25
способами:
- обратиться в любое территориальное подразделение Росреестра;
- подать заявление через официальный сайт Росреестра rosreestr.ru (чтобы
получить сведения в электронном виде);
- подать заявление в многофункциональный центр «Мои документы»
(письмо Росреестра от 07.04.2017 года №10-04476-АП/17).
Заявители и ранее могли получить электронную выписку из ЕГРН. Для
этого нужно было заполнить в режиме онлайн заявление на предоставление
сведений с указанием идентификационных характеристик объекта
недвижимости.
Порядок и сроки предоставления сведений из ЕГРН регламентированы
статьей 62 Федерального закона №218-ФЗ. Срок предоставления выписки из
ЕГРН не может превышать 3 дней (пункт 9 статьи 62 Федерального закона
№218-ФЗ).
Течение срока на подготовку выписки из ЕГРН зависит от даты
регистрации запроса. Регистрация запросов проводится:
- письменных - вдень поступления;
- направленных по почте – в день поступления;
- электронных – в день принятия или первый рабочий день после оплаты
государственной пошлины (пункт 68 Административного регламента
Росреестра по предоставлению госуслуги по предоставлению сведений,
содержащихся в ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России
от 06.06.2016 года №357
1
).
Если в ЕГРН отсутствует запрошенная информация, Росреестр
уведомляет об этом заявителя не позднее 3 дней с момента получения запроса.
Основанием для отказа в оказании услуги по предоставлению сведений из
ЕГРН является отсутствие в запросе сведений, необходимых для однозначной
1
Приказ Минэкономразвития России от 06.06.2016 года №357 «Об утверждении
Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению
сведений, содержащихся в ЕГРН» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон.
дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/- дата обращения 20.08.2019 г.
26
идентификации данных об объекте или субъекте права. Таким образом, отказ
может носить формальный характер.
Объединение двух баз – кадастра недвижимости и реестра прав на
недвижимое имущество - повлекло и такое последствие, как возможность
отказа в регистрации прав на вновь созданное (возведенное) здание по той
причине, что в заявлении были указаны недостоверные (неподлинные)
сведения, либо не представлены документы, которые необходимы для
кадастрового учета (Обзор судебной практики по делам, связанным с
оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом
ВС РФ 30.11.2016
1
).
С 1 января 2017 года полномочия специалистов, в компетенцию которых
входит принятие решений о постановке на кадастровый учет, были расширены.
Теперь они проверяют представленные документы на предмет их подлинности.
Это последствие является очевидным, принимая во внимание тот факт, что
заявления о госрегистрации прав и об осуществлении государственного
кадастрового учета теперь подаются одновременно.
В дальнейшем судебная практика покажет, какой эффект это изменение
будет порождать при принятии решений о государственной регистрации прав и
о государственном кадастровом учете. Описанное последствие неизбежно
потребует от заявителя еще большей внимательности при формировании пакета
документов.
Итак, в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» с момента начала его действия вносятся
изменения.
Так, с 01 января 2018 года введен запрет на совершение регистрационных
действий с земельными участками, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют
сведения о местоположении границ. Данные изменения утверждены
1
Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в
осуществлении кадастрового учета, утвержден Президиумом ВС РФ 30.11.2016 -
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71452008/- дата обращения 20.08.2019 г.
27
Федеральным законом от 22.12.2014 №447-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные
законодательные акты Российской Федерации», во исполнение пункта 21.4
Плана мероприятий («Дорожной карты») «Повышение качества
государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета
недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», утвержденного Распоряжением Правительства РФ
от 01.12.2012 г. №2236-р
До внесения сведений в ЕГРН о местоположении границ земельного
надела собственник не сможет распоряжаться им в полном объеме. Вне
зависимости от наличия (отсутствия) зарегистрированного права вводится
запрет на:
- продажу;
- обмен;
- дарение;
- иные сделки, влекущие переход права собственности.
Таким образом, нормативное регулирование государственной
регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется Конституцией
РФ, Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ
(ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости».
Нотариальное удостоверение сделок – это процесс подтверждения
законности сделки между физическими или юридическими лицами, лицом,
уполномоченным осуществлять такие действия. Для подтверждения сделки
обращаются по разным причинам, а процесс проходит в порядке,
установленном нормами законодательства.
Наиболее распространенный повод удостоверения сделок у нотариуса –
операции с недвижимым имуществом.
Особенности нотариального удостоверения регулируются статьей 163
Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно положению закона,
удостоверение осуществляется при помощи надписи лица, уполномоченного
28
совершать подобное действие. Нотариальные действия может осуществлять
нотариус или уполномоченное должностное лицо.
«Необходимость удостоверения сделки нотариусом требуется:
- при наличии данного требования в положениях законодательства;
- в случае наличия соответствующего соглашения сторон договора»
1
.
Лица, имеющие право нотариального подтверждения сделок:
- нотариус;
- если в поселении нет нотариуса, сделку может удостоверять
должностное лицо местного самоуправления;
- уполномоченные лица консульств, если сделка происходит за пределами
Российской Федерации.
Нотариальное заверение сделок по отчуждению долей недвижимости
стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в Федеральный
закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним».
Нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок с
недвижимостью:
- по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке;
- договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке;
- связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях
опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей
несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно
дееспособным;
- с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию
этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или
1
Зенин И.А., Ипатова И.А. Основы нотариата. М.: ЕАОИ, 2016. – С.107.
29
обременения права представляются почтовым отправлением (Информация
Росреестра от 4 апреля 2019 года
1
).
Нотариального удостоверения требуют также договоры уступки
требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также
соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного
договора.
Однако с 31 июля 2019 года в России вступили в силу поправки в
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», которые
упрощают оформление сделок. Нововведение заключается в том, что купить
или продать недвижимость с долевой собственностью можно без
нотариального заверения. Главное обязательное условие - участие всех
совладельцев.
Отмена обязательного нотариального заверения позволит значительно
сэкономить на заключении сделок с недвижимостью.
При этом возможность нотариально оформить сделку по желанию
долевых собственников остается. В случае, если хотя бы один из совладельцев
недвижимости откажется принимать участие в сделке, остальным придется
обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.
За рубежом основные принципы государственной регистрации сделок
схожи с российскими, но есть и свои особенности в каждом отдельном
государстве.
В Европе сделки с недвижимостью проходят не только государственную
регистрацию, как в России. Государственная регистрация не заменяет
нотариального удостоверения. Это абсолютно разные акты, они преследуют
другую цель, их механизм иной.
Во многих европейских странах передачей собственности может
заниматься только нотариус, который не заинтересован в том или ином исходе
1
Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии от 4 апреля 2019 г. «Росреестр напоминает о требующих обязательного
нотариального удостоверения сделках с недвижимостью» // КонсультантПлюс [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/- дата обращения
20.08.2019 г.
30
сделки. Нотариус отвечает за исполнение законодательства при оформлении
договора, за регистрацию нового собственника в земельном кадастре.
В некоторых европейских странах, к примеру, во Франции и Италии,
нотариус проверяет юридическую чистоту недвижимости, а также
контролирует расчёты, следит за переводом денежных средств на счёт
продавца. В Англии функции нотариуса исполняют юристы, при этом
представляя интересы покупателя или продавца недвижимости. Если оплата
услуг нотариуса обычно зависит от стоимости сделки, цена услуг юриста
обычно фиксирована.
Таким образом, за рубежом так же, как и в России, существует институт
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок.
1.3. Значение, цели, задачи, принципы государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в гражданском праве
Государственная регистрация сделок, то есть специальная процедура
официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной
сделки, может вводиться законодателем для решения нескольких задач.
Во-первых, «регистрация сделок может быть установлена для целей
проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону,
проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих
от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с
правовых вопросах, содержания и последствий сделки»
1
. Строго говоря, в этом
случае государственная регистрация сделки мало чем будет отличаться от
нотариального удостоверения сделки. По сути, единственное отличие будет
заключаться в субъекте, который от имени публичной власти (при
нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации сделки –
чиновник регистрационного ведомства) совершает те действия, которые в
1
Брагинский М. И Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской
Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура», 2017. – С.391.
31
соответствии с законом необходимо совершить при осуществлении
регистрационного действия.
Во-вторых, «регистрация сделок может быть введена законодателем для
целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям,
порожденным сделкой, эффекта публичности. В этом случае центр правовых
усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы
обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения
сделки и о ее условиях»
1
. Это делается с целью создать для третьих лиц
презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект
публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия
зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что
третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и
ее условиях.
Очевидно, что в случае, если законодатель выбирает в качестве основной
цели регистрации сделок проверку содержания сделки (и тем самым – защиту
интересов сторон сделки), то отсутствие регистрации сделки должно приводить
к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала
вообще никаких последствий. Иными словами, в этом случае регистрация
создает сделку.
В случае же, если законодатель в качестве основной цели введения
регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее
правовых последствий, то отсутствие регистрации сделки должно приводить к
тому, что третьи лица могут считать сделку не совершенной, они не будут
связаны правовыми последствиями такой сделки.
Из текста пункта 1 статьи 164 Гражданского Кодекса РФ напрямую не
следует, какую именно цель преследует законодатель, вводя положения о
государственной регистрации сделок. Под «правовыми последствиями сделки»,
которые упоминаются в пункте 1 статьи 164, можно понимать как последствия
1
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы
правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2017. – С.91.
32
в виде прав и обязанностей по сделке (то есть, условно говоря, последствия
отсутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации - нет сделки
вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (то есть, нет
регистрации сделки - она не может быть противопоставлена третьим лицам).
Ответ на этот вопрос может быть обнаружен в нормах пункта 3 статьи
433 Гражданского Кодекса РФ о государственной регистрации договоров.
Норма устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации,
для третьих лиц считается заключенным с момента государственной
регистрации. Акцент, сделанный законодателем в указанной норме на то, что
договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный, только
если он прошел государственную регистрацию, дает понять, в чем заключалась
цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех
или иных сделок.
Таким образом, с учетом положений пункта 3 статьи 433 Гражданского
Кодекса РФ норму значение государственной регистрации сделки следует
интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий
сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной
регистрации, в виде эффекта этой сделки для третьих лиц произойдет после
государственной регистрации сделки.
Например, в соответствии со статьей 651 Гражданского Кодекса РФ
договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более, подлежит
государственной регистрации. Для третьих лиц он будет считаться
заключенным с момента регистрации. Это означает, что все третьи лица будут
связаны внешними эффектами договора аренды (то есть, правами арендатора,
которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам
– к их числу относятся: следование аренды за вещью при смене собственника
(статья 617 Гражданского Кодекса РФ), преимущественное перед другими
лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
(статья 621 Гражданского Кодекса РФ), и защита владения арендатора против
третьих лиц, вытекающая из статьи 305 Гражданского Кодекса РФ) лишь при
33
условии и с момента государственной регистрации договора аренды.
«Значение нотариального удостоверения сделки состоит в подтверждении
законности соглашения путем подписи нотариуса. Подпись уполномоченного
лица говорит о праве лиц на совершение сделки, законности содержания
соглашения»
1
.
Целью государственной регистрации и нотариального удостоверения
сделок с недвижимым имуществом является защита имущественных прав
участников оборота недвижимого имущества.
Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных
условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является
основным, а в ряде случаев практически единственным существенным
достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан
недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода,
она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и
т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально
установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все
необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и
условием существования для многих граждан.
Все участники гражданского оборота, включая государство, при
рассмотрении вопроса о государственной регистрации сделок имеют равные
права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом.
Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского
оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав
других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания
государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее
системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в
стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем
в условиях отсутствия регистрации.
Исходя из цели выделяются следующие основные задачи
1
Вергасова Р.И. Нотариат в России: учебное пособие. М.: Юрист, 2015. – С.107.
34
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок:
- защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных
прав на объекты недвижимости;
- обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;
- обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на
недвижимое имущество;
- создание эффективных механизмов государственного управления
рынком недвижимости;
- реализация фискальной функции государства в части обеспечения
поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает
недвижимость;
- обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем
предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной
сфере.
Государство:
- формулирует правила регистрации сделок;
- в лице своих органов осуществляет применение этих правовых норм,
решая вопрос о регистрации или об отказе в таковой;
- в лице судебных органов рассматривает споры по поводу
государственной регистрации сделок.
Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государство
является крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участником
ее оборота, делают положение государства в сфере регистрации сделок
исключительным.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется
уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов
проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности
государственного реестра. Таким органом является Федеральная служба
государственной регистрации, кадастра и картографии.
«Базисный принцип государственной регистрации прав на недвижимое