55
Как уже указывалось, регистрирует переход права Федеральная служба
государственной регистрации, кадастра и картографии в лице территориальных
органов (Росреестр).
Регистрируется только переход права собственности, но не сам договор
(пункт 1 статьи 551 Гражданского Кодекса РФ).
Покупатель подает в Росреестр:
- заявление на регистрацию права собственности;
- документы, которые необходимы для регистрации.
Подать документы нужно по правилам, которые установило
Минэкономразвития России в Порядке представления заявления о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к
нему документов, утвержденном Приказом от 26 ноября 2015 года №883
1
.
Покупатель вправе подать документы на регистрацию тремя способами:
Во-первых, в бумажном виде при личном обращении:
- в территориальный отдел Росреестра;
- к уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. Это важное
нововведение – регистрация прав при выездном приеме документов
сотрудниками Росреестра. В этом случае заявление и прилагаемые к нему
документы заявитель представляет в форме документов на бумажном носителе,
лично обратившись к уполномоченному лицу Росреестра (пункт 1 части 1
статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ);
- через МФЦ.
На это указывают подпункт 1 пункта 1 статьи 18 Федерального закона №
218-ФЗ и подпункт 1 пункта 2 Порядка № 883. Заявитель вправе подать
документы в любое отделение Росреестра независимо от места нахождения
1
Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883 «Об установлении порядка
представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и
(или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему
документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в
записях Единого государственного реестра недвижимости» // КонсультантПлюс
[Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/- дата
обращения 20.08.2019 г.
56
объекта недвижимости.
Заявление можно составить на выбор:
- вручную шариковой ручкой;
- на компьютере (в таком случае заявление нужно распечатать и
поставить подпись от руки);
- с помощью сотрудника, который принимает документы.
В последнем случае заявителю нужно будет:
- проверить верность сведений, которые указал сотрудник;
- поставить подпись.
Заявление нужно подписать собственноручно.
Во-вторых, в бумажном виде по почте. В этом случае придется
нотариально удостоверить договор купли-продажи (подпункт 2 пункта 12
статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ).
Отправить заявление и документы необходимо в адрес территориального
отделения Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (подпункт 1
пункта 1 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ, подпункт 2 пункта 2
Порядка №883):
- с объявленной ценностью;
- описью вложения;
- уведомлением о вручении.
Покупателю нужно будет нотариально заверить (пункт 12 статьи 18
Федерального Закона №218-ФЗ):
- подлинность своей подписи на заявлении;
- доверенность на представителя заявителя и лицо, которое подписало
договор, если действовал представитель по доверенности.
В письмо вкладывается копия паспорта или другого документа, который
удостоверяет личность физического лица:
- правообладателя, стороны или сторон сделки либо их представителя;
- представителя юридического лица, если правообладатели, стороны
сделки – юридические лица.
57
В-третьих, в форме электронных документов и (или) электронных
образов документов по Интернету через:
- единый портал госуслуг;
- официальный сайт Росреестра.
Заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной
подписью.
Документы, которые покупатель пересылает Росреестру, должны
соответствовать формату, который установил пункт 9 Порядка № 883. Иначе
Росреестр вернет документы без рассмотрения (пункт 1 статьи 25 Федерального
закона №218-ФЗ).
Этап 4 - убедиться, что Росреестр принял документы.
Росреестр уведомляет заявителя, что принял заявление и документы,
указывает их перечень, дату и время с точностью до минуты (пункт 17 статьи
18 Федерального закона №218-ФЗ). Порядок и способы уведомления утвердил
Приказ Минэкономразвития России от 15 марта 2016 года №127.
Как Росреестр уведомит покупателя, зависит от формы обращения,
которую он выбрал.
Если покупатель лично обратился в МФЦ, направил документы в
электронной форме или по почте, то Росреестр обязан уведомить заявителя:
- письмом на электронную почту, в котором будет ссылка на уведомление
– электронный документ на сайте Росреестра. Ссылка доступна в течение суток
с момента первого перехода, который возможен в течение одного месяца;
- или письмом по почте, если заявитель отправил документы по почте и
не указал в нем электронный адрес.
Если покупатель лично обратился в территориальное подразделение
Росреестра или сотрудник выехал к заявителю, то расписку выдают сразу на
месте.
Такие правила содержит пункт 17 статьи 18 Федерального Закона № 218-
ФЗ и Приложение 1 к Приказу Минэкономразвития России от 15 марта 2016
года №127 «Об установлении Порядка и способов уведомления...».
58
Росреестр уведомляет заявителей о ходе регистрации прав на
недвижимость по SMS или электронной почте. Росреестр бесплатно сообщит
заявителю по SMS или электронной почте:
- об оплате пошлины, приеме заявления и документов в обработку;
- о приостановлении или в отказе регистрации прав;
- о возврате документов без рассмотрения.
Также Росреестр обязан уведомить правообладателя о том, что в
отношении его недвижимости поступило заявление о регистрации права.
Сделать он это должен в день поступления заявления при условии, что
сведения о недвижимости есть в ЕГРН.
Этап 5 - забрать договор и выписку из ЕГРН.
В зависимости от того, куда подавались документы, срок регистрации
прав составляет (таблица 2):
Таблица 2
Сроки регистрации прав на недвижимость Росреестром
Вид услуги
До 2017 года
С 1 января 2017 года
Росреестр
МФЦ
Регистрация права
10 рабочих дней
7 рабочих дней
9 рабочих дней
Постановка на кадастровый учет
10 рабочих дней
5 рабочих дней
7 рабочих дней
Одновременная постановка на
кадастровый учет и регистрация
права
Не предусмотрена
10 рабочих дней
12 рабочих
дней
Внесение записи в реестр
недвижимости на основании
решения суда
10 рабочих дней
5 рабочих дней
Не
предусмотрено
Регистрация:
1) нотариально удостоверенной
сделки;
2) свидетельства:
- о праве на наследство,
- о праве собственности на долю
в общем имуществе супругов
– 3 рабочих дня;
– 1 рабочий день,
если нотариус
отправит
документы в
Росреестр в
электронном виде
– 3 рабочих дня;
– 1 рабочий день,
если нотариус
отправит
документы в
Росреестр в
электронном виде
5 рабочих дней
Росреестр проведет регистрацию по правилам, которые установило
Минэкономразвития России в Регламенте по предоставлению услуги по
регистрации прав на недвижимость, утвержденном Приказом от 7 июня 2017
59
года №278
1
.
В результате покупатель получает:
- выписку из ЕГРН (часть 1 статьи 28 Федерального закона №218-ФЗ).
Форму такой выписки утвердил Минэкономразвития России Приказом от 20
июня 2016 года №378
2
;
- свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что
государственная регистрация состоялась. Форму специальной регистрационной
надписи на договоре утвердил Минэкономразвития России Приказом от 16
декабря 2015 года №943
3
.
Сделку по купле-продаже недвижимости можно считать завершенной
после того, как Росреестр отразил переход права собственности в ЕГРН.
При регистрации прав на недвижимое имущество Росреестр должен
проверить, не расходятся ли сведения об объекте недвижимости и его
характеристики, содержащиеся в ЕГРН и ГКН (Государственный кадастр
недвижимости), например, совпадает ли площадь, адрес, наименование,
1
Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении
Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному
кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/- дата обращения 20.08.2019 г.
2
Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 (ред. от 05.02.2018) «Об
утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости,
состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к
формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра
недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления
сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении
изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря
2015 г. № 968» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/- дата обращения 20.08.2019 г.
3
Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (ред. от 11.12.2017) «Об
установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы
специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки,
состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе,
выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к
формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание
сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре
недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении
реестровой ошибки» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/- дата обращения 20.08.2019 г.
60
сведения о правах и т.д. Кроме того, регистратор проверяет, отсутствуют ли
препятствия для проведения сделки при условии соблюдения всех
формальностей. Например, очень часто бывает, что имущество находится под
арестом по решению суда, а собственник не знает об этом. Или имущество
находится в ипотеке, а согласия залогодержателя (банка) на сделку купли-
продажи или дарения не представлено. Если недвижимое имущество находится
в совместной собственности супругов, то проверяется наличие согласия
второго супруга на сделку, оформленного нотариально.
Регистратор обязан провести регистрацию, только если сделка
соответствует закону, волеизъявлению сторон, а представители сторон имеют
надлежащие полномочия на совершение сделки (Приложение 2).
Таким образом, для проведения регистрации прав на недвижимое
имущество очень важно оформить в соответствии с законом договора-
основания сделки, а также собрать полный и достаточный комплект
документов для проведения государственной регистрации прав на
недвижимость. В противном случае, при возникновении у регистратора
сомнений в законности сделки или при неполном комплекте документов,
Росреестр инициирует приостановку в регистрации на срок 30 дней, а если
причины приостановки не будут устранены в указанный срок, то последует
отказ в государственной регистрации.
Основным документом, удостоверяющим право собственности на
недвижимое имущество, а также подтверждающим факт регистрации права
собственности, является запись в ЕГРН.
Различные системы государственной регистрации прав на недвижимость
существуют и действуют уже достаточно долгое время в зарубежных странах.
Средняя продолжительность оформления сделки, касающийся
недвижимости за рубежом - два-три месяца, и проходит оно в три этапа:
- предложение покупки;
- составление предварительного договора;
- оформление заключительного соглашения.
61
Этап первый: предложение. Сразу после выбора объекта составляется
«offer to purchase», своего рода предварительный договор, в котором
указывается цена (позже её можно изменить), параметры покупаемого жилья, а
также сроки исполнения договора. В Австрии допускается устный вариант
предложения о покупке. Англичане вносят залог в размере трехсот фунтов
стерлингов как подтверждение своего намерения. Если покупатель передумает,
эти деньги ему возвращены не будут. Итальянцы дают задаток в сумме 5-10%
от заявленной цены жилья.
Этап второй: предварительный договор. На большей части Западной
Европы на втором этапе вносится задаток в размере 10% от цены объекта,
перевод денег контролируется нотариусом. Если продавец позднее откажется
от сделки, он будет обязан вернуть задаток в двукратном размере. В
Великобритании второй этап не требует каких-либо денежных вложений.
Французы включают в предварительное соглашение дополнительное условие: в
течение календарной недели покупатель может прервать дело, не выплачивая
штраф.
Заключительный этап. Окончательный вариант договора составляется и
подписывается сторонами при участии нотариуса, на этом этапе уплачиваются
требуемые налоги. В Швейцарии нотариус проверяет законность соглашения,
внося имя нового владельца в реестр прав собственников.
Юридическое сопровождение сделок в Европе - процесс длительный и
сложный, требующий присутствия не только риэлтора и юриста, но и
нотариального сотрудника. Услуги на рынке недвижимости достаточно дороги,
к примеру, помощь юриста обходится в среднем в 2% от стоимости
недвижимости, работа риэлторов оценивается в 6-10%, нотариальная контора
получает 3-7%, и еще около 6% уходит на оплату налогов (в Италии эта сумма
составит 12-13%).
Что касается регистрации сделок, то она характерна для стран с англо-
саксонской системой права. Здесь действует принцип - без регистрации нет
сделки. Вместе с тем у каждой из стран, выбравших ту или иную систему
62
регистрации, есть особенности, присущие только ей. Так, в отдельных странах
(Франция, Италия) предметом регистрации являются не вещные права, а
правоустанавливающие документы. При этом регистрация документов не
всегда является обязательной. Для перехода права собственности достаточно
заключения договора, в котором будут оговорены предмет сделки и его цена.
При этом возникновение права собственности не зависит от внесения записи в
реестр.
В случае принятия той или иной страной системы регистрации сделок,
роль государства пассивна. Она ограничена тем, что исполнительная власть
лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая
регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий
орган не рассматривает вопрос о законности и действительности сделки. Для
того, чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав,
участники сделки должны обращаться к услугам специальных компаний,
которые занимаются страхованием титула. Эти компании, заключив договор с
заинтересованным лицом, изучают все сделки в отношении данного объекта
недвижимости за период от 30 до 70 лет, в зависимости от требований
установленных законодательством того или иного штата, и дают
соответствующую гарантию чистоты титула. В случае возникновения проблем,
вызванных нарушением чистоты титула, они обязуются в определенных
пределах возместить ущерб. Система регистрации сделок оказывается
значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой
регистрации прав на недвижимость.
В Германском гражданском уложении 1896 года, действующем и в
настоящее время, закреплено то, что правовое состояние недвижимости в
современной Германии требует регистрации в специальном реестре, так
называемой, Поземельной книге. Традиция ведения поземельных книг,
исторически сложившаяся в Германии, вызвала особый интерес у российских
законодателей при создании Единого государственного реестра недвижимости.
Рассмотрим основные сходства систем регистрации недвижимости
63
Германии и России.
В настоящее время система регистрации недвижимости в Германии
состоит из двух частей: кадастра и поземельной книги, которые тесно
взаимодействуют между собой. Кадастр недвижимости содержит полную
информацию о недвижимости на всей территории и состоит из: кадастра
недвижимости, кадастровой карты и результатов геодезических вычислений.
Поземельная книга определяет и устанавливает права на земельные
участки, регистрацию обременений собственности, а также является реестром
всех земельных участков. Исторически земля в Германии считается главным и
единственным объектом недвижимости. В России же единство судьбы
земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому
все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе
земельных участков, был провозглашен в российском законодательстве лишь в
2001 году, с принятием Земельного кодекса РФ.
Поземельная книга Германии упорядочена по отдельным земельным
участкам. Для каждого в поземельной книге заведен отдельный лист, который
состоит из нескольких разделов. Разделы содержат разного рода сведения: о
технических характеристиках земельного участка, их правообладателях,
ограничений и обременений прав, залоговых прав. Кроме этого, к каждому
листу поземельной книги прилагаются все документы, которые имеют
отношение к земельному участку и на которых основываются записи в
поземельной книге (поземельное дело).
Поземельная книга Германии ведется в электронном виде.
Различием в системах регистрации недвижимости рассматриваемых
стран является то, что в Германии регистрация недвижимости производится
при участковых судах и осуществляется помощниками судей (это самая низшая
ступень судебной системы). Данные лица, также как и судьи, независимы в
принятии своих решений.
В России, как уже указывалось, функции по ведению ЕГРН осуществляет
орган исполнительной власти (Росреестр), подведомственный Министерству
64
экономического развития России.
За ошибки, которые допустили в поземельной книге служащие суда
Германии, ответственность несет государство, тогда как в России такая
ответственность распределена между государством и регистратором.
Поземельная книга Германии, также как и ЕГРН, обладает свойством
публичности. Данную книгу может посмотреть и изучить любое
заинтересованное лицо. ЕГРН же недоступен для прямого ознакомления
общественности, сведения из реестра выдаются в форме выписок и копий.
Подводя итог вышесказанному, можно сказать, что российская
регистрационная система всё в большей степени приближается к германской
системе регистрации недвижимости. По сути, Поземельная книга и ЕГРН
имеют одинаковую структуру, данные реестры обладают принципом гласности,
принципом заявительного характера.
Как видно, между нашими системами регистрации много сходства, но
имеются и принципиальные различия. Так, Поземельная книга в Германии
существует уже более ста лет, а закон о регистрации недвижимости в России
вступил в действие несколько лет назад.
Заканчивая вторую главу, можно сделать следующие выводы.
Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права
осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи
нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое
нотариальное действие (статья 163 Гражданского Кодекса РФ). Однако
нотариальное удостоверение сделки не сводится только к совершению на
документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и
достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным
законодательством. Выполнение этой процедуры должно обеспечивать
законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки.
В более чем в 80% стран Европы, в том числе у лидеров по уровню
развития - Германии и Франции, нотариус в силу закона отвечает за
юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имуществом.