95
нуждается в скорейшем совершенствовании. Необходимо внести изменения в
действующее гражданское законодательство.
Выводы по главе 3:
Правовые проблемы договора аренды очень многочисленны.
Только владельцем или его представителем объект может быть сдан в
аренду. Об этом написано в статье 608 ГК РФ. В противном случае может
возникнуть проблема правового регулирования договора аренды вплоть до
признания его положений незаконными. К примеру, какой-то предприниматель,
не являющийся законным владельцем недвижимости, сдает ее в аренду под
офис. Только компания въехала, разместилась и появляется настоящий
собственник, требующий освободить его помещение. Стоит отметить, что
данная ситуация весьма распространенная и совершенно проигрышная в суде,
ведь доказать свои права на занимаемое помещение никому не удается.
Признание подобных сделок недействительными в арбитражных судах
происходит в полном соответствии закону, а конкретно – статье 168 ГК РФ.
Чтобы минимизировать риск появления проблемы договора аренды,
специалисты рекомендуют подписание договора претворять некоторыми
мероприятиями. Первое – проверка права арендодателя на сдаваемое им внаем
помещение. Для получения необходимых сведений нужно сделать запрос в
Государственный реестр прав на недвижимость. Выписка из этого
общероссийского свода информации обезопасит арендатора от неприятных
сюрпризов впоследствии.
Определенные неприятности может вызвать несоблюдение требований
п.3 ст. 607 ГК РФ при подписании договора аренды. Данная статья требует
точного установления объекта передаваемого в аренду имущества. Простое
перечисление типа «склад кирпичный», «бытовка деревянная» не уместно. Если
отсутствуют индивидуальные и подробные характеристики объекта
недвижимости, договор может быть признан несогласованным и, как следствие,
- незаключенным.
96
Одним из главных моментов любого договора аренды является срок
внесения платы за арендуемое имущество. На основании ст. 619 ГК РФ
нарушение сроков оплаты аренды может обернуться досрочным расторжением
данного договора. Если арендатор два раза подряд пропустил установленный
договорными отношениями срок, все судьи встают на сторону арендодателя и
прекращают арендные отношения в принудительном порядке.
Многие собственники пытаются включить в договор невыносимые
условия постоянного увеличения арендных платежей. Это может нарушить п.3
ст. 614 ГК РФ, который допускает единовременное повышение стоимости
аренды не чаще 1 раза в течение года и в оговоренные сроки. Стоит заметить,
что взаимным соглашением 2-х сторон данное положение изменить нельзя.
Возможное решение проблем с договором аренды ожидает арендатора при
появлении нового владельца имущества. Но спасением может стать п.1 ст.617
ГК РФ, который гласит о том, что смена собственника не должна влиять на
изменение условий договора аренды. При желании нового хозяина имущества
получать более высокую плату за пользование ею арендатору можно
порекомендовать обращение в арбитражный суд.
Положения ГК РФ обязывают обе стороны следить за имуществом –
объектом аренды. Арендодатель по п.1 ст.616 обязан заниматься капремонтом,
а арендатор – содержать помещение, поддерживая его в технически пригодном
состоянии (п.2 статьи 616). Однако это общие нормы и действуют лишь при
отсутствии иных положений самого договора аренды. Стороны могут прийти к
другому порядку распределения расходов на ремонт, содержание и
реконструкцию помещения. Все аспекты должны найти отражение в отдельном
пункте арендного соглашения.
При изучении материалов судебной и правоприменительной практики в
Российской Федерации, можно с точностью сказать, что судебная практика по
аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам
затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.
97
Самыми частыми предлогами обращения в суд являются такие основания,
как: просрочка сроков внесения арендной платы; неуплата вовсе арендных
платежей; «полное отсутствие данных, позволяющих определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта договора
аренды»; «отсутствие согласия арендодателя сдача объекта договора в
субаренду»; неосновательное обогащение арендатора / арендодателя при
использовании объекта договора (имущества) при отсутствии на то законных
оснований.
Необходимо обратить внимание на то, что при принятии решения по
данной категории судебных споров, судебные инстанции всех представленных
судов Российской Федерации в обязательном порядке учитывают сложившуюся
судебную практику ВАС РФ.
Сегодня для решения многих проблем, объединенных с предметом
договора аренды, необходимо более требовательно подойти к формулированию
определения объектов договора аренды, более ясно пересмотреть и
урегулировать диапазон объектов, с которыми каждый день на практике
встречается большое количество граждан.
Однако, для внедрения необходимых изменений, потребуется много
времени и скрупулезное изучение всей проблематики данного вопроса. Только
в этом случае, если будут приложены все необходимые усилия, можно будет
избежать ошибок в правоприменительной практике сфере института аренды.
Несомненно, что, как и любой институт гражданского права, институт аренды
нуждается в скорейшем совершенствовании. Необходимо внести изменения в
действующее гражданское законодательство.
В качестве путей совершенствования законодательства, в области
договора аренды, мы предлагаем:
1. Предусмотреть в параграфе 3 главы 34 ГК РФ статью «Общие
положения об аренде транспортных средств» и изложив в ней нормы,
распространяющие свое действие на обе разновидности договора.
98
2. В настоящее время разумно предположить, что к отношениям
каршеринга могут быть применены общие положения о договоре аренды с
учетом действия принципа свободы договора, а также положения
законодательства о защите прав потребителей в случае их нарушения.
Отношения каршеринга требуют дальнейшего осмысления и поиска путей
решения обозначенной проблемы.
3. В отношении вопросов аренды государственного и муниципального
имущества:
- сформировать единый подход судов к трактовке законодательства по
решению споров по аренде государственного и муниципального имущества;
- внести изменения в Земельный кодекс РФ, включив правила по
внесению изменений в аукционную документацию, внесения оговорок в
отношении изменений непосредственно в извещение о проведении аукциона по
договору аренды земли;
- необходимо сделать процедуру регистрации участников торгов более
открытой и контролируемой, с целью предотвращения сговора, в результате
которого земельный участок на правах аренды перейдет заранее
согласованному физическому или юридическому лицу;
- пересмотреть спорные территории по аренде земли в многоквартирных
домах, на которых возникают проблемы, определить ответственных и
назначить санкции за невыполнение своих обязанностей;
- предусмотреть ответственность за оперативность применения санкций в
отношении недобросовестного арендатора;
- необходимо ввести государственное целевое финансирования
отдельных проектов или отраслей, связанных с арендой государственной или
муниципальной земли.
99
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам нашего исследования можно сделать основные выводы:
Институт арендных отношений, пожалуй, можно назвать одним из самых
древних в истории. Структура, требования, характеристика договора аренды
впервые были официально закреплены в римском праве. Со временем они
претерпели множество изменений, однако, их основные положения
сохранились в европейском и российском гражданском праве до сих пор.
Анализируя историю развития и становления аренды, можно сказать, что
первоначально она находила выражение в форме земельных отношений.
Позднее, развиваясь и усложняясь, аренда стала большой целостной системой
арендных отношений, которая включает комплекс операций, связанных с
наймом имущества, и различающихся по следующим признакам:
экономические условия; сроки аренды; объекты аренды; субъекты аренды;
область рынка; форма арендной платы.
Благодаря истории, мы видим, что разделение прав собственности
происходило задолго до того, как было определено это понятие и
сформулирован, так называемый, пучок прав. На интуитивном уровне люди
понимали, что ситуация, когда один может владеть имуществом, а другой его
использовать имеет место быть. Больше того, из этого можно извлекать
определенные выгоды, так наниматель получает пользу от ведения
экономической деятельности, но не несет ряд издержек и обязательств, которые
вытекают из совокупности прав собственности. А наймодатель освобождается
от издержек, связанных с ведением хозяйственной деятельности, но получает
выгоды добровольно частично отчуждая свое имущество. Арендные отношения
дают возможность делать социальные решения более гибкими, позволяя
приобретать и использовать отдельные, особо ценные, права собственности из
всей плеяды «пучка прав».
Подводя результаты эволюции развития арендных отношении за период с
конца XX по начало XXI века, следует отметить, что после завершения
100
массовой приватизации арендные дела отошли на второй план. Но после того,
когда основная цель (создание эффективного собственника и социально
направленной рыночной экономики) не была достигнута – у аренды возник
шанс на высококачественном уровне стать реальным инструментом
нормализации процесса воспроизводства государственной и городской
собственности. Арендная цена создается на рыночных принципах и, при
соответственных правовых и налоговых критериях, аренда может
гарантировать наиболее действенное использование имущества.
Отделение государственного регулирования экономики от
непосредственного хозяйствования и превращение трудовых коллективов
государственных предприятий в действительных субъектов собственности и
присвоения им своего продукта труда осуществляется в процессе перехода
части государственного имущества на арендные и акционерные начала. К ряду
положительных эффектов также можно отнести оживления экономической
конъюнктуры, инвестиционного толчка, расширения платежеспособного
спроса, создания заинтересованности среди организаций и подъема уровня
деловой активности.
Но определенные особенности, которые сложились под влиянием
национальных и исторических конъюнктур, а также неурегулированность
многих юридических создают определенные сложности в развитии данного
вида деятельности.
Под договором аренды в отечественном праве понимается соглашение о
передаче лицом (арендодателем) имущества другому лицу (арендатору) за
определенную плату во временное владение/пользование. Основными
характеристиками арендных отношений, отличающими их от других
институтов гражданского права, являются:
- возмездность договора: осуществление передачи имущества
осуществляется за плату;
- передача имущества происходит без права собственности: арендатор
узаконен владеть пользоваться имуществом, но не распоряжаться;
101
- реальность — арендные отношения приобретают юридическую силу
после подписания договора или срока, указанного в нем;
- темпоральный признак: имущество предоставляется на определенное
время;
- предоставление арендодателем исключительно непотребляемых вещей и
предметов (вещи, не теряющие своих первоначальных качеств и функций после
использования);
- государственная регистрация.
Сроки арендных отношений, как правило, прописываются сторонами в
договоре. Заключение договорных отношений на срок более 1 года влечет за
собой его обязательную государственную регистрацию, письменную форму.
При условии пользования арендатором вещью после истечения срока,
указанного в договоре и отсутствия возражений со стороны арендодателя,
договорные отношения считаются автоматически возобновленными по
первоначальным основаниям и условиям. Если сроки не устанавливаются,
договор считается заключенным на неопределенный период. В течение этого
времени, каждая сторона может расторгнуть договор по собственной
инициативе, известив другую сторону не позднее чем за 3 месяца.
Классификация договоров:
Современным законодательством предусмотрено 5 видов арендных
отношений:
- прокат имущества (осуществляется в рамках коммерческой
деятельности для потребительских целей);
- аренда транспорта;
- аренда зданий/сооружений (закон устанавливает 2 основных
ограничения: юридические лица могут приобретать данный вид имущества
только для проживания, а физические – посредством заключения договора
найма);
- аренда предприятий (передача предприятия осуществляется только как
единого целого);
102
- лизинг (предоставление имущества для осуществления
предпринимательских целей).
Рассмотрев виды договоров аренды можно прийти к следующему выводу,
что гарантированного осуществления гражданских прав и исполнения
обязанностей представляет собой систему регулирования определенных
правовых отношений.
Немаловажным фактором является доброкачественная работа
государственного аппарата и иных субъектов права, направленные на
обеспечение не только юридической, но и фактической реализации арендного
права и принуждению к исполнению обязанности. Данные принципы являются
ориентиром и вектором развития арендного права, которым следует не только
следовать, но что еще важнее соблюдать.
Исследование договора аренды в гражданском законодательстве
обнаружило, что на сегодня договор имущественного найма соответствует
классическому пониманию, сложившемуся в дореволюционное время. В главе
34 ГК РФ, как показало проведенное исследование, законодатель выделил
комплекс общих норм, действие которых имеет распространение на все виды
аренды. Кроме этого, установлены специальные нормы, регулирующие
отдельные виды: аренды транспортных средств, проката, аренды сооружений и
зданий, лизинга (финансовой аренды), аренды предприятий. Главным образом,
разграничение данных договоров исполняется по предмету (объекту) аренды,
но при этом учитываются и другие факторы: особый характер отношений (при
лизинге), сфера применения договора и специализация арендодателей (в
договоре проката), и пр.
Согласно действующему российскому законодательству предмет аренды
является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из
положений п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию,
которая способствует конкретному установлению имущества, подлежащего
передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такая информация в
103
договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не
согласованным, а сам договор будет считаться незаключенным.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество
передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля —
идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный
знак, у ноутбука - серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек
будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ,
когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда
арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает (п.
15 Постановления № 73 от 17.11.2011).
Содержание договора аренды определяют его существенные условия,
которые квалифицируют права и обязанности как арендодателя, так и
арендатора. Следует презюмировать, что договор аренды, в котором не
закреплены его существенные условия, считается незаключенным и не
действительным.
В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-
правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных
правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по
их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.
Основные требования к арендодателю:
Арендодатель обязан предоставить имущество, оговоренное в договоре.
Если имущество обладает недостатками, которые не позволяют арендатору в
полной мере пользоваться им, арендодатель обязан: устранить недостатки
безвозмездно, снизить размер платы, возместить расходы при условии
устранения недостатков самим арендатором или расторгнуть договор.
Требования, установленные для арендатора:
Арендатор обязан в указанный в договоре срок вносить плату за арендное
имущество. Стороны имеют право изменять размер денежной суммы аренды
при условии наличия данного права в договоре, но не более 1 раза в год.
104
Арендатор может передавать арендное имущество в субаренду, перенаем,
безвозмездное пользование, производить действия, которые улучшают
имущество. На арендаторе лежит ответственность по страхованию имущества,
пожарной безопасности, сохранность имущества.
С учетом распространенности и популярности арендных отношений в
России, необходимо также знать следующее:
— стороны могут вносить в договор аренды «арендных каникул»,
подразумевающих под собой предоставление отсрочки платы арендатору;
— при аренде собственности в целях создания юридического адреса,
помимо договора аренды (официально заверенного у нотариуса), необходимо
также предоставить гарантийное письмо в адрес ИФНС, а также заверенные у
нотариуса копии свидетельства права на собственность.
Одним из вариантов использования государственного и муниципального
имущества является передача прав владения и (или) пользования в отношении
него третьим лицам при сохранении права собственности за публичным
образованием. Наиболее распространенный вариант такой передачи –
заключение договора аренды (безвозмездного пользования) в отношении
передаваемого имущества.
Любые объекты, находящиеся на балансе населенного пункта могут
сдаваться в аренду. При этом есть тонкости в мероприятиях до заключения
договора, установленные обязательства каждой из сторон. После окончания
срока его действия, сделка продлевается, но с учетом требований.
Аренда муниципального либо государственного имущества —
популярный способ получения собственности во временное пользование.
Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там
применяются общие нормы законодательства. Арендовать объекты данного
типа могут: обычные граждане; предприниматели; КФХ; кооперативы;
хозяйственные сообщества.
Собственно, порядок предоставления собственности в аренду
предопределяет Федеральным законом РФ № 135 от 26.07.2006 «О защите