5
Содержание
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ .................... 122
1.1. История развития института аренды в России ......................................... 122
1.2. Понятие и признаки договора аренды в Российской Федерации ........... 200
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ СТОРОН
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ............................................................................................ 322
2.1. Предмет и содержание договора аренды ................................................... 322
2.2. Особенности договора аренды государственного и муниципального
имущества ............................................................................................................ 455
2.3. Особенности договора аренды транспортных средств ............................ 555
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ПУТИ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ЭТОМ
НАПРАВЛЕНИИ ....................................................................................................... 69
3.1. Актуальные проблемы правового положения сторон договора аренды .. 69
3.2. Пути совершенствования законодательства в области субъектного
состава договора аренды ...................................................................................... 87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 99
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................. 1133
ПРИЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................... 1222
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Договор аренды предусматривает
права сторон договора аренды, причем правам арендодателя корреспондируют
обязанности арендатора. Однако, как отмечается в литературе, довольно часто
арендодатель оказывается в более сильной позиции, чем арендатор. В
подтверждение сказанного приводятся доводы о том, что на практике
арендодатель прибегает к различным способам воздействий на арендатора, в
том числе и к таким мерам, как удержание имущества арендатора в качестве
залога для оплаты просроченной аренды.
Такое положение является проблемным в нескольких аспектах. Так, оно
угрожает продолжению бизнеса, нарушать закон, а также зачастую
удерживаемое имущество может по стоимости намного превышать сумму
задолженности, что может стать причиной злоупотреблений со стороны
арендодателя.
В Гражданском кодексе Российской Федерации
1
(далее – ГК РФ)
регламентация института удержания содержится лишь в двух статьях – 359 и
360, что является явно недостаточным.
В законодательстве и правоприменительной деятельности существуют
проблемы, обусловленные необходимостью справедливого «равновесия»
между интересами продавца, арендодателя и арендатора, с одной стороны, и
неполной корректностью норм о аренде в сопоставлении с нормами о купле-
продаже товара, с другой стороны.
Особенностью в конструкции многостороннего договора является то, что
воля его субъектов согласована и направлена на достижение общей цели, а
также в том, что ни одна из сторон не вправе требовать исполнения в
отношении себя лично.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от
18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410.
7
Представляется целесообразным рассмотреть во взаимной связи права,
обязанности арендатора и арендодателя, и гражданско-правовую
ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств
по договору аренды.
Заключение договора аренды требует достаточно серьезной юридической
проработки, которая обеспечит возможность эффективной защиты прав на
случай нарушений одной из сторон. Заключая договор аренды, необходимо
предусмотреть возможность материализации различных рисков.
Только специалист может при заключении договора указать сторонам на
условия договора, которые могут повлечь для них в дальнейшем большие
проблемы, потому что именно исходя из практики разрешения арендных
споров можно разработать индивидуальные условия для стороны договора
аренды, подходящие именно этому лицу и максимально защищающие его
интересы.
Все сказанное обуславливает актуальность настоящего исследования.
Судебная практика по договору аренды формируется постоянно. Аренда
— один из наиболее востребованных правовых институтов, по которому
ежедневно рассматривается множество споров. По отдельным вопросам есть
разъяснения Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее ВАС
РФ), по другим идет накопление кассационной практики.
Так, по данным Судебного департамента при Верховном Суде
Российской Федерации, количество дел о признании договоров аренды
недействительными в системе арбитражных судов в 2016 г. составляло 78337
(взыскано 66901449 тыс. руб.), в 2017 г. – 73508 (взыскано 62082273 тыс. руб.),
в 2018 г. – 73424 (взыскано 63414620 тыс. руб.).
В системе гражданских судов окончено в 2016 году 16553 исков из
договоров аренды имущества, в 2017 году окончено 21067 исков, в 2018 году
окончено 15935 исков
1
.
1
См. сайт Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации:
[Электронный ресурс]: URL: // http://www.cdep.ru (дата обращения: 25.10.2019).
8
Можем отметить, что количество исков по данной категории дел очень
многочисленно.
Постановление Пленума ВАС № 73
1
, посвященное аренде, во многом
примечательно. Оно окончательно закрепило возможность аренды части вещи,
поставило точку в вопросе о значении государственной регистрации для
договора аренды, и даже разрешило старый вопрос о том, с какого момента
результат незавершенных строительных работ может в принципе
рассматриваться как вещь.
Оно примечательно еще и тем, что – вопреки сложившейся в аппарате
Высшего Арбитражного Суда традиции – разработчики этого постановления не
подготовили развернутый комментарий к принятому судьями тексту, хотя по
всем основным ключевым разъяснениям ВАС такие комментарии
периодически готовились и публиковались (как правило, в Вестнике ВАС).
Быть может, именно с этим связано то, что не все правовые идеи, заложенные в
этом постановлении, получили такое широкое принятие и признание как
правовые позиции из иных разъяснений, в отношении которых проводилась
масштабная просветительная работа.
Это не касается разве что идеи о том, что незарегистрированный договор
аренды недвижимости связывает стороны, подписавшие его. Но здесь
исключительно важную роль сыграло то, что эта правовая позиция в 2015 году
стала нормой закона (см. п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Во всяком случае, по состоянию умов в отечественном юридическом
сообществе заметно, что идея о том, что для заключения (и даже для
исполнения) договора аренды арендодателю вовсе не нужно быть
собственником имущества, являющегося предметом договора аренды, далеко
не всем известна. А если даже и известна – совершенно не очевидно, что
российские юристы эту идею воспринимают как верную.
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», N 1, январь, 2012.
9
Все вышеизложенное послужило основанием для проведения настоящего
исследования, направленного на разрешение круга теоретико-прикладных
проблем гражданско-правового регулирования проблем субъектного состава
договора аренды.
Степень научной разработанности темы. Значимость проблем
субъектного состава договора аренды для российского гражданского права
всегда привлекала внимание ученых-юристов к изучению различных аспектов
рассматриваемой темы. Так, проблемам субъектного состава договора аренды в
российском гражданском праве посвящены работы А.Д. Рудокваса, Г.
Дернбурга, К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина,
Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, A.M. Анфимова,
Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги,
М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, Б. Завидова, Л.А. Лунца,
Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, В.К. Пугинского, Е.А. Суханова, А.П.
Сергеева, В.П. Хохлова и др.
Особо следует отметить фундаментальное исследование В.В.
Витрянского и М.И. Брагинского «Договорное право», где произведено
подробное научно-практическое исследование гражданско-правовых
договоров, направленных на передачу имущества, в частности, договора
аренды.
Однако, несмотря на внушительный пласт научной литературы,
посвященной рассмотрению проблем субъектного состава договора аренды,
данная тема нуждается в дальнейшем изучении в контексте текущих изменений
в гражданском праве и правоприменительной практике.
Теоретической базой исследования послужили труды советских и
российских цивилистов, рассматривавших особенности проблем субъектного
состава договора аренды.
Цель работы - правовой анализ договора аренды в российском
гражданском праве, выявление проблем правового регулирования субъектного
10
состава договора аренды, а также формулирование научно обоснованных
предложений по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Для реализации поставленной цели решались следующие задачи
исследования:
- изучить историю развития института аренды в России;
- определить понятие и признаки аренды в Российской Федерации;
- исследовать предмет и содержание договора аренды;
- охарактеризовать особенности договора аренды государственного и
муниципального имущества;
- исследовать права особенности договора аренды транспортных средств;
- выявить актуальные проблемы сторон договора аренды,
проанализировать судебную практику;
- сформулировать направления совершенствования гражданского
законодательства в области субъектного состава договора аренды.
Предметом исследования выступают нормы гражданского
законодательства, регулирующие правоотношения, связанные с договором
аренды, материалы правоприменительной практики, а также работы ученых-
цивилистов, посвященных этой тематике.
Объектом изучения являются общественные отношения в области
реализации договора аренды.
Методологическая основа исследования. В процессе исследования
использовались как общенаучные методы - диалектический, системный, методы
анализа и синтеза, логический, также специальные юридические методы –
формально-юридический, сравнительно-правовой, метод грамматического
толкования правовых норм, правового моделирования.
В качестве источников, представляющих собой теоретическую основу
исследования, изучались работы известных правоведов России, занимающихся
проблемами субъектного состава договора аренды в гражданском праве – А.А.
Абалтусова, В.А. Белов, Д.Ю. Высторопова, В.С. Генералова, А.А. Громов, Э.
11
Лубинович, П.А. Радионова, М.О. Соковиков, И.В. Тутаева, Г.И. Хамиддулина,
О.С. Черепанов и др.
Нормативно-правовую базу исследования составляют законодательные
нормативные правовые акты, материалы судебной практики.
Практическое значение работы состоит в том, что проведенное
исследование и сделанные выводы могут быть использованы при дальнейшей
научной разработке данной проблемы, а также при совершенствовании
законодательства в отношении регулирования проблем субъектного состава
договора аренды в Российской Федерации.
Структура исследования. Исследование состоит из введения, трех глав,
объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной
литературы и приложений.
12
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1. История развития института аренды в России
Анализ истории становления арендных отношений показывает, что они
зародились еще в древности, и в той или иной форме всегда применялись в
хозяйственной жизни. Экономисты и юристы часто любят приводить в пример,
что еще в XIX веке были зафиксированы случаи, когда один человек может
обрабатывать земельные угодья и заниматься посевом, при этом право прохода
по этим же землям принадлежит другому человеку, а третий человек мог
использовать эти земли в течение определенного времени (как правило, с
начала августа, после окончания сенокоса) под пастбище, четвертый же имел
право просить кредит, обеспечив его этим же земельным участком. Самое
интересное в этом примере, что ни один из перечисленных людей может не
являться владельцем этой земли, которому принадлежит совокупность всех
этих отдельные права собственности
1
.
Однако арендные отношения, хоть и не во все исторические периоды в
самых специфических формах существовали задолго до XIX века. Так, расцвет
института частной собственности относят к греко-римскому миру, что являлось
стимулом к накоплению богатства, открывало для граждан Рима и Греции
возможность заниматься литературой, философией и искусствами, давало
римским легионам относительное военное превосходство над соседями и
соперниками
2
. Упоминания об отношениях по временному платному
пользованию чужим имуществом уже содержались во времена Древнего
Вавилона, Древнего Египта и Месопотамии. Согласно некоторым упоминаниям
египетские цари до-римского периода были монопольными собственниками
всей земли, которую небольшими участками сдавали в аренду закабаленным
1
Приходько С.О., Калашникова Е.Б. История развития законодательства, регулирующего
правоотношения, возникающие из договора аренды недвижимого имущества // Аллея науки.
2017. Т. 1. № 10. С. 676.
2
Романова И.Н., Михайлова И.А., Карасев М.В., Смыслов С.Е. Гражданское право.
Отдельные виды обязательств (аренда и ее виды). Монография, Рязань, 2019. С. 108.
13
крестьянам
1
. Арендные отношения в данном временном периоде получили
широкое распространение, причем условия аренды были весьма разнообразны.
В Риме были зафиксированы факты аренды городской собственности, к
которой прибегали члены различных сословий. По сохранившимся документам
видно, что срок аренды отсчитывался с 1 июля, а платить следовало в конце
периода аренды.
2
Как утверждают современные исследования, Закон царя Хаммурапи,
который датируется примерно 1800 годом до н.э., включал порядка двадцати
статей, направленных на регулирование отношений аренды и затрагивающих
наем земельных участков, жилых домов, садов, скота и повозок. Таким
образом, этот документ стал первым официально зафиксированным фактом
существования аренды в отношении земли. Популярность аренды земельных
участков подтверждается наличием целого комплекса терминов, необходимых
для обозначения специфических понятий.
Кроме этого уже в древности в сфере арендных отношений
использовалось значительное число документов. Так, арендные отношения в
Древнем Вавилоне оформлялись в виде договора, составленном по
определенным правилам. Договор выступал основным документом,
регламентирующим отношения аренды, и обозначал объект аренды, сумму и
условия внесения платежа за пользование имуществом, дату сделки и, иногда,
имена свидетелей. В Риме были зафиксированы и судебные процессы
предметом которых было несоблюдение договоров. Уже тогда была очевидна
необходимость сохранения контроля собственника над передаваемым во
временное пользование имуществом, а вместе с ним составляющих «пучка
прав»
3
.
В России формирование рынка земли имеет очень специфическую
1
Гонгало, Б.М. Гражданское право: учебник: Том 2 / Б.М. Гонгало – М.: Статут, 2017. С. 79.
2
Bruc e W. Frier, Landlords and Tenants in Imperial Rome (Princeton , N. Princeton Univ. Press,
1980), 34.
3
Приходько С.О., Калашникова Е.Б. История развития законодательства, регулирующего
правоотношения, возникающие из договора аренды недвижимого имущества // Аллея науки.
2017. Т. 1. № 10. С. 677.
14
историю. В юридическом смысле частной собственности на землю не было на
протяжении многих веков. Вплоть до 1731 года вся земля фактически была
государственной, первой попыткой это исправить стал указ Анны Иоановны.
Однако, по-прежнему собственность на землю оставалась ограниченной, т.к.
имела условный характер связанный с государственной службой. Нивелировать
его удалось лишь Петру III и Екатерине II, на правление которой пришлась
реализация ранее созданных указов. Под влиянием европейской моды, духа
свободы и просветительства Екатерина провозгласила принципы частной
собственности и невозможности конфискации этих земель. Таким образом,
если раньше помещики были фактически только пользователями земли, то
положения, закрепленные в Жалованной грамоте дворянству (1785 г.) сделали
частную собственность на землю полной и неограниченной.
Исторически сложилось, что арендные отношения в России, чаще всего
связанны с арендой земли. Весьма специфическим примеров арендных
отношений в русской дореволюционной хозяйственной жизни может быть
половничество или кортомное содержание.
Половничество (или по-другому, испольщина) – вид аренды земли в
России до 1917 г., при которой арендатор берет землю в пользование не за
деньги, а за долю продукта, выплачиваемую натурой.
1
Само по себе понятие кортома означает наем, аренда земельных участков,
лесных и водных угодий. Отсюда, кортомное содержание - обыкновенно наем
земли, дома, вообще имущества недвижимого. Также встречается понятие
кортомные деньги – деньги за аренду.
2
До 1917 года крестьяне использовали аренду для того, чтобы получить в
пользование помещичьи, казенные или другие свободные земли. Объем этой
аренды достигал 50 миллионов десятин. Менее распространенной была так
называемая надельная аренда, то есть аренда крестьянами надельной земли
1
Сухарев А.Я., Крутских В.Е., Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М. А. Я.
Сухарев 2003. С. 105.
2
Ефремова Т.Ф., Толковый словарь Ефремовой / Т. Ф. Ефремова // - М.: 2000. С. 178.