85
разрешенного использования, не допускать строительство новых объектов,
реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее
утверждения, получения положительных заключений соответствующих
экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на
строительство, реконструкцию в установленном порядке. Договор действует
в течение десяти лет с 04.04.2012 по 04.04.2022 (пункт 6.1 договора). Пунктом
7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может
быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим
законодательством Российской Федерации.
На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по
договору аренды земельного участка от 11.04.2013 права и обязанности
арендатора по договору переданы Солтанову Д.Р. Договоры
зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается
выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Актом
осмотра земельного участка от 02.07.2018 № 1451, составленным
сотрудниками администрации, установлено, что участок огорожен, свободен
от зданий, частично по границам участка расположены арматурные выпуски.
Департамент архитектуры и градостроительства администрации
муниципального образования город Краснодар письмом от 03.07.2018
сообщил департаменту муниципальной собственности и городских земель
муниципального образования город Краснодар о том, что согласно сведениям
информационной системы обеспечения градостроительный деятельности
муниципального образования город Краснодар департаментом выдано
разрешение на строительство от 26.11.2014 № RU 23306000-3732-р на
земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:541
расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ,
ул. Кожевенная, 72.
Приказом департамента архитектуры и градостроительства
администрации муниципального образования город Краснодар от 11.04.2016
№ 121 разрешение на строительство от 26.11.2014 № RU 23306000-3732-р
86
отменено в связи с тем, что берегоукрепление не завершено. Администрацией
в адрес ответчика было направлено предписание об устранении нарушений от
17.07.2018 № 16708/26. Повторным актом осмотра земельного участка от
26.09.2018 № 2195, составленными сотрудниками администрации,
установлено, что участок огорожен, свободен от зданий, частично по
границам участка расположены арматурные выпуски. Уведомлением от
25.10.2018 № 6467/07 истец сообщил ответчику о прекращении договора
аренды земельного участка от 12.04.2012 № 4300018384 в связи с тем, что
участок входит в границы объекта капитального строительства
«Берегоукрепление правого берега реки Кубань на земельном участке от ул.
Тургенева до ул. Коллекторной в г. Краснодар», приказом департамента
архитектуры от 11.04.2016 № 121 разрешение на строительство от 26.11.2014
№ RU 23306000-3732-р отменено. Указанные обстоятельства явились
основанием для обращения истца в суд с наносящим иском.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена
судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса
Российский Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в
арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и
законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы
следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права,
должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или
оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд
лица В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской
Федерации защита гражданских прав осуществляется способами,
установленными данной нормой, а именно путем: признания права;
восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и
пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его
нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения
последствий ее недействительности, применения последствий
87
недействительности ничтожной сделки; признания недействительным
решения собрания; признания недействительным акта государственного
органа или органа местного самоуправления; самозащиты права;
присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков;
взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или
изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного
органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
иными способами, предусмотренными законом.
Способ защиты своих прав и законных интересов является
исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не
приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных,
либо оспариваемых прав и интересов. Выбор способа защиты гражданских
прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с
таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к
восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных
интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых
процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с
неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»
при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору
арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства,
свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том
числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на
заключение договора у лиц, его подписавших. Определениями суда от
08.02.2019 на истца возлагалась обязанность представить документы,
сопровождающие процедуру предоставления земельного участка
(публикацию в СМИ, документацию по предварительному согласованию
88
места размещения объекта); в случае уничтожения указанных документов
соответствующий акт уничтожения.
Истцом представлен акт от 24.04.2017 № 48 о выделении к
уничтожению документов, не подлежащих хранению в архивном отделе МКУ
«УЗО», утвержденный директором муниципального казенного учреждения
муниципального образования город Краснодар «Управление земельных
отношений», документы по предоставлению спорного земельного участка
уничтожены, как утратившие практическое значение и в связи с истечением
срока хранения, в соответствии с пунктом 13.5.3 Инструкции по
делопроизводству в администрации муниципального образования город
Краснодар, утвержденной распоряжением главы муниципального
образования город Краснодар от 11.07.2008 № 177-р.
Однако, из представленного в материалы дела письма департамента
архитектуры и градостроительства администрации муниципального
образования город Краснодар от 18.02.2019 № 2939/29 следует, что по
состоянию на 14.04.2012 действовали Правила землепользования и застройки
на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные
решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 (в ред. от
19.08.2010 № 81 п. 5), в соответствии с которыми указанный земельный
участок расположен в центральной общественно – деловой зоне (ОД.1). В
соответствии с действующей редакцией Правил от 13.12.2018 № 65 п. 28
вышеуказанный земельный участок расположен в зоне общественно –
делового и коммерческого назначения (ОД.К). В соответствии с генеральным
планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным
решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15
испрашиваемый земельный участок расположен в зоне транспортной
инфраструктуры, в границах зон с особыми условиями использования
территории (граница прибрежных защитных полос водных объектов).
Согласно сведениям информационной системы обеспечения
градостроительной деятельности муниципального образования, город
89
Краснодар земельный участок расположен в зоне вероятного
катастрофического затопления, береговая полоса водных объектов общего
пользования (20 м.), водоохранная зона реки Кубань (200 м.).
Представленные доказательства расположения спорного земельного участка
на момент заключения договора аренды не опровергнуты. Подпунктом 8
пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что
земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим
земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории
и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства. В статье 9 Градостроительного кодекса
Российской Федерации указано, что документы территориального
планирования подразделяются на документы территориального планирования
Российской Федерации, документы территориального планирования
субъектов Российской Федерации, документы территориального
планирования муниципальных образований.
Документы территориального планирования являются обязательными
для органов государственной власти, органов местного самоуправления при
принятии ими решений и реализации таких решений. В соответствии с пункта
2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации
территориальное планирование - планирование развития территорий, в том
числе для установления функциональных зон, определения планируемого
размещения объектов федерального значения, объектов регионального
значения, объектов местного значения. Согласно статье 18
Градостроительного кодекса Российской Федерации документами
территориального планирования муниципальных образований являются
схемы территориального планирования муниципальных районов,
генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов. В силу
части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации
реализация документов территориального планирования осуществляется
путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в
90
соответствии с документами территориального планирования; создания
объектов федерального значения, 6 объектов регионального значения,
объектов местного значения на основании документации по планировке
территории.
В определении от 03.10.2017 по делу № 307-КГ17-5121 Верховный Суд
Российской Федерации указал, что в соответствии с частью 6 статьи 23
Градостроительного кодекса Российской Федерации к генеральному плану
прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт.
Статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено,
что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые,
общественноделовые, производственные зоны, зоны инженерной и
транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования,
зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны
специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды
территориальных зон. Градостроительный кодекс отдельно выделяет такие
объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно
пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся, в
том числе, площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных
объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1
Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской
Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами,
автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными
объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего
пользования.
Согласно пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской
Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не
закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в
государственной и муниципальной собственности, на которых граждане
имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и
91
использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах,
допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником
соответствующего земельного участка. Частью 6 статьи 6 Водного кодекса
Российской Федерации определено, что полоса земли вдоль береговой линии
(границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая
полоса) предназначается для общего пользования. Пунктом 12 статьи 85
Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 28
Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества» установлен запрет
приватизации земельных участков 7 общего пользования, занятых
площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными,
скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами,
которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Исходя
из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской
Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации
названные выше объекты, перечень которых не является закрытым,
представляют собой территории общего пользования; в их состав входят
находящиеся в государственной или муниципальной собственности
земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется
неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и
использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах,
допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником
соответствующего земельного участка.
Земельные участки в границах территорий общего пользования, по
общему правилу, находятся в государственной или муниципальной
собственности как обеспечивающие комплексное социально-экономическое
развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную
окружающую среду, на комфортную среду обитания (подпункт 18 пункта 8
статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, определение
Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1963-О).
92
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям
(территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего
пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
При этом формирование земельного участка для строительства за счет
территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 №
727/13). При передаче в аренду земельного участка общего пользования
единственным пользователем земли может быть только арендатор, что
противоречит правовому режиму территорий общего пользования
(постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 12.04.2011 № 15248/10). Формирование земельного участка для
строительства за счет территорий общего пользования невозможно
(постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 18.06.2013 № 727/13). Таким образом, спорный земельный
участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог
быть предоставлен в аренду предпринимателю в целях строительства
гостиницы. Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к выводу о том,
что договор аренды № 4300018384 от 12.04.2012 является недействительным
(ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет
территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в
условиях существования арендных отношений (статья 168 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
Договор строительного подряда от 16.09.2019 , подтверждающий
строительство сооружения берегоукрепления, суд не принимает во внимание,
в связи с отсутствием относимости к настоящему спору. Суд вправе
самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную
сделку при рассмотрении иска о расторжении договора. 8 Поскольку договор
аренды № 4300018384 от 12.04.2012 земельного участка с кадастровым
93
номером 23:43:0206082:541 является недействительной (ничтожной) сделкой,
то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (статья
166 Гражданского кодекса Российской Федерации), такой договор не может
быть расторгнут, так как предметом иска о расторжении договора может быть
только действительный договор, порождающий соответствующие права и
обязанности сторон, в связи с чем, в требовании администрации о
расторжении договора аренды следует отказать.
Администрацией муниципального образования также заявлено
требование об обязании возвратить земельный участок с кадастровым
номером 23:43:0206082:541 путем подписания акта приема-передачи
земельного участка. При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к
выводу об отсутствии у ответчика оснований для использования земельного
участка с кадастровым номером 23:43:0206082:541.
Окончательная правовая квалификация исковых требований
осуществляется судом, который с учетом всех обстоятельств дела и доводов
сторон, преследуемых сторонами целей обращения с иском в суд,
устанавливает подлежащие применению нормы права. В соответствии с
пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд
вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по
своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и
в иных предусмотренных законом случаях.
Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит
возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидульно-
определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате
независимо от момента признания сделки недействительной начинается не
ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата
(абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ).
Поскольку воля администрации направлена на освобождение
земельного участка и его возврат публичному собственнику, и при
недействительном (ничтожном) договоре аренды у ответчика отсутствуют
94
основания для занятия и использования спорного земельного участка суд
считает необходимым обязать ответчика вернуть администрации
муниципального образования город Краснодар земельный участок с
кадастровым номером 23:43:0206082:541 путем подписания акта приема-
передачи земельного участка.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами,
участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются
арбитражным судом со стороны.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований, с ответчика
в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная
пошлина в размере 6 000,00 рублей. Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110,
121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации. Суд решил, исковые требования Истца
удовлетворить частично.
Таким образом, нами было рассмотрена судебная практика, где в
качестве сделок просили признать два вида договора.
Резюмируя данную часть работы, хочу сказать, что не только
представленная судебная практика, так и иная возникает в связи с
действительными нарушения прав участников сделки. Соблюдение
установленных законом норм, способствует надлежащему виду сделки, а
также достижения поставленных целей.