93
арендной плате и неустойки по договору аренды части нежилого помещения.
Отказывая в иске, суд, в частности, обратил внимание на следующее.
97
В порядке статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между
сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение
по всем существенным условиям договора. Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ
установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным.
В пункте 1.1 подписанного сторонами договора № 10 от 01.01.2008 г.
указано, что арендодатель сдает арендатору 4,0 кв.м, торгового зала магазина
«Садко» (нежилое помещение № 336), расположенного по адресу: г.
Зеленогорск, ул. Энергетиков, 1, в состоянии, позволяющем его нормальную
эксплуатацию. Вместе с тем, данный договор аренды нежилого помещения не
позволял установить (идентифицировать) передаваемый в аренду объект
недвижимого имущества, поскольку к договору не была приложена
подписанная сторонами план-схема расположения нежилого помещения либо
поэтажный план с обозначением на нем сдаваемой в аренду части помещения.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что условия об объекте
аренды в нарушение статьи 607 ГК РФ сторонами не согласованы, так как в
договоре аренды № 10 от 01,01.2008 г. не указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды.
Нетрудно обратить внимание, что проблема неясности существенного
условия в приведенном примере не имеет той остроты, которая позволила бы
говорить именно о незаключенности договора. В решении судом было
97
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 января 2009 года по делу № АЗЗ-1453 3/2 008
Доступ: электронный банк решений арбитражных судов http:// www.arbitr.ru/bras/index.asp.
94
отмечено, что стороны фактически приступили к исполнению договора аренды,
и это означает, что разногласия по поводу предмета договора аренды
отсутствовали. Ситуация, при которой стороны не пришли к полному
соглашению относительно предмета договора аренды (в данном случае —
конкретного места размещения мультикассы в торговом зале), будет означать,
что исполнение договора невозможно, поскольку он бесспорно будет считаться
незаключенным (несостоявшимся).
Вопрос о степени ясности и полноте существенных условий договора,
имеет довольно серьезное значение. Несмотря на это, законодатель обошел
молчанием вопрос о том, с какой именно точностью должны формулироваться
условия договора (и не только существенные). Единственным исключением
является уже упоминавшийся п. 3 ст. 607 ГК РФ, но и эта норма вызывает ряд
вопросов, поскольку неясно, какие же признаки будут точно и определенно
идентифицировать предмет аренды. Поэтому при возникновении разногласий
остается непонятно, должны ли условия договора быть ясными только для
сторон, т.е. лиц, выступающих участниками договорных отношений, либо
условия соответствующего договора должны быть ясны также и третьим лицам,
права и обязанности которых он так или иначе затрагивает (поручители,
залогодатели, а также налоговые органы, регистраторы, нотариусы, суд, иные
правоохранительные органы).
Отсутствие неких ориентиров, систематизации способов формулирования
существенных условий по наиболее распространенным в практике договорам
затрудняет разрешение споров, поскольку стороны не могут быть уверены, что
заключенный ими и приемлемый для них договор, даже составленный с
разумной осторожностью и предусмотрительностью, не будет признан
незаключенным, поскольку он неясен суду. Между тем, подобные ситуации -
далеко не исключение, и в судопроизводстве доминирует формальный подход,
при котором принимается во внимание исключительно текст договора как
документа (как в приведенном выше примере), невзирая на то, что: придание
условиям договора письменной формы, помимо составления единого
95
документа, подписанного сторонами, может происходить и иным способом (ст.
434 ГК РФ); договор, как правило, порождает права и обязанности только для
его сторон и безразличен для прочих лиц, в том числе субъектов публичного
права до тех пор, пока не затрагивает их интересы (ст. 420, 421 ГК РФ).
Поэтому конкретизация существенных условий должна осуществляться таким
образом, чтобы стороны могли реализовать вытекающие из договора права и
обязанности без разногласий, относительно их содержания.
Отметим, что судебная практика знает и противоположный подход,
отраженный, например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от
И.03.2008 г. по делу № А55-12210/2007. Субарендатор обратился в суд с иском
о признании договора сублизинга незаключенным, гак как предмет договора
сторонами не согласован. Решением арбитражного суда первой инстанции в
иске было отказано. Постановлением Одиннадцатого апелляционного суда от
24.02.2008 г. решение было отменено, а иск удовлетворен. При этом суд
апелляционной инстанции исходил из положений статьи 607 ГК РФ, так как в
договоре и передаточном акте были указана лишь марка автомобиля и его
инвентарный номер, однако не содержались такие индивидуализирующие
признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного
средства, год выпуска, VIN- код автомобиля, номер двигателя, номер кузова.
Именно эти данные остаются неизменными в случае замены государственного
регистрационного знака, утраты свидетельства о регистрации и паспорта
транспортного средства.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда было
отменено, а решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд
кассационной инстанции указал, что согласно статье 431 Гражданского кодекса
Российской Федерации при толковании договора должна быть выяснена
действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом
принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая
предшествующие договору переговоры и переписку, практику,
96
установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота,
последующее поведение сторон. Договор сторонами исполнялся
(производилась оплата и зачеты встречных требований) без каких-либо
сомнений относительно его предмета. Об этом же свидетельствует переписка
сторон. Следовательно, из последующего поведения сторон следует, что у них
фактически отсутствовал спор по определению предмета сделки.
98
Представляется, что позиция суда кассационной инстанции ближе к
истине. Исполнение договора невозможно без согласования необходимого и
достаточного объема существенных условий, к которым в первую очередь
относится условие о предмете. Это означает, что согласование данного условия,
как и в предыдущем примере, скорее всего имело место, и действительная воля
сторон на этот раз была установлена исходя из последующего поведения, т.е.
исполнения.
Примером недействительсти договора нарушающего права или
охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку и повлекшие
неблагоприятные для него последствия служит Решение Новочеркасского
городского суда Ростовской области от 18 июля 2016 года по делу № 2-
628/2016, который рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению
Шахбазовой Ф.К. к Максимовой М.Н. о признании недействительным договора
купли-продажи недвижимого имущества, обязании возвратить денежные
средства, установил: что договор купли-продажи жилого дома, заключенный
между Максимовой МН и Шахбазовой ФК не соответствует требованиям
гражданского законодательства, обязывающим продавца передать покупателю
товар надлежащего качества, поскольку все имеющиеся у жилого дома
недостатки, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки, в
незначительный период эксплуатации дома, являются существенными, их
невозможно было обнаружить во время приобретения жилого помещения, и
98
Решение Арбитражного суда Омской области от 7 августа 2009 года по делу № А46-10874/2009.
Доступ: электронный банк решений арбитражных судов http:// www.arbitr.ru/bras/index.asp.
97
они не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.
99
Ссылки ответчика о том, что истец неправильно эксплуатировал жилой
дом, выявленные недостатки возникли по вине истца, которым осуществлены
внутренние строительные работы приведшие к наступившим последствия –
разрушению дома, суд находит не состоятельными, поскольку они ничем не
подтверждены. Убедительных доказательств, свидетельствующих о
надлежащем качестве жилого дома на момент его отчуждения, стороной
ответчика не представлено. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка
недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее
таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания
(ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она
нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего
сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац
второй пункта 2 ст. 166 ГК РФ). При изложенных обстоятельствах суд считает,
что имеются основания для признания договора купли-продажи жилого дома
недействительным.
Сложившаяся арбитражная практика признания незаключенными не
может быть признана положительной. При рассмотрении вопроса о признании
договора незаключенным суд должен всесторонне исследовать все фактические
обстоятельства дела, установить, имел ли место факт исполнения договора,
существенные условия которого не согласованы или согласованы недостаточно
полно и ясно, а также удостовериться в наличии или отсутствии обстоятельств,
подтверждающих наличие взаимной воли сторон и согласовании существенных
условий договора, если об этом явно не свидетельствует текст договора. С.А.
Чечель отмечает, что практически всегда, когда в суде заходит речь о
незаключенности договора, имеют место отношения сторон (исполнение) по
99
Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 18 июля 2016 года по делу № 2-
628/2016 Доступ: https://rospravosudie.com.
98
договору и, как ни странно, суд часто признает такие договоры
незаключенными.
100
Между тем, нет очевидных препятствий к применению ст. 431 ГК РФ в
тех случаях, когда в судебном разбирательстве ставится вопрос о
незаключенности договора. Поэтому, когда при рассмотрении дела ставится
под сомнение заключенность договора, суд должен принять во внимание не
только согласованные в письменной форме условия (в предпринимательской
практике в большинстве случаев это единый документ, подписанный
сторонами), но и предпринять иные меры к установлению наличия договора как
юридического факта.
101
Описанные примеры наглядно показывают, что перечень случаев, в
которых речь действительно может идти о незаключенности договора, в
арбитражной практике часто искусственно расширяется, причем без какой-либо
видимой необходимости. Своеобразная «подмена понятий», при которой
мнимое или действительное несоблюдение формы договора становится
основанием незаключенности договора, отнюдь не способствует укреплению
законности.
Говоря о проблемах, возникающих при квалификации незаключенного
договора в тех случаях, когда все существенные условия договора не
согласованы в явной форме или отсутствуют, следует остановиться на
следующем аспекте. Порой условия договора, при внешнем соблюдении всех
требований, формулируются недостаточно ясно, что не позволяет
квалифицировать их как договор определенного вида. Так, довольно нередки
ситуации, когда договор аренды именуется «договором пользования», а об
арендном характере отношений свидетельствует лишь условие о размере
арендной платы и порядке ее уплаты. Отсутствие этого условия при
одновременном неисполнении условия об оплате порождает вопрос о том,
100
Чечель С.А. Несостоявшиеся и недействительные сделки: анализ правоприменительной практики. //
Закон. 2008. № 6. С. 58-60.
101
Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Толкование гражданско-правовых договоров: проблемные
аспекты. // Юрист. 2015. № 2.
99
является ли такой договор заключенным в принципе, и если да, то какой же вид
договора был заключен).
В решении Арбитражного суда Тюменской области от 31.07.2009 г. по
делу № А70 -6093/2009 предметом рассмотрения стал иск Администрации
города Ишима к Индивидуальному предпринимателю Гончарову А.Н. о
взыскании 414255 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате и процентов
за пользование чужими денежными средствами. Суд, удовлетворяя требования
истца, констатировал незаключенность договора аренды здания ввиду
несогласования условия о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
102
При этом было обращено внимание на поступивший от ответчика при
списании договора аренды протокол разногласии, в котором предлагалось
освободить последнего от уплаты арендной платы «в связи с убыточностью
объекта». Арендная плата истцу за весь период аренды не поступала. Однако
суд не усмотрел из сложившихся отношений сторон намерение заключить
договор безвозмездного пользования (ссуды), не требующий согласования
условия о цене, и указал на незаключенность договора аренды.
Представляется, что судом был правильно отмечен довольно тонкий
момент, а именно: несогласование в договоре существенных условий, при
отсутствии которых он внешне может выглядеть как договор иного типа или
вида, автоматически не превращает его в другой договор. Так, несогласование в
приведенном примере условия о цене в договоре аренды здания, по нашему
мнению, было верно квалифицировано как основание незаключенности
договора, а не принято ошибочно за признак, свидетельствующий о
заключении договора ссуды.
Следующий важный вопрос заключается в самом порядке констатации
незаключенности договора, а также в порядке применения соответствующих
последствий. Это порождает необходимость решить следующие проблемы: кто
является субъектом обращения в суд с требованием о признании договора
102
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 31 июля 2009 года по делу № А70 -6093/2009
Доступ: электронный банк решений арбитражных судов http:// www.arbitr.ru/bras/index.asp.
100
незаключенным, и о применении последствий незаключенности; вправе ли суд
принять решение о применении последствий незаключенности договора без
заявления лица, участвующего в деле; и наконец, требуется ли как таковое
обращение в суд или последствия незаключенности договора могут быть
применены без решения суда.
Круг субъектов, которые могут выступить с инициативой о признании
договора незаключенным, равно как и субъектов, управомоченных требовать
применения последствий незаключенности, по мнению В.А. Кияшко ограничен
лицами, которые являются субъектами спорного отношения. Названный автор
указывает, что несостоявшаяся сделка вреда публичным интересам не несет, а
нарушает частные интересы сторон в области применимых способов защиты.
Поэтому распорядиться этими интересами могут только стороны, причем это
является их правом, а не обязанностью.
103
Поэтому круг лиц, имеющих право обратиться в суд с требованием о
признании договора незаключенным и (или) применении вытекающих из
такого признания последствий, должен определяться исходя из наличия у них
соответствующего юридически значимого интереса, т.е. требование должен
предъявлять субъект, имеющий материально-правовой или процессуальный
интерес в признании сделки несостоявшейся, в чью правовую сферу эта
несостоявшаяся сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение
она может повлиять.
Разумеется, в первую очередь к таким лицам относятся участники
спорных отношений (стороны и третьи лица, в пользу которых исполнялось
или могло осуществляться предоставление), однако помимо участников этих
отношений должна сохраняться возможность для обращения в суд с
требованием о признании договора незаключенным и (или) применении
последствий незаключенности иных лиц, имеющих в этом юридически
значимый интерес (поручители, кредиторы и др.), но при условии, что судом
103
Кияшко В.А. Признание договора незаключенным (сделки несостоявшейся): процессуальные
вопросы. // Право и экономика. 2013. № 5. С.16.
101
будут тщательно проанализированы основания, послужившие причиной для
обращения этих лиц с указанными выше требованиями, т.е. установлены
реальность и значимость интереса.
В частности, если имело место намеренное подписание потенциальным
заемщиком со стороны арендодателя договора аренды с выгодными условиями
оплаты, но без точного определения предмета аренды (т.е. заведомо
незаключенного договора) и без намерения его исполнить, с единственной
целью введения в заблуждение будущего кредитора относительно финансового
положения «арендодателя», кредитор должен иметь возможность обратиться в
арбитражный суд с требованием о признании договора аренды незаключенным
и (или) применении соответствующих последствий. В дальнейшем констатация
судом факта незаключенности договора аренды будет иметь преюдициальное
значение при признании недействительным кредитного договора,
заключенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), и при расследовании в
рамках уголовного дела обстоятельств причинения имущественного вреда
путем обмана.
Незаключенность договора вторгается в правовую сферу третьих лиц
далеко не во всех случаях. Тем не менее, представляется, что при наступлении
ситуаций, когда вопрос о незаключенности договора и (или) применении
соответствующих последствий затрагивает, помимо интересов участников
спорного отношения, интересы иных субъектов (третьих лиц), право.
предъявления требования о признании договора незаключенным и (или)
применении последствии незаключенности уже нельзя признавать
исключительной прерогативой сторон.
При этом представляется, что в круг лиц, которые имеют право
предъявить рассматриваемые требования, не входят налоговые, таможенные и
иные административные органы (за исключением прокурора), что обусловлено
отсутствием у них самостоятельного правового интереса ввиду того, что
административные органы не являются участниками спорных гражданских
отношений. Их интерес не является ни процессуальным, ни материальным, и
102
это объясняется следующим. При реализации социальных, фискальных и
других функций эти органы действуют не в собственном, а в публичном
интересе и в рамках полномочий, предоставленных им законодательством, т.е.
по сути они выступают в интересах государства как его «законные
представители». Поэтому при отсутствии прямо предусмотренного законом
права на подачу соответствующего иска признание договора незаключенным и
(или) применение соответствующих последствий по инициативе
административных органов невозможно. Отметим, что в законодательстве
такие полномочия административных органов на сегодняшний день не
предусмотрены.
Конкретный вид процедуры признания договора незаключенным
(судебная или внесудебная) не регулируется гражданским законодательством.
Тем не менее, на сегодняшний день сложилась устойчивая практика судебного
признания договора незаключенным и (или) применения соответствующих
последствий. Представляется, что указанное положение вещей вполне
соответствует провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципам обеспечения
восстановления нарушенных прав и их судебной защиты. Вместе с тем,
остается открытым вопрос о возможности внесудебного применения
последствий незаключенности договора. Здесь следует сделать оговорку, что в
тех случаях, когда договор не состоялся и исполнение (предоставление) по
нему не производилось, ставить вопрос о правовых последствиях
бессмысленно; с другой стороны, в тех случаях, когда предоставление по
незаключенному договору имело место и оно не может быть расценено как
акцептованная оферта, возможность внесудебного (добровольного) применения
последствий незаключенности договора может оказаться весьма кстати.
По нашему мнению, препятствий для добровольного удовлетворения
требований о возврате неосновательного обогащения нет. Принцип
обеспечения восстановления нарушенных прав, обладая высокой степенью
нормативной обобщенности, конкретизируется в возможности применения
различных способов восстановления имущественно-правовой сферы