75
среди пользователей, значительно снижает риск потери информации,
удешевляет администрирование и хранение данных, а также делает
информацию и транзакции доступными, прозрачными. При построении реестра
недвижимости на основе блокчейна каждый пользователь сможет увидеть
информацию о тех или иных объектах, операциях с ними, в том числе передачу
объекта в залог, наложение ареста и иных обременениях.
Введение ЕГРН продолжает тенденцию перевода функций государства в
электронную форму.
Хотя данная тенденция и уменьшает традиционные риски при
подтверждении права собственности (в частности, деятельность мошенников,
которые подделывают бумажные документы), государству еще предстоит
провести работу, направленную на повышение доверия к электронным
реестрам и выпискам из них.
Таким образом, переход к электронному ЕГРН, который ведется на
основе единой технологии на всей территории России, является шагом вперед.
Причем, как в разрезе обеспечения права собственности, так и качества
оказания госуслуг. Дальнейшее внедрение в работу государства
информационных технологий (в частности, блокчейн) при условии
информирования и просвещения граждан в этой области позволит вывести на
новый уровень обеспечение прав собственности на недвижимость, а также в
целом выполнение государством возложенных на него функций.
В целях обеспечения наилучших условий для правильного и
своевременного рассмотрения дел, специфические особенности которых
затрудняют их рассмотрение в другом месте, предлагается установить
исключительную подсудность всех споров, связанных с недвижимостью - по
месту нахождения недвижимого имущества.
Росреестр должен усилить работу по правовому просвещению бизнес-
слоев населения, направленную на сокращение количества необоснованных
приостановлений и отказов при предоставлении услуг. Сотрудники Росреестра
должны регулярно проводить консультации, «горячие телефонные линии» и
76
интернет-конференции, организовывать распространение справочно-
информационного материала в помещениях приема-выдачи документов и
размещение материалов в СМИ и на сайтах органов местного самоуправления,
участвовать и организовывать различные мероприятия с привлечением
юридических лиц.
Рассмотрим направления правового совершенствования нотариального
удостоверения сделок.
Одно из правил нотариальных действий обязывает нотариуса на стадии
возбуждения нотариального производства выяснить дееспособность лица,
обратившегося за совершением нотариального действия (статья 43 Основ
законодательства РФ о нотариате), то есть установить способность граждан
своими действиями при обретать гражданские права, создавать для себя
гражданские обязанности и исполнять их.
Однако в действующем законодательстве не только отсутствует механизм
установления нотариусами дееспособности, но даже не предусмотрены
правовые основания выполнения ряда необходимых для этого действий.
Так, у нотариуса нет законных оснований делать запросы в медицинские
учреждения, обращаться за помощью к специалистам-психиатрам, поскольку
указанные сведения являются врачебной тайной. Вместе с тем, нотариальная
деятельность также основана на принципе нотариальной тайны, что выгодно
отличает ее от деятельности других органов бесспорной гражданской
юрисдикции.
Представляется, что такое право должно быть законодательно закреплено
и не противоречит современному состоянию законодательства о нотариате.
Указанное, позволит свидетельствовать нотариальные действия, которые будут
обладать высокой степенью доказательственной силы, что будет
способствовать снижению количества судебных споров. К тому же, до
принятия нового закона «О нотариате и нотариальной деятельности» механизм
взаимодействия данных органов уже будет отлажен.
В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате, в случае
77
возникновения у нотариуса сомнений, в психическом здоровье обратившегося к
нему лица, он вправе отложить совершение нотариального действия и
направить в суд запрос о том, был ли данный гражданин лишен или ограничен
в дееспособности. Однако реализовать данное право на практике весьма
проблематично по следующим основаниям.
Заявление о признании гражданина недееспособным рассматривается в
суде по месту жительства этого лица, а если гражданин помещен в
психиатрическое или психоневрологическое учреждение - по месту нахождения
этого учреждения.
В последующем гражданин может неоднократно поменять место
жительства, о чем он не обязан сообщать нотариусу. Из чего следует, что
решение суда о признании гражданина недееспособным может быть вынесено
любым судом РФ.
Поэтому представляется необходимым создание электронной базы
данных, позволяющей нотариусу быстро проверить дееспособность гражданина
на предмет нахождения его на учете в психоневрологическом, наркологическом
диспансерах, лечебных учреждениях, обращениях в поликлинику на момент
совершения нотариального действия, для выяснения психофизического
состояния лица, обратившегося за совершением нотариального действия.
Это имеет значение и в свете существенного расширения возможности
использования в нотариальной деятельности электронных технологий. Так,
заинтересованное в совершении нотариального действия лицо может
обратиться к нотариусу в электронной форме. Такое обращение должно быть
подписано квалифицированной электронной подписью (статья 44.2 Основ
законодательства РФ о нотариате).
Установление нотариусом дееспособности лица при нотариальном
удостоверении сделки имеет большое значение, т.к. впоследствии
родственники недееспособной лица - одной из сторон сделки, могут
обратиться в суд о признании сделки недействительной. В связи с этим вторая
сторона сделки может потерпеть убытки от аннулирования сделки.
78
Еще одним пробелом в действующем законодательстве является
отсутствие фиксации совершения нотариального действия путем
протоколирования и ведения аудио и видеозаписи. Ведение протоколов
нотариальных действий, аудио и видеозаписи, обусловлено необходимостью
фиксации тех обстоятельств, которые невозможно отразить в тексте самого
нотариального акта. При этом следует заметить, что в случае оспаривания
совершенного нотариального действия в суде данные средства могут служить
доказательствами по делу. Для этого необходимо законодательное
регулирование порядка составления протоколов нотариальных действий и
ведения аудио и видеозаписи, определения в каких случаях должен и может
вестись протокол нотариального действия аудио и видеозапись, процедурные
правила ведения, форма и содержание.
Представляется, что фиксация нотариальных действий, связанных со
сделками с движимым и недвижимым имуществом, договоры займа между
гражданами, удостоверения завещаний, с помощью составления протоколов
нотариальных действий и ведения аудио и видеозаписи должна быть
обязательной, в остальных случаях факультативной, то есть по желанию
участников нотариального действия.
Заканчивая третью главу, можно сделать следующие выводы.
Проведенное исследование выявило следующие проблемы в области
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок:
- зачастую создаются ситуации, когда продавец, осуществив акт купли-
продажи, не является в Росреестр для регистрации, считая, что сделка уже
завершена;
- проблемы при регистрации договоров долевого участия, аренды на срок
свыше 1 года;
- отсутствие законодательного порядка определения нотариусом
дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением сделки.
В связи с этим основными предложениями по совершенствованию данной
отрасли законодательства являются:
79
- внедрение в работу Росреестра информационных технологий;
- усиление работы Росрестра по правовому просвещению бизнес-слоев
населения, направленную на сокращение количества необоснованных
приостановлений и отказов при предоставлении услуг;
- разработка механизм установления нотариусами дееспособности
граждан путем создания специальной электронной базы данных;
- проведение фиксации совершения нотариального действия путем
протоколирования и ведения аудио и видео записи.
80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сделки рассматриваются в гражданском праве как наиболее
распространенные юридические факты. Сделки могут быть самые разные, и
гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня сделок.
Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права
осуществляется путем совершения на документе удостоверитель ной надписи
нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое
нотариальное действие (статья 163 Гражданского Кодекса РФ). Однако
нотариальное удостоверение сделки не сводится только к совершению на
документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и
достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным
законодательством. Выполнение этой процедуры должно обеспечивать
законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки.
Таким образом, обязательному нотариальному удостоверению подлежат
любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит
отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных
долей по одной сделке. Участие нотариуса обязательно при совершении сделок
с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному
ограниченно дееспособным гражданину (статья 54 Федерального закона «О
государственной регистрации недвижимости»). Кроме того, нотариальное
удостоверение требуется при заключении договора ренты, соглашении о
разделе общего имущества, нажитого супругами в браке, а также брачных
договоров.
Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить
существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая
неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Государственная регистрация сделок - это процедура удостоверения прав
на имущество, которые возникли, прекратились или были ограничены.
Процедура государственной регистрации доказывает, что право на самом
81
деле существует.
Права на имущество появляются в силу юридического аспекта
проводимой сделки, состоящего из:
- соглашения между продавцом и покупателем;
- акта государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского Кодекса РФ в
случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность
объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и
обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной
регистрации. Государственная регистрация осуществляется в порядке,
установленном законодательством РФ.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 31
января 1998 года и стал основой российской системы регистрации прав на
недвижимость. За двадцать лет система госрегистрации претерпела
колоссальные изменения. В стране сформировалась база учреждений,
осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, на
всей территории Российской Федерации был введен единый порядок
осуществления госрегистрации, также был сформирован Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП). Позже был запущен в эксплуатацию Единый Государственный кадастр
недвижимости. На базе Росрегистрации образована Федеральная служба
государственной регистрации, кадастра и картографии, создана объединенная
система кадастрового учета объектов недвижимости, а поправками в
Гражданский кодекс Российской Федерации закреплены принципы проверки
законности оснований регистрации, публичности и достоверности
государственного реестра, что обеспечило защиту прав участников
гражданского оборота.
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015
года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который
82
юридически закрепил объединение системы регистрации прав на недвижимость
и системы кадастрового учета объектов недвижимости. В эксплуатацию был
запущен Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), создание
которого существенно упростило регистрационные процедуры и сократило их
сроки.
Проводит кадастровый учет недвижимости и регистрирует права на нее
исключительно Росреестр и его территориальные органы.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество -
юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения,
перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество
или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Причем
определенный порядок действий установлен как для лица, обращающегося за
услугой по государственной регистрации недвижимости, так и для
регистратора.
Согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ регистрации подлежат:
право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного
ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
пользования, сервитуты, ипотека, а также иные права в случаях,
предусмотренных Гражданским Кодексом РФ и иными законами.
Регистрация недвижимого имущества представляет собой внесение в
Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) записи о
возникновении, переходе или обременении права собственности на объект
недвижимого имущества с присвоением такой записи определенного номера.
Заявление о государственной регистрации и необходимые документы
можно представить:
- в бумажном виде - лично (в Росреестр, через МФЦ, при выездном
приеме) или по почте (в Росреестр);
- в форме электронных документов — через единый портал госуслуг или
официальный сайт Росреестра.
Основаниями для возврата заявления и документов без рассмотрения
83
являются:
- несоответствие формата заявления и документов, представленных в
электронном виде, установленному формату;
- наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном
виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных
исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие
повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание;
- отсутствие подписи заявителя в заявлении о госрегистрации прав.
Установлен перечень оснований, по которым госрегистрация может быть
приостановлена. По сравнению с ранее действовавшими основаниями, этот
список значительно увеличен (в нем перечислено 55 оснований).
Государственная регистрация права собственности может проводиться
без участия правообладателя. Сведения в ЕГРН вносятся в том числе в порядке
межведомственного взаимодействия. Обязанность направлять необходимые для
учета и госрегистрации документы в таком порядке установлена для органов
госвласти, органов местного самоуправления, судов и нотариусов при принятии
ими решений (актов). При поступлении документов (содержащихся в них
сведений) в порядке межведомственного взаимодействия Росреестр вносит на
их основании сведения в ЕГРН (за исключением случаев, когда их внести
невозможно) и уведомляет правообладателя о внесении.
Ответственность за действия (бездействие) при проведении
государственной регистрации распределена между Росреестром и
госрегистратором. Так, госрегистратор несет ответственность за несоответствие
внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в
представленных документах. Росреестр несет ответственность за ненадлежащее
исполнение своих полномочий.
За рубежом основные принципы оформления сделок схожи с
российскими, но есть и свои особенности в каждом отдельном государстве.
Передачей собственности может заниматься только нотариус, который не
заинтересован в том или ином исходе сделки. Нотариус отвечает за исполнение
84
законодательства при оформлении договора, за регистрацию нового
собственника в земельном кадастре. В некоторых европейских странах, к
примеру, во Франции и Италии, нотариус проверяет юридическую чистоту
недвижимости, а также контролирует расчёты, следит за переводом денежных
средств на счёт продавца.
Проведенное исследование выявило следующие проблемы в области
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок:
- зачастую создаются ситуации, когда продавец, осуществив акт купли-
продажи, не является в Росреестр для регистрации, считая, что сделка уже
завершена;
- проблемы при регистрации договоров долевого участия, аренды на срок
свыше 1 года;
- отсутствие законодательного порядка определения нотариусом
дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением сделки.
Проведенное исследование привело к разработке следующих
предложений по совершенствованию государственной регистрации и
нотариальному удостоверению сделок:
- внедрение в работу Росреестра информационных технологий (в
частности, блокчейн) при условии информирования и просвещения граждан в
этой области позволит вывести на новый уровень обеспечение прав
собственности на недвижимость, а также в целом выполнение государством
возложенных на него функций;
- усиление работы Росрестра по правовому просвещению бизнес-слоев
населения, направленную на сокращение количества необоснованных
приостановлений и отказов при предоставлении услуг;
- разработка механизм установления нотариусами дееспособности
граждан путем создания специальной электронной базы данных;
- проведение фиксации совершения нотариального действия путем
протоколирования и ведения аудио и видео записи.