95
совершение сделки в одностороннем порядке; 2) заключение сделки с
обременением; 3) сделки, совершаемые в будущем; 4) сделки, совершаемые от
имени несовершеннолетнего или признанного ограниченно дееспособным.
Под термином «государственная регистрация», следует понимать не
только сам юридический акт внесения записи о праве в ЕГРП, но также и всю
совокупность действий по совершению этого акта. В этом смысле
государственная регистрация - это процесс (процедура), признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК
РФ. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и
логическое толкование норм ГК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель
регламентирует государственную регистрацию именно как процесс.
В связи с ростом рынка недвижимого имущества, в настоящее время все
чаще на практике возникают вопросы каким образом обезопасить субъектов
сделок с недвижимым имуществом от злоупотреблений в сфере регистрации
прав на такое имущество, а также обеспечить надлежащее выполнение орга-
нами государственной власти своих функций по регистрации перехода прав на
недвижимое имущество.
Особенностями конвалидации недействительных сделок по
действующему гражданскому законодательству будут:
– отсутствие прямого закрепления в нормах правах понятия
конвалидации и способа еѐ осуществления;
– возможность конвалидации только ничтожных сделок, в то время как в
ряде зарубежных стран (Франция, Италия) она возможна и по отношению и к
оспоримым;
– ограниченный перечень оснований для признания сделок
действительными.
Нередко такая специфика негативно отражается на защите прав
добросовестных участников гражданских правоотношений. В связи с этим
представляется разумным введение определения конвалидации как одного из
96
способов защиты гражданских прав с расширением перечня оснований,
включая механизм по одобрению оспоримых сделок для придания
устойчивости экономическим отношениям и более высокому уровню
защищенности субъектов гражданского права.
Подводя итог, можно констатировать, что существующие нормы о
конвалидации недействительных сделок в действующем законодательстве
широко используются на практике. Главенствующими правилами их
применения выступает принцип добросовестности и соблюдение интересов
слабых сторон в сделке. Вместе с тем, есть непредусмотренные существующим
законом казусы, которые негативно сказываются на гражданско-правовых
отношениях, как между отдельными индивидами, так и обществом в целом.
Подводя итоги, следует отметить, что реформа института нотариата в
Украине, по сравнению с российским аналогом, является более эффективной и
направленной прежде всего на упрощение процедуры передачи права
собственности на недвижимое имущество с целью интенсификации
хозяйственного и гражданского оборота объектов недвижимости. Обязательное
нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и доступ нотариуса к
соответствующему реестру в конечном итоге привели к концентрации у него
контролирующих функций, что является прямым воплощением делегирован-
ных государством полномочий в сфере соблюдения законности и защиты прав
участников отношений, объектом которых выступают имущественные права.
Однако следует отметить, что Закон Украины «О нотариате», как и Основы
законодательства Российской Федерации о нотариате, не содержит исчерпы-
вающий перечень сделок, в том числе и сделок с недвижимостью, подлежащих
обязательному нотариальному удостоверению. Считается целесообразным до-
полнить соответствующие нормативные акты подобным перечнем, что
позволит повысить степень контроля со стороны государства за рынком
недвижимости.
В ходе проведенного исследования удалось выявить следующие
принципы построения регистрационной системы прав на недвижимость в
97
Германии: принцип внесения, ходатайства (заявительный принцип), публичной
достоверности и гласности, специалитета, легалитета и старшинства,
возражения, платности и консенсуальности. Анализ принципов ведения
поземельной книги позволяет сделать вывод об их успешном практическом
внедрении. Базируясь на вышерассмотренных принципах, система
государственной регистрации в Германии является стабильной и логично
структурированной, что позволяет ей отвечать проблемам современного
оборота.
Исходя из проблем рассмотренных в работе считаем внести следующие
изменения в законодательство:
- изменить статью 163 ГК РФ указав: «нотариальное удостоверение
сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем
требованиям законодательства, удостоверительной надписи нотариусом или
другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное
действие, в форме, соответствующей требованиям законодательных и
нормативных актов».
- внести изменения в ст. 54 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате и отнести к обязанностям нотариуса разъяснение не
только проекта сделки, но и положения нормативно-правовых актов,
применяемых при заключении такого рода сделки, правовых последствий
данной сделки для сторон и третьих лиц, чтобы отсутствие знаний
законодательства у сторон не было использовано им во вред, а также с целью
предупреждения споров, которые могут возникнуть в будущем.
- Предлагаем внести изменения в п. 3 ст. 39.6 и п. 15 39.8 ЗК РФ для
приведения их в соответствие с ст.651ГК РФ и указать в них дополнительное
соглашение о продлении договора аренды на объекты капитального
строительства подлежит государственной регистрации.
- Необходимо устранить пробелы в законодательстве, а именно,
определить, распространяются ли на брачный договор нормы гражданского
права, регулирующие договор мены и дарения, считаю необходимым
98
исключить распространение режима общей совместной собственности на
имущество, приобретенное супругами до брака, а также определить основания,
при наличии которых брачный договор является недействительным.
99
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием
12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к
Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства
РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N
51-ФЗ(ред. от 18.07.2019)(с изм. и доп., вступ. в силу с
01.10.2019)//"Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996
N 14-ФЗ (ред. от 03.07.2019)//Собрание законодательства РФ", 29.01.1996,
N 5, ст. 410
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от
14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 02.12.2019)//"Собрание законодательства
РФ", 18.11.2002, N 46, ст. 4532
5. Семейный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.1995 №
223-ФЗ (ред. от 02. 12. 2019) // Рос. газ. - 1996. - № 17.
6. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате"(утв. ВС
РФ 11.02.1993 N 4462-1)(ред. от 26.07.2019)(с изм. и доп., вступ. в силу с
25.10.2019) //Российская газета", N 49, 13.03.1993
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О
государственной регистрации недвижимости"//Собрание
законодательства РФ", 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344
8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)//Собрание
законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
100
9. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 04.11.2019) "Об
обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп., вступ. в силу
с 01.02.2018)//Собрание законодательства РФ", 16.02.1998, N 7, ст. 785
10. Приказ Минюста РФ от 15.03.2000 N 91 «Об утверждении Методических
рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий
нотариусами Российской Федерации»[Электронный ресурс]// СПС
КонсультантПлюс.
11. Приказ Минюста России от 16.04.2014 N 78 (ред. от 17.04.2018) «Об
утверждении Правил нотариального делопроизводства» (вместе с
«Правилами нотариального делопроизводства», утв. решением Правления
ФНП от 17.12.2012, приказом Минюста России от 16.04.2014 N 78)
(Зарегистрировано в Минюсте России 23.04.2014 N 32095) [Электронный
ресурс]// СПС КонсультантПлюс.
Научная литература
12. Абрамов В.А. Государственная регистрация недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним//Земля Беларуси. 2019. № 1. С. 13-18.
13. Алексеев В.А. Решение суда как основание государственной регистрации
прав на недвижимое имущество // Вестник Высшего Арбитражного Суда
РФ. 2016. № 10. С. 24-42.
14. Алимова Е.С. Институт государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним//В сборнике: приоритетные
направления развития науки и образования сборник статей VII
Международной научно-практической конференции : в 2 ч.. 2019. С. 101-
103.
15. Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие
положения): дис. ... к.ю.н. Томск, 2001. С. 125.
16. Будаева М.А. Новеллы нотариальной формы сделок в гражданском
праве//Интернаука. 2019. № 39 (121). С. 65-66.
