15
действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи
его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том
определение» [12].
Получил подтверждение обязательственно-правовой взгляд российских
цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при
решении вопроса о последствиях для договора имущественного найма
отчуждения собственником сданного внаем имущества третьему лицу. Этот
вопрос оказался весьма сложным.
Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником нанятого
имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций.
Это ситуация, когда в договор продажи имущества уже переданного внаем,
включается условие, предусматривающее обязанность приобретателя
имущества оставить нанимателя до истечения срока договора найма на тех же
условиях, на которых он был заключен с прежним собственником. И другая
ситуация, когда покупатель отказывается от поддержания договора найма и
этот договор отчуждением имущества прекращается. В этом случае
нарушаются права нанимателя со стороны хозяина имущества, который
обязуется вознаградить нанимателя за убытки.
Наряду с поднаймом дореволюционному законодательство включало в
правомочия нанимателя уступку всех прав по договору найма другому лицу.
Между ними проводилась четкая грань. Так, Д.И. Мейер отмечал: «Именно
между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенного по найму,
представляется та разница, что при сублокации право пользования
имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является
только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть
ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему
в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права
пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому
16
лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его,
поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином
имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно
этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и даже может
произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользования по
договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина имущества» [13].
Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественного найма,
то они довольно традиционны. Стоит лишь отметить, что обязанности
наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества
покупателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию
указанного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в
пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые
наймодатель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора
найма.
В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное
внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым
имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии
соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были
определяться местными обычаями. В некоторых случаях наемная плата
вносилась вперед. Также наймодателю представлялось закладное право на
движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте
недвижимости, как обеспечение исполнения нанимателем обязательства по
внесению наемной платы.
Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был
пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с
тем назначением, для которого имущество было отдано внаем.
17
Наниматель обязан возвратить наймодателю по окончании срока договора
имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его
принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято с
учетом нормального износа.
Что касается улучшения нанятого имущества, то наниматель мог их
производить без согласия наймодателя. Критерием для предоставления
нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо
требовать от наймодателя соответствующей компенсации за их производство
служила необходимость указанных улучшений. Это нашло отражение в ст.
1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был
вправе требовать от наймодателя вознаграждение за произведенные в нанятом
имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям
наймодателя или осуществленные нанимателем без предупреждения им
наймодателя ввиду их неотложности. Если наниматель произвел в нанятом
имуществе такие работы, которые не вызывались необходимостью или не
входили в обязанности наймодателя, то наниматель был вправе оставить за
собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества.
Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний
согласиться возместить их стоимость.
Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок,
прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со
стороны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть
определен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма,
то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из
сторон была вправе после предупреждения контракта прекратить договор.
Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность
возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта,
если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекращении
18
договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодателя и с
ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме
сельского имения – в течение двух месяцев, а при всяком ином найме – в
течение месяца, то договор признавался возобновленным на прежних
условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского
имения, который считался возобновленным на следующий хозяйственный год.
1.2 Юридическая природа договора аренды
Законодательство дает юридическое понятие договору аренды. В
соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договором аренды
признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель
обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное
владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен
уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция
и доходы, полученные арендатором в результате использования
арендованного имущества в соответствии с договором, являются его
собственностью.
Необходимо отметить, что «это положение действует лишь тогда, когда
арендованное имущество, используется арендатором в соответствии с
условиями договора аренды, а если договор подобных условий не содержит,
то в соответствии с прямым назначением арендованного имущества[14].
Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также
некоторым другим видом договоров, попытаемся выделить аренду в системе
гражданских правоотношений, путем сопоставления с указанными
юридическими категориями. В данном случае к юридической категории
относятся договорные обязательства и объекты договора аренды.
Рассматривая вопрос о взаимоотношении сторон, касающихся обязательств,
работники юридической сферы сталкиваются с такой проблемой, к какой
19
категории относить права арендатора к категории вещных прав, или к сфере
обязательственного права. По определению вещное право предоставляет
человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е
объектом вещного права является вещь. Обязательственное право-это право
одному лицу требовать от другого совершения определенных действий,
которые и являются объектом права. [15]
В одной из научных работ автор в своих рассуждениях ссылается на такое
противоречие как не соответствие по установлению вещного права, в договоре
аренды устанавливается вещное право нанимателя на арендованное
имущество и между тем не устанавливается вещное право между нанимателем
и нанятой вещью[16]. Таким образом, на мой взгляд получается, что договор
аренды носит императивный характер поскольку нет свободного
волеизъявление со стороны арендатора, так как он не является собственником
вещи (материальных ценностей), он не может пользоваться, владеть,
распоряжаться имуществом (вещью), но в то же время как арендатор он
наделен правом пользоваться и владеть вещью только с согласия
арендодателя, т.е. все свои действия по владению пользованию арендатор
согласовывает с арендодателем (собственником имущества). Это
обстоятельство вносит некоторые сложности во взаимоотношение обеих
сторон.
Возвращаясь к юридическому понятию договора аренды, следует отметить тот
факт, когда в юридической литературе и нормативно-правовых актах
используется терминология, при которой арендодатель именуется
одновременно наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор –
договором имущественного найма.
Для договора аренды присущи следующие характерные ему черты,
позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа
гражданско-правовых договоров.
20
Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-
правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что
передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается
переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний
получает имущество лишь во владение и пользование либо только в
пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком,
отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-
продажи, мена, заем[17].
Следует выделить еще одну особенность договора аренды: пользование
имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со
стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов,
полученных в результате использования арендованного имущества[18]. Так
же арендатору принадлежит право владения имуществом. Иными словами, он
получает возможность не только извлекать полезные свойства из
арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем.
В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может
осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить
данное имущество в пользование.[19] Наделение арендатора статусом
титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить
проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным
имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу
вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц
на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК,
согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного
владения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением
владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но
владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или
договором.
21
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило
законодателю также дополнительно обеспечить его права путем
использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права
следования. Эта идея реализована путем включения в Гражданский кодекс РФ
специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права
собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или
иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому
лицу не является основанием для изменения или расторжения договора
аренды.
И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву
пользования арендованным имуществом. Во всяком случае, оно не включает
в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в
субаренду. Скорее, Гражданский кодекс РФ предусмотрел обратную
презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в
субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему
арендодателем. [20]
Во-вторых, законодательством предусмотрено детальное регулирование
отдельных видов договоров.
В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды, за исключением
проката, фрахтования на время, лизинга) связано с тем, что каждый вид
договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от
другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое
регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение
общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск
«пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и
тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре
аренды.[21]
22
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя, прежде
всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только
лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве
постоянной предпринимательской деятельности, а также из целей
использования арендатором арендованного имущества.
Договор аренды транспортного средства имеет ту особенность, что
пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует
управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами
профессионального экипажа.
Что касается договора лизинга, то основные квалифицирующие признаки,
позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды,
состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора
участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что
правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию
представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным
с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям,
а момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного
имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества
арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в
силу договора аренды со стороны арендодателя.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение
своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование
арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде
внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого
договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником
23
другой стороны в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее
кредитором о том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре
аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и
важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во
владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату,
которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе
экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором
синаллагматическим.
Синналагматический характер договора аренды выражается в том, что на
стороне арендатора во всех случаях встречное исполнение его обязательств,
т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы
обусловлено исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче
имущества во владение и пользование арендатору. Отсюда следует, в
соответствии с законодательством взамообязательства, это означает, что если
арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в
указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не
указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество
в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения
договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
24
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ
ОТНОШЕНИЙ
2.1 Существенные условия договора аренды
Суждение о существенных условиях в гражданско-правовых договорах
сводится к тому, что существенным условием договора аренды является его
предмет, под которым понимается имущество, передаваемое в аренду.
Пункт 1 статьи 432 ГК содержит определение существенных условий
договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые
названы в законе или иных правовых актах как существенные или
необходимые для договоров данного вида, а также все те условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
На основании гражданского законодательства существенные условия можно
выделить в группу:
1. группа существенных условий о предмете договора;
2. группа существенных условий, которые названы в законе либо иных
правовых актах;
3. группа по которым стороны должны достигнуть соглашения.
Законодательство не отмечает обязательный стандартный перечень
существенных условий для всех видов договоров, но упоминает, что стороны
могут выбрать сами те условия, которые будут указаны в договоре. Из-за этого
обстоятельства, возникает спорный характер при заключении договора,
поскольку каждая из сторон пытается выдвинуть свои условия с максимальной
выгодой для себя, называя эти условия существенными. При рассмотрении