85
каждого из супругов, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы,
если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним
общее хозяйство. [69]
Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного
Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной
практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"
позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы. Первая
группа - это дети, супруга (супруг), родители нанимателя, которые совместно
с ним проживают. В ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР отсутствуют родители
супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга. Вторая группа
- другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы при
соблюдении определенных условий. Указанные лица должны быть вселены
нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Под этим
подразумевается наличие совместного бюджета, из которого осуществляются
общие расходы на содержание семьи. При этом степень родства для
положительного решения вопроса значения не имеет. Третья группа - иные
лица членов семьи нанимателя. Данные лица могут быть признаны членами
семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Кроме
указанных групп, законодатель в п.4 ст.69 ЖК РФ говорит еще об одной
группе граждан - бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по
договору социального найма, если они продолжают проживать в занимаемом
жилом помещении. В литературе представлены также иные классификации
граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора
социального найма. В частности, по мнению В.В. Шишкина, в основе
дифференциации граждан, обладающих правом пользования жилым
помещением, вытекающим из договора социального найма, лежит:
1) первичность и вторичность права пользования: а) у нанимателя право
пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит
от других, кроме наймодателя, лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору
86
социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи
нанимателя, право пользования вторично возникает из договора социального
найма, заключенного нанимателем; в) у поднанимателей и временных
жильцов право пользования вторично возникает из договора социального
найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или
предоставления жилого помещения для временного проживания;
2) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или)
нанимателя жилого помещения: а) у нанимателя право пользования не зависит
от третьих лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма
и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право
пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, в дальнейшем
абстрагируется от нанимателя; в) у поднанимателей и временных жильцов
право пользования в течение всего периода существования вторично от
нанимателя и наймодателя. [70] В целом разделяя указанную точку зрения,
считаем важным обратить внимание на то, что право пользования жилым
помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его
семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних.
[71] Так, Администрация г. Таганрога обратилась в Таганрогский городской
суд Ростовской области с иском к Самойловой Е.И. о признании
недействительным договора социального найма однокомнатной квартиры,
заключенный МУП "ЖЭУ" с истицей, просит признать ответчицу не
приобретшей право пользования жилым помещением и снятии ее с
регистрационного учета.
В обоснование заявленного иска администрация ссылалась на то
обстоятельство, что после смерти нанимателя ключи от квартиры были
переданы МУП "ЖЭУ", квартира взята под охрану и свободна. При подаче
представителем Самойловой Е.И. документов на приватизацию спорной
квартиры, было установлено, что с ответчицей заключен договор социального
найма. Однако администрация города не принимала решение о
87
предоставлении ответчице квартиры. По мнению истца, вызывает сомнение
законность и обоснованность оформление договора социального найма на
указанную квартиру, поскольку Самойлова Е.И. в квартире не проживает, и не
проживала.
Администрация города не давали разрешение на вселение ответчицы в
помещение. В судебном заседании представитель истца иск поддержала.
Самойлова Е.И. в судебное заседание не явилась, ее представитель иск не
признал. Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 7
августа 2014 года исковые требования Администрации г. Таганрога
удовлетворены. В апелляционной жалобе Самойлова Е.И. ставит вопрос об
отмене решения суда, и принять новое решение.
В ходе судебного заседания установлено, что муж умер. Вместе с тем судом
установлено, что до смерти с ним проживала его супруга, умершая, которая
так же была зарегистрирована в квартире.
Указанные обстоятельства подтверждаются договором найма жилого
помещения, заключенного между МУП "ЖЭУ" и умершими общим
количеством 2 человек. В указанном договоре найма Самойлова Е.Н., как член
семьи не указана. Наличие регистрации ответчицы в спорной квартире еще не
свидетельствует о признании ее членом семьи прежних нанимателей Тищенко.
Доказательств, в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ подтверждающих
факт вселения Самойловой Е.Н., в жилое помещение, в котором проживала
семья Тищенко, для постоянного проживания в качестве члена семьи, ведение
общего хозяйство не представлено.
Истец подтвердил доказательствами те обстоятельства, на которые он
ссылался в подтверждении, что ответчица в квартире не проживала со дня
прописки, не вселялась, регистрация по месту жительства носит формальный
характер.
88
Допрошенный в качестве свидетелей суду пояснили, что умершая
приходилась сестрой. В квартире никто прописан не был. Кроме умерших в
квартире никто не проживал. Самойлову Е.И. они не знают. Материалами дела
установлено, что ответчица постоянно проживает вместе со своей семьей.
Судом проверены доводы представителя ответчицы, в частности, о
применении исковой давности, и эти доводы признаны несостоятельными.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы
проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое
значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на
обоснованность и законность правильного по существу судебного решения
либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются
судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном
применении норм материального права, и не могут служить основаниями для
отмены решения суда.
Ставя вопрос об отмене решения суда, автор жалобы утверждает, что
отсутствие в спорной квартире Самойловой Е.Н. было временным,
вынужденным, намерений оставлять данное жилое помещение у нее не
имелось и что Самойловой Е.Н. вносила деньги в счет оплаты квартплаты.
Самойлова Е.Н. не представила суду первой инстанции, суду апелляционной
инстанции доказательств вынужденного или временного характера выезда из
спорного жилого помещения. В материалах дела отсутствуют доказательства,
что ей чинились препятствия в пользовании жилым помещением со стороны
других лиц, проживающих в нем. В тоже время судом установлено, что
Самойлова Е.Н. постоянно проживает по другому адресу, лицевой счет открыт
в октябре 2011 г. Из сообщения МУП "Управление "Водоканал" следует, что
начисления производились только на семью Тищенко из двух чел. В справке
89
паспортиста указано, что в спорной квартире были зарегистрированы
Тищенко.
Выводы суда подробно мотивированы, всем приведенным сторонами
обстоятельствам, на которых они основывали исковые требования и
возражения, и представленным по делу доказательствам в их совокупности
судом дана оценка, отвечающая требованиям ст.67 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правильно установив обстоятельства, имеющие значение
для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, оценив
исследованные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, руководствуясь
положениями ст. ст.55, 60 ГПК РФ, суд первой инстанции постановил
законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по
доводам апелляционной жалобы не имеется Решение судебной коллегии по
гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2014 г. по делу
№ 33-12850 // СПС КонсультантПлюс.
В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми
(несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т.п.) и
взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в
определенных случаях (например, при расторжении договора социального
найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный
характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими
совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто
согласие по вопросу его определения, все граждане становятся
сонанимателями (п.2 ст.686 ГК РФ). Поэтому, на наш взгляд, критерий
разграничения прав нанимателя и членов его семьи по признаку первичности,
предложенный В.В. Шишкиным, может быть положен в основу
дифференциации лишь с определенными оговорками. [72] Говоря о правовом
статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма,
90
следует отметить его основополагающие элементы - совокупность прав и
обязанностей нанимателя. Права и обязанности нанимателя содержатся в ЖК
РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма
которого в соответствии с п.2 ст.63 ЖК РФ утверждена Постановлением
Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора
социального найма жилого помещения" Постановление Правительства РФ от
21. 05.2005 № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма
жилого помещения" // (Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 22. - Ст.
2126.) Права и обязанности нанимателя, членов его семьи, иных граждан,
обладающих правом пользования жилым помещением, указаны в главе 8 ЖК
РФ. Так, согласно п.4 ст.69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом
семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но
продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются
такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный
гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из
соответствующего договора социального найма. В то же время законодатель
не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на
самостоятельные независимые договоры при распаде семьи. Напротив, когда
в квартире проживают граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями
на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в
одну семью, то законодатель разрешает в этом случае заключить с кем-либо
из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых
помещений (п.1 ст.82 ЖК РФ). Таким образом, законодатель не предоставил
права бывшему члену семьи нанимателя заключить отдельный договор
социального найма, а также не предусмотрел нормы, предусматривающей
порядок оплаты коммунальных и иных платежей в такой ситуации. Пленум
Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О
некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении
Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что бывший член
семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним
91
отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в
расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные
услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении
такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Судебная практика
показывает, что имеется значительное количество споров, возникающих в
связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя, бывшего члена семьи
нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением
соглашения между сторонами по его содержанию [73] Следующая проблема,
которая, по моему мнению, требует решения со стороны законодателя,
касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п.26
Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано,
что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации
(ч.1 ст.70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения
соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору
социального найма вселенного члена семьи нанимателя. Иными словами,
члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке
пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их
права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского
законодательства. Полагаем, что такое положение не отражает справедливый
баланс правовых возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым
помещением по договору социального найма. На наш взгляд, ч.1 ст.70 ЖК РФ
следует дополнить словами: "наниматель и члены его семьи вправе заключить
соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение
между нанимателем, членами его семьи, проживающими в жилом помещении,
может быть заключено как при вселении в жилое помещение гражданина в
качестве члена семьи нанимателя, так и в процессе совместного пользования
жилым помещением". Не меньше вопросов возникает при вселении в
помещение опекунов или попечителей. Ранее ст.54 ЖК РСФСР
предусматривала, что граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя
в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это
92
помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами
семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в
установленном порядке. В силу ч.2 ст.36 СК РФ опекуны и попечители
несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими
подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим
шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства
при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите
прав и интересов подопечного. При этом опекуны и попечители не подпадают
ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в
качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов
(ст.80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует
жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора
социального найма, законодатель ответа не дает. Как указывалось выше, права
и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального
найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для
договора социального найма. В то же время законодатель позволяет
нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма (ст.77 ЖК РФ). При этом,
видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору
социального найма жилого помещения остается наниматель (п.3 ст.76 ЖК
РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма
жилого помещения. Судебная практика показывает, что в ряде случаев
отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к
ошибкам при его заключении [74] Полагаем, что значение типового договора
как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления
и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма
велико.
Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь
равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением,
93
использованием и эксплуатацией жилых помещений. Во-вторых, типовая
форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем
предусмотрены договором.
Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является
исчерпывающим и не подлежит изменению. Поэтому было бы
целесообразным включить в п.1 ст.77 ЖК РФ после слов "заключается в
письменной форме" текст: "Типовой договор поднайма жилого помещения
утверждается Правительством Российской Федерации". Представляется, что
высказанные в рамках данной работы предложения теоретического и
правового характера будут способствовать решению некоторых проблемных
вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора
социального найма. Эти вопросы, несомненно, еще не раз будут предметом
обсуждения на страницах специальной литературы.
94
ЗАКЛЮЧЕНЕ
В заключении необходимо сделать наиболее важные выводы данного
дипломного исследования.
Среди споров, рассматриваемых арбитражными судами России, значительное
место занимают споры, вытекающие из отношений аренды. Широкое
распространение договоров в гражданском обороте вызвано
реформированием экономики и в связи с этим развитием гражданского
законодательства.
Как при заключении, так и при исполнении и расторжении договоров аренды
применяются не только нормы гл. 34 ГК РФ, также нормы части первой
Гражданского кодекса РФ.
1. Важной особенностью договора аренды является момент его заключения.
Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и
письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора
аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по
всем его существенным условиям.
На практике момент заключения договора определяется подписанием
арендодателем и арендатором письменного документа либо в случае устной
формы – достижения ими устного соглашения, что в соответствии с
требованиями закона можно рассматривать как согласие (акцепт) лица
(акцептанта) заключить договор в ответ на предложение о его заключении
(оферту), сделанную другой стороной (оферентом). Но этот момент может
определяться и иным образом, если предметом этого договора является
недвижимое имущество. В этом случае момент заключения договора аренды
будет определяться моментом его государственной регистрации.