42
значительно ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не
вносит оплату за арендованное имущество и т.п.
1
.
2. Арендодатель обязан:
- предоставить арендатору сданное им внаем имущество вовремя и в
состоянии, соответствующем его прямому назначению
2
;
- нести полную ответственность за все недостатки переданного
имущества, препятствующие его эксплуатации, даже если при заключении
договора он о них не знал
3
;
- оповестить арендатора о существовании прав третьих лиц
4
;
- произвести за счет собственных средств капитальный ремонт
имущества, если иное, конечно, не предусмотрено договором или законом
5
.
3. Арендатор имеет право:
- сданное внаем имущество истребовать и возмещение убытков,
которые он понес из-за несвоевременного предоставления сданного внаем
имущества;
- разорвать договор и потребовать возмещения понесенных им
убытков, причиненных неисполнением договора;
- при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:
- требовать их устранения, либо значительного уменьшения размера
оплаты, возмещения расходов, потраченных на их устранение, либо
расторжения договора;
- включить в будущую арендную плату сумму расходов на устранение
недостатков, заранее оповестив об этом арендодателя;
1
Ст. 619 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
2
Ст. 611 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
3
Ст. 612 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
4
Ст. 613 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
5
Ст. 616 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
43
- требовать уменьшения оплаты или расторжения договора при
появлении несогласованных и не известных заранее прав третьих лиц на
арендуемое имущество;
- если арендодателем не произведен капитальный ремонт в срок,
согласованный договором, то:
- выполнить его за счет арендодателя;
- потребовать снижения оплаты или расторжения договора и
возмещения убытков;
- с согласия арендодателя
1
:
- сдать имущество в субаренду;
- передать арендные права другому лицу;
- отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал
хозяйственных обществ и товариществ;
- иметь преимущество при заключении договора на новый срок.
4. Арендатор обязан:
- своевременно вносить оплату за эксплуатацию имущества;
- пользоваться полученным имуществом согласно его прямому
назначению и соответственно условиями договора.
Исходя из всего выше перечисленного, можно сделать вывод, что
стороны заключающие любой договор аренды, должны прежде всего
руководствоваться нормами и законами, иными нормативно-правовыми
актами, и естественно обоюдным желанием получить от таких гражданско-
правовых отношений удовлетворение собственных интересов.
Заключая договор аренды, участники таких гражданско-правовых
отношений устанавливают свои правила и обговаривают условия, не
противоречащие естественно нормам закона, при которых совершение такой
сделки будет возможно.
1
Ст. 615 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996
№14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
44
Существует огромное множество вариантов урегулирования всех
спорных вопросов, возникающих при согласовании таких отношений.
Пользуясь установленными нормами регулирования арендных отношений,
участники договора аренды могут правильно и адекватно составить такой
договор и следовать всем предписаниям, которые они в нем установили.
Необходимость установления специальных правил по составлению
договоров, представляющих собой отдельные виды договора аренды,
исходит в основном из особенностей таких договоров.
В Гражданском кодексе РФ арендные правоотношения подразделяют
(рис. 1)
1. Прокат имущества – это сдача движимого имущества в аренду,
которая осуществляется в качестве постоянной предпринимательской
деятельности и используется исключительно для потребительских целей.
Имущество сдается в прокат во временное владение и пользование.
2. Аренда транспортных средств – это сдача во временное владение
и пользование транспортного средства. Существуют два вида такой аренды:
- с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации,
т.е. аренда с экипажем;
- без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
– аренда без экипажа.
Виды арендных отношений
Прокат имущества
Ст. 626-631 ГК РФ
Аренда транспортных средств
Ст. 632-349 ГК РФ
Аренда зданий и сооружений
Ст. 650-655 ГК РФ
Аренда предприятий
Ст. 656-664 ГК РФ
Финансовая аренда (лизинг)
Ст. 665-670 ГК РФ
45
3. Аренда зданий и сооружений. Соглашение, в силу которого одна
сторона обязуется предоставить другой стороне здание или сооружение за
определенную договором плату во временное владение и пользование или в
пользование, а другая сторона обязуется использовать данное имущество по
назначению, вовремя вносить арендную плату и после прекращения действия
договора вернуть все в том же состоянии с учетом естественного износа.
Договор аренды зданий и сооружений, заключается только в письменной
форме, составлением одного документа акта приема-передачи (ст. 655
Гражданского кодекса РФ), который подписывается обеими сторонами,
участниками таковых арендных отношений. В акте приема-передачи
указывается техническое и санитарное состояние, объекта, сдающегося в
аренду. Срок такого договора составляет не менее года.
4. Аренда предприятий – это аренда предприятия как полного
имущественного комплекса, где будет осуществляться предпринимательская
деятельность. С предоставлением внеоборотных активов, в том числе
основные средства, нематериальные активы, а также объекты
интеллектуальной собственности; оборотные активы; земельные участки и
другие природные ресурсы. Минусом такой аренды может служить то, что
арендодатель уступает арендатору права требования, а также переводит на
него долги, которые есть у предприятия.
5. Финансовая аренда (лизинг). По такому договору арендодатель
обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у
конкретного, указанного арендатором продавца и предоставить последнему
это имущество за вознаграждение во временное владение и пользование для
предпринимательских целей (ст. 665 Гражданского кодекса РФ). Финансовая
аренда (лизинг) подразделяется на:
- внутренний или международный лизинг;
- возвратный лизинг;
- оперативный лизинг;
- и другие.
46
Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод,
что, во-первых, договор аренды принадлежит к совокупности договоров,
которые координируют отношения по передаче имущества во временное
владение и пользование или во временное пользование. В сравнении с
договорами по передаче имущества в собственность, договор аренды не
ведет за собой смены титула собственника, а, соответственно, в
экономическом смысле он утверждает такие отношения обмена товаром
(работ, услуг), при которых товаром (работой, услугой) является не вещь, а
право, и именно право на ее использование
1
.
Во-вторых, аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) – это
предоставление имущества его владельцем во временное пользование другим
лицам на договорных условиях, за оплату. В российском гражданском праве
понятия терминов аренда и имущественный найм являются синонимами.
Разбираясь и исследуя юридическую литературу видно, что вопросы
договора аренды и его видов являются предметом самого подробного и
особого внимания известных российских ученых
2
.
Так, профессоры М.И. Брагинский и В.В. Витрянский исследовали
научно-практические вопросы, касательно гражданско-правовых договоров,
которые связаны с передачей имущества внаем. Пристальное внимание они
уделили договорам, принимаемыми отдельными видами обособленных типов
договорных обязательств, к которым, к примеру, относятся: договора аренды
зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда
(лизинг) и пр. Доктор юридических наук, профессор А.Д. Корецкий в своей
работе «Договорное право» исследовал правовую проблематику гражданско-
правовых договоров, классификации важных вопросов их гипотезы:
1
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. Под ред. проф. Т.Е. Абовой и
А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. - с.312.
2
Брагинский М.И. Договорное право. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут,
2005. См. также: Договорное право. А.Д. Корецкий. М.: Ростов-на-Дону: МарТ, 2005; Д.И.
Мейер. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2003; Основные проблемы гражданского
права И.А. Покровский.; А.П. Сергеев. Гражданское право. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.
М.: Проспект, 2002. С. 2.
47
сущностной дефиниции договоров, их элементов и признаков, конструкции,
способов классификации и толкования, порядка заключения и расторжения и
т.д.
В-третьих, анализируя работы профессора И.А. Покровского, можно
увидеть, что важное внимание он придавал проблемам договорной свободы и
обязательствам, следующим из договоров, в том числе и арендных. В своей
работе «Основные проблемы гражданского права» он развернул важнейшие
вопросы собственности и владения.
Актуальной проблематикой в нынешнее время обусловливается
взросшим спросом на применение договоров аренды, скажем, зданий,
сооружений, жилых и нежилых помещений и др
1
.
Арендные отношения являются одной из самых занимательных
отраслей сделок, но и в тоже время одной из очень замысловатых. Не редко
даже самый обычный и простой в составлении договор содержит в себе
множество «подводных камней», чем тот, где большое количество сложных
объяснений, детальных проработок, «львиная» доля условий и т.д. Даже
самый простой, на первый взгляд договор может привести в итоге к
возникновению у сторон, участников такого договора достаточно серьезных
последствий.
При составлении договора аренды грамотному юристу необходимо
всегда использовать правило «золотой середины». Он должен быть простым
и понятным, но в тоже время быть четко сформулированным и ясным. При
формировании договора аренды необходимо обращать внимание на
формулировки, потому как они несут ключевое значение. Ведь даже самые
безвредные могут причинить той или иной стороне договора различные
неприятности. Например, нет строго разграничения «работа», «услуга»,
1
Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в
системе договорных отношений и основные его положения.: «Юрист», 2006, N 4.
48
«продукция». Очень часто неопытные юристы объединяют такие понятия что
соответственно приводит к печальным последствиям.
Поэтому лучше всего, при составлении договора аренды использовать
установленный образец или воспользоваться консультацией более опытного
специалиста. И главное, непосредственно перед совершением самой сделки,
нужно удостовериться, что таковая не является запрещенной законом.
49
Глава 2. Практические аспекты применения
законодательства об аренде: особенности субъектного состава
2.1. Субъектный состав договора аренды недвижимости
Под арендой недвижимости в гражданском законодательстве понимают
аренду зданий, сооружений, а также аренду предприятий.
Договор аренды недвижимого имущества – соглашение, согласно
которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне недвижимую
вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во
владение и пользование или только в пользование за вознаграждение.
Договор аренды недвижимости – это понятие, включающее в себя
несколько видов аренды, которые имеют некоторые общие характеристики.
Характеризующим признаком договора аренды недвижимости является
предмет. Ведь именно он определяет, какими нормами будет регулироваться
такой договор аренды
1
.
Согласно договора аренды здания или сооружения арендодатель
должен передать арендатору во временное пользование и владение или во
временное пользование здание или сооружение, а согласно договора аренды
предприятия как имущественного комплекса, который используется для
предпринимательской деятельности, арендодатель должен предоставить
арендатору возмездно во временное владение и пользование земельные
участки, оборудование, здания, сооружения и другие основные средства,
которые входят в состав предприятия. Порядок передачи, условия и сроки
определяются договором. Запасы сырья, топлива, материалов и иных
оборотных средств, таких как права пользования землей, водой и другими
природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные
имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на
обозначения и другие исключительные права, а также уступить ему права
требования и перевести на него все долги, которые относятся к предприятию.
1
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т./Под ред. Б.М. Гонгало. Т.2. – 2-е изд.,
перераб. И доп. – М.: Статут, 2017. – 543 с.
50
Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых
комплексов, включающих здания, сооружения и/или помещения,
регулируются общими положениями об аренде, учитывая включенных в них
специфических правил об аренде недвижимости, а также отдельных правил
об аренде зданий и сооружений, регулируемых § 4 гл. 34 Гражданского
кодекса РФ
1
. Жилые помещения могут сдаваться в аренду только
юридическим лицам, которые в свою очередь обязуются использовать
данные помещения только лишь для проживания граждан
2
.
К договору аренды зданий и сооружений применимы и нормы,
регулирующие аренду любого недвижимого имущества согласно § 1 гл. 34
«Общие положения об аренде», например, те, которые касаются порядка
отказа от договора аренды недвижимого имущества, если договор заключен
на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ), о переходе к
наследникам права аренды недвижимого имущества после смерти арендатора
(ст. 617 Гражданского кодекса РФ). Регулируют договор аренды
недвижимого имущества и общие нормы об аренде, например,
устанавливающие обязанности по капитальному и текущему ремонту
арендованного имущества (ст. 616 Гражданского кодекса РФ),
устанавливающие вероятные формы арендной платы (ст. 614 Гражданского
кодекса РФ), и другие.
Договор аренды недвижимости является консенсуальным, двусторонне
обязывающим, возмездным. В качестве участника договора арендатора и
арендодателя - могут быть всевозможные субъекты гражданского права -
физические и юридические лица. Арендодателем может являться не только
владелец отдаваемого в аренду здания или сооружения. Следуя ст. 608
1
Такие правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного
строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит
практика. П. 11 Постановление Пленума ВАС РФ №73.
2
П. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ. «Юридическим лицам жилое помещение может
быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или
иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для
проживания граждан». «Гражданский кодекс РФ (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ
(ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018).
51
Гражданского кодекса РФ арендодателями могут выступать лица,
управомоченные владельцем отдавать имущество в аренду.
Правила аренды зданий и сооружений вспомогательно применяются к
аренде предприятий. В качестве предмета договора предприятия его следует
рассматривать как имущественный комплекс, который используется для
осуществления предпринимательской деятельности
1
.
Одним из существенных условий такого договора выступает его
стоимость. В случае отсутствия согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене арендной платы, такой договор аренды здания и/или
сооружения считается недействительным и не заключается
2
.
Другими существенными условиями договора аренды недвижимости,
являются: предмет договора аренды недвижимости и сведения, позволяющие
определенно четко установить недвижимое имущество, которое подлежит
передаче арендатору согласно договора, также сведения, определяющие
расположение недвижимости на конкретном земельном участке или
входящее в состав иного недвижимого имущества.
Договоры как правило заключают комиссии, осуществляющие
руководство соответствующим имуществом или департаменты
недвижимости, если арендодателем выступают правомочные управляющие
1
П. 1 ст. 656 Гражданского кодекса РФ. «По договору аренды предприятия в целом как
имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской
деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное
владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие
входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в
пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные
средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными
ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права
арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие
деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права
требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав
владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том
числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке,
предусмотренном законом и иными правовыми актами». «Гражданский кодекс РФ (часть
вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с
30.12.2018).
2
Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации. Особенная часть. д.ю.н. проф.
– М.: Статут. – 2014.