75
В этом определении договора отражены три его специфические черты: во-
первых, предмет договора – транспортное средство любого вида; во-вторых,
управление и техническую эксплуатацию транспортного средства
осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица, но ни
в коем случае не арендодателя; в-третьих, транспортное средство передается
во владение и пользование арендатору арендодатель не сохраняет владение
предметом договора.
Цель договора – получить во владение и пользование транспортное средство
и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую
эксплуатацию[59].
Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать
арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование здание или сооружение (Приложение №3).
В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования
на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид
договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в
аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления
специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с
арендой указанных объектов.
Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема
правового регулирования арендных отношений строится на иных началах,
нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае
Гражданским кодексом РФ установлены специальные правила, направленные
на регламентацию правоотношений, связанных с куплей-продажей всякого
недвижимого имущества. При формулировании же норм, регулирующих
договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила,
76
касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены
непосредственно в составе общих положений об аренде.
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в
первою очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при
отсутствии таковых – правилами об аренде недвижимого имущества,
расположенными в общих положениях об аренде, и только при отсутствии
каких-либо правил об аренде недвижимости – иными общими положениями
об аренде.
Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, Гражданский
кодекс РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения
этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного
нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же
служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем,
юридического значения делению объектов на здания и сооружения
Гражданский кодекс РФ не придает.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей
зданий (сооружений). Правда в этом случае возникают сложности с передачей
арендатору права пользования земельным участком, который функционально
обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка,
обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой
участок к арендатору переходить не должны.
Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем
обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами.
Заключение такого договора посредством обмена письмами невозможно.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его
недействительность.
77
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
такой регистрации[60]. Эта норма является исключением из общего правила,
закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды
недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен,
подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут
толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к аренде
других видов недвижимого имущества, например, земельных участков или
предприятий [61].
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо
его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен
предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного
сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор
аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены,
предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются [62].
Содержание договора аренды зданий и сооружений, по сравнению с
содержанием обычного договора аренды, не подверглось серьезным
изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился.
Конкретизировались лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в
состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества,
расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и
пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть
земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её
использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю
земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает
здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в
78
договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу
арендатору каких-либо прав на земельный участок.
2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или
сооружения арендатору и принятие предмета договора последним
осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство
арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается
исполненным после предоставления его арендатору во временное владение
или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
3. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или
сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на
котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей
частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. таким
образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения
дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.[63]
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить
арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в
целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности (Приложение №4).
Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя
их его предмета. Предметом данного договора является предприятие как
единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и
включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования
природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и
долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования
постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и
79
появления новых, что и требует специального урегулирования договора его
аренды.
Более того, суть пользования предприятием как раз состоит в постоянной
замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено
право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во
временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в
состав имущества арендованного предприятия, сдавать их субаренду и
передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких
ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости
предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.
Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных
ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения
сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям
договора, с момента его государственной регистрации.
Существенная особенность порядка заключения договора аренды
предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества,
состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия,
являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды
предприятия. Гражданский кодекс РФ не включает правил, об обязательном
удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже
предприятия, когда стороны ещё до подписания договора продажи
предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации,
бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и
стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав
предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их
требования. Указанные документы служат обязательным приложением к
договору продажи предприятия.
80
Вместе с тем применительно к аренде предприятия в Гражданском кодексе РФ
содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение
и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и
передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых
договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а
также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной
обязанности арендодателем возможно только при условии полной
инвентаризации предприятия.
Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся
долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление
арендодателем полного перечня всех долгов, включаемых в состав
арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без
бухгалтерского баланса[64].
Формально все требования к форме договора состоят лишь в том, что договор
аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований
исключает возможность заключения договора путем обмена документами
посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной
связи, а вместе с этим, и действие соответствующей нормы из числа общих
положений о заключении гражданско-правовых договоров. В то же время
законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды
предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой
письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в
подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает
их права приводить письменные и другие доказательства. В данном же случае
несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его
недействительность.
81
Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора
аренды предприятия относятся условия о размере арендной платы и о сроке
аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны
руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по
договору аренды здания и сооружения. Следовательно, текст договора аренды
предприятия в обязательном порядке должен включать условия о размере
арендной платы под страхом признания договора не заключенным. Правила
определения цены товаров, работ и услуг, установленные на случай
отсутствия соответствующего условия в гражданско-правовом договоре, не
подлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой
предприятия.
Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо
специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений,
регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих
аренду зданий и сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно
определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия.
Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет
признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае
договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный
срок.
С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия
без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные
последствия признания такого договора заключенным на неопределенный
срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание
трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем
82
расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется,
что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя[65].
Договор финансовой аренды (лизинга)
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель)
обязуется приобрести в собственность указанное арендатором
(лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и
предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и
пользование для предпринимательских целей (Приложение №5).
Договор лизинга рассматривается Гражданским кодексом РФ в качестве
отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами
аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается
арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.
Вмесите с тем договору лизинга присущи определенные характерные
особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.
Во-первых, в качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с
арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества,
являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в
качестве его стороны.
Во-вторых, арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не
является собственником или титульным владельцем имущества, которое
подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается
обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее
другому лицу. Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием
обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для
арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это
имущество предназначено для передачи его в аренду.
83
В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в
обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор
определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть
приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду.
Естественно, арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за
выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этого правила могут
составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности по определению
продавца и выбору имущества возложены на арендодателя. В-четвертых,
специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также
изложенное в Гражданском кодексе РФ в виде диспозитивной нормы
положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества
арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества.
Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение
этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые
отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя. в этом случае арендатор
вправе потребовать от арендодателя расторжения договора и возмещения
убытков. С момента передачи продавцом арендатору предусмотренного
договором лизинга имущества к последнему переходит риск случайной гибели
или случайной порчи арендованного имущества.
В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания, имеющая
лицензию на сдачу имущества в лизинг.
Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее
предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи,
используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных
участков и других природных объектов. Следовательно, в лизинг может быть
передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для
подавляющего большинства таких договоров нетипично[66].
84
3.2 Особенности субъектного состава договора социального найма
жилого помещения
Значительное место в сфере жилищных отношений и регулирования
социального найма жилого помещения занимает проблема субъективного
состава. Вопросы, возникающие в судебной практике по договору
социального найма, нашли свое детальное отражение в работе О.А. Егоровой
и Ю.Ф. Беспалова. [67] В соответствии со ст. ст.60, 61 ЖК РФ, ч.1 ст.671 ГК
РФ субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании
данного договора, являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем по договору социального найма выступает собственник
жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального
жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченный
государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.
Нанимателем является гражданин, получивший от наймодателя жилое
помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях,
установленных ЖК РФ. Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь
одно физическое лицо. В литературе сложились разные мнения о том, кто
является нанимателем. Так, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.Ф. Кисляк
полагают, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя
формально они не стороны в договоре. Договор социального найма заключает
член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой
договор. По существу, наниматель выступает законным представителем
членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору
социального найма. [68]
Л.Ю. Грудцына считает, что членами семьи нанимателя жилого помещения
по договору социального найма в соответствии со ст.69 Жилищного кодекса
РФ являются: проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети,
родители, совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители