92
1. большое количество свободных земель в Российской Федерации;
2. достаточно высокая плодородность почв;
3. возможность организовать сбыт в стране производства.
Еще одним безусловный плюсом в такой ситуации становится то, что
производитель платит налоги, как российский производитель, не платит
арендную плату, а также может получить государственную поддержку.
Такой ресурс, как земля требует особого к себе отношения и
дополнительных мер осторожности в вопросах передачи ее в пользование.
Но, к сожалению, согласно нынешнему законодательству, арендатор земли
данной категории не обязан отвечать каким-либо требованиям, связанным с
квалификацией и опытом владения землей. Согласно п. 5 статьи 22
Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои
права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу,
в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в
качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или
общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах
срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при
условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное. Ключевым моментом является отсутствие
обязательного согласия арендодателя. Не сложно предугадать, что такое
бесконтрольное использование земли часто приводит к истощению земель и
нарушению земельного законодательства в целом. Данная норма вступает в
противоречие с п. 2 статьи 615 Гражданского Кодекса, которая ограничивает
право арендатора передать имущество в субаренду без согласия
арендодателя.
Не ко всем природным ресурсам в России можно получить доступ без
соответствующего опыта или профессиональной квалификации. Согласно
части 3 статьи 9 ФЗ «О недрах» пользователями недр на участках недр
федерального значения континентального шельфа могут быть юридические
лица, которые имеют опыт освоения участков недр континентального
93
шельфа Российской Федерации не менее чем пять лет, в которых доля
(вклад) Российской Федерации в уставных капиталах составляет более чем
пятьдесят процентов.
Нередко недобросовестные производители отравляют почву и
близлежащие воды химикатами в огромном количестве ради эффективного
получения урожая в сжатые сроки. Такой ресурс как земля не терпит к себе
такого потребительского отношения. В итоге загрязненный участок теряет
свои плодородные свойства, земля становится непригодной для
использования.
Причинами этому могут служить:
1. незнание российского законодательства, которое очень часто
базируется на незнании языка;
2. нигилизм и отрицание возможности несения ответственности;
3. отсутствие необходимого мониторинга за состоянием земель
сельскохозяйственного назначения;
4. отсутствие необходимого контроля за сельскохозяйственным
товаропроизводителем,
5. отсутствие профессиональных знаний.
Решением данной проблемы может стать дополнение статьи 22
Земельного кодекса, по аналогии с законодательством о недрах, нормами,
запрещающими юридическим лицам без определенных профессиональных
знаний и опыта обладать участком на праве аренды.
Также стоит изменить п. 5 статью 22 Земельного Кодекса путем
введения обязательного согласия арендодателя для оформления договора
субаренды.
Подводя итоги вышесказанному, можно ответить, что проблемы
оборота земель сельскохозяйственного назначения, а именно проблемы
аренды данной категории земель имеют колоссальное значения. Нарушения
законодательства, касающегося правил аренды земель, могут понести за
собой большое количество неприятных последствий. Недобросовестный
94
арендатор часто нарушает земельное законодательство, нанося вред
экономической и продовольственной безопасности страны. Для решения
данных вопросов необходим комплексный подход. В данной сфере хорошо
просматриваются проблемы в законодательной и исполнительной сфере, так
как необходимо дополнить имеющиеся нормы, а контроль и надзор за
арендаторами достаточно слабый, так как не позволяет выявить
своевременно нарушение законодательства.
Нередко политическая и экономическая ситуация влияют на
правильное отношение к столь ценному ресурсу. Такая ситуация может в
будущем негативно сказаться на землях сельскохозяйственного назначения,
приведя к повсеместному несанкционированному использованию земельных
участков гражданами и юридическими лицами не обладающими на это
правами и обширному изменению в худшую сторону плодородия
почвенного.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования можно сделать следующие
выводы: эволюция института аренды земельных участков представляет собой
плавное, поступательно развитие арендных отношений, фактически берущих
свое начало в период формирования централизованного государства.
Земельная реформа, которая была начата в 1990 г. характеризовалась
отсутствием определенной программы проведения и ожидаемых конечных
результатов. Принятие ЗК РФ во многом восполнило данные недочеты
правового регулирования аренды земельных участков, но полностью их не
устранило.
Нормативно-правовое регулирование аренды земли — это процесс
осуществления воздействия государства на отношения по передаче земли в
аренду.
Нормативно-правовое регулирование осуществляется посредством
95
источников земельного права, а также актов, содержащих отдельные
положения земельного права. В Российской Федерации обязательственные
права на земельные участки, включая особенности их приобретения,
реализации и прекращения устанавливается на основании следующих
нормативно-правовых актов федерального уровня: Конституции РФ,
Земельного и Гражданского кодексов, иных федеральных законов.
Помимо федеральных законов к числу актов, регулирующих вопросы
аренды земельных участков, относятся указы Президента Российской
Федерации и постановления Правительства Российской Федерации.
Несомненно, для правильного рассмотрения и разрешения дел
огромное значение имеет судебная, судебно-арбитражная практика, ее
выводы и обобщения.
Рассматривая проблему соотношения норм гражданского и земельного
права, нами было установлено, что каждая отрасль права в регулировании
земельных отношений имеет свой предмет ведения. Каждая из них
регулирует указанные отношения в рамках своей компетенции. Полагаем,
что данный подход будет в максимальной степени отвечать особенностям
законодательной регламентации аренды земельных участков.
Объектом отношений, которые возникают при аренде земли, будет
являться земельный участок как часть земной коры, который имеет
пространственное расположение по ее поверхности с конкретно
определенными границами, местоположением и качеством, а также
некоторые сопряженные с ним объекты. Предметом договора аренды
признаются действия по осуществлению предоставления непотребляемой
вещи в пользование (либо владение и пользование) на условиях срочности и
платности (возмездности).
Стороны договора аренды земельных участков именуются
арендодатель и арендатор.
Существенными условиями договоров аренды земельных участков, как
правило, признаются объект, срок и арендная плата. Договор должен
96
предусматривать данные о месторасположении участка, его кадастровых
данных, площади земли, и иные сведения, которые позволяют верно,
идентифицировать земельный участок, которые передается в аренду.
Форма договора аренды - письменная. Это означает, что должен быть
составлен один документ, подписанный сторонами. Договоры аренды, как
правило, подлежат государственной регистрации.
Проведение государственной регистрации договора на основании
правил ведения единого государственного реестра, заключается во внесении
удостоверяющей надписи в реестр и проставлении штампа предусмотренной
формы на документе, который выражает сущность сделки, каковым и
является договор аренды. Исключение будет составлять договор аренды
земельного участка, который заключен после вступления в силу ЗК РФ,
между гражданами на срок меньше одного года. Закон допускает в
отношении указанного договора устную форму.
Права и обязанности сторон представляют собой содержание договора
аренды земельных участков. Законодатель пристальное внимание уделяет
правам арендатора. Наиболее важными из них являются: возможность
передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в
залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного
товарищества или общества либо паевого взноса в производственный
кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без
согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды
земельного участка не предусмотрено иное.
97
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно – правовые акты:
1. «Концепция развития гражданского законодательства Российской
Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от
07.10.2009г.)// «Вестник ВАС РФ», № 11, ноябрь, 2009г.
2. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от
14.11.2002г.№ 138-ФЗ (ред. от 16.12.2019г.) (с изм. и доп., вступ. в силу
с 01.09.2019г.)// "Российская газета", № 220, 20.11.2002г.
3. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001г.№ 136-ФЗ
(ред. от 02.08.2019г.)// «Российская газета», № 211-212, 30.10.2001г.
4. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
31.07.199г.№ 146-ФЗ (ред. от 02.08.2019г.)// «Собрание
законодательства РФ», № 31, 03.08.1998г., ст. 3824.
5. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994г.№ 51-ФЗ(ред. от 18.07.2019г.)// «Российская газета», № 238-
239, 08.12.1994г.
6. «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995г.№ 223-ФЗ
(ред. от 29.05.2019г.)// «Российская газета», № 17, 27.01.1996г.
7. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» от
26.11.2001г.№ 146-ФЗ (ред. от 03.08.2018г.) (с изм. и доп., вступ. в силу
с 01.06.2019г.)// «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001г., № 49,
ст. 4552.
8. Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019г. ) «О
государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в
силу с 13.08.2019г.)// «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015г., №
29 (часть I), ст. 4344.
98
9. Федеральный закон от 24.07.2002г.№ 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019г.) «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения»// «Российская
газета», № 137, 27.07.2002г.,
10. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв.
ВС РФ 11.02.1993г.№ 4462-1) (ред. от 26.07.2019г.) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.09.2019г.)// «Российская газета», N 49, 13.03.1993г.
11. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009г.№ 457 (ред. от
08.05.2019г.) «О Федеральной службе государственной регистрации,
кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной
службе государственной регистрации, кадастра и картографии»)//
«Собрание законодательства РФ», 22.06.2009г., № 25, ст. 3052.
12. Регламент совершения нотариусами нотариальных действий,
устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для
совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования (утв.
решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 28 августа
2017г., приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30
августа 2017г. № 156).
Научная и учебная литература:
13. Зейналова Р.А. О правовых последствиях отсутствия государственной
регистрации договора // Сибирский юридический вестник. 2016. № 4.С.
73 - 78.
14. Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды //
Пробелы в российском законодательстве. 2018. № 2. С. 82 - 85.
15. Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих
и специальных норм // Пробелы в российском законодательстве. 2015.
№ 3. С. 82 - 84.
16. Абесалашвили М.З. Существенные условия и срок договора аренды //
Бизнес в законе. 2015. № 2. С. 58 - 61.
17. Абрамова, Е. Н. К вопросу о понятии формы сделки / Е. Н. Абрамова //
Нотариус. - 2015. - №6. - С. 3-7.
99
18. Авхадеев В.Р., Асташова В.С., Андриченко Л.В. и др. Договор как
общеправовая ценность: Монография. - М.: ИЗиСП, Статут, 2018. - 366
с.
19. Агибалов А.В., Запорожцева Л.А., Бугаева И.А., Камалян М.А. Оценка
степени финансовой благонадежности контрагента // Финансы: Теория
и Практика. 2015. № 5. С. 54 - 61.
20. Азжеуров, Д. Госрегистрация прав на недвижимость. О нововведениях
с 2017 года / Д. Азжеуров // Финансовая газета. - 2017. - № 9. - С. 7-9.
21. Актуальные проблемы гражданского права. - М.: Юнити - Дана, Закон и
право, 2014. - 544 с.
22. Анчишина Е.А. Форма гражданско - правового договора как его
конститутивный элемент // Вестник Удмуртского университета. Серия
«Экономика и право». 2015. № 4. С. 69 - 74.
23. Бабичева М.А, Сысо Т.Н. Арендная плата как инструмент
регулирования арендных отношений в современном
предпринимательстве // Вестник ОмГУ. Серия: Экономика. 2015. № 3.
С. 23 - 27.
24. Белов В. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами //
Жилищное право. 2016. № 4.
25. Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Право
и экономика. 2015. № 3.
26. Белов В.А. Особенности законодательства об аренде // Право и
экономика. 2014. N 6.
27. Бериев Т.В. Основания и порядок изменения и прекращения договора
аренды земельных участков с участием субъектов малого и среднего
предпринимательства // Бизнес в законе. 2015. № 5. С. 54 - 58.
28. Борисова Л.В. О проблеме законодательного регулирования
оборотоспособности объектов гражданских прав в контексте реформы
гражданского кодекса Российской Федерации // Актуальные проблемы
российского права. 2017. № 1 (74). С. 126 - 131.
100
29. Бумажникова О.В. Взаимодействие правовых институтов: право
собственности и обременение // Юридическая наука. 2015. № 2. С. 44 -
30. Вавилин Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной
практики // Вестник Пермского университета. Юридические науки.
2014. № 1 (23). С. 68 - 73.
31. Васильев Г.С. Ограничения оборота вещей // Правоведение. 2017.№ 1.
С. 117 - 128.
32. Глызина А. А. Момент заключения гражданско - правового договора //
Развитие общественных наук российскими студентами. 2017. № 6. С.
104 - 107.
33. Гражданское право России. Особенная часть: учебник / А.П. Анисимов,
А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин. - Москва: Юрайт, 2015. - 703 с.
34. Грунский А.С. К проблеме понятия предмета гражданско - правового
договора // Актуальные проблемы российского права. 2015. № 2. С. 205
- 212.
35. Ершов О.Г. О предмете гражданско - правового договора //
Современная наука. 2017. № 4. С. 18 - 20.
36. Жигулина Т.Н., Мерецкий В.А., Кострицина М.Н. Трансформация
систем технического и кадастрового учета объектов капитального
строительства в системе управления городским землепользованием //
Вестник АГАУ. 2017. № 3 (149). С. 55 - 60.
37. Захаров Р.А. Государственная регистрация договоров аренды
недвижимого имущества // Имущественные отношения в РФ. 2017. №
2. С. 28.
38. Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже
результативности гражданского оборота имущества // Вестник ВолГУ.
Серия 5: Юриспруденция. 2016. № 2. С. 85 - 90.
39. Климова А.Н. Особенности реализации принципа свободы договора в
предпринимательских договорах // Юридическая наука. 2016. № 1. С.
57 - 63.