзное и республиканское законодательство в соответствующей области. В
РСФСР Закон «О государственном нотариате» был принят 2 августа 1974 г.
Новые Законы определили задачи органов нотариата, имеющих
важнейшее значение для правильного осуществления нотариальных функций;
установили систему принципов организации и деятельности государственного
нотариата; закрепили наиболее важные правила, направленные на дальнейшее
развитие демократических принципов и обеспечение законности в
деятельности нотариата.
Важное место в правовом регулировании нотариальной деятельности того
времени заняли вопросы удостоверения отчуждения и регистрации сделок с
недвижимым имуществом. Ст. 46 Закона РСФСР «О государственном
нотариате» определила, какие сделки должны быть удостоверены нотариально.
Такая форма требовалась для сделок в случаях, прямо предусмотренных
законодательством. По желанию сторон могли удостоверяться и другие сделки,
для которых законодательством не установлена обязательная нотариальная
форма.
К числу сделок, подлежащих обязательному нотариальному
удостоверению, относятся те из них, которые имеют наиболее существенное
значение для сторон и нуждаются в контроле при их совершении со стороны
31
такого государственного органа как нотариат», т.е. практически все сделки,
связанные с недвижимостью, которая могла отчуждаться на тот момент.
Данные правила оставались в силе вплоть до принятия в 1996 г. части
второй нового Гражданского кодекса РФ.
Политические и экономические события, происходившие в нашей стране в
конце 80-х - начале 90-х годов двадцатого столетия, не могли не отразиться на
системе нотариальных органов России. По мере развития имущественного
оборота, частных и иных форм собственности, становилось очевидным, что
государственный нотариат не может выполнять возложенные на него функции.
Так, начиная с 80-х годов, отдел нотариата Министерства юстиции России
занимал второе место, после управления судебных органов, по количеству
жалоб на незаконные действия нотариусов, грубость, волокиту,
некомпетентность и т.д. Только в 1984 г. количество таких жалоб достигло 10
тысяч, а к 1990 г. их количество возросло до 16 тысяч.
Все это обусловило необходимость реформирования системы органов
нотариата и принятия Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. нового акта -
Основ законодательства о нотариате (далее Основы). С его изданием впервые
после 1918 г., то есть по истечении 75 лет, была ликвидирована
государственная монополия на нотариальную деятельность. В соответствии со
ст. 1 Основ нотариальные действия в Российской Федерации совершаются
нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах или
занимающихся частной практикой.
Современный российский нотариат – это публично-правовой институт в
системе российских органов гражданской юрисдикции, но имеющий свои
особенности. С одной стороны, современные российские нотариусы выступают
как носители публичной власти, т.е. осуществляют свои функции от имени
государства; с другой, нотариусы совершенно не зависят от государственной
власти, так как существуют без материальной поддержки государства.
Таким образом, историческое зарождение институтов государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок происходит в Древней
32
Италии. В России институт нотариального удостоверения сделок имеет более
глубокие корни, чем государственная регистрация, которая сформировалась в
XVII столетии.
1.2 Юридическая природа и взаимосвязь государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок
Бесспорен тот факт, что для защиты прав на имущество по сделкам,
создана регистрационная система, а также институт нотариального
удостоверения.
Остановимся на особенностях юридической природы государственной
регистрации сделок.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственной
регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежат
вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,
переход и прекращение (право собственности, право хозяйственного ведения,
право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в
случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами)
1
.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним является элементом публично-правового регулирования в частном праве, -
пишет Е.Б. Козлова. Публично-правовая природа норм, определяющих порядок
осуществления регистрационных действий, не исключает частноправового
характера последствий их совершения. Результаты в данном случае для
общества первичны, т.е. более значимы, чем процедура - собственно
регистрационные действия. Наблюдаемая конвергенция норм публичного права
в частное является закономерным следствием усложнения общественных
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ //
Российская газета. № 238 - 239. 08.12.1994.
33
отношений
1
.
В целом, исследователи определяют государственную регистрацию как
способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество
2
, правовой
институт
3
, факт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на
недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте,
представленном в виде специальной записи в ЕГРН
4
.
По мнению М.И. Брагинского, государственная регистрация
недвижимого имущества носит правообразующий характер. Именно с ней в
первую очередь стала связываться необходимая определенность правового
статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль
за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих
их участников, так и третьих лиц
5
.
С.В. Лихолетова подчеркивает, что государственная регистрация прав
осуществляется при предоставлении правоустанавливающих документов, т.е.
документов, которые устанавливают юридическое основание (условие)
возникновения, прекращения и перехода на недвижимое имущество
6
.
Таким образом, получается, что самостоятельной роли в возникновении
права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание
возникшего права со стороны государства.
Государственная регистрация является формальным условием
обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица,
1
Козлова Е.Б. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок:
соотношение правовых интересов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. № 6. С. 22.
2
Хрипунов М.И. Тенденции и перспективы развития гражданского законодательства
о государственной регистрации права собственности на недвижимость // Современное право.
2015. № 8. С. 56.
3
Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного
российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2016. № 11. С. 60-61.
4
Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое
регулирование. 2016. № 4. С. 23.
5
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2005. С. 119.
6
Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на
земельные участки // Нотариус. 2015. № 6. С. 42.
34
возникающих из договорных отношений, объектом которых является
недвижимое имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны
государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих
документов. Другими словами, государственная регистрация создает гарантии
надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,
способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не
затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не
ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию
их воли и имущественную самостоятельность.
Вышеуказанные выводы подтверждаются и давно сложившейся судебной
практикой, которая толкует ГК РФ в буквальном смысле и признает
возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как
после государственной регистрации этого права.
Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О
некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» указывает, что до государственной
регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи
недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться переданным
ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента
государственной регистрации сохраняется за продавцом
1
.
Данные выводы согласуются с ч. 2. ст. 223 ГК РФ, которой установлено,
что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не предусмотрено законом. Если одна из сторон
уклоняется от ее регистрации, то суд по требованию другой стороны вправе
вынести решение о регистрации сделки (ч. 2 ст. 165 ГК РФ).
Таким образом, рассматриваемая процедура государственной
регистрации сделок с недвижимостью и прав по ним предполагает, что права на
недвижимость и сделки с нею уже существуют на момент их государственной
1
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 12.
35
регистрации, последняя лишь конституирует, «укрепляет» их. Неслучайно в
связи с этим в цивилистическую литературу вводится понятие «укрепление
прав»
1
.
Таким образом, мнение относительно природы государственной
регистрации прав и сделок практически устоялось: почти никто не оспаривает,
что в данном случае речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях
- и правоподтверждающей процедуре. Это следует из положения ч.3 ст. 1
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от
13.07.2015 № 218-ФЗ, закрепившей, что государственная регистрация
определяется как юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимость. Тем самым государство берет под свою защиту целый комплекс
правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и
сделок с ним легализует соответствующие вещные права путем фиксации их в
Едином государственном реестре на недвижимое имущество.
Справедливости ради необходимо отметить, что не все воспринимают
положительно данное легитимное определение.
Так, И.А. Емелькина полагает, что данная дефиниция не придает
государственной регистрации правоустанавливающего характера, значит, на ее
основании можно установить, что права на жилые и нежилые помещения могут
возникнуть и до государственной регистрации, а последняя только признает и
подтверждает их возникновение. И.А. Емелькина предлагает понимать
государственную регистрацию как основание возникновения, ограничения
(обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость, если иное не
установлено законом
2
.
Кроме того, государственную регистрацию можно рассматривать и как
1
Чубаров В.В Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2015. С. 145.
2
Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и
защита. М.: Юристъ, 2015. С. 95
36
правоотношение между уполномоченными государственными органами
Федеральной регистрационной службы России и заявителями по поводу
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и как процесс
осуществления юридически значимых действий, связанных с приемом
документов на государственную регистрацию, проведение правовой
экспертизы и т.п.
Таким образом, если следовать принципу, предложенному
И.А. Емелькиной, необходимо отразить в определении все эти аспекты
государственной регистрации, что в принципе невозможно, да и вряд ли нужно.
На наш взгляд, следует обозначить наиболее важное, сущностное значение
государственной регистрации, которое как раз состоит в признании и
подтверждении прав, хотя в широком смысле государственная регистрация, и
здесь мы согласны с мнением Е.В. Тресцовой, представляет собой особый
государственный процесс, направленный на признание и подтверждение прав
конкретного лица на недвижимое имущество в соответствии с положениями
гражданского законодательства
1
.
Неоднозначным по своей трактовке является и вопрос о правовой
природе нотариального удостоверения сделки, требование которого вытекает
из закона или соглашения сторон.
С одной стороны, нотариальная форма сделки может предусматриваться
как законом, так и договором, и, на первый взгляд, причины для сомнений в
квалификации нотариального удостоверения как основного требования к форме
сделки не видны. Но с другой стороны, основными признаются такие
требования к форме, которые обязательны для соблюдения формы сделки, - это
минимум, требуемый для оформления воли сторон. Если такой минимум есть,
то основные требования к форме соблюдены.
Дополнительными требованиями как раз называют такие, которые
1
Тресцова Е.В. Современное законодательство о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики //
Восьмые Всероссийские Державинские чтения. М.: РПА МЮ РФ, 2014. С. 158.
37
дополняют предусмотренный законом минимум. Представляется, что в случае с
предусмотренным в договоре нотариальным удостоверением имеют место как
раз такие дополнительные требования к форме. Если бы в договоре такое
требование не было оговорено, сделка считалась бы соответствующей
установленной форме, поскольку минимум, требуемый по закону, соблюден.
Но поскольку в договоре в дополнение к установленному законом требованию
о форме предусматривается необходимость нотариального удостоверения, то
сделка будет соответствовать форме при условии соблюдения как основного,
так и дополнительного требования к форме, предусмотренного законом и
договором.
Нотариальное удостоверение тех или иных действий означает
доказывание законности их совершения специально уполномоченным лицом, в
связи с чем, удостоверенные в таком порядке действия обладают более высокой
юридической силой.
В то же время следует сказать о сходствах государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок.
Прежде всего, их объединяет наличие одной функции: с одной стороны,
принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что
государственная регистрация и нотариальное удостоверении сделок – это один
из способов охраны прав на недвижимость. С другой стороны, оспаривание
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в случае
выявившихся нарушений прав на недвижимость является способом защиты
этих прав. На этот факт обращает внимание М.Г. Масевич, отмечая, что
государственной регистрации и нотариальное удостоверение сделок – охрана
права собственников и гарантированность достоверной информации о
недвижимом имуществе
1
.
В.В. Долинская предлагает квалифицировать государственную
регистрацию и нотариальное удостоверение сделок в качестве меры охраны
1
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.
М., 2012. С. 7.