5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ 10
1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период 10
1.2 Юридическая природа договора аренды 18
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 24
2.1 Существенные условия договора аренды 24
2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон 44
2.3 Прекращение договорных обязательств 59
ГЛАВА 3.ПРОБЛЕМЫ СУЪЕКТНОГО СОСТАВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 69
3.1 Особенность арендных обязательств, относящихся к разным видам
имущества 69
3.2 Особенности субъектного состава договора социального найма жилого
помещения 84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 94
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 97
ПРИЛОЖЕНИЯ
6
ВВЕДЕНИЕ
Выпускная квалификационная работа посвящена арендным отношениям не
случайно, поскольку на сегодняшний день этот вид взаимоотношений очень
актуален. Несмотря на эволюционный исторический этап, арендные
отношения перетерпевшие изменения с момента своего образования по
нынешний день сохранили свою правовую сущность и в настоящее время
занимают главенствующие место среди таких правовых взаимоотношений как
обмен, купля-продажа, дарение и др.
Актуальность данной темы заключается в том что, договором аренды
охватывается широкий круг экономических отношений – от аренды крупных
производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до
бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид правовых
взаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды применяется не
только в предпринимательской деятельности, а также включает бытовую и
иные сферы. Хотелось бы отметить, что в современной России возрос спрос
на применение договора аренды, особенно на договор аренды зданий и
сооружений.
Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды
понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель
обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во
временное владение и пользование или только во временное пользование. При
этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
пользования арендованным имуществом в соответствии с договором,
являются его собственностью. Глава 34 Гражданского кодекса РФ содержит
развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения
договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества.
В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы,
относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда
7
транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и
финансовая аренда (лизинг).
Практически по всем вопросам Гражданский кодекс РФ содержит
исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального
законодательства.
И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается: во-
первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть
установлен в транспортных уставах и кодексах; во-вторых, правила
Гражданского кодекса РФ применяются к аренде земельных участков и иных
природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены
специальным законом. В Законе о введение в действие части второй
Гражданского кодекса РФ (ст. 13) также предусмотрено, что в отношении
сделок с земельными участками соответствующие нормы Гражданского
кодекса РФ применяются в той мере, в какой их оборот допускается
земельным законодательством.
В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача
которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это
относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется
законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.
Целью работы является выяснение сущности и содержания института
арендных отношений, выяснения проблемы субъектного состава договора
аренды. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:
1. Получение максимальных знаний в области договора аренды;
2. Изучение существенных условий и содержания договора аренды;
3. Анализ отдельных видов договора аренды;
8
4. Выявление разногласий по субъектному составу в законах и внесение
предложений по их совершенствованию;
5. Применение полученных знаний на практике.
В качестве методов исследования в работе использованы такие, как анализ,
синтез, дедукция, индукция, структурно-правовой и сравнительный методы.
Данные методы позволяют выявить особенности соотношения норм ГК,
федеральных законов, регулирующих отношения касающиеся договоров
аренды и отдельных видов, которые в дальнейшем позволят не допустить
правовую ошибку при толковании юридических норм и составлении правовой
документации.
В период современных рыночных отношений на предприятиях и в
организациях большую долю среди заключенных договоров занимают
договоры аренды.
В процессе юридической практики приходится сталкиваться с неграмотной
редакцией договоров, т.е. при составлении договора не учитываются его
существенные условия. Поэтому предметом исследования в области
гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение
сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа
построения взаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в
работе уделено внимание объекту договорных обязательств, к которому
относятся права и обязанности сторон (субъектов), правовое положение
объектов, и отдельные виды договора аренды, такие как договор проката,
договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений,
договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинга).
Степень научной разработанности. В юридической литературе договор
аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как: О.В. Берг,
М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.П. Гладышева, В.Н. Жуков, О.М.
9
Козырь, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Ю.А. Тихомиров и
другими.
Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, а именно
проблемы субъектного состава договора, что также объясняет актуальность
темы исследования.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, семи
параграфов, заключения, списка литературы, приложений.
10
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ
1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период
По российскому дореволюционному законодательству имущественным
наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное
вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное
пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него
составляли существенные принадлежности (условия) этого договора (ст. 1691
ч. 1 Свода законов Российской Империи).
Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например,
называется он отдачей на содержание, отдачей в оброчное, арендное,
кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии
какого-либо имущества, допустим мельницы. Все эти названия указывают на
один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними –
некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает
договору особый оттенок: так арендой, которым называется обыкновенно
наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели,
платья, вообще имущества движимого» [5].
Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству
являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с
другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов
договора найма требовалось наличие общей правоспособности и
дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство
не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя
могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо,
признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество
внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью.
11
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало
нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется
нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким
предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»
[6].
И законодательство и доктрина того периода исходили из положения, что
внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф.
Шершеневич в своем Курсе гражданского права отмечал: «Не всякая вещь
может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без
повреждения её существа вещи потребляемые неспособны составить
содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с
уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но
не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что,
передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только
подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с
перенесением права собственности, что противоречит сущности договора
найма, например, нельзя говорить о найме денег» [7].
В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет
договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном
законодательстве. Кроме движимого и недвижимого имущества предметом
могли быть и приносящие доход права.
В соответствии с действовавшим до 1917 года законодательством условие о
сроке признавалось существенной принадлежностью (т.е. существенным
условием) договора найма. Хотя несмотря на отнесение данного условия к
существенным условиям договора найма, в силу прямого указания закона,
отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок
пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания
договора недействительным или незаключенным.
12
В ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимого
имущества не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого
предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими
правоведами поразному. Например, по мнению Д.И. Мейера: «Причина
заключается, вероятно, в опасении, что наем не прикрывал собой перехода
права собственности.
Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по
недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход» [8]. Другие
полагали, что «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в
виду предупредить обесценение имений в следствие долгосрочных аренд» [9].
В проекте Гражданского уложения, который был внесен на рассмотрение
Государственной Думы в 1913 г., имелась следующая норма, относящаяся к
сроку найма имущества: «Договор найма не может быть заключен на срок
свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный
срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с
начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодателя или
нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести
лет» [6] (ст.1817).
Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма
признавалось также условие о вознаграждении за пользование имуществом –
наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов
Российской империи, Т.Х, ч.1, ст.1691) требовало обязательного определения
в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть
выражено вознаграждение. Чаще всего наемная плата выражалась в денежной
сумме. Но в реальном имущественном обороте тех лет широко использовались
неденежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при
найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель
исполу, когда крестьянин – наниматель, получая внаем земельный участок,
13
обязывался отдать владельцу этого земельного участка – нанимателю
половину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве
вознаграждения по договору найма земли признавалось также оказание
нанимателем определенных услуг наймодателю или выполнение для
последнего определенного вида работ. Например, крестьянин – наниматель
принимал на себя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном
участке наймодателя, не передававшегося внаем.
Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из
выстройки, когда собственник земли передавал её внаем нанимателю, который
обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание
или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки
право собственности на возведенное здание или сооружение возникало у
собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства,
но до истечения срока найма постройка эксплуатировалась нанимателем без
выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю.
Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в
зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу
договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме).
Исключение составлял лишь договор найма речных и морских судов (по
дореволюционному законодательству они признавались движимым
имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем
недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной
формы, однако для найма городских строений или земельных участков в
городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма
городских строений и земельных участков в городских поселениях
заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше трехсот
рублей, а на сроки более двенадцати лет на всякую сумму, то такие договоры
должны были совершаться «на письме», то есть необходимым условием
являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на
14
срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более
триста рублей договоры могли заключаться в устной форме. Договор найма
недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более
чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при
нарушении этого требования договор представлялся недействительным[11].
Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того,
что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в
предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом.
С позиции современного законодательства применительно к содержанию
договора имущественного найма важно отметить два момента, характерных
для гражданско-правовой доктрины той поры.
Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на
природу договор имущественного найма как на обязательное
правоотношение. По общему правилу суть этого правоотношения
заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не
владения) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из
договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-
либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве
титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты.
Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по
договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право
нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам.
Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как
непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и
посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому
можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его
внаем другому лицу, заключить sublocatio. Так обыкновенно принимается и в