15
В-третьих, договор финансовой аренды (лизинга) (пункт 1 статьи 20
Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде
(лизинге)», пункт 2 статьи 609 Гражданского Кодекса РФ).
В-четвертых, договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом
культурного наследия (пункт 3 статьи 689, пункт 2 статьи 609 Гражданского
Кодекса РФ).
В-пятых, договор участия в долевом строительстве (пункт 3 статьи 4
Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»).
Следует отметить, что с 1 июля 2014 года отменено требование о
государственной регистрации договора залога недвижимости. Это следует из
пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ,
который установил, что правила о государственной регистрации договора
ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, которые
будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского
кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).
Тем самым для ипотеки, как и для многих других сделок с
недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.
В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может
быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога
нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (пункт 4 статьи
339.1 Гражданского Кодекса РФ, статья 103.1 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г.
№ 4462-1).
Сделки с движимым имуществом подлежат регистрации только в
16
случаях, прямо предусмотренных в законе (пункт 2 статьи 164 Гражданского
Кодекса РФ). В настоящий момент есть только один такой случай: он касается
музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного
фонда Российской Федерации. Передача прав собственности и другие действия
физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или
прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении таких предметов и
коллекций, производятся только после регистрации сделки в Государственном
каталоге Музейного фонда Российской Федерации (статья 10 Федерального
закона от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и
музеях в Российской Федерации»).
Любое правовое иностранное государство, как и российское, старается
контролировать оборот недвижимого имущества. Это позволяет в финансовой
плоскости реализовать фискальную функцию государства, т. е. осуществить
сбор налогов и пошлин, а в правовой плоскости закрепить права и обязанности
за собственником недвижимого имущества с помощью юридической сделки.
Тем самым реализуется институт регистрации прав на недвижимое
имущество, гарантируется чистота и публичность юридической сделки, права
добросовестного собственника или покупателя. Физическое или юридическое
лицо становится собственником, получает необходимые законом иностранного
государства юридические документы для прав обладания имуществом.
«Разумеется, за рубежом нет единой процедуры государственной
регистрации недвижимого имущества, т. к. законодательства различных стран
имеют свои правила и нюансы характерные только им, да и в целом в мире есть
различные правовые системы»
1
. Но, систематизируя, можно выделить три типа
регистрации прав на недвижимое имущество:
- консенсуальная модель (Франция, Германия);
- традиционная (англосаксонская) модель;
- Титул Торренса.
1
Савин Г. В. Сделки с недвижимым имуществом за границей // Молодой ученый. -
2018. - №50. - С. 267.
17
В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире
системы регистрации можно разделить на две большие группы – титульные и
актовые. В титульных системах регистрации объектом регистрации являются
права. В актовых системах регистрации объектом регистрации являются
сделки.
Таким образом, в отдельных случаях сделка требует государственной
регистрации и будет считаться для третьих лиц заключенной только с момента
такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность
того, что по иску контрагента суд признает сделку незаключенной.
1.2. Понятие государственной регистрации прав и нотариального
удостоверения сделок и ее нормативное регулирование в России и за рубежом
Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на
необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и
установления специального порядка распоряжения им.
Указанные тенденции нашли свое законодательное закрепление.
«Действующее законодательство предусматривает, что право собственности и
другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации»
1
.
«Процесс оформления государственной регистрации прав на недвижимое
имущество – это юридический акт по признанию и подтверждению со стороны
государства создания, ограничения, смены владельца и завершение правовых
полномочий на недвижимое имущество»
2
. Наличие документа, говорящего о
государственной регистрации – это единственное официально
задокументированное подтверждение того, что права на имущество имеют
1
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с
недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. -
2015. - №7. – С. 43.
2
Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные
подходы // Российская юстиция – 2016 - №11. – С. 53.
18
регистрацию в Росреестре.
Правовой основой становления института и развития государственной
регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон -
Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и
защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные
формы собственности (часть 2 статьи 8); право частной собственности
охраняется законом (часть 1 статьи 35); каждый вправе иметь имущество в
собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так
и совместно с другими лицами (часть 2 статьи 35).
В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс
Российской Федерации (статья 131) закрепляет обязательность
государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ регистрации подлежат:
право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного
ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
пользования, сервитуты, ипотека, а также иные права в случаях,
предусмотренных Гражданским Кодексом РФ и иными законами.
Наряду с Гражданским Кодексом РФ правила о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда
кодифицированных законодательных актов: Жилищного Кодекса Российской
Федерации, Градостроительного Кодекса Российской Федерации, Лесного
Кодекса Российской Федерации, Водного Кодекса Российской Федерации,
Земельного Кодекса Российской Федерации.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество
регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О
государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 1
19
января 2017 года. Он пришел на смену Федерального закона от 21.07.1997 года
№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» и Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости».
Таким образом, Федеральный закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» объединил сведения,
содержащиеся ранее в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (ЕГРП). Со вступлением в силу Федерального закона №218-ФЗ
сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Таким
образом, государственная регистрация права и государственный кадастровый
учет объектов недвижимости с 1 января 2017 года осуществляются по новым
правилам.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ закрепляет процедуру
государственной регистрации, понятие и ведение Единого государственного
реестра недвижимости, государственного кадастрового учета недвижимости и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, внесение
сведений в ЕГРН, особенности кадастрового учета и государственной
регистрации прав на отдельные виды недвижимости.
Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое
имущество закреплено законодателем в пункте 3 статьи 1 Федерального закона
от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации
недвижимости». Согласно данному Федеральному закону государственная
регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и
подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права
определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и
обременения недвижимого имущества. Причем определенный порядок
действий установлен как для лица, обращающегося за услугой по
государственной регистрации недвижимости, так и для регистратора.
При этом согласно позиции Верховного суда РФ государственная
20
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (Определение от
04.04.2017 года №4-КГ17-5)
1
.
Конституционный суд РФ подчеркнул, что государственная регистрация
выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе
судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений,
объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь
удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих
правоустанавливающих документов.
Согласно статье 164 Гражданского Кодекса РФ государственной
регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с
землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке,
предусмотренных статьей 131 Гражданского Кодекса РФ.
В Гражданском Кодексе РФ по отношению к сделкам с недвижимым
имуществом требование об их государственной регистрации предъявляется в
следующих случаях:
- уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации
(пункт 2 статьи 389 Гражданского Кодекса РФ);
- перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации
(статья 391 Гражданского Кодекса РФ);
- продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры
(пункт 2 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ);
- продажи предприятия (пункт 3 статьи 560 Гражданского Кодекса РФ);
- дарения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 574 Гражданского
Кодекса РФ);
- отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (статья 584
1
Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 № 4-КГ17-5 - [Электронный
ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL: http://legalacts.ru/sud/opredelenie-
verkhovnogo-suda-rf-ot-04042017-n-4-kg17-5/- дата обращения 20.08.2019 г.
21
Гражданского Кодекса РФ);
- аренды зданий и сооружений на срок более одного года (пункт 2 статьи
651 Гражданского Кодекса РФ);
- аренды предприятия независимо от ее срока (пункт 2 статьи 658
Гражданского Кодекса РФ);
- передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат
государственной регистрации, в доверительное управление (пункт 2 статьи
1017 Гражданского Кодекса РФ).
Итак, при любом оформлении недвижимости в собственность, будь то
покупка, приобретение по дарению, получение по наследству или в процессе
приватизации, обязательна и необходима государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
«Регистрация недвижимого имущества представляет собой внесение в
Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) записи о
возникновении, переходе или обременении права собственности на объект
недвижимого имущества с присвоением такой записи определенного номера»
1
.
В 2016 - 2017 годах законодатель провел масштабную реформу в сфере
регистрации прав на недвижимость.
Как уже отмечалось, с 1 января 2017 года законодатель объединил
кадастр недвижимости и реестр прав на недвижимое имущество (Федеральный
закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости»). В результате образовался Единый государственный реестр
недвижимости (ЕГРН), который включает реестр объектов недвижимости
(кадастр недвижимости), реестр прав, ограничений и обременений на
недвижимое имущество (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ.
Таким образом, ЕГРН объединил сведения о кадастровом учете объектов с
данными о регистрации прав на них.
До 1 января 2017 года за кадастровый учет отвечала Кадастровая палата,
1
Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость //
Российская юстиция. – 2017. - №6. – С. 35.
22
подведомственная Федеральной службе государственной регистрации, кадастра
и картографии (Росреестр).
Кроме того, с 15 июля 2016 года свидетельства о государственной
регистрации права на объекты недвижимости заменили выписками о правах на
объект недвижимого имущества (Федеральный закон от 03.07.2016 года №360-
ФЗ). Выписка, как и ранее свидетельство о праве собственности,
правоустанавливающим документом не является, а служит подтверждением
права собственности на недвижимое имущество.
Выписка из ЕГРН содержит сведения:
- о субъекте и объекте права;
- документе-основании возникновения права собственности;
- адресе и кадастровом номере объекта;
- об обременениях;
- дату внесения в реестр регистрационной записи.
«Поскольку выписка из ЕГРН выдается на актуальную дату, она не
позволяет, в отличие от свидетельства о регистрации права, увидеть срез
информации о предыдущем владельце, то есть получить доступ к истории
владения конкретным объектом. Также разница между документами
заключается в том, что выписка не выдается на бланке строгой отчетности с
водяными знаками»
1
.
При отсутствии свидетельства о праве собственности на объект
недвижимости документарным подтверждением факта государственной
регистрации, доказывающего наличие на определенную дату права на
конкретный объект недвижимости, является выписка из ЕГРН.
Об этом же свидетельствует судебная практика, которая прямо указывает,
что государственная регистрация возникновения или перехода прав на
недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН (Постановление 15
Арбитражного Апелляционного суда от 27.03.2017 года по делу №А53-
1
Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на
недвижимое имущество // Законодательство. – 2016. - № 9. – С. 40.
23
4823/2016)
1
.
При этом правоустанавливающими документами выступают
непосредственно договоры купли-продажи недвижимости, дарения, долевого
участия в строительстве, инвестирования, завещание и прочие с
проставленными на них специальными регистрационными надписями, на
основании которых вносятся соответствующие записи в реестр (статья 28
Федерального закона №218-ФЗ).
Правоприменительная практика также подтверждает, что основаниями
для государственного кадастрового учета и (или) госрегистрации прав
являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте
расположения недвижимого имущества на момент сделки (апелляционные
определения Санкт-Петербургского городского суда по делу №33-2524/2017
2
,
от 06.03.2017 по делу №2а-9713/2016
3
, решение Феодосийского городского
суда от 28.03.2017 по делу № 12–25/2017
4
).
Таким образом, кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода
прав подтверждаются теперь выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или
иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе о сделке
(Постановление 8 Арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 г. по делу
1
Постановление 15 Арбитражного Апелляционного суда от 27.03.2017 года по делу
№А53-4823/2016- [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
https://e.arbitr-praktika.ru/skins/ru-ru/v3/main/e.arbitr-praktika.ru/oldbrowser.html- дата
обращения 20.08.2019 г.
2
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу №33-
2524/2017 - [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL: https://e.arbitr-
praktika.ru/skins/ru-ru/v3/main/e.arbitr-praktika.ru/oldbrowser.html- дата обращения 20.08.2019
г.
3
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу от
06.03.2017 по делу №2а-9713/2016 - [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим
доступа: URL: https://e.arbitr-praktika.ru/skins/ru-ru/v3/main/e.arbitr-
praktika.ru/oldbrowser.html- дата обращения 20.08.2019 г.
4
Решение Феодосийского городского суда от 28.03.2017 по делу № 12–25/2017 -
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
http://sudact.ru/regular/doc/vfLwPy3JHfNx/?regular-txt=®ular-
case_doc=12%E2%80%9325%2F2017®ular-lawchunkinfo=®ular-doc_type=®ular-
date_from=®ular-date_to=®ular-workflow_stage=®ular-area=®ular-
court=%D0%A4%D0%B5%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D1%81%D0%B8%D0%
D0%BE®ular-judge=&_=1525186235952- дата обращения 20.08.2019 г.
24
№А46-9861/2016
1
, Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону
от 13.04.2017 по делу № 2–1343/2017
2
).
Как указывалось, проведенная государственная регистрация договоров и
иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется путем совершения
регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Если такой документ представлен в электронной форме, то специальная
регистрационная надпись на нем выполняется усиленной квалифицированной
электронной подписью государственного регистратора. Аналогичное
положение было закреплено в прежней редакции федерального закона от
21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
Сведения из ЕГРН предоставляются за плату в бумажном или
электронном виде (пункт 2 статьи 63, пункт 6 статьи 62 Федерального закона
№ 218-ФЗ). Минэкономразвития России установило размеры платы за
предоставление таких сведений (Приказ от 10.05.2016 года №291, вступил в
силу 01.01.2017 года). При этом стоимость выписки ставится в зависимость от
лица, которое ее заказывает, а также от ее формы (бумажная либо электронная).
Таблица 1
Плата за получение сведений из ЕГРН
Категория заявителя
Получение сведений из ЕГРН
в электронной форме
Получение сведений из ЕГРН
в бумажной форме
Физическое лицо
300 руб.
750 руб.
Юридическое лицо
600 руб.
2 200 руб.
В настоящее время получить сведения из ЕГРН можно следующими
1
Постановление 8 Арбитражного апелляционного суда от 16.02.2017 г. по делу
№А46-9861/2016 - [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
http://sudact.ru/arbitral/doc/bLGwnxB8hixN/?arbitral-txt=&arbitral-case_doc=%D0%9046-
9861%2F2016&arbitral-lawchunkinfo=&arbitral-doc_type=&arbitr- дата обращения 20.08.2019 г.
2
Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.04.2017 по делу № 2–
1343/2017 - [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL: https://leninsky--
ros.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=486115433&delo
_id=1540005&new=&text_number=1- дата обращения 20.08.2019 г.