25
Договор аренды транспортных средств. Подобные сделки разделяют на 2
вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению
(с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых
договорных отношений заключается в распределении обязанности по
проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между
сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при
аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств
называется — фрахт
1
.
Особенности:
− предметом выступают технические устройства, предназначенное
для перемещения, перевозки и прочее;
− предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
− законом не регламентируется предельных срок таких сделок;
Аренда зданий и сооружений. Данная категория договоров предполагает
передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том
числе относящихся к жилому фонду.
Особенности:
− оформление письменной формы в виде подписанного с обеих
сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность
сделки (обязательна государственная регистрация);
− при отсутствии согласованного размера арендной платы договор
считается незаключенным;
− предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача
части здания регулируется общими положениями об аренде)
2
.
Аренда предприятий. Данный договор предполагает предоставление
предприятия в виде имущественного комплекса, в том числе зданий,
оборудования, сырья и материалов, земельных участков и иное. На данный вид
1
Садиков, О.Н. Гражданское право. учебник. Том II. О.Н. Садиков – М., 2017. С. 173.
2
Высоцкая Е.В. Стороны договора аренды недвижимости // Вопросы науки и образования.
2019. № 5 (50). С. 142.
26
распространяют своё действие также гражданские нормы, регулирующие
передачу зданий и сооружений. Такой договор считается смешанным и
включает в себя элементы других договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Особенности:
− объект передается в целях осуществления предпринимательской
деятельности, то есть его использование должно быть направлено на получение
прибыли;
− все расходы (ремонт, страхование, обслуживание и прочее) несет
арендатор;
− вместе с объектом возможна правопередача долгов, при этом
кредиторы должны быть уведомлены об этом в письменной форме;
− несоблюдение письменной формы в виде одного документа,
подписанного сторонами, влечет недействительность сделки.
Договор лизинга (финансовая аренда). Данная разновидность
предполагает обязанность арендодателя (лизингодателя) приобрести
имущество для дальнейшей передачи его за плату в пользование и/или
владение на время. По общему правилу продавца и предмет аренды выбирает
лизингополучатель. По свой сути лизинговые отношения являются
разновидностью финансирования деятельности лизингополучателя.
Особенности лизинга:
− в отличие от других в данном случае имущество приобретается
арендодателем специально для лизингополучателя, который сам выбирает вид
и продавца;
− договор направлен на осуществление предпринимательской
деятельности, поскольку стороны являются коммерческими организациями;
− это трехсторонняя сделка (лизингодатель, лизингополучатель и
продавец);
27
− возможна передача в сублизинг (требования продавца в этом случае
переходят к лизингополучателю)
1
.
При передаче прав в рамках сублизинга обязательным условием является
наличие согласия лизингодателя.
Все разновидности аренды по своей сути являются коммерческими и
направлены на извлечение прибыли арендодателем, а в некоторых случаях и
арендатором (от использования арендованного имущества). Общие нормы
распространяют свое действие на частные случаи аренды лишь, если
сложившиеся правоотношения, обладающие признаками арендных, не
урегулированы нормами гражданского законодательства, либо общие нормы об
аренде не противоречат частным
2
.
Таким образом, под договором аренды в отечественном праве понимается
соглашение о передаче лицом (арендодателем) имущества другому лицу
(арендатору) за определенную плату во временное владение/пользование.
Основными характеристиками арендных отношений, отличающими их от
других институтов гражданского права.
Современным законодательством предусмотрено 5 видов арендных
отношений:
— прокат имущества (осуществляется в рамках коммерческой
деятельности для потребительских целей);
— аренда транспорта;
— аренда зданий/сооружений (закон устанавливает 2 основных
ограничения: юридические лица могут приобретать данный вид имущества
только для проживания, а физические – посредством заключения договора
найма);
— аренда предприятий (передача предприятия осуществляется только как
единого целого);
1
Ведищева Н.В. Заключение и исполнение договора финансовой аренды (лизинга) //
Юридический факт. 2019. № 43. С. 16.
2
Садиков, О.Н. Гражданское право. учебник. Том II. О.Н. Садиков – М., 2017. С. 87.
28
— лизинг (предоставление имущества для осуществления
предпринимательских целей).
Выводы по главе 1:
Институт арендных отношений, пожалуй, можно назвать одним из самых
древних в истории. Структура, требования, характеристика договора аренды
впервые были официально закреплены в римском праве. Со временем они
претерпели множество изменений, однако, их основные положения
сохранились в европейском и российском гражданском праве до сих пор.
Анализируя историю развития и становления аренды, можно сказать, что
первоначально она находила выражение в форме земельных отношений.
Позднее, развиваясь и усложняясь, аренда стала большой целостной системой
арендных отношений, которая включает комплекс операций, связанных с
наймом имущества, и различающихся по следующим признакам:
экономические условия; сроки аренды; объекты аренды; субъекты аренды;
область рынка; форма арендной платы.
Благодаря истории, мы видим, что разделение прав собственности
происходило задолго до того, как было определено это понятие и
сформулирован, так называемый, пучок прав. На интуитивном уровне люди
понимали, что ситуация, когда один может владеть имуществом, а другой его
использовать имеет место быть. Больше того, из этого можно извлекать
определенные выгоды, так наниматель получает пользу от ведения
экономической деятельности, но не несет ряд издержек и обязательств, которые
вытекают из совокупности прав собственности. А наймодатель освобождается
от издержек, связанных с ведением хозяйственной деятельности, но получает
выгоды добровольно частично отчуждая свое имущество. Арендные отношения
дают возможность делать социальные решения более гибкими, позволяя
приобретать и использовать отдельные, особо ценные, права собственности из
всей плеяды «пучка прав».
Подводя результаты эволюции развития арендных отношении за период с
конца XX по начало XXI века, следует отметить, что после завершения
29
массовой приватизации арендные дела отошли на второй план. Но после того,
когда основная цель (создание эффективного собственника и социально
направленной рыночной экономики) не была достигнута – у аренды возник
шанс на высококачественном уровне стать реальным инструментом
нормализации процесса воспроизводства государственной и городской
собственности. Арендная цена создается на рыночных принципах и, при
соответственных правовых и налоговых критериях, аренда может
гарантировать наиболее действенное использование имущества.
Отделение государственного регулирования экономики от
непосредственного хозяйствования и превращение трудовых коллективов
государственных предприятий в действительных субъектов собственности и
присвоения им своего продукта труда осуществляется в процессе перехода
части государственного имущества на арендные и акционерные начала. К ряду
положительных эффектов также можно отнести оживления экономической
конъюнктуры, инвестиционного толчка, расширения платежеспособного
спроса, создания заинтересованности среди организаций и подъема уровня
деловой активности.
Но определенные особенности, которые сложились под влиянием
национальных и исторических конъюнктур, а также неурегулированность
многих юридических создают определенные сложности в развитии данного
вида деятельности.
Под договором аренды в отечественном праве понимается соглашение о
передаче лицом (арендодателем) имущества другому лицу (арендатору) за
определенную плату во временное владение/пользование. Основными
характеристиками арендных отношений, отличающими их от других
институтов гражданского права, являются:
- возмездность договора: осуществление передачи имущества
осуществляется за плату;
- передача имущества происходит без права собственности: арендатор
узаконен владеть пользоваться имуществом, но не распоряжаться;
30
- реальность — арендные отношения приобретают юридическую силу
после подписания договора или срока, указанного в нем;
- темпоральный признак: имущество предоставляется на определенное
время;
- предоставление арендодателем исключительно непотребляемых вещей и
предметов (вещи, не теряющие своих первоначальных качеств и функций после
использования);
- государственная регистрация.
Сроки арендных отношений, как правило, прописываются сторонами в
договоре. Заключение договорных отношений на срок более 1 года влечет за
собой его обязательную государственную регистрацию, письменную форму.
При условии пользования арендатором вещью после истечения срока,
указанного в договоре и отсутствия возражений со стороны арендодателя,
договорные отношения считаются автоматически возобновленными по
первоначальным основаниям и условиям. Если сроки не устанавливаются,
договор считается заключенным на неопределенный период. В течение этого
времени, каждая сторона может расторгнуть договор по собственной
инициативе, известив другую сторону не позднее чем за 3 месяца.
Классификация договоров:
Современным законодательством предусмотрено 5 видов арендных
отношений:
- прокат имущества (осуществляется в рамках коммерческой
деятельности для потребительских целей);
- аренда транспорта;
- аренда зданий/сооружений (закон устанавливает 2 основных
ограничения: юридические лица могут приобретать данный вид имущества
только для проживания, а физические – посредством заключения договора
найма);
- аренда предприятий (передача предприятия осуществляется только как
единого целого);
31
- лизинг (предоставление имущества для осуществления
предпринимательских целей).
Рассмотрев виды договоров аренды можно прийти к следующему выводу,
что гарантированного осуществления гражданских прав и исполнения
обязанностей представляет собой систему регулирования определенных
правовых отношений.
Немаловажным фактором является доброкачественная работа
государственного аппарата и иных субъектов права, направленные на
обеспечение не только юридической, но и фактической реализации арендного
права и принуждению к исполнению обязанности.
32
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ СТОРОН
ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Предмет и содержание договора аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не
действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить,
потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды.
Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет (ст.
607 ГК РФ).
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество
передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля —
идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный
знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек
будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь
1
.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ,
когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда
арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает (п.
15 Постановления № 73 от 17.11.2011)
2
.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а
через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже
если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто
имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо
подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер
1
Гонгало Б.М., Коновалов А.В., Крашенинников П.В. и др. Гражданский кодекс РФ.
Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут,
2018. (СПС «КонсультантПлюс»). С. 129.
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», N 1, январь, 2012.
33
свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН
(ст. 608 ГК РФ).
Арендодателем также может быть человек или организация,
уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает
действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был
связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную
мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора
станет невозможным после смерти художника (ст. 617 ГК РФ).
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать
— это не означает, что договор заключен навсегда (ст. 610 ГК РФ, ст. 621 ГК
РФ).
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не
должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре
условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора
никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще
один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после
предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может
исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3
месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут
стороны могут выбрать свой вариант
1
.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров
заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок.
Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и
арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не
указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по среднему. То есть
1
Вдовенко А.Д. Арендные отношения в России // Вестник магистратуры. 2017. № 12-3 (75).
С. 122.
34
посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды
здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы
недействителен (ст. 614 ГК РФ).
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как —
деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или
долю от использования, например, таксист может отдавать половину
заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен
оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в
автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как
часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год
изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы
нельзя менять длительное время, например - 5 лет. Если арендатор будет
против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у
собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить
расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести
расходы по содержанию имущества.
В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-
правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных
правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по
их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством
1
.
Права и обязанности арендодателя состоят в следующем.
Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды,
образуют:
- право на своевременное получение арендной платы;
1
Гонгало Б.М., Коновалов А.В., Крашенинников П.В. и др. Гражданский кодекс РФ.
Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут,
2018. (СПС «КонсультантПлюс»). С. 187.