85
Указанные изменения устанавливают, что суд по требованию стороны,
исполнившей сделку, может признать сделку действительной, если одна из
сторон уклоняется от нотариального удостоверения сделки, а другая сторона
полностью или частично исполнила сделку.
В данной ситуации последующее нотариальное удостоверение сделки не
уже не требуется. При этом сторона, которая уклоняется от обязательного
нотариального удостоверения сделки, в обязательном порядке возмещает
другой стороне убытки, возникшие в результате задержки совершения сделки
(п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 160 ГК РФ для заключения
договора об отчуждении доли в уставном капитале ООО требуется выражение
согласованной воли всех участников сделки и соблюдение письменной формы
сделки, выраженное путем составления документа, определяющего содержание
сделки, и подписанного всеми лицами, совершающими сделку, или должным
образом уполномоченными ими лицами.
В связи с этим подписание рассматриваемого нами договора другим
лицом с фальсификацией подписи ее действительного владельца, совершенный
без соблюдения простой письменной формы, влечет его недействительность. Т.
Л. Платунова полагает, что изменения законодательства по рассматриваемому
вопросу приводят к тому, что количество действий, необходимых для
оформления сделки, заметно увеличивается: лицо, отчуждающее долю,
подписывает оферту в присутствии нотариуса, последний ее удостоверяет,
оферта передается в общество, общество уведомляет участников, а участники
при отсутствии возражений и сокращения срока их преимущественного права
также подписывают соответствующий отказ в присутствии нотариуса.
Нельзя не согласиться, что это представляет собой значительную
трудность, особенно в случаях, когда сделку необходимо осуществить срочно.
Тем не менее, это необходимо для защиты законных прав и интересов
участников сделки.
86
Таким образом, мы приходим к выводу, что процедура отчуждения доли
в уставном капитале ООО усложнена. Нотариусу при удостоверении договора
об отчуждении доли в уставном капитале ООО следует довольно тщательно
проверять правомочия всех лиц, которые участвуют в сделке, и основания
возникновения таких правомочий.
3.5 Правовое регулирование государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в зарубежном законодательстве
Говоря о нотариальном удостоверении сделок за рубежом следует в
первую очередь отметить, наличие как общих, так и отличительные черты в
понимании нотариата. Понятие нотариата, содержащееся в Законе Республики
Казахстан «О нотариате»
1
, Законе Украины «О нотариате»
2
, а также в
законодательстве Российской Федерации, как и во многих странах СНГ,
похоже. Система нотариата в перечисленных государствах представляет собой
деление нотариусов на частных и государственных. В Японии же нотариат
представляет собой орган юстиции и там законодательно закреплено понятие
«государственный нотариус». Для США характерен институт «публичных
нотариусов», которые не обязательно являются квалифицированными
юристами, наделены ограниченными полномочиями, по факту они являются
всего лишь свидетелями, которые пользуются доверием.
Что касается компетенции нотариусов, то в Республике Казахстан
нотариусы составляют проекты документов, дают юридические консультации,
разъясняют лицам права и обязанности, предупреждают о последствиях
нотариальных действий. Такая же компетенция нотариусов предусмотрена на
Украине. В Японии нотариусы, помимо удостоверения документов, фиксируют
время их предъявления и совершают исполнительные надписи. В США в круг
полномочий нотариусов не входит составление юридических документов,
консультирование, а также отсутствует ответственность нотариусов за
содержание документов, которые они удостоверили.
87
Роль нотариусов в зарубежных государствах неоднозначна. В Греции
нотариусы, в основном, занимаются удостоверительной деятельностью; во
Франции и Бельгии в их полномочия входит проведение экспертиз, также они
являются своеобразными посредниками при заключении договора купли-
продажи недвижимости; в Германии нотариусы вправе совмещать свою
деятельность с адвокатской.
Что касается нотариального удостоверения сделок, то, например,
участие нотариуса при составлении заявления о принятии наследства
необходимо в Испании, Италии, Нидерландах, для учреждения хозяйственного
общества - во всех странах Европы, кроме Франции
2
.
Руководители Международного союза латинского нотариата
высказались следующим образом по данному вопросу: «Неучастие нотариуса в
странах англосаксонской системы в сфере имущественных отношений
обусловило многочисленные нарушения при заключении сделок»
3
. Итак,
отсутствие нотариального удостоверения сделки зачастую является причиной
увеличения конфликтов, разрешаемых в судебном порядке.
Таким образом, роль нотариального удостоверения сделок сложно
переоценить, ведь нотариат, действительно, является своеобразным гарантом
законности, защищает права и законные интересы граждан и юридических лиц
и предотвращает их нарушение. Безусловно, сложно отрицать, что
законодательство в области нотариального удостоверения сделок и
регламентации деятельности нотариусов в этой сфере усовершенствуется в бли-
жайшем времени, однако остаются коллизии, которые все же необходимо
устранить как можно скорее для увеличения эффективности процедуры
нотариальных действий.
Законодательными актами обеих государств может быть предусмотрен
порядок нотариального удостоверения и других сделок. Анализ же
приведенных норм кодексов свидетельствует о том, что в Украине
законодательно большее количество сделок требует нотариального
удостоверения. Однако сравнивая два перечня сделок в контексте степени
88
защиты прав субъектов имущественных отношений, вывод о том, что в
Украине степень защиты прав субъектов имущественных отношений выше, чем
в России, не является правильным. Нотариальное удостоверение - это не един-
ственный способ защиты прав. А тот факт, что украинский законодатель пред-
усмотрел обязательность нотариального удостоверения для более широкого
круга сделок с недвижимостью, не означает, что российский законодатель
сознательно идет на снижение государственной защиты прав субъектов
имущественных отношений, надеясь на их высокий уровень правовой
культуры, сознательности и ответственности. Дело в том, что кроме
нотариального удостоверения законодательствам обеих стран присущ и
институт государственной регистрации прав.
Проанализируем регистрацию права на недвижимость на примере
Германии.
Германская регистрация права на недвижимость базируется на
определенных принципах определяющих как содержание так и процедуру
регистрации права
Императивность государственной регистрации прав на недвижимость
закреплена в п. 1 пар. 873 Германского гражданского уложения (Burgerliches
Gesetzbuch, далее - BGB): «для передачи права собственности на земельный
участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или
обременения такого права, необходимы соглашение правомочного лица с
другой стороной об изменениях в правах и регистрация изменений в
поземельной книге, если законом не предусмотрено иное».
Поземельная книга - достижение немецкой правовой науки, успешно
реализуемое на практике со времен вступления в силу Положения о
поземельной книге 24.03.1897 г. (Grundbuchordnung - далее GBO). На
сегодняшний день поземельная книга представляет собой единый госу-
дарственный информационный ресурс, который содержит данные учетного и
правового характера об объектах недвижимости, то есть о земельных участках
на территории Германии. Поземельные книги ведутся городскими (районными)
89
судами в пределах регистрационных округов. Работу над поземельной книгой
ведут, как правило, судьи или нотариусы (например, на территории земли
Баден-Вюртенберг). Ответственность за потенциальные ошибки, которые могут
быть совершены уполномоченными лицами, несет государство (ст. 34
Конституции Германии).
На протяжении более ста лет, поземельная книга в Германии ведется в
соответствии со следующими принципами:
Принцип внесения (das Buchungsprinzip) является основополагающим
принципом, который детерминирует наличие всех остальных принципов,
рассматриваемых ниже. Императивность фиксации изменений в
государственном реестре призвана уменьшить случаи расхождения су-
ществующего на практике состояния объекта недвижимости и данных,
закрепленных в поземельной книге. С юридической точки зрения принцип
внесения обусловлен необходимостью демонстрации абсолютных
правоотношений третьим лицам, так как для абсолютных правоотношений
характерна защита против всех (пар. 873 BGB). Зарегистрированное в
поземельной книге право считается существующим, незарегистрированное -
отсутствующим, пока не доказано иное, то есть отсутствие записи означает
правовую недействительность практических изменений. Действие принципа
внесения распространяется только на изменение правовоотношений,
совершенных посредством сделки. Случаи реорга- ниации юридического лица
или универсального правопреемства при наследовании, приобретения
имущества по давности владения не подпадают под действие принципа
внесения.
Принцип ходатайства или заявительный принцип (der Antragsgrund satz).
Применение данного принципа характерно для начальной стадии процесса
регистрации и заключается в инициировании процесса заинтересованным
лицом (пар. 13 GBO). Ходатайство подается в уполномоченный орган и
является процессуальным подтверждением обращения в целях фиксации записи
90
в поземельной книге. Ходатайство подается, как правило, в письменной форме,
может быть подано стороной сделки, его представителем, а также нотариусом.
Принцип публичной достоверности (der Offentlichkeitsgrundsatz) пре-
зюмирует принадлежность права лицу, запись о котором есть в поземельной
книге, а также публичное доверие к ней (пар. 891, 892 BGB). Указанный
принцип призван защищать добросовестных участников оборота, которые при
осуществлении своих прав и обязанностей полагались на записи в поземельной
книге, и считали эти записи корректными и действительными. Основываясь на
принципе публичной достоверности, добросовестное лицо приобретает право
собственности на объект недвижимости даже, если данные в поземельной книге
являются некорректными
53
.
Реализация принципа публичной достоверности тесно связана с
принципом гласности, который необходим в целях исключения возможности
продажи одной и той же вещи нескольким лицам, устранения бесчисленных и
бесконечно долгих споров по поводу недвижимости. Под принципом гласности
понимается доступность данных для ознакомления третьим лицам (пар. 12
GBO). Стоит, однако, отметить, что всеобщий доступ к информации
противоречит конституционному праву каждого гражданина Германии на
охрану персональных данных. В целях соблюдения вышеуказанного принципа
данные из поземельной книги могут быть получены лишь лицами, которые
располагают «обоснованным интересом». Судебной практикой определены
лица, чей интерес считается обоснованным: лицо, которое состоит в
правоотношениях с правообладателем; органы юстиции, суды, нотариусы;
лицо, чей интерес объясняется научными потребностями. Решение принимается
компетентным органом отдельно в каждом конкретном случае
54
.
Таким образом, процедура предоставления информации из поземельной
книги носит разрешительный характер.
53
Фархиуллина О.Р. Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской
Федерации и зарубежных странах. Дис. ... канд. юр. наук. Уфа, 2010. С. 136.
54
Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон.
2012. № 3. С. 5.
91
Принцип специалитета (der Bestimmheitsgrundsatz). Регистрация в
поземельной книге предполагается корректной в отношении каждого отдельно
взятого объекта. Уполномоченный орган, основываясь на прилагаемых к
заявлению правоустанавливающих документах (включая данные кадастра), в
целях идентификации объекта недвижимости максимально подробно
описывает земельный участок, права на него и обременения: сервитут, ипотеку,
поземельный долг, рентный долг, узуфрукт, право преимущественной покупки,
ограничения и запрет на распоряжение объектом недвижимости и т.д.
Консенсуальный принцип (das Konsensprinzip) выражается в необ-
ходимости единения воли участвующих сторон правоотношения при
приобретении, изменении или отчуждении собственности (пар. 20 GBO).
Принцип подразделяется на следующие составляющие: материальная и
формальная части консенсуального принципа.
Материальность консенсуального принципа состоит в необходимости
заключения договора между сторонами сделки, то есть в наличии
материально-правового обоснования внесения записи в поземельную
книгу.
Наличие только записи в поземельной книге не влечет юридических
последствий, то есть не устанавливает, не изменяет, и не прекращает
правоотношения. Немецкое законодательство не предусматривает очередность
рассматриваемых стадий (заключение договора или внесение записи в
поземельную книгу), таким образом, оба варианта допустимы.
Формальность консенсуального принципа состоит в обязательности
получения одностороннего одобрения лица, чье состояние изменится в связи с
внесением изменений в государственный реестр.
Материальная и формальная части консенсуального принципа тесно
взаимосвязаны и взаимно дополняют друг друга. Совместно они обуславливают
изменение правового положения: материальная часть как обоснование
необходимости материально-правового соглашения, формальная часть - как
базис для совершения записи в поземельной книге.
92
Принцип легалитета или законности (das Legalitatsprinzip) преду-
сматривает необходимость внесения информации в поземельную книгу,
которая соответствует закону и действительности. Указанный принцип
является подвидом конституционного принципа законности (ст. 20 Кон-
ституции Германии).
Законность проверяется путем ревизии представляемой документации,
проведения экспертной оценки соответствия заявленных требований критериям
государственной регистрации, материально-правовых предпосылок
регистрации права и т.д.
Принцип старшинства или приоритета (Prioritatsprinzip). На практике
встречаются ситуации, когда на один объект недвижимости установлено
несколько ограниченных вещных прав. В таком случае между указанными
правами возникает конкуренция. Ранг или старшинство прав определяется в
соответствии с очередностью внесения информации об этих правах в
поземельную книгу (пар. 879 BGB). Первой в очереди считается запись с самым
ранним числом внесения. При отпадении приоритетной записи, старшей
становится последующая запись, за исключением отдельных случаев
55
.
Закрепленный в поземельной книге порядок может быть изменен по
соглашению сторон в соответствии с пар. 880 BGB.
Приоритет прав играет на практике значительную роль, особенно в
случае принудительного удовлетворения требований кредитора на объект
недвижимости, запись о котором содержится в поземельной книге.
Принцип возражения (der Widerspruchgrundsatz) состоит в возможности
оспаривания внесенных в поземельную книгу ложных данных. Закон
предусматривает следующие опции для корригирования недостоверной
информации в целях защиты участников оборота недвижимости: возражение
против правильности записи в поземельной книге и ходатайство об
исправлении поземельной книги.
55
Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Дис. ...
канд. юр. наук. М., 2005. С. 152.
93
При поступлении возражения на определенную запись в книге, ком-
петентный орган вносит в поземельную книгу отметку. В течение уста-
новленного законом времени уполномоченный орган проверяет основания,
указанные в возражении. В период проверки данных, внесенная отметка о
возражении не препятствует зарегистрированному в поземельной книге лицу
распоряжаться правом. Отметка влияет только на третьих лиц, а именно делает
невозможным добросовестное приобретение данного объекта. Предполагается,
что третье лицо видит в реестре возражение и понимает, что в данном случае
презумпция достоверности поземельной книги не применяется.
Таким образом, в ходе проведенного исследования удалось выявить
следующие принципы построения регистрационной системы прав на
недвижимость в Германии: принцип внесения, ходатайства (заявительный
принцип), публичной достоверности и гласности, специалитета, легалитета и
старшинства, возражения, платности и консенсуальности. Анализ принципов
ведения поземельной книги позволяет сделать вывод об их успешном
практическом внедрении. Базируясь на вышерассмотренных принципах,
система государственной регистрации в Германии является стабильной и
логично структурированной, что позволяет ей отвечать проблемам
современного оборота.
Заключение
Исходя из материала представленного в работе можно сделать
следующие выводы и дать рекомендации:
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками
признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Правом удостоверять все виды сделок согласно ст. 35, 38 Основ
законодательства о нотариате, законодатель наделил нотариусов и консулов,
если имущество, являющееся объектом сделки, находится за пределами РФ.
94
Односторонние сделки (завещания, доверенности и др.) могут также
удостоверяться иными должностными лицами, указанными в ст. 37 Основ
законодательства о нотариате, ст. 185.1, 1127 ГК РФ.
Нотариальное удостоверение сделок как нотариальное действие
обладает следующими признаками, позволяющими отграничить его от иных
юридических актов (судебных органов, органов исполнительной власти,
договоров, заключаемых гражданами между собой, и т.п.):
1) все нотариальные действия по удостоверению сделок совершаются от
имени Российской Федерации, что предопределяет официальное значение
каждого нотариального действия;
2) они могут совершаться только специальными, определенными
федеральными законами субъектами;
3) правила нотариального удостоверения сделки прямо устанавливаются
и изменяются федеральными законами;
4) нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии
со специальной, строго регламентированной законом нотариальной
процедурой;
По действующему законодательству обязательное нотариальное
удостоверение требуется только для ряда сделок. При этом В свете
реформирования гражданского законодательства становится актуальным
вопрос применения обязательного нотариального удостоверения
Важным аспектом становится вопрос о критерии, по которым
определяется обязательное нотариальное удостоверение, обеспечивают
оперативность, бесспорность в гражданско-правовом обороте. Однако
выявление критериев затрудняется такими факторами, как многочисленность
субъектов гражданского оборота разных организационно-правовых форм, их
имущественного положения, наличие или отсутствие добросовестности.
Несмотря на это, проанализировав сделки и действия, требующие
обязательного нотариального удостоверения, автором предлагается выделить
следующие критерии обязательного нотариального удостоверения: 1)