5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 6
1. Общие положения об институте государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в гражданском праве России и за
рубежом .................................................................................................................. 10
1.1. Понятие сделок, права на которые подлежат государственной
регистрации в России и за рубежом .................................................................. 10
1.2. Понятие государственной регистрации прав и нотариального
удостоверения сделок и ее нормативное регулирование в России и за
рубежом ............................................................................................................... 17
1.3. Значение, цели, задачи, принципы государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в гражданском праве ............................ 30
2. Особенности регулирования государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок в Российской Федерации и за рубежом ........................... 39
2.1 Порядок нотариального удостоверения сделок в Российской Федерации и
за рубежом ........................................................................................................... 39
2.2 Условия государственной регистрации сделок в гражданском праве
России и за рубежом ........................................................................................... 47
3. Перспективы законодательного регулирования государственной регистрации
и нотариального удостоверения сделок в гражданском праве России ............... 66
3.1. Проблемы государственной регистрации, нотариального удостоверения
сделок и последствия уклонения от регистрации ............................................. 66
3.2. Перспективы и направления совершенствования государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок в гражданском праве ... 73
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ...................................................................................................... 80
Список использованной литературы ..................................................................... 85
Приложение ............................................................................................................ 93
6
ВВЕДЕНИЕ
Государственная регистрация сделок - это одна из основных функций
государства, осуществляемая его особыми органами в целях защиты и охраны
имущественных прав собственников, осуществления функции управления
недвижимостью, принадлежащей государству, обеспечения поступления в
бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, и,
непосредственно, управления процессами на рынке и ликвидации
правонарушений в сфере отношений, с ней связанных.
Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть
российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена
вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов
недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и
недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с
недвижимостью.
Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в
том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права
собственности и других вещных прав, а также и некоторых обязательственных
прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения
письменной формы, обязательной государственной регистрации и
нотариального удостоверения, за исключением прав на воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых
осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по
каждому виду объектов.
Единой целью государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок является имущественная защита прав и интересов
собственников. Изучение вопроса последствий уклонения стороны от
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки является
актуальным для науки права и современной жизнедеятельности любого
гражданина, желающего обрести недвижимость.
7
Социально-экономические и правовые реформы, повышение значимости
сделок с недвижимостью в России заложили основу для существенного
изменения системы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок. Именно это обстоятельство определило выбор темы
исследования, актуальность которого обоснована присутствием в
законодательстве огромного количества разногласий, теоретических
несогласований и правоприменительных проблем в вопросах о
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок.
Также актуальность исследования подтверждается тем, что
государственная регистрация и нотариальное удостоверения сделок имеет не
только имущественную, но и важную общественную значимость, поэтому они
обязаны быть средством стабильности оборота недвижимого имущества путем
выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки интересов
частных лиц и создания современной информационной системы, позволяющей
всем субъектам права получать индивидуальные достоверные данные о
правовом статусе каждого объекта.
Необходимость существования особого правового режима в отношении
недвижимости прослеживается и в историческом контексте, и при анализе
оборота недвижимости в других правовых системах.
В вопросах формирования российского законодательства в области
государственного регулирования рынка недвижимости представляется важным
учитывать не только российский опыт, но и зарубежную практику. Многими
отечественными авторами даны справедливые оценки современных систем
регистрации прав и нотариального удостоверения сделок, функционирующих в
государствах с высокоразвитой рыночной экономикой, опыт которых может
быть востребован в России.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование
проблем государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в
гражданском праве России и зарубежных стран и разработка мероприятий,
направленных на совершенствование данной процедуры.
8
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
- дать понятие сделок, права на которые подлежат государственной
регистрации в России и за рубежом;
- раскрыть понятие государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок и ее нормативное регулирование в России и за рубежом;
- выделить значение, цели, задачи, принципы государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок;
- изучить порядок проведения нотариального удостоверения сделок в
Российской Федерации и за рубежом;
- определеить условия государственной регистрации сделок в
гражданском праве России и за рубежом;
- выявить проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок и последствия уклонения от регистрации;
- рассмотреть перспективы и направления совершенствования
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в
гражданском праве.
Предметом исследования являются организационно-правовые аспекты
осуществления процедуры государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок на современном этапе развития гражданского
законодательства России и зарубежных стран, а также научные публикации.
Объектом исследования служит отечественное и зарубежное
законодательство, регулирующее процесс государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок.
Теоретическую основу работы составляют существующая актуальная
правовая ситуация сделок с недвижимостью, их правовая основа, действующие
в современных условиях нормативно-правовые акты Российской Федерации:
Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, упорядочивающие вопросы
регистрации прав на недвижимое имущество, а также зарубежное
законодательство.
9
В качестве методов исследования использовались анализ нормативных
источников, экспертный анализ, прогностический анализ, метод аналогий и
другие.
Работа включает введение, три главы, заключение, список
использованной литературы и приложения.
В первой главе рассматриваются общие положения об институте
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в России
и за рубежом: дается понятие сделок, права на которые подлежат
государственной регистрации и нотариальному удостоверению в России и за
рубежом, понятие государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок и их нормативное регулирование, выделяются цели,
задачи, принципы государственной регистрации т номатриального
удостоверения сделок.
Во второй главе рассматриваются особенности регулирования
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок:
анализируется порядок проведения государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России и за рубежом.
В третьей главе исследуются проблемы регистрации, перспективы и
направления совершенствования государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок.
Практическая значимость состоит в применении теоретических знаний,
полученных в результате данного исследования, и глубокого правового
понимания изучаемого вопроса.
10
1. Общие положения об институте государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в гражданском праве России и за рубежом
1.1. Понятие сделок, права на которые подлежат государственной
регистрации в России и за рубежом
По общему правилу в Российской Федерации сделки не требуют
государственной регистрации, однако законодательством предусмотрены
исключения, согласно которым ряд операций с недвижимостью подлежит
обязательной государственной регистрации.
В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого
может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной
государственной регистрации сделки может быть установлено только законом.
Незарегистрированный договор считается незаключенным, а потому не
существующим и не порождающим правовые последствия для третьих лиц. Для
самих же сторон договор будет порождать только те правовые последствия,
которые связаны с необходимостью регистрации договора и исполнения ряда
его условий, не затрагивающих интересы третьих лиц.
В Гражданском Кодексе РФ предусмотрена обязательная государственная
регистрация:
- сделок с недвижимым имуществом;
- сделок с некоторыми видами движимого имущества.
Недвижимое имущество – это имущество, прочно связанное с землей,
которое нельзя перенести на другое место без причинения значительного
ущерба. Такую трактовку приводит статья 30 Гражданского Кодекса РФ.
Существует классификация недвижимого имущества. Основное ее
разделение по типам:
- земля;
- жилье;
- нежилые помещения.
11
«Земля – это обобщающее определение, которое вмещает в себя
земельные участки с возможностью возведения на них построек, а также
природные комплексы, эксплуатируемые человеком в соответствии с его
нуждами»
1
.
Под жильем подразумевается строение со всеми необходимыми для
жизни человека помещениями и удобствами.
На практике применяется следующая классификация, разделяющая
недвижимость на две части: по происхождению и по закону.
К первой относятся:
- участки земли и ее недр;
- здания и сооружения, в том числе еще недостроенные;
- машино-места и др.
Во вторую входят:
- воздушные, морские и речные суда;
- инженерно-технические коммуникации (трубопроводы, линии
электропередач);
- космические объекты и др.
Вторая группа, казалось бы, не вполне отвечает определению
относительно привязки к земле, но соответствует другим характеристикам,
свойственным недвижимости.
Кроме вышеперечисленных признаков, к особенностям объектов
недвижимости относятся:
- стационарность конструкции. Она должна не просто располагаться на
определенном участке, а обязательно стоять на прочном фундаменте. Объект не
может быть перемещен или демонтирован в краткие сроки, за исключением
стихийных происшествий или военных действий. Объекты, которые можно с
легкостью переместить (например, автомобиль или разборная торговая точка),
не относятся к недвижимому имуществу;
1
Гражданское право / Под ред. Т.И.Илларионовой, Б.М.Гонгало, В.А. Плетнева. – М.:
Издательская группа Норма – Инфра-М, 2016. – С.182.
12
- долгосрочное использование. Недвижимость предназначена для
длительной (от 10 лет и более) эксплуатации, их износ происходит медленно;
- достаточно высокая стоимость и уникальные характеристики объекта:
материал, площадь, этажность, место расположения и т.п.;
- полезность. Собственность может использоваться для жилья,
производства, торговли, развлечений и пр. Объект может быть сдан в аренду,
продан или передан в собственность другому лицу на условиях долгосрочной
ипотеки.
- недвижимое имущество не может быть перемещено без существенного
изменения свойств объекта.
«Недвижимым объектом считается как отдельное здание, так и целый
комплекс (например, предприятие) или земельный участок вместе с
многолетними деревьями, постройками и коммуникациями»
1
.
Также есть целый ряд объектов, которые не соответствуют
характеристикам недвижимых, но считаются такими для удобства ведения
государственной регистрации. Недвижимое имущество считается
дорогостоящей материальной ценностью, поэтому подлежит обязательной
государственной регистрации.
Часто случаются ситуации, когда определенный объект соответствует
некоторым характеристикам недвижимого имущества, но не является таким по
факту. Рассмотрим подробнее подобные ситуации, а также основные отличия
движимого имущества от недвижимого.
Недвижимое имущество имеет главное отличие от движимого: привязка к
земле (кроме морских, речных и воздушных судов, а также космических
кораблей) является основным фактором отличия недвижимого объекта от
движимого. При этом объект не просто должен быть расположен на участке, а
быть не передвижным. В случае с постройками и конструкциями должно быть
обязательное наличие фундамента.
1
Козырь О. М. Недвижимость в Гражданском кодексе России. - М.: Новый юрист,
2014. – С.61.
13
Рассмотрим ситуации, когда объект не может быть отнесен к
недвижимому имуществу.
В центре города расположена торговая точка на остановке возле рынка.
Торговая точка выполнена в виде конструкции из сборных панелей, а также
имеет подведенные коммуникации. Владелец торговой точки получил
разрешение на установку объекта сроком на 3 года.
В такой ситуации объект не является недвижимым. Хоть он является
постройкой, используемой в коммерческих целях, а также имеет подведенные
коммуникации, перемещение объекта без существенного ущерба его
целостности возможно, поскольку постройки из сборных конструкций
подлежат транспортировке.
Важным фактором также является не длительная эксплуатация объекта,
которая ограничена сроком полученного разрешения.
Второй пример: на шахте идет добыча угля топливной компанией,
которая выкупила земельный участок. На месте участка возле шахты
расположена постройка для временного проживания рабочих, которая имеет
сборную конструкцию, а отапливается за счет солнечных панелей.
В вышеописанной ситуации земельный участок, а также расположенная
на нем шахта, являются недвижимым имуществом, а вот постройка для
временного проживания рабочих не является объектом недвижимости.
Аналогичная ситуация часто складывается у владельцев загородных
дачных участков, где для временного проживания расположены разнообразные
сборные конструкции, а также переделанные для проживания транспортные
средства. В таких ситуациях постройка не выступает в качестве объекта
недвижимости.
Определенные объекты, такие, как государственные сооружения, а также
объекты культурно-исторического наследия, хоть и считаются недвижимыми
объектами, но не могут быть проданы или сданы в аренду.
Важное значение имеет то, что все объекты недвижимости подлежат
государственной регистрации. Согласно закону, как начало, так и прекращение
14
права собственности на недвижимый объект, а также смена владельца,
подлежат обязательно регистрации в государственных органах.
Любая сделка с недвижимостью (купля-продажа, завещание, дарение)
считается недействительной, если она права на нее не зарегистрированы в
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии
(Росреестре), а сведения внесены в Единый государственный реестр
недвижимости.
Для того, чтобы обладать легальными правами на недвижимое
имущество, необходимо пройти процедуру государственной регистрации.
«За несколько последних лет процедура государственной регистрации
прав на недвижимое имущество претерпела ряд изменений. Это привело к
улучшению процесса регистрации. Были разработаны стандартные, понятные и
более эффективные процедуры для получения свидетельства о законном
владении недвижимостью. Была создана и внедрена более действенная, в
сравнении с прошлой, информационная система управления по
предоставлению услуг по регистрации прав и кадастровому учету»
1
.
Таким образом, недвижимое имущество определяют как объекты,
которые неразрывно соединены с землей, и перемещение их в пространстве без
утраты их свойств, целостности или нанесения какого-либо ущерба
невозможно. Российским законом прописано такое понятие, как
«недвижимость по закону». Оно распространяется на морские и воздушные
суда, суда внутреннего плавания, и космические объекты.
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки
с недвижимым имуществом.
Во-первых, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на
срок не менее одного года (пункт 2 статьи 651 Гражданского Кодекса РФ).
Во-вторых, договор аренды предприятия (пункт 2 статьи 658
Гражданского Кодекса РФ).
1
Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская
юстиция. – 2016. - №10. – С. 27.