132
1. Статья 4 данного Закона прямо относит нотариусов к числу участников
отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав.
2. Закон о регистрации недвижимости не требует при осуществлении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество проверки
законности нотариально удостоверенных документов о заключенной сделке,
свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на
долю в общем имуществе супругов. Достоверность таких нотариально
удостоверенных документов будет проверяться государственным
регистратором прав через единую информационную систему нотариата (часть 2
статьи 59).
Эта норма Закона развивает новацию, включенную в Закон о
госрегистрации прав в 2013 г.
1
, об отсутствии необходимости проверки
нотариально удостоверенной законности сделки.
3. Нотариус является одним из лиц, по заявлению которых допускается
государственная регистрация прав на объект недвижимости без
одновременного государственного кадастрового учета такого объекта (по
общему правилу регистрация прав и учет должны производиться
одновременно). Но только в том случае, когда такое право возникло на
основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного
нотариусом нотариального действия (часть 3 ст. 15). При этом прием заявления
и прилагаемых к нему документов от нотариуса осуществляется в день его
обращения (ч. 19 ст. 18). Также он может направить такие документы
посредством электронного отправления, в том числе в форме электронных
образов документов, подписанных его усиленной квалифицированной
электронной подписью (ч. 11 ст. 21).
4. Нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, обязан в
течение трех рабочих дней направить в орган регистрации сведения об этом, с
1
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
133
указанием данных о лице, получившем свидетельство, кадастровых номерах
объектов недвижимости, включенных в состав наследуемого имущества,
номере и дате регистрации нотариального действия в реестре нотариальных
действий (п. 14 ст. 32).
5. Заявление нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, является
основанием для государственной регистрации ипотеки (так же как и заявление
залогодателя и залогодержателя (ч. 1 ст. 53).
6. Исполнительная надпись нотариуса является основанием
государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в
случае, когда оно находилось в залоге и на него обращено взыскание во
внесудебном порядке (ч. 1 ст. 50).
7. Нотариусом может быть предоставлено заявление о согласии
кредитора (заимодавца) на заключение договора, предусматривающего
отчуждение или обременение жилого помещения, когда оно приобретается с
использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим
юридическим лицом (ч. 3 ст. 59).
8. По запросу нотариуса ему бесплатно предоставляются сведения о
правах наследодателя на объекты недвижимого имущества, обобщенные
сведения о правах наследодателя на все имеющиеся у него объекты
недвижимости в связи с открытием наследства, о правах залогодержателя на
предмет ипотеки, о признании правообладателя недееспособным или
ограниченно дееспособным и другие сведения, необходимые для совершения
нотариального действия. Указанные сведения предоставляются в течение трех
рабочих дней со дня направления соответствующего запроса на бумажном
носителе и в течение следующего рабочего дня, если запрос направлен в
электронной форме (ч. 14 ст. 62, ч. 1 ст. 63).
5) Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает
проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на
совершение сделки, и осуществляется нотариусом или должностным лицом,
имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке,
134
установленном Законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в
законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону
для сделок данного вида эта форма не требуется.
На сегодняшний день обязательному нотариальному удостоверению
подлежат: договор ренты; брачный договор; договор уступки требования,
основанного на нотариально удостоверенной сделке; договор перевода долга по
нотариально удостоверенной сделке; предварительный договор, если основной
договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме; соглашение
об уплате алиментов; соглашения по продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу, по продаже земельной доли; сделок,
связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях
доверительного управления или опеки; сделок по продаже недвижимого
имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или
гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе
общего имущества, нажитого супругами в период брака и др.
6) До принятия действующего Гражданского кодекса РФ нотариальная
форма гражданско-правовой сделки, включая куплю-продажу недвижимости,
была обязательна.
С введением в действие закона о регистрации утратили силу правила об
обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.
Нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок. В отношении
большинства сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК лишь по
желанию могли придать им нотариальную форму. Вместе с тем, граждане
вправе представить на государственную регистрацию договор, заключенный
ими в простой письменной форме.
7) В иностранных правопорядках системы государственной регистрации
принято делить на две основные: систему регистрации сделок, когда в реестр
вносится информация о сделках (характерна для стран романской правовой
семьи); систему регистрации прав, когда в реестр вносится информация о
135
результатах сделок (характерна для стран германской правовой семьи).
Большую роль нотариальное удостоверение сделок играет в странах
континентальной правовой системы, как, например, Германии и Франции.
В этих странах нотариального засвидетельствования требуют следующие
документы: договоры купли-продажи земельных участков и домов, договоры
залога недвижимости кредитору, договоры дарения земельных участков и
домов, сервитуты на земельные участки и др. Нередко нотариусы берут на себя
и обязанность по исполнению сделки с земельными участками. Это включает в
себя получение необходимых официальных разрешений, сообщение о
производстве записей в поземельной книге, освобождение от долгов при
наличии зарегистрированных залогов недвижимого имущества.
Таким образом, в Германии, также как и во Франции, практически все
действия, связанные с отчуждением недвижимого имущества, проходят через
нотариальное удостоверение.
В странах англосаксонской модели права не играет такой роли, каковая
отведена ему в странах латинского нотариата. Эта правовая модель основана
преимущественно на судебном прецеденте, в силу чего основное внимание
уделяется не письменному (аутентичному, нотариальному) акту, а
свидетельским показаниям как средству доказывания наряду с письменными
доказательствами.
Также в ходе исследования выявлены недостатки и противоречия
законодательства о государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок, которые сводятся к следующему:
1) Законодательство о регистрации содержит положение о двойной
регистрации: регистрация сделок и регистрация прав, что совершенно
неоправданно, так как регистрировать сделки нет никакой надобности,
достаточно регистрировать сами объекты недвижимости или права на них.
Ведение отдельного Реестра сделок законом не предусмотрено вообще.
В связи с этим, необходимо отказаться от обязательной государственной
регистрации сделок с недвижимым имуществом как не оправдавшей себя
136
формы контроля за законностью в этой сфере правового регулирования
гражданско-правовых отношений.
С целью упразднения двойной регистрации прав и сделок следует
сохранить государственную регистрацию только в отношении прав на
недвижимое имущество, а также обременений и ограничений этих прав,
отказавшись от государственной регистрации всех сделок с недвижимым
имуществом. Для этого необходимо внести соответствующие изменения в ст.
ст. 131, 164, 558, 560 Гражданский кодекс РФ, а также в Федеральный Закон РФ
«О государственной регистрации недвижимости».
2) В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия
запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку проверка
имущества на наличие запрещений в функции нотариусов не входит в связи с
отсутствием для этого законодательных оснований.
В связи с данным пробелом в законодательстве необходимо внести
изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате,
дополнив их положением, которое будет обязывать нотариуса при
удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять
наличие ареста на это имущество.
3) В настоящее происходит интеграция нотариата и системы
государственной регистрации (сделок и перехода вещных прав), что
проявляется в расширении сделок, требующих с начало нотариального
удостоверения, а затем регистрации перехода вещного права.
В свете последних изменений к данным сделкам относятся: сделки по
продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже
земельной доли; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом
на условиях доверительного управления или опеки; сделки по продаже
недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину
или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашения о
разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
Законодатель, вводя новые правила, преследовал цель защиты прав и
137
законных интересов участников гражданского оборота с помощью института
нотариального удостоверения. Нотариат призван выступить инструментом
эффективной борьбы со злоупотреблениями в сфере недвижимости, прав
несовершеннолетних и ограниченно дееспособных, в том числе в борьбе с
квартирным рейдерством при продаже мини-долей в праве и т.п.
Вместе с тем, анализируя благие намерения законодателя, следует
отметить и существенные недостатки.
Так, при установлении требования о нотариальном удостоверении сделок
по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним
или ограниченно дееспособным, остался неразрешенным вопрос об иных
сделках с недвижимым имуществом.
Возникает закономерный вопрос о критериях, которыми руководствовался
законодатель, выделяя именно данный тип сделок.
Нисколько не умаляя цели законодателя по защите прав соответствующих
лиц, следует отметить еще одну непоследовательность в изложении
рассматриваемой новеллы: в ней упомянуто недвижимое имущество,
принадлежащее несовершеннолетним, без учета существующего в нормах ст.
ст. 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации разделения
несовершеннолетних по дееспособности на две самостоятельные группы:
малолетние в возрасте от шести до 14 лет и несовершеннолетние от 14 до 18
лет.
Естественно, правовой режим сделок, совершаемых каждой из указанных
групп, отличен. Неясно, почему по-прежнему не подлежат нотариальному
удостоверению сделки по дарению, мене, залогу недвижимого имущества и
иные подобные сделки малолетних, а распорядительные сделки на условиях
опеки (то есть лиц, находящихся под опекой) подлежат. Учитывая особенности
правового статуса указанных лиц, отметим, что режим сделок малолетних
практически равнозначен режиму лиц, находящихся под опекой. Однако в
анализируемой норме мы этого не наблюдаем.
В связи с этим, предлагаем установить обязательную нотариальную форму
139
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
I. Нормативные правовые акты
1 Конституция Российской Федерации. Принята всенародным
голосованием 12 декабря 1993 г. : [с посл. изм. и доп. от 21.07.2014] //
Российская газета. –1993. – № 237.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : Федер.
закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 07.02.2017] // СЗ
РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая : Федер.
закон от 26 ноября 1996 г. № 14-ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 23.05.2016] // СЗ
РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4 Земельный кодекс Российской Федерации : Федер. закон от 25
октября 2001 г. № 136-ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 15.07.2016] // СЗ РФ. – 2001. –
№ 44. – Ст. 4147.
5 Жилищный кодекс Российской Федерации : Федер. закон от 29
декабря 2004 г. № 188-ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 06.07.2016] // СЗ РФ. – 2005. –
№ 1 (часть 1). – Ст. 14.
6 Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федер. закон
от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 03.07.2016] // СЗ РФ. –
2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
7 О государственной регистрации недвижимости Федер. закон от 13
июля 2015 г. № 218 -ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 02.01.2016] // СЗ РФ. – 2015. –
№ 29 (часть 1). – Ст. 4344.
8 Об акционерных обществах: Федер. закон от 26 декабря 1995 г. №
208 -ФЗ : [с посл. изм. и доп. от 15.07.2016] // СЗ РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 1.
9 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним : Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ : [с посл. изм. и доп.
от 01.08.2016] // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
140
10 О почтовой связи : Федер. закон от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ : [с
посл. изм. и доп. от 06.07.2016] // СЗ РФ. – 1999. – № 29. – Ст. 3697.
11 О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации : федер. закон : от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ // Российская
газета. - № 52. - 13.03.2015.
12 Об утверждении отдельных форм выписок из Единого
государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них
сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов,
содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и
предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления
сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о
внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в
Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом
Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968 : приказ Министерства
экономического развития РФ от 20 июня 2016 г. № 378 // СПС
«КонсультантПлюс».
13 Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации : [одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009] // Вестник
ВАС РФ. – 2009. - № 11.
14 О некоторых вопросах, связанных с применением отдельных
положений Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении
изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений
законодательных актов Российской Федерации»: письмо Банка России от
18.08.2014 № 06-52/6680 // СПС «КонсультантПлюс».
15 О пособии по удостоверению нотариусом принятия общим
собранием участников хозяйственного общества решения и состава участников
общества, присутствовавших при его принятии: письмо Федеральной
141
нотариальной палаты от 01.09.2014 № 2405/03-16-3 // СПС
«КонсультантПлюс».
II. Научная и учебная литература
16 Андреев, Ю. Н. Теория и практика применения норм гражданского
права: учебное пособие / Ю. Н. Андреев, Н. Д. Эриашвили, Н. А. Волкова; под
ред. Н. М. Коршунова, Ю. Н. Андреева. – М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право,
2016. – 234 с. II. Научная и учебная литература
17 Агешкина, Н. А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (постатейный) / Н. А.
Агешкина, Н. А. Баринов, Е. А. Бевзюк, М. А. Беляев, Т. А. Бирюкова, Ю. Н.
Вахрушева, Я. С. Гришина, Р. Ю. Закиров, О. А. Кожевников, А. В. Копьев, Т.
А. Кухаренко, А. П. Морозов, С. Ю. Морозов, М. М. Серебренников, Е. Г.
Шадрина, А. Б. Юдина [Электронный ресурс]. – Доступ из справ.-правовой
системы «КонсультантПлюс». – Загл. с экрана.
18 Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и перераб. / под ред.
А. Я. Сухарева. – М.: ИНФРА-М, 2014. – 858 с.
19 Валеев, Д. Х. Особенности государственной регистрации сделок с
недвижимостью / Д. Х. Валеев // Современное право. - 2015. - № 4. - С. 86 - 87.
20 Гражданский кодекс Российской Федерации. Сделки: постатейный
комментарий к главе 4 / Е. В. Бадулина, К. П. Беляев, А. С. Васильев и др.; под
ред. П. В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2015. - 524 с.
21 Гражданское право: учебник: в 3 томах / И. А. Андреев,
И. З. Аюшеева, А. С. Васильев и др.; под ред. С. А. Степанова. – М.: Проспект;
Екатеринбург: Институт частного права, 2013. – Т. 2. – 712 с.
22 Гришаев, С. П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой (постатейный) Электронный ресурс. / С. П. Гришаев,
А. М. Эрделевский [Электронный ресурс]. – Доступ из справ.-правовой
системы «КонсультантПлюс». – Загл. с экрана.
142
23 Демин, А. А. О функциях нотариального удостоверения сделок /
А. А. Демин // Юрист. - 2016. - № 15. - С. 4 – 9
24 Громов, А. А. Акцепт на иных условиях: российский подход в
контексте зарубежного опыта / А. А. Громов // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 10.
- С. 70 - 95.
25 Дашевская, М. Проблемы правового регулирования нотариального
удостоверения сделок / М. Дашевская // Законность. - 2015. - № 4. - С. 74 - 80.
26 Диркова, Е. Государственная пошлина за государственную
регистрацию сделки / Е. Диркова // Практическая бухгалтерия. - 2014. - № 10. -
С. 54 - 56.
27 Дирков, И. Масштабные изменения Гражданского кодекса / И.
Дирков // Практическая бухгалтерия. - 2016. - № 4. - С. 47 - 51.
28 Зенин, И. А. Гражданское право: учебник для вузов / И. А. Зенин. 2-
e изд. – М.: Высшее образование, 2014. – 367 с.
29 Козлова, Е. Б. Система договоров, направленных на создание
объектов недвижимости / Е. Б. Козлова. - М.: КОНТРАКТ, 2015. - 368 с.
30 Кузнецова, Ю. А. Понятие качества гражданско-правовых
договоров с недвижимым имуществом / Ю. А. Кузнецова // Российский судья. -
2015. - № 6. - С. 28 - 31.
31 Крашенинников, Е. А. Заключение договора купли-продажи
недвижимости / Е.А. Крашенников // Вестник ВАС РФ. - 2013. - № 5. - С. 60 -
104.
32 Липски С.А. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: законодательные новации и перспективы /
С.А. Липски // Российская юстиция. - 2015. - № 3. - С. 6-9.
33 Мандрюков, А. В. Некоторые особенности государственной
регистрации сделок / А. В. Мандрюков // Государство и право. - 2016. - № 6. -
С. 56 - 63.