23
после ее регистрации. Введение государственной регистрации обеспечивает
достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и
тем самым содействует устойчивости и прочности гражданского оборота
1
.
К недвижимым вещам (недвижимости) статья 130 ГК РФ относит
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам ГК РФ относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для
размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-
места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений
описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом
учете порядке. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество.
Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации
«права собственности и других вещных прав» на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение, следует
признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не
только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается
применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК
РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551), мены (ст. 551,
567), дарения, если заключен до 2013 г. (п. 2 ст. 574), отчуждения недвижимого
имущества под выплату ренты (ст. 584), аренды недвижимого имущества (п. 2
1
Батуева Э.Ц. Новации в системе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав //
Сибирский юридический вестник. – 2019. – №4 (87). – С.50.
24
ст. 609), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017),
коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028).
Относительно порядка государственной регистрации недвижимости в ГК
РФ содержатся лишь указания на то, что права на недвижимость, их
возникновение и ограничение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Детальный порядок
государственной регистрации и основания отказа в ней установлены
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
1.2. Условия действительности сделки и общая характеристика
законного порядка заключения сделки
Институт сделок занимает центральное положение в цивилистической
науке, а также в правоприменительной практике любого государства. Каждый
день по всему миру заключаются миллионы сделок, которые являются ядром
гражданского оборота. Именно сделки являются тем юридическим фактом, на
основании которого сторона получает какие-либо вещи материального мира,
услуги, субъективные права и др.
Заметим, что сделки занимают большое место в хозяйственной жизни. Об
их значении можно судить уже потому, что все участники гражданского
оборота осуществляют правовую жизнь главным образом путем совершения
различных сделок.
Для заключения договоров необходимо выполнение установленных
законом условий, о которых необходимо знать всем участникам сделок. И,
соответственно, от того, каковы эти условия, насколько детально они
регламентированы в законе, зависит эффективность деятельности и
благополучие участников гражданского оборота.
25
Отметим, что условия действительности сделок, в связи с их широким
распространением, все чаще оспариваются в судах, что приводит к излишнему
затягиванию гражданско-правовых отношений, затратам, связанным с
судебными издержками, наряду с этим к упущенной выгоде.
Понятие сделки закреплено в ст. 153 ГК РФ
1
. Однако условия
действительности сделок прямо не зафиксированы в законодательстве РФ. Они
сформированы правовой доктриной, поддерживаемой российскими учеными-
цивилистами.
Из законного правового деяния, которое направлено на установку,
преобразование или завершение гражданских прав и обязанностей происходит
существенность сделки. Для того, чтобы иметь характер существенности,
сделка не должна опровергать закон. Данное требование совершается только
при единовременном исполнении некоторых пунктов: сущность и правовой
итог не должны опровергать закон; сделка совершается дееспособным лицом;
воля лица, которое осуществляет сделку, должна совпадать с его фактическим
желанием и т.д.
2
Существует четыре условия действительности сделок:
1) сделка должна по содержанию соответствовать закону (правопорядку)
и нормам морали (нравственности);
2) сделка должна быть совершена право- и дееспособным лицом;
3) волеизъявление стороны должно соответствовать ее подлинной
воле;
4) форма сделки должна соответствовать требованиям закона и
договора.
Именно в таком порядке располагает условия действительности сделок
ученый-цивилист Е.А. Суханов
3
, так как они определяются законодательством
в данной последовательности. Такой же точки зрения придерживается и
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) //
Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.
2
Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право. Избранное. – М.: Статут, 2017. С.56.
3
Гражданское право. В 4 т. Т.1: Общая часть. Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Волтерс Клувер, 2019. С.458.
26
профессор С.С. Алексеев
1
. Согласно же позиции профессора Ю.К. Толстого
сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов – лиц,
участвующих в сделке, субъективной стороны – единства воли и
волеизъявления, формы и содержания
2
. Последняя позиция отражает приоритет
субъективных свойств над формальными и содержательными признаками.
Несоблюдение ряда требований при совершении сделки приводит к её
недействительности, именно поэтому важно учитывать все условия, при
которой сделка будет считаться действительной. В связи с этим
законодательство определяет ряд условий, игнорирование которых
невозможно.
Прежде всего, необходимо обратить внимание на субъекты сделки. Они в
обязательном порядке должны обладать дееспособностью, в научной
литературе ее часто определяют через понятие сделкоспособности. В качестве
субъектов при заключении сделки выступают как физические, так и
юридические лица.
Положение о дееспособности физических лиц, то есть о способности
приобретать своими действиями права, реализовывать их, а также приобретать
гражданские обязанности и, соответственно, их исполнять закреплено в ГК РФ.
По общему правилу дееспособность физического лица наступает с
момента достижения им восемнадцатилетнего возраста. Однако из этого
правила есть два исключения: вступление в брак и эмансипация.
Кроме того, в законодательстве установлены некоторые ограничения
дееспособности отдельно взятых категорий физических лиц. При этом можно
выделить два критерия деления: возраст и состояние психики.
В статье 30 ГК РФ предусмотрено ограничение дееспособности граждан,
которые вследствие психического расстройства не могут понимать значение
своих действий или руководить ими
3
.
1
Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. – М.: Статут, 2018. С.177.
2
Гражданское право. В 3 т. Том 1. Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект,
2015. С.288.
3
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) //
Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.
27
На протяжении долгого времени такая категория лиц считалась
недееспособной, а значит, практически не участвовала в гражданском обороте,
поскольку все действия за таких лиц выполняли опекуны. Помимо этого, была
распространена ситуация, при которой лица с неустойчивой психикой
формально оставались дееспособными, однако, недобросовестные лица
использовали такое стечение обстоятельств в личных целях, ущемляя права и
законные интересы лиц с ущербной психикой.
Практика показывает, что нередко манипулируют лицами, находящимися
в болезненном состоянии, при составлении завещаний, заключении договоров
дарения и совершении иных сделок. Важно, что при обращении в суд о
признании таких сделок недействительными, достаточно сложно доказать
корыстные намерения лица, оказавшего влияние на больного человека при
совершении сделки
1
.
Законодатель нашел выход из данной ситуации в виде ограничения
дееспособности лиц с неустойчивой психикой и назначении им попечителя (п.
2 ст. 30 ГК РФ). Если лицо, ограниченное в дееспособности, желает совершить
сделку, то ему необходимо получить письменное согласие своего попечителя.
Сделка, совершенная им, будет считаться действительной при последующем
письменном одобрении попечителя. На первый взгляд не возникает никаких
вопросов, однако на практике могут появиться некоторые трудности при
применении данной нормы.
Важно отметить, что лица, страдающие психическими расстройствами,
понимают суть и значение выполняемых ими действий только с участием
других граждан. Без участия попечителя для них это не предоставляется
возможным. В связи с этим непонятно, каким образом лицо, ограниченное в
дееспособности, совершает сделку до одобрения её попечителем, ведь
ограничение в дееспособности подразумевает, что лицо не понимает сущности
1
Решение Куйбышевского районного суда по делу №2–7/2013 (2– 1160/2012) от 17 марта 2013 u. Документ
опубликован не был. [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://rospravosudie.com/court-kujbyshevskij-
rajonnyj-sud-g-novokuznecka-kemerovskaya-oblast-s/act-523483957; Решение Ейского городского суда
Краснодарского края по делу №2–9/13 от 23 марта 2013 г. [Электронный ресурс] // Режим доступа:
https://rospravosudie.com/court-ejskij-gorodskoj-sud-krasnodarskij-kraj-s/act-523309878/
28
своих действий, а, следовательно, не может руководить ими. При
предварительном согласии сделка считается действительной, потому что
попечитель подробно рассказал, показал, объяснил, обрисовал картину своему
подопечному, а он, соответственно, понял значение своих будущих действий.
Однако, как данный субъект будет совершать сделку при последующем
согласии, когда на момент ее совершения он еще не понимает значения своего
действия, ни того, как им руководить, не представляется объяснимым. В данной
ситуации возникает практический вопрос: либо признать сделку
недействительной по соответствующему основанию, либо «оздоровить» ее
посредством последующего одобрения сделки.
Профессор Богданов Е.В. считает, что законодатель предпринял попытку
уравнять граждан, ограниченных в дееспособности вследствие психического
расстройства, с несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Однако
данный прием ученый считает неверным
1
. Объясняет это он тем, что человек за
месяц до наступления восемнадцатилетия считается зрелым и вполне способен
ориентироваться в общественной обстановке. Действительно, ученый прав,
ведь родители, при одобрении сделок в данном случае лишь восполняют
какую-то часть еще не наступившей дееспособности. Что касается лиц с
неустойчивой психикой, то они независимо от возраста неспособны адекватно
воспринимать окружающую их реальность.
Особого внимания заслуживает категория лиц в возрасте от 14 до 18 лет.
Это связано с тем, что именно несовершеннолетние являются активными
потребителями товаров и услуг. Законодатель четко определил, какие именно
действия несовершеннолетний, учитывая сделки, которые разрешено совершать
малолетним (п. 2 ст. 28 ГК РФ), вправе осуществлять самостоятельно и без
постороннего одобрения (п.2 ст. 26 ГК РФ). Особенности правового положения
таких субъектов вызывает немало как теоретических, так и практических
вопросов.
1
Богданов Е.В. Правовое положение граждан, ограниченных в дееспособности вследствие психического
расстройства // Адвокат. – 2013. – №6. – С.35.
29
На современном этапе развития информационных технологий подростки
прекрасно ориентируются в Интернете, что позволяет им заключать сделки в
электронной форме
1
. Такие реалии требуют прогрессивного подхода и нового
взгляда к поднимаемой проблематике, так как в дальнейшем на практике это
может вызвать немало затруднений.
Дискуссионным является вопрос об определении количества лиц,
выражающих свое согласие на заключение сделки несовершеннолетним. Речь
идет о том, что до сих пор в доктрине не сложилось единого мнения о том,
должен ли выражать одобрение на сделку один, либо оба родителя.
Многие авторы поддерживают точку зрения, согласно которой
достаточно согласия только одного родителя, при отсутствии письменного
возражения второго
2
. Однако нашлись противники такой теории
3
, несмотря на
то, что данный подход обоснован и разумен, так как в наше время неполные
семьи стали для многих абсолютно нормой. По статистике в России каждый
третий ребенок растет в неполной семье, как правило, в большинстве случаев
(88 %) это семьи без отца
4
. Представляется, что, если придерживаться точки
зрения Тарасова А.Е., то при ситуации, когда официально брак
зарегистрирован, но в действительности родители проживают отдельно,
одобрение сделки вторым родителем практически невозможно. Для решения
такой задачи целесообразным было бы внесение изменений в п. 1 ст. 26 ГК РФ,
сделав акцент на согласии лишь одного родителя при заключении сделок
несовершеннолетними в возрасте от 16 до 18 лет.
Кроме того, судебная практика показывает, что родители не всегда
действуют в интересах своего ребенка, ущемляя его права, исходя из личной
заинтересованности и ограничивают детей в правах на жилые помещения
5
.
1
Михайлова И.А. Согласование сделок несовершеннолетних лиц: практические и теоретические проблемы //
Законы России: опыт, анализ, практика. – 2015. – №1. – С.9 – 10.
2
Рузанов В.Д. Обсуждение проекта изменения в Гражданский Кодекс РФ // Цивилист. – 2011. – №4. – С.4.
3
Тарасов А.Е. Правосубъектность граждан. Особенности правосубъектности несовершеннолетних, их
проявления в гражданских правоотношениях. – М.: Волтерс Клувер, 2012. – С. 93.
4
Концепция государственной семейной политики на период до 2025 г. // СПС Консультант-Плюс
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
5
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 октября 2013 г. №5-КГ13–
88 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2014. – №6. – С. 8.
30
Следующим немаловажным условием действительности сделок является
законность её содержания. М.М. Агарков определяет данный признак как
совершение лицом действий, направленных на заключение сделки,
исключительно в рамках, установленных законодательством
1
.
В статье 163 ГК РФ говорится о том, что если сделку удостоверил
нотариус, то такое удостоверение означает проверку законности самой сделки,
а также наличия у субъектов права на её заключение. В данной статье не дано
определение понятию «законности», однако, из смысла нормы можно сделать
вывод, что в проверку входит проверка наличия права у субъектов на
заключение сделки
2
.
Интересная ситуация складывается при проверке законности сделок с
недвижимостью. В таких сделках непонятно, как глубоко и всесторонне сделку
должен изучать регистратор. Существует мнение, согласно которому
регистратор проверяет сделку на предмет её ничтожности, а вот отказывать в
совершении регистрационного действия на основании оспоримости сделки он
не вправе
3
. Однако в этом вопросе по отдельным категориям дел нет единой
практики. Например, по делам об отчуждении одним из супругов
недвижимости, являющейся общей совместной собственностью.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии, признавая сделку одного из супругов по отчуждению общего
имущества без согласия второго супруга оспоримой, предписывает отказывать
в государственной регистрации, если в составе документов для
государственной регистрации (в том числе в качестве дополнительного
документа после приостановления государственной регистрации) не было
1
Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву // Советское государство и право. – 1946. –
С. 46.
2
Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: правовая экспертиза и проверка законности сделки // Нотариус. –
2014. – №4. – С.5.
3
Шайхутдинов С. Границы правовой экспертизы документов // ЭЖ-Юрист. – 2015. – №37 // СПС Консультант
Плюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
31
представлено нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение
недвижимости. Данной позиции придерживаются суды общей юрисдикции
1
.
Иной позиции придерживаются арбитражные суды. Так, ФАС ПО указал,
что представленная на регистрацию сделка, согласно п. 3 ст. 35 Семейного
кодекса РФ, является оспоримой и отсутствие согласия супруга на ее
заключение не может являться препятствием для ее регистрации
2
.
При определении действительности сделки нет единого мнения в вопросе
о соотношении воли и волеизъявления. Воля – это внутреннее и осознанное
желание субъекта права совершить действия для достижения определенной
цели. Волеизъявление – это внешнее выражение воли, посредством которого
лицо, которое планирует совершить сделку, ставит в известность о своих
намерениях и целях всех тех, с кем оно может или собирается вступить в
гражданские правоотношения.
Согласно волевой теории Савиньи, Виндштейда, волеизъявление является
лишь средством распознавания воли, а применительно к сделке исходит из
того, что значение имеет не то, что сказано, а что имелось ввиду. Предложенная
теория была подвергнута критике К. Марксом, так как можно было подвергнуть
сомнению и оспорить любой договор, что нарушал интересы коммерческого
оборота
3
. Со временем волевая теория уступила место теории изъявления
Иеринга, Годэмэ, согласно которой сделка признавалась действительной, даже
если она была поражена внутренними пороками. Появилась и объединяющая
эти обе теории теория доверия Дернбурга и других, попытка заменить
указанную проблему проблемой основания: субъективное (представление о
содержании) и объективное (существующие обстоятельства). Если не
колеблется объективное основание, то сделка не может признаваться
недействительной
4
.
1
Апелляционное определение от 04.06.2015 №33–3861/2015 // СПС «Гарант» [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.garant.ru/
2
Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2014 по делу №А55–15408/2013 // СПС Консультант-Плюс
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
3
Маркс К. К критике гегелевской философии права // Собрание соч. – М.: Политиздат, 1976. – Т. l. – С. 414.
4
Шахматов В.П. Сделки, совершенные с целью, противной интересам государства и общества. – Томск: Изд-во
Томского университета, 1966. – С.49.
32
Действуя своей волей, участник гражданского оборота реализует свои
социально-экономические интересы. При заключении сделки волю выражает
непосредственный участник самой сделки. Однако известны ситуации, в
которых сделка совершается посредством участия третьих лиц, в качестве
которых может выступать представитель
1
. При этом затруднительно
определить, чья именно воля выражается при совершении сделки, заключенной
через представителя: представляемого или представителя.
Дискуссионным является вопрос о соотношении формы сделки с
волеизъявлением. Одни авторы определяют форму сделки как «выражение воли
участников сделки»
2
, «такое волеизъявление, которое...»
3
, «способ,
посредством которого участники сделки изъявляют свою волю при ее
совершении...»
4
и т. п.
Однако существует иная точка зрения, согласно которой форму сделки
нельзя отождествлять с волеизъявлением, так как форма сделки – это форма
действия, а волеизъявление – само действие, а не его форма
5
.
Таким образом, господствующий в научной литературе подход к понятию
формы сделки как к волеизъявлению, по меньшей мере, не бесспорен
6
.
Статья 158 ГК РФ «Форма сделок» состоит из трех частей, что приводит к
допущению устной формы сделки, письменной формы сделки, формы
конклюдентных действий и формы молчания. Такой поверхностный вывод,
вытекающий из буквального толкования нормы, вырванной из контекста 9
главы ГК РФ, в целом уже давно опровергнут в научной литературе. Так,
молчание не признается не только формой сделки, но и видом волеизъявления
7
.
В литературе высказано и иное мнение о том, что молчание является
1
Федорова И.А. Некоторые особенности доверительного управления в России // Сибирский торгово-
экономический журнал. – 2016. – №1 (22). – С.70.
2
Толстой Ю.К. Гражданское право. Исполнение обязательств. В 3 т. – М.: Проспект, 2016. – Т. 1. – С.288.
3
Сергеев А.П. Гражданское право. В 3 т. Т.1. – М.: ТК «Велби», 2016. – С. 428.
4
Татаркина К.В. Форма сделок в гражданском праве России: Дис. к.ю.н. – Томск, 2009. – С.37.
5
Абрамова Е.Н. К вопросу о понятии формы сделки // Нотариус. – 2015. – №6 // СПС Консультант Плюс
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
6
Федорова И.А. Налоговые органы и их должностные лица как субъекты гражданско-правовой
ответственности // Право и образование. – 2011. – №12. – С.143.
7
Абрамова Е.Н. К вопросу о понятии формы сделки // Нотариус. – 2015. – №6. // СПС Консультант Плюс
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/