65
С учетом удобного режима «одного окна», в котором сегодня работает
каждый российский нотариус, ускоренных сроков регистрации права по
нотариально удостоверенной сделке, возможности рассчитаться через депозит
нотариуса – нотариальное удостоверение сделок в Российской Федерации
приближается к европейским стандартам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского Кодекса РФ в
случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность
объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и
обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной
регистрации. Государственная регистрация осуществляется в порядке,
установленном законодательством РФ.
66
3. Перспективы законодательного регулирования государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок в гражданском праве
России
3.1. Проблемы государственной регистрации, нотариального
удостоверения сделок и последствия уклонения от регистрации
Часто граждане сталкиваются с проблемными ситуациями, которые
затрудняют процедуру оформления права собственности. Рассмотрим
некоторые из них.
Госслужащий Росреестра вправе отказать в государственной регистрации
прав по нескольким причинам:
- подача неполного перечня документов;
- представление неверно оформленных документов;
- обнаружение поддельных бумаг;
- факт ареста жилого дома (квартиры);
- ограничение или запрет на осуществление каких-либо сделок с
недвижимостью.
Если было принято заключение об отклонении заявления, то заявителю
сообщается об этом в этот же день в письменном виде с полным пояснением
причин, по которым получен отказ. Если заявитель не согласен с таким
ответом, он может обжаловать решение органа.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество дает
возможность приостановки операций, связанных с оформлением регистрации.
В свою очередь, заявитель должен исправить имеющиеся недостатки и
представить корректные документы в Росреестр. Срок прерывания процедуры
оформления прав может быть не более одного месяца. Но если заявитель в
течение этого времени не исправляет допущенных ошибок, то он получает
отказ в регистрации.
Регистрация права собственности на недвижимое имущество может быть
остановлена сроком на 3 месяца по просьбе заявителя, если имеется
67
специальная доверенность. Для этого заявитель должен представить
соответствующее заявление, где будут перечислены причин приостановки и ее
срока.
Также регистрационная деятельность может быть приостановлена на
неустановленный срок для получения решения спорного вопроса, вынесенного
судебным органом. Но приостановка такого процесса, как государственная
регистрация права собственности на недвижимое имущество, является
временной процедурой. По истечении установленного срока уполномоченные
органы должны принять решение о дальнейшей регистрации или об отказе в
ней.
Абсолютно каждая операция, нацеленная на приобретение любой
недвижимости, должна пройти в обязательном порядке такую процедуру, как
регистрация права собственности на недвижимость, иначе отсутствует
возможность получения права на собственность. Но, несмотря на это, зачастую
создаются ситуации, когда продавец, осуществив акт купли-продажи, не
является в Росреестр для регистрации, считая, что сделка уже завершена. В
связи с этим покупатель не может оформить недвижимость на себя и,
соответственно, не является законным правообладателем купленной им
недвижимости. Такую проблему можно попытаться решить с помощью
объяснения важности данного действия. Но если такие методы являются
неэффективными, то за помощью необходимо обратится в суд. По закону, если
со стороны покупателя выполнены все условия договора, судебный орган
вправе вмешаться в ситуацию, чтобы была возможна регистрация
собственности на недвижимость.
На данный момент недвижимое имущество лежит в основании
эффективной деятельности любой экономической системы и является объектом
повышенного интереса. Поэтому грамотное урегулирование правовых
отношений и упорядочивание операций в этой сфере представляют собой одну
из самых важных задач экономической политики.
Рассмотрим пример из судебной практики, когда аренда недвижимости на
68
срок более 1 года не была зарегистрирована в установленном порядке.
Общество заключило с предприятием договор аренды причала. Стороны
определили стоимость аренды ниже рыночной. При этом договор не был
зарегистрирован. В дальнейшем общество обратилось в суд с иском
о взыскании неосновательного обогащения за весь период пользования
причалом исходя из рыночной стоимости аренды.
Суды удовлетворили иск общества, ссылаясь на отсутствие
государственной регистрации договора (Постановление ФАС
Дальневосточного округа от 21.12.2010 года по делу №А51-23410/2009)
1
.
Однако Президиум ВАС РФ занял противоположную позицию. Он
указал, что, оформляя акт приема-передачи причала, стороны не могли не знать
об отсутствии между ними заключенного договора. Договоренность о цене
пользования причалом была достигнута, выражена в письменной форме,
подтверждалась конклюдентными действиями и связала их обязательством,
которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (Постановление
от 06.09.2011 года по делу №А51-23410/2009)
2
.
Идентичные формулировки использовал Пленум ВАС РФ в новой
редакции Постановления от 17.11.2011 года №73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды»)
3
. В частности в пункте 14 об аренде, согласно которому
отсутствие регистрации договора влечет только запрет арендатору
противопоставить свои права третьим лицам (он не имеет преимущественное
право на заключение договора на новый срок и лишен права следования).
Разъяснения ВАС РФ 2014 года подтвердили ранее занятую им позицию
1
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2010 года по делу №А51-
23410/2009 - [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
https://www.glavbukh.ru/npd/edoc/96_902303253- дата обращения 20.08.2019 г.
2
Постановление Верховного суда РФ от 06.09.2011 года по делу №А51-23410/2009 -
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
https://www.glavbukh.ru/npd/edoc/96_902303253- дата обращения 20.08.2019 г.
3
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года №73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/ - дата обращения 20.08.2019 г.
69
(Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. №165 «Обзор
судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров
незаключенными» (п.п. 2–4))
1
.
Однако, стали появляться дела, где вопрос об относительности
незарегистрированных арендных отношений менее очевиден и требует более
глубокого анализа. Так, в одном из дел муниципалитет и общество заключили
договор аренды участка сроком на 5 лет, но не зарегистрировали его. В
дальнейшем муниципалитет выставил участок на торги, что послужило
основанием для общества обратиться в суд с иском о признании договора
аренды заключенным. Суды отказали в иске, указав, что отсутствие
регистрации договора аренды не отменяет достигнутых сторонами взаимных
договоренностей, однако не свидетельствует о его заключенности и
подтверждении статуса арендатора перед третьими лицами (Постановление 18
ААС от 11.08.2016 г. по делу №А47-11/2016)
2
. При этом суды не учли, что
удовлетворение данного иска не могло укрепить позицию истца против
арендаторов, но позволило бы ему привлечь к ответственности ответчика за
совершение действий, влекущих прекращение права аренды у истца. В этом и
заключался его материально-правовой интерес, который должен был получить
защиту.
Еще более сложным является вопрос о том, насколько абсолютным
должно быть правило, по которому незарегистрированный договор аренды не
порождает никаких прав и обязанностей для третьих лиц. Очевидно, что такой
договор лишен силы против добросовестных третьих лиц (например, нового
собственника, не знавшего о наличии договора аренды). Вместе с тем
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. №165 «Обзор
судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/- дата обращения 20.08.2019 г.
2
Постановление 18 ААС от 11.08.2016 г. по делу №А47-11/2016 - [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/BMuw0J23o9lx/?arbitral-txt=&arbitral-case_doc=%D0%9047-
11%2F2016&arbitral-lawchunkinfo=&arbitral-doc_type=&arbitral-date_from=&arbitral-
date_to=&arbitral-region=&arbitral-court=- дата обращения 20.08.2019 г.
70
отсутствие регистрации договора при осведомленности третьего лица о нем не
должно лишать такой договор аренды силы.
В одном из дел новый собственник имущества требовал арендную плату
от арендатора, заключившего с прежним собственником договор аренды в
отсутствие регистрации, за период, с которого он стал собственником. Суды в
иске отказали, указав, что договор аренды не был зарегистрирован в
установленном порядке, в связи с чем он не сохраняет действие при перемене
собственника имущества, и у истца отсутствуют права требования по такому
договору (Постановление 9 ААС от 14.06.2016 г. по делу №А40-175673/2015)
1
.
Из решения суда следует, что единственным надлежащим способом защиты
права в такой ситуации служит иск о взыскании неосновательного обогащения
за факт пользования имуществом в отсутствие правовых оснований.
Представляется, что плюсом такого решения является правовая
определенность для сторон, так как в противном случае будет непонятно, в
какой срок и в какой форме новый собственник должен выразить свою волю на
сохранение таких отношений. В то же время у нового собственника и
арендатора всегда есть возможность сохранить договор аренды путем
подписания соответствующего соглашения.
Проблемы правового значения государственной регистрации возникают и
в отношении договора участия в долевом строительстве.
Государственная регистрация договоров участия способна предотвратить
неблагоприятные последствия двойной продажи будущих квартир. Путем
опубличивания в ЕГРН сведений о заключении договора в отношении
конкретного объекта долевого строительства де-факто пресекается
возможность недобросовестного застройщика злоупотреблять двойными
1
Постановление 9 ААС от 14.06.2016 г. по делу №А40-175673/2015 - [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/DEwFoKelZ4Ho/?arbitral-txt=&arbitral-case_doc=%D0%9040-
175673%2F2015&arbitral-lawchunkinfo=&arbitral-doc_type=&arbitral-date_from=&arbitral-
date_to=&arbitral-region=&arbitral-
court=9+%D0%90%D0%90%D0%A1+%28%D0%94%D0%B5%D0%B2%D1%8F- дата
обращения 20.08.2019 г.
71
продажами в целях привлечения финансирования: если всем субъектам будет
известно, что без регистрации указанные отношения не имеют силы, то ни у
кого не возникнет правопритязаний дольщика до момента регистрации
договора, а регистрация второго договора в отношении одного и того же
объекта будет заблокирована регистратором.
Проблема двойной продажи неизбежно возникает применительно к
договорам купли-продажи недвижимости, поскольку объективно существует
временной разрыв между заключением договора купли-продажи и
регистрацией перехода права собственности, в течение которого возможно
совершение второй продажи. Когда же речь идет о договорах участия в
долевом строительстве, временной разрыв между заключением договора и
регистрацией права собственности дольщика заведомо значителен. В силу
этого возможность устранения данной проблемы путем требования о
регистрации договора под страхом его незаключенности сама по себе
заслуживает внимания.
С другой стороны, принятие такого подхода означало бы возможность
отказа в предоставлении защиты лицам, которые заключили договоры участия с
застройщиком, лишь на том основании, что они не прошли процедуру
государственной регистрации. Такие лица либо сталкивались бы с
необходимостью предъявлять иски о понуждении к регистрации договора,
либо, в отсутствие выигрышного решения по такому иску, могли бы
рассчитывать лишь на кондикционный иск о возврате уплаченных денежных
средств, если таковые были уплачены.
В первую очередь следует обратиться к Постановлению Президиума ВАС
РФ от 12.03.2013 года №15510/12
1
, где был сделан вывод о действительности
отношений сторон договора участия в долевом строительстве в отсутствие его
регистрации. Вместе с тем ВАС РФ признал, что в указанном случае, по
аналогии с решением для аренды, у дольщика не возникает прав,
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-
13368/2008 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/ - дата обращения 20.08.2019 г.
72
противопоставимых третьим лицам (в частности, не возникает права залога
земельного участка). В то же время возможность удовлетворения требования
дольщика о передаче квартиры, оплатившего ее по незарегистрированному
договору, была признана и в ситуации с банкротством застройщика. При этом
позиция о том, что такое решение не затрагивает прав иных кредиторов, не
имеющих возможности получить из ЕГРП информацию о наличии такого
договора на включение этой квартиры в конкурсную массу, не столь
однозначен, а принцип публичной достоверности реестра дает сбой, что
позволяет задуматься о приоритетном обеспечении интересов третьих лиц.
Таким образом, выбор решения обсуждаемой проблемы, сделанный в
указанном деле Президиумом ВАС РФ, имеет как плюсы, так и свои
недостатки. Однако та польза, которую он способен принести российскому
правопорядку, состоит, по меньшей мере, в приведении к единообразию
судебной практики, формирующейся в отсутствие ясных и прозрачных
законодательных решений. Но стало ли в действительности указанное дело
непременным ориентиром для судебной практики?
К сожалению, ее анализ не позволяет прийти к выводу, что данная
позиция была последовательно воспринята судами.
Существует ряд дел, в которых суды сослались на указанную правовую
позицию ВАС РФ и применили ее. Например, в одном из дел Верховный суд
РФ включил заявителя в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены
для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, несмотря на
отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве
(Определение Верховного суда РФ от 25.05.2016 №35-КГ16-2)
1
. Однако
нижестоящие суды часто отказывают в подобных исках на основании
отсутствия государственной регистрации договора.
1
Определение Верховного суда РФ от 25.05.2016 № 35-КГ16-2 - [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL: http://legalacts.ru/sud/opredelenie-
verkhovnogo-suda-rf-ot-25052016-n-35-kg16-2/- дата обращения 20.08.2019 г.
73
3.2. Перспективы и направления совершенствования государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок в гражданском праве
В настоящее время отмена бумажных свидетельств и перевод реестра
недвижимого имущества в электронную форму является далеко не последним
этапом совершенствования системы регистрации и хранения данных о
недвижимом имуществе. В качестве перспективного направления развития
технологий обмена информацией, в том числе на уровне государственных баз
данных, называют технологию блокчейн.
В настоящее время Росреестр прорабатывает возможность внедрения в
будущем этой технологии в работу реестра недвижимости. Предварительно
технология блокчейн может быть реализована на следующем этапе развития
электронных услуг, например, на вторичном рынке недвижимости по
отношению к квартирам с проверенной историей сделок.
Рассмотрим суть технологии блокчейн. Блокчейн (цепочка блоков) -
технология, которая предполагает набор компьютеров, объединенных в сеть.
Они обмениваются информацией напрямую, без посредничества сервера, как в
торрентах. На каждом компьютере хранится список всех операций по передаче
информации (транзакций), совершенных за все время существования сети. Эти
транзакции объединены в списки, называемые блоками. Каждый последующий
блок содержит информацию о времени его внесения и ссылку на предыдущий
блок. Блоки хранятся на устройствах пользователей и не предполагают наличия
единого дата-центра.
Безопасность данных обеспечивается шифрованием транзакций по
принципу ключа. Каждый компьютер имеет открытый и закрытый ключи.
Закрытый ключ позволяет зашифровать информацию таким образом, чтобы
другие пользователи открытого ключа могли ее прочитать, но не смогли
изменить. Каждый компьютер в сети имеет открытые ключи остальных
компьютеров и свой собственный закрытый ключ. Передавая информацию
(например, цифровую валюту или другую ценность), компьютер шифрует
74
оповещение о передаче с помощью закрытого ключа, помещает его в список
транзакций и отправляет другим компьютерам. Пользователь уверен, что его
сообщение никто не сможет изменить.
Данная технология сегодня используется в первую очередь в сети
«Биткоин», в которой пользователи обмениваются одноименной цифровой
валютой - биткоинами. В этой системе ключи открывают доступ к адресам, на
которых хранится валюта. С помощью блокчейн записывается факт передачи
денег. Кроме этого, блокчейн помогает подтвердить личность и поддерживает
доверие между сторонами: пользователи могут просматривать информацию о
транзакциях, но не могут ее изменять, если не получат закрытый ключ других
пользователей.
Наличие закрытого ключа - надежный способ защиты от мошенничества,
ведь их невозможно украсть ввиду шифрования (для шифрования используется
криптографический метод хэширования).
Таким образом, блокчейн позволяет вести учет транзакций,
идентифицирует стороны и отражает сделки. Причем использование этой
технологии позволяет учитывать и отражать операции быстрее и эффективнее,
чем с использованием контролирующего всю систему сервера (в случае с
денежными операциями - банка).
Последняя функция - отражение сделок - позволяет использовать
блокчейн не только в финансовой сфере, но также в любой области, которая
предполагает наличие базы данных.
Технология распределенных реестров, как еще называют блокчейн,
может изменить многие сферы жизни. Именно поэтому государственные
органы, а также крупнейшие коммерческие организации всерьез
заинтересованы внедрением этой технологии в свою работу.
Росреестр не стал исключением. Ведомство в настоящий момент
производит оценку возможностей применимости данной технологии в своей
работе.
И это не удивительно, поскольку создание реестров, распределенных