17
Из-за многогранности частым являлось событие, когда введение в
собственность было незавершённым или осуществлялось только через много
лет для того, дабы реализовать через отчуждение собственности
1
.
Свод законов Российской империи, функционирующий до Октябрьской
революции, не определял термина «недвижимость». В данном акте в статье 275
существовало описательный термин. То что недвижимость – это «земли и
угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также
железные дороги».
В эпоху СССР дробление вещей на перемещаемые и неперемещаемые
было аннулировано. Правовая советская доктрина в середине, несмотря на то,
что разделение имущества на движимое и недвижимое, было принято
однозначно большинством правовых систем, было категорично отклонено. В
начале 30-х годов буржуазное и не обладающее практического смысла в
реалиях нашего государства, земля, ее недра, воды и леса были
исключительной государственной имуществом.
Подобающим образом, тема государственной регистрации прав на
недвижимое имущество в едином смысле и не стоял. Единственный случай
заключался в регистрации жилищ в органах БТИ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в ее современном варианте является сравнительно новым институтом
российского гражданского права. Госрегистрация в большинстве отличается от
привычной фиксации в виде учета правоустановления пакета документов на
имущество. Установленные законом действия для регистрации по отчуждению
недвижимости существенно расширили потенциал предпочтения сторонами
вариантов внесения платежа и получения имущества.
Такой правовой институт как нотариальное удостоверение сделок тоже
обладает давней историей, историческое формирование которого тоже
происходило в Древнем Риме.
1
Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2014. С. 204.
18
Термин «нотариус» - древнеримского генезиса, возникнувшее в
Античной Италии. Слово это обозначало «писец», «скорописец», «секретарь»,
«стенограф», «делопроизводитель». Нотариусы по сути были рабами, которые
вели официальную переписку своих хозяев, в основном, под диктовку
последних
1
.
Должностные обязанности вышеуказанных секретарей в Классическом
Риме заключались в оформлении на бумаге разнообразных правовых сделок,
также они приготавливали официальные документы и распоряжались
касательно публичных счетов, производили копии и делали все декреты и
приказания магистрата, а также реализовывали обязанности как хранителя этих
декретов.
С течением веков занятие подобного рода делается профессиональной и в
позднеримский период в империи нотариусы уже начали входить в группу
чиновников. Уже в распоряжениях такого императора Античной Италии как
Константин, есть упоминание о персонах, именовавшиеся как «табеллионы».
В инструкциях по римскому праву данный термин изъяснялся так, что
нотариус, частный писец, за плату изготавливает для лиц нужные словесные
документы. Нотариусу доводилось скреплять подписью содержание и
подлинность данных документов. Эта ремесло призывало к безотносительной
беспорочности, потому ещё при императоре Юстиниане (VII в.), требовалось
публичное дозволение власть имущих на осуществление подобного рода
деятельности.
Более действенно, начиная с XII в., правовой институт нотариата
складывался в Италии, что существовало опосредованно объединено с
упрочением государственной власти и формированием морской торговли.
1
A.M. Фемелиди. Русский нотариат. История нотариата и действующее нотариальное
положение 14 апреля 1866 г. - Санкт-Петербург: 1902.С.20-21.
19
В Средневековой Италии за свидетельствованием разных сделок помимо
нотариусов занимались и епископы, архиепископы, настоятели монастырей, а
также феодалы, скреплявшие своей печатью те или иные документы
1
.
Нотариусы в Средневековой Италии в анализируемое эпохальное время
определялись прямо императором. Такое упоминание есть в документе мира
императора Фридриха II и Союза ломбардийских городов в 1241 г. Также
утверждение нотариусов было в компетенции высших сановников со стороны
государства – герцогов, графов, епископов, нотариальных корпораций. Глава
католической церкви, папа римский также мог назначить на пост нотариуса.
Участие итальянских нотариусов по гражданским делам было отмечено и
в деятельности судебной власти. Нотариусы составляли документы явки в суд
истцов и ответчиков. Они вели запись показаний истца и ответчика, оформляли
клятву очевидцев, доверенности, вхождение в наследие, описи потомственной
собственности, документы о приданом, допросы очевидцев. Также нотариусы
занимались составлением решений судов отпускали копии с них. Совместно с
этим, центральное занятие нотариуса в области гражданско-правовых
взаимоотношений охватывалась составлением завещаний и выдачей копий
нотариальных документов.
Если нотариус в то время умышленно неправильно составлял документ
или же совершал подлог, то наказание за данные деяния были чрезвычайно
жестокими. Итальянские рипуарский и лонгобордийский законы
подразумевали отсечение рук за преступление. Болонский устав за совершение
подлога нотариусом вводил исключение из нотариальной корпорации и его
предавали заключению в тюрьме. Нередким было и сожжение нотариуса на
костре. Пармские статуты устанавливали за совершение деяния штраф в пять
раз больше суммы, которая обозначалась в договоре. Если подлог совершался
два раза, то отсечение рук, а если три раза, то как обычно сжигали на костре
2
.
Таким образом, прототип современного нотариата, был заложен в
древней Италии и по сей день та система является базисом этого
общеевропейского института.
1
Скрипилев. История российского нотариата. Нотариальный Вестник. 1998. №9. С. 5.
2
Там же. С. 34.
20
Вся система романо-германского права, это такие страны как Германия,
Италия, Франция и Австрия восприняли нотариат со всеми его традициями и
устоями со времён древнеримской империи.
Развитие системы нотариата в России также имеет свою специфические
исторические черты, но во многом, конечно, мы совершали заимствования у
других зарубежных стран. Первые упоминания в русских письменных
источниках причислено к 912 г., относимое, к заключению договора киевского
князя Олега с греками.
В данном историческом акте принималось решение, что если кто-то из
русичей погибнет в Греции, не произведя веления об вещи, и не имеет в Греции
родичей, то его вотчина должна быть возвращена родичам на родину. Если же
умерший изготовит приказание о своём имуществе, то его имущество
отправится указанному продолжателю рода
1
.
Первостепенные акты сочинялись мужчинами сведущими, хотя и не
уполномоченными на это каким-либо специальным приказом верхов. Данные
действия именовались как «грамоты», «крепости», «записи» и «памяти». Эти
термины были заимствованы из греческого и латинского языков. Во времена
монгольского нашествия и владычества сложился другое слово – «кабала».
В Российском государстве стороны, которые участвовали в заключении
сделок, не скрепляли подписями акты и свидетели при этом тоже не
участвовали. Участники сговора либо ставили пометку в виде креста на акте
или же окунали ладонь в чернильницу и прикладывали к документу, отсюда и
сформировался знакомый термин «рукоприкладство»
2
.
Судебник самодержца Ивана IV (XVII век), определил, что сделки
относительно частных лиц об истребовании вотчин и поместий должны
заключаться исключительно в письменном варианте. Указ царя Фёдора
Ивановича после 1589 года установил, что все акты относительно продажи
вотчины вносились в фолиант дьяков, покупки дворов – в Земский Приказ, а о
продаже холопов – в Холопский Приказ.
1
К. Неволин. История российских гражданских законов. Т.2. Кн.2 .Спб. 1851. С.46.
2
А.К. Плохотенко. Курс нотариата с образцами, формами и законоположениями.
Склад издания. - М.1910. С.1-5.
21
В XVI-XVII вв. начали впервые появляться подписи на документах
контрагентов и очевидцев. Так, в 1627 г. государь Михаил Федорович принял
решение, что каждая «крепость» должна быть непременно завершаться
подписанием выпускающего ее особы. Письменно производились все сделки о
займе монет, сохранении, ссуды и другие.
В начале XVII в. впервые возникает упоминание о специальной группе
людей, которые занимались сочинением актов в Москве на Ивановской
площади. Они именовались по-всякому: «писчики», «площадные писчики»,
«подьячие», «площадные подьячие». Первоначально «крепость» заключалась у
площадного подьячего, то есть у прообраза должности нотариус. Впоследствии
крепости передавались для фиксирования в приказ, там крепости
анализировались уже старшим нотариусом. Самым первым упоминанием о
деятельности площадного подьячего стало упоминание, относимое к 1559г.
Это был «подьячеи на Москве с площади Никитка Семенов сын Таратин.
Последний известен был как писец актов, первая его – купчая – относится к
1549-1550 г.г., а вторая – мировая – меновая – писана им в 1559-62 г.г.»
1
.
Площадные подьячие делали и составляли «купчие крепости» или просто
«крепости». Письменная сделка именовалась по-разному - «запись», «заемная
кабала», «заемная память» и тому подобное. В XVII в. они соединялись в
артели.
В конце XVII в. Ивановская площадь делается основной нотариальным
объединением Московского государства. Наравне с ней была Дворцовая и
Троицкая площади. Такие акты как жилые, купчие, меновые, отступные,
третейские писались на площадях.
Площадные подьячие не зарабатывали никакого назначенного жалования
от государства. За совершение сделок подьячие приобретали вознаграждение от
людей, именуемое «Писчее» или «Могарыч».
Соборное Уложение государя Алексея Михайловича 1649 г. размежевало
крепости на две группы: крепости, записанные в доме и у подьячего на
площади. На дому писались крепости только о займе денег, хлеба и другие
1
Злотников М.Ф. Подьячие Ивановской площади. К истории нотариата Московской
Руси. - Пг. 1916. С. 5.
22
подобного рода акты. Площадный подьячий совершал крепости относительно
«больших» дел, то есть относительно истребования вотчин, поместий, имений и
дворов. Они заносили крепости в книжки, взимали пошлину и предъявляли
крепости для регистрации в Печатный Приказ. Данные акты обладали
непреложной силой и кто «учнет ту крепость на суде лживить», тот
подвергался суровому наказанию, а именно, «нещадному битью кнутом при
многих людях у Приказа»
1
.
Когда площадные подьячие составляли акты, они приглашали
свидетелей, называвшиеся «послухами». По большим делам «послухов»
приглашали до 5 - 6 человек, по небольшим делам – 2 - 3 свидетеля.
Передающий крепость должен был применить к ней ладонь или же руку мог
приложить его духовный отец.
Должность площадного подьячего передавалась по наследству, то есть
дети подьячих, попов и церковного причта имели право вступить на место
родственника. С XVII в. в площадные подьячие попадали уже стрельцы,
посадские люди, даже оброчные крестьяне.
Император Пётр I предпринял попытку реформировать порядок
заключения многих нотариальных действий. Преобразовательная деятельность
завязалась в 1697 г., с установления нового порядка создания крепостных
документов.
Реформирования были проведены из-за того, что отсутствовал со стороны
государства надзор за действиями площадных подьячих и из-за того, что
доходная часть средств от совершения сделок между людьми не привносила в
казну дохода, а это было крайне необходимо императору для ведения военных
действий. Целью самодержца Петра I стало искоренение существовавшего
беспорядка относительно совершения сделок и актов, избавление от
бесчисленных подлогов, когда крепости составлялись площадными подьячими.
В 1701 г. была внедрена гербовая бумага, существенно увеличившая актовые
пошлины, а действия по созданию крепостей теперь передавались в разные
государственные приказы.
1
Плохотенко А.К. Указ. соч. С. 1-5.
23
Теперь пунктом, где создавались крепости касаемо вотчины или
поместий, был Поместный Приказ, по вопросу холопов в Приказе холопского
суда. Эти приказы, стали хорошим местом для хранения заключённых актов, в
них сосредотачивались все документы касаемые владения недвижимости.
Зарегистрированные акты находились в ведении Московской Ратуши в
1699 г., Оружейной Палаты в 1700 г., Московской Большой Таможни в 1705 г..
А в 1707 году дела, для написания документов были переданы губернаторам и
юстиц-коллегиям. В них заседали секретари, полномочия которых
распространялись на дела по «крепостям».
Проведённые изменения не принесли ожидаемых результатов. Подьячие
из государственных приказов, с возложенными на них обязанностями по
написанию крепостей для частных лиц, нагруженные иными делами,
отказывали им в написании актов или же заведомо оттягивали их выдачу,
вытягивая у людей деньги.
В 1702 г. было дозволено совершать названные действия, как и ранее,
крепостным писцам, которые заменили площадных подьячих. Главным
образованием по составлению актов снова стала Палата на Ивановской
площади.
Проведённая в 1720-1725гг. реформа в сфере государственного
управления по западно-европейскому типу и преобразования Приказов в
Коллегии всё изменила. В структуру коллегий были введены новые бюрократы
– нотариусы. Их обязанностями стало ведение протоколов собраний коллегий и
подшив этих протоколов в особые книги, ведение записей законченных и
незаконченных дел. Оформлялись данные книги по определённой форме.
Должность нотариуса напоминала исполнение обязанностей дневального
подьячего приказа, надзиравшего за точностью записей в книгу вердиктов
судьи этого приказа. Нотариусы также держали под наблюдением входящие
письма, часто от некоторых лиц поступали челобитные, после они фиксировали
их в квитанционную книгу. Нотариусы были в списке состава канцелярии
Сената, юстиц-коллегии и коммерц - коллегии
1
.
1
Анисимов Е.В. Государственные преобразования и самодержавие Петра Великого в
первой четверти XVIII века. Санкт-Петербург. 1997. С.189-191.
24
Правление Екатерины II ознаменовалось упразднением в 1780 г. юстиц-
коллегий и учреждением губерний. Написание нотариальных актов передаётся
в ведение уездных судов и палат при гражданских судах. Нотариальные органы
остаются без изменений, но под наблюдением членов присутствия. Данное
устройство оказалось чрезвычайно неудобным, в виду того, что нельзя было
установить ни затрат по совершению актов, ни время, необходимое для этого,
поскольку палаты были загружены другой работой.
А ещё нужно было совершать поездки в палаты других губерний и это
также нуждалось в дополнительных тратах.
Обобщая вышесказанное, можно отметить, что к середине XVIII в. в
Москве были сложены три последовательности при заключении договоров –
крепостной, домашний и явочный. При заключении купли-продажи
недвижимого имущества, как уже обозначалось, использовался крепостной
порядок оформления сделки, т.е. писались специальные «крепости»,
впоследствии утверждавшиеся старшими нотариусами.
Текст купчей должен был обязательно ссылаться на крайнюю нужду в
продаже вотчины или имения, таким образом, нужно было обосновать
уважительной причиной продажу недвижимости. Купчая в своём содержании
имела оглашение продавца о продаже с подтверждением именных данных
обеих сторон, также в ней указывался способ возникновения права
собственности у продавца на предоставленную недвижимость, передаваемое
имущество подробно описывалось, провозглашалось о независимости
собственности от запрета на истребование. Сделка могла и не состояться, если
бы на имущество был наложен арест. Явочный порядок заключения сделки
подразумевал, что после заключения договора, данные были зарегистрированы
в специальной книге, наподобие прототипа Реестра нотариальных действий.
Намного позже, в период царствования Николая I, были учреждены при
палатах гражданских судов и при уездных судах, специальные объединения из
крепостных писцов и надсмотрщиков. Акты, которые ими были составлены
заносились в докладную книгу, в будущем представленная на рассмотрение
суда. Суд, после удостоверения в подлинности сделки, производил пометку
25
«совершить по закону», и книга возвращалась надсмотрщику, который
вписывал соответствующий акт в книгу, а подлинник выдавался сторонам.
Первая половина XIX века в Российской империи относительно типа
оформления сделок с недвижимым имуществом коренных изменений не
претерпело. Начиная с XIX в., а конкретно с 1830-х г., происходит учреждение
биржевых нотариусов и маклеров. Они совершали все акты и сделки.
Нотариусы и маклеры выбирались городским сословием из бывших торговцев.
К ним были предъявлены определённые требования относительно их
личных качеств. Они должны были обладать «добротой, опытом во всех сферах
торговли и переводах мастерскими по векселям, а также быть грамотными
людьми». Тема, касаемая института нотариата была определена в первой части
X тома Свода Законов.
Нотариусами заключались сделки не только по купле-продаже, но и сделки
по мене недвижимого имущества. Императором Александром II 11 апреля
1867г. было ратифицировано Положение по нотариальной части. Данное
положение включало 325 статей, 39 из этих статей прописывали устройство
нотариальных органов. Базисом данного положения стали выдержки
положений трёх законодательств зарубежных государств. Это Австрийское
положение 1849 г., Баварское положение 1859 г., и Положение о нотариате
Франции 1802 г.
Русским законодателям того времени пришлось переделывать иностранные
стандарты сообразно запросам русской действительности и ее политических и
экономических обстоятельств. Данный акт имел ряд достоинств, касаемых
отделения нотариального делопроизводства от судебного и установления
новой последовательности совершения актов.
Можно сделать вывод, что на этом этапе нотариат становится и оформляется
в самостоятельный институт.
В положении по нотариальной части утверждалось, что нотариус должен
был совершать нотариальные действия для всех, кто изъявлял это желание,
исключая своих близких родственников. Когда совершались сделки,
обязательно должно было быть присутствие не менее двух свидетелей для
удостоверения происходящего. В обязанности нотариуса входили действия по
проверке личности, который совершает действия, проверка его
26
правоспособности, удостоверение в отсутствии в акте чего-либо
противоположного законам, общественной морали или чести частного лица.
Впоследствии Сенат разъяснял, что в обязанности нотариуса входит
определение законности сделки в виду внешних признаков, а также по
внутреннему замыслу сделки, удостоверившись, что она не устремлена для
обхода закона. Описанное выше Положение о нотариальной части 1867 г.
просуществовало до наступления кардинальных изменений в стране –
Революции 1917 года.
С наступлением Революции 1917г., Совет народных комиссаров издал
указ от 24 марта 1918 об отмене Положения о нотариальной части 1867 г. Было
объявлено о том, что нотариальные конторы муниципализированы.
Функции нотариата были поручены на нотариальные отделения при
местных Советах, возглавляемые народными нотариусами.
Компетенция нотариусов на этом этапе нормами не регулировалась и
фактически была ограничена свидетельствованием подлинности копий разных
документов, удостоверением подлинности подписи и тому подобное. Но всё же
ситуация показала, что без большинства нотариальных действий не обойтись.
Главнейшее реформирование связи нового устройства власти к нотариату
произошло в итоге введения так называемого НЭПа, который привела к
скорому повышению гражданского оборота. Всё больше происходило широкое
использование рынка и денежных отношений. Осуществлялась такие
гражданско-правовые формы как передача частным лицам государственных
подрядов и поставок, аренда небольших промышленных предприятий, купля-
продажа немуниципальных жилых домов.
Советом народных комиссаров было установлен декрет от 13 августа
1921г. о том, что свидетельствование сделок и договоров должно
производиться нотариальными столами губернских отделов юстиции и уездных
бюро юстиции. В развитие этого декрета циркуляром Наркомюста от 13
августа 1921 г. № 36 было предусмотрено учреждение нотариальных столов во
всех губерниях и уездах, свидетельствование ими всякого рода сделок и
договоров, совершение которых не противоречило действовавшему советскому
законодательству.