15
друг у друга, ее площадь составляла около 1,63 миллионов десятин от общего
объема арендованной земли
1
В конце XIX века основными арендаторами в крестьянском сословии
выступали зажиточные крестьяне, а арендодателями – бедняки.
Для царской России арендные отношения в сфере недвижимости
выступали ключевой формой имущественных отношений. Например, в Москве
склады, сады, застройки, огороды и т.д. могли сдаваться в аренду сроком до 24
лет, что приносило значительный доход в казну, который стабильно возрастал.
В 1914 году Москву разделили на семнадцать зон, для каждой из которых
фиксировалась максимальная и минимальная цена аренды квадратной сажени
2
.
По итогам 1913 года земельные платежи достигли 12% от всей доходной
части бюджета города Москва. В целом, в период с 1900 по 1914 гг. за счет
платы за недвижимость Москва располагала бездефицитным бюджетом.
Декретом ВЦИКа «О земле» от 26 октября 1917 года была отменена
частная собственность на землю, а в декабре 1917 года была отменена и частная
собственность на городскую недвижимость. С августа 1918 года в городских
поселениях, число жителей которых превышало 10 тысяч человек, было
отменено право частной собственности на строения и находящиеся под ними
земельными участками, если их стоимость (доходность) была выше лимита,
определенного местными органами власти. Все имущество, которое изымалось
из частной собственности, попадало в распоряжение местных органов власти.
Результатом национализации собственности стало формирование единых
государственных земельных, жилищных и иных фондов недвижимого
имущества.
В результате отмены частной собственности и упразднения рыночных
1
Валиев Д.С. Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за
пользование земельными участками / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг.
– 2010. – № 7. С. 69.
2
Кандалинцева М.Ц. История развития арендных отношений в России. В сборнике:
Бухгалтерский учёт, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы сборник
статей II Всероссийской научно-практической конференции. Под общей ред. Н.Н. Бондиной.
– 2014. С. 85.
16
операций с землей и недвижимостью сами понятия движимого и недвижимого
имущества были выведены из гражданского законодательства. Земля, недра,
леса, воды были исключены из оборота. Декрет 1917 года «О земле» отменил
не только частную собственность, но и возможность сдачи собственности в
аренду. Так продолжалось до мая 1922 года, когда в связи с переходом к новой
экономической политике (НЭП) и принятием нового закона о трудовом
землепользовании аренда вновь стала возможна
1
.
Более ¾ от общего числа частных предприятий использовали аренду в
своей хозяйственной деятельности. В 1922 году во время XI съезда партии В.И.
Ленин предложил новый проект резолюции «О работе в деревне»
2
.
В 1925 году была разрешена аренда земельных участков
продолжительностью от 6 до 12 лет. Кроме этого во времена НЭП была широко
распространена практика аренды городской недвижимости, в том числе
субаренда; цессия, то есть переуступка арендных прав; соаренда, то есть наем
недвижимости одним и более арендаторами. Размер арендной платы не
ограничивался и зависел от площади арендуемого помещения, его
местоположения, степени благоустройства, рода предполагаемой деятельности
и других факторов. Для получения прав аренды проводились торги, а при их
отсутствии аренда разрешалась торговыми комиссиями. Однако арендные
отношения были несовместимы со стратегическими целями построения нового
общества, и в 1928 году аренда недвижимости была запрещена. Зимой 1930
года постановлением ЦИК была отменена аренда земли и возможность
использования наемного труда. В уставе сельхозартели 1935 года закреплялось
положение о том, что земля находится в бессрочном пользовании артели и не
1
Дзуцева З.Б. История развития договора аренды // В сборнике: Актуальные проблемы права
cборник научных статей магистрантов. Владикавказ, 2017. С. 116.
2
Кандалинцева М.Ц. История развития арендных отношений в России. В сборнике:
Бухгалтерский учёт, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы сборник
статей II Всероссийской научно-практической конференции. Под общей ред. Н.Н. Бондиной.
– 2014. С. 87.
17
может быть продана или сдана в аренду.
1
Только в 1990-х годах после введения хозрасчета и принципа
самофинансирования в России были восстановлены арендные отношения. В
1989 году Верховный Совет СССР принял указ «Об аренде и арендных
отношениях», в котором, однако, были сохранены некоторые ограничения.
Например, использование аренды было возможно только на основе разрешения
вышестоящих организаций. После принятия «Основ законодательства об
аренде» трудовым коллективам разрешалось принимать решение о переходе на
арендные отношения самостоятельно. Кроме этого данный документ
предусматривал возможный выкуп арендуемого имущества, что меняло
экономическую суть аренды. Появился вариант превращения государственной
собственности в собственность трудовых коллективов, что не устраивало так
называемых «шоковых» реформаторов. Именно поэтому Законом «О
приватизации» запрещалась аренда с выкупом. Начиная с 1992 года, на
основании Указа Президента РФ «О регулировании арендных отношений и
приватизации имущества» приватизация имущества арендных предприятий
должна была осуществляться одним из трех способов:
− выкуп предприятия;
− преобразование предприятия в ОАО;
− продажа предприятия на аукционе.
Вместо метода шоковой приватизации было бы более целесообразным
использование опыта арендных отношений, который был накоплен в период
НЭП. Процедуры приватизации в российских условиях должны были пройти
эволюционный путь, то есть путь развития арендных отношений и появления
разнообразных форм собственности и ведения хозяйственной деятельности
2
.
В современных российских рыночных условиях арендные отношения
получили значительное развитие и повсеместное распространение. Арендные
1
Долгорова А.Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом / А.Г.
Долгорова // История государства и права. – 2010. – № 11. С. 37.
2
Дзуцева З.Б. История развития договора аренды // В сборнике: Актуальные проблемы права
cборник научных статей магистрантов. Владикавказ, 2017. С. 116.
18
отношения часто встречаются в хозяйственном обороте отечественных
предприятий, арендные сделки проводятся практически каждым юридическим
лицом или индивидуальным предпринимателем. Больше того, многие
предприятия на стадии бизнес планирования рассматривают аренду не как
необходимость, а как более выгодную альтернативу приобретения
дорогостоящих основных средств с длительным сроком использования
1
.
В настоящее время объектами аренды являются земельные участки,
здания, транспортные средства, а иногда и целые компании. Арендные
операции выгодны обеим сторонам: и арендодателям, и арендаторам. При
нехватке собственных средств и в условиях высоких цен на заемные средства
вариант аренды является самым приоритетным, так как позволяет получить в
распоряжение требуемый объект. Кроме этого, если необходимость в объекте
пропадает, аренда позволяет быстро и с малыми затратами избавиться от него
путем прекращения или невозобновления договора аренды. Выгода для
арендодателя заключается в том, что имущество, неиспользуемое им в
производстве, не простаивает, а приносит доход, находясь в аренде
2
.
Отдельно следует упомянуть такое явление как лизинг. Лизинг – это
долгосрочная аренда машин и оборудования, транспортных средств,
сооружений производственного назначения и др. Обычно срок такого вида
аренды от 6 месяцев до 15 лет. Лизинг осуществляется на основе договора
между лизинговой компанией (лизингодателем), приобретающей имущество за
свой счет и сдающей его в аренду, и фирмой-арендатором
(лизингополучателем), которая постепенно вносит арендную плату за
использование лизингового имущества. В период действия договора право
собственности на лизинговое имущество принадлежит лизингодателю, а право
на пользование - лизингополучателю. Так, недавно появился новый вид
экономической деятельности – лизинговый бизнес. Его суть, как правило,
1
Котова В.Е. Общая характеристика арендных отношений // В сборнике: Образование.
Наука. Технологии - 2019 Сборник научных трудов по материалам региональной научно-
практической конференции. 2019. С. 85.
2
Гонгало, Б.М. Гражданское право: учебник: Том 2 / Б.М. Гонгало – М.: Статут, 2017. С. 91.
19
заключается в приобретении определенного оборудования, указанного
потенциальным арендатором, с целью последующей сдачи в аренду. Данный
вид деятельности широко развит в США, так более половины кредитов на
развитие материально-технической базы компании осуществляется через
лизинг.
Таким образом, начиная с 1917 года, арендные отношения в России
активно развивались, пройдя несколько последовательных этапов (см.
Приложение 1).
Анализируя историю развития и становления аренды, можно сказать, что
первоначально она находила выражение в форме земельных отношений.
Позднее, развиваясь и усложняясь, аренда стала большой целостной системой
арендных отношений, которая включает комплекс операций, связанных с
наймом имущества, и различающихся по следующим признакам:
− экономические условия;
− сроки аренды;
− объекты аренды;
− субъекты аренды;
− область рынка;
− форма арендной платы
1
.
Благодаря истории, мы видим, что разделение прав собственности
происходило задолго до того, как было определено это понятие и
сформулирован, так называемый, пучок прав. На интуитивном уровне люди
понимали, что ситуация, когда один может владеть имуществом, а другой его
использовать имеет место быть. Больше того, из этого можно извлекать
определенные выгоды, так наниматель получает пользу от ведения
экономической деятельности, но не несет ряд издержек и обязательств, которые
вытекают из совокупности прав собственности. А наймодатель освобождается
от издержек, связанных с ведением хозяйственной деятельности, но получает
1
Карпычев, М.В. Гражданское право: учебник, Том 1 /М.В. Карпычев, А.М. Хужин. – М.:
ИНФРА – М, 2018. С. 176.
20
выгоды добровольно частично отчуждая свое имущество. Арендные отношения
дают возможность делать социальные решения более гибкими, позволяя
приобретать и использовать отдельные, особо ценные, права собственности из
всей плеяды «пучка прав»
1
.
Отделение государственного регулирования экономики от
непосредственного хозяйствования и превращение трудовых коллективов
государственных предприятий в действительных субъектов собственности и
присвоения им своего продукта труда осуществляется в процессе перехода
части государственного имущества на арендные и акционерные начала. К ряду
положительных эффектов также можно отнести оживления экономической
конъюнктуры, инвестиционного толчка, расширения платежеспособного
спроса, создания заинтересованности среди организаций и подъема уровня
деловой активности
2
.
Но определенные особенности, которые сложились под влиянием
национальных и исторических конъюнктур, а также неурегулированность
многих юридических аспектов создают определенные сложности в развитии
данного вида деятельности.
Таким образом, история развития арендных отношений прошла довольно
длинный и неоднозначный путь. На сегодняшний день у аренды возник шанс на
высококачественном уровне стать реальным инструментом нормализации
процесса воспроизводства государственной и городской собственности.
1.2. Понятие и признаки договора аренды в Российской Федерации
С договорами аренды в той или иной форме многие встречаются, даже не
подозревая об этом. Сдача квартиры в наем, поездка на такси, приобретение
1
Наймушина Д.А., Романова Е.Р. Развитие арендных отношений // В сборнике: Актуальные
вопросы развития России в исследованиях студентов: управленческий, правовой и
социально-экономический аспекты Материалы XV Всероссийской научно-практической
конференции. Ответственный редактор С.В. Нечаева. 2017. С. 137.
2
Абалтусова А.А. Исторические аспекты возникновения и становления института договора
аренды зданий и сооружений // ExLegis: правовые исследования. 2019. № 2. С. 2.
21
оборудования в лизинг – все это разновидности договора аренды. Объединяет
все перечисленное то, что имущество по ним передается во владение и
пользование лишь на время за определенную плату. Определяющим признаком,
позволяющим классифицировать их на группы, выступает предмет сделки.
По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя
обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и
недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор
обязуется своевременно вносить арендный платеж
1
.
Среди субъектов гражданского права встречаются такие, которые по тем
или иным причинам не способны реализовать свое правомочие пользования в
отношении принадлежащего им имущества. Нормы о договоре аренды,
формирующие институт аренды, в большей своей части сосредоточены в гл. 34
ГК РФ.
Кроме того, нормы об аренде имеют место и в специальном
законодательстве, например, в Земельном кодексе РФ
2
, в законе о финансовой
аренде
3
, Лесном кодексе РФ
4
.
Определимся с конститутивными признаками рассматриваемого
договора.
Во-первых, целью договора аренды выступает возмездное временное
перемещение имущества собственника к другому лицу. Данное обстоятельство,
в частности, оказывает влияние на квалификацию договора аренды,
предусматривающего переход в последующем права собственности на это
имущество к арендатору (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).
Во-вторых, по критерию момента совершения договор аренды относится
к консенсуальным договорам, а значит, порождает правовые последствия
1
Карпычев, М.В. Гражданское право: учебник, Том 1 /М.В. Карпычев, А.М. Хужин. – М.:
ИНФРА – М, 2018. С. 247.
2
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019) //
Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
3
Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) О финансовой аренде
(лизинге) // Собрание законодательства РФ, 02.11.1998, N 44, ст. 5394.
4
Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 27.12.2018) //
Собрание законодательства РФ, 11.12.2006, N 50, ст. 5278.
22
непосредственно с момента достижения сторонами соглашения по всем его
существенным условиям
1
.
В-третьих, договор имущественного найма является двусторонне
обязывающим договором: каждая из его сторон имеет права и несет
обязанности, которые составляют содержание соответствующих обязательств.
В-четвертых, договор аренды является примером возмездного договора.
Выражением возмездности здесь выступает исполнение обязательства
арендатора по внесению арендной платы, форма которого не ограничивается
только денежной.
В-пятых, договор аренды опосредует длящиеся отношения. По характеру
передаваемых правомочий он может опосредовать акты передачи имущества во
временное владение и пользование либо только во временное пользование. Из
поименованных в гл. 34 ГК РФ пяти видов договора аренды, только один
(договор аренды зданий и сооружений) может быть заключен на передачу
имущества во временное пользование. Остальные виды договора аренды
направлены на передачу имущества во временное пользование и владение.
Объем передаваемых правомочий оказывает влияние как на объем
обязанностей арендатора в отношении полученного имущества, так и на
механизм динамики заключенного договора, в том числе его прекращение
2
.
Таким образом, определяющими элементами договора аренды,
позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров,
являются:
- возмездность – обязательное условие заключается в оплате за
арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного
условия;
1
Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды / В.А.Белов // Право и
экономика. - 2015.- № 3. С. 12.
2
Пономарева Д.И. Правовая характеристика и существенные условия договора аренды // В
сборнике: Свобода и право сборник докладов XLIII Международной научной конференции.
Кемерово, 2019. С. 9.
23
- предмет, к которому относится имущество, за исключением
изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль,
предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
- передача в пользование и/или владение, то есть без права
распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
- двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель
(собственник либо его представитель) и арендатор.
Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или
иной категории позволяет верно применять нормы гражданского
законодательства при возникновении спорной ситуации.
Период для данной категории сделок не является существенным
условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания
сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае
если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать
заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его
расторжении (неопределенный срок)
1
.
Форма также, как и длительность не существенное условие, поскольку
стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения,
для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК РФ:
- срок действия более 1 года;
- стороной в сделке выступает юридическое лицо
2
.
Помимо этого, в случаях, прямо предусмотренных законодательством,
соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в
государственном реестре. Возможны варианты выкупа объекта, что
предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.
ГК РФ вводит понятие субаренды, под которой понимается передача
имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в
1
Лубенович Э. Виды договоров аренды в Российской Федерации // Вестник науки. 2019. Т.
2. № 6 (15). С. 52.
2
Карпычев, М.В. Гражданское право: учебник, Том 1 /М.В. Карпычев, А.М. Хужин. – М.:
ИНФРА – М, 2018. С. 265.
24
пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с
письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма,
замены лица в основном обязательстве не происходит.
Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к
договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК РФ.
Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга
1
.
Прокат. Под прокатом понимается предпринимательская деятельность,
направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и
владение за плату.
Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других
видов, являются:
− предметом проката могут выступать только движимое имущество;
− максимальный период не более 1 года, при этом по требованию
арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть
направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
− публичность (предполагает необходимость заключить договор на
равных условиях со всеми, кто обратится к арендодателю, не оказывая никому
предпочтения);
− наличие письменной формы;
− субаренда запрещена;
− весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет
средств арендатора;
− арендная плата должна быть установлена в определенной сумме
денежных средств.
Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в
потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве
дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что
пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.
1
Хамидуллина Г.И., Сафиулина Р.А. Сущность и виды арендных операций // Modern Science.
2019. № 5-1. С. 140.