2
Содержание
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 5
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ................. 12
1.1.Понятие и признаки договора аренды........................................................... 12
1.2. Форма и государственная регистрация договора аренды .......................... 25
1.3. Договор аренды: элементы и содержание ................................................... 33
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ
ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ ............................................................................... 41
2.1. Итоги деятельности департамента имущественных и земельных
отношений Воронежской области ....................................................................... 41
2.2 Понятие и признаки земель сельскохозяйственного назначения ............... 45
2.3 Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения ............. 57
2.4 Субъектный состав договора аренды земель сельскохозяйственного
назначения .............................................................................................................. 69
2.5 Проблемы и пути совершенствования договора аренды в РФ ................... 81
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ .............................................. 97
ПРИЛОЖЕНИЕ ................................................................................................... 105
3
Факультет онлайн обучения
КОНЦЕПЦИЯ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Обучающийся: Демина Анжела Андреевна
Направление подготовки: Юриспруденция
1. Тема ВКР: ПРОБЛЕМЫ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Утверждена приказом по Университету № ________ от «____» ___________ 20___ г.
2. Срок сдачи магистрантом законченной ВКР «____» ______________ 20___ г.
3. Исходные данные по ВКР: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, федеральные
законы, материалы судебной практики, научная и специальная литература.
4. Обоснование актуальности темы: В Российской Федерации, как и во всем мире,
арендные отношения стремительно развиваются, шириться круг предпринимателей,
активно формируется мелкий и средний бизнес. Аренда помогает получить доступ к
имуществу индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые не имеют
возможности приобрести его в собственность. Уяснения сущности, правового
регулирования, существенных условий и особенностей исполнения договора аренды, а
также иных аспектов с ним связанных, необходимо большинству лиц осуществляющих
предпринимательскую и коммерческую деятельность, для которых данный договор
является важным инструментом для успешного ведения бизнеса.
5. Цель исследования: Целью данного исследования является исследование
правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения,
формулирование и обоснование предложений и рекомендаций по совершенствованию
законодательства в этой важной сфере развития сельскохозяйственного производства.
6. Задачи исследования:
6.1.рассмотреть понятие и признаки договора аренды;
6.2. изучить форму и государственную регистрацию договора аренды;
6.3. охарактеризовать договор аренды: элементы и содержание;
6.4. проанализировать понятие и признаки земель сельскохозяйственного назначения;
6.5. исследовать понятие и особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения;
6.6. рассмотреть проблемы и пути совершенствования договора аренды в РФ.
7. Организация, результаты деятельности которой использованы в ВКР в качестве
объекта следования: Организация, результаты деятельности которой использованы в ВКР
4
в качестве объекта следования: Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды,
федеральные суды общей юрисдикции и суды общей юрисдикции субъектов Российской
Федерации.
8. Предполагаемые методы исследования: Предполагаемые методы исследования:
использовались общенаучные методы: исторический, логический, системный,
социологический; частнонаучные методы: конкретно-социологических исследований,
статистический, математический; специальные методы, которые выработала юридическая
наука: сравнительно-правовой, формально-юридический, толкования и др.
9. Ожидаемые основные результаты исследования: исследование комплексное
исследование правового регулирования и проблематики в области института аренды земель
сельскохозяйственного назначения в гражданском праве и выявление путей его
совершенствования.
10. Содержание разделов ВКР (наименование глав)
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ ДЕПАРТАМЕНТА
ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
11. Перечень приложений к ВКР
Дата утверждения концепции
«____» ______________ 20___ г.
«Утверждаю»
Руководитель ВКР
подпись
Обучающийся
подпись
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. В Российской Федерации, как и во всем
мире, арендные отношения стремительно развиваются, шириться круг
предпринимателей, активно формируется мелкий и средний бизнес. Аренда
помогает получить доступ к имуществу индивидуальным предпринимателям
и юридическим лицам, которые не имеют возможности приобрести его в
собственность. Уяснения сущности, правового регулирования, существенных
условий и особенностей исполнения договора аренды, а также иных аспектов
с ним связанных, необходимо большинству лиц осуществляющих
предпринимательскую и коммерческую деятельность, для которых данный
договор является важным инструментом для успешного ведения бизнеса.
Правовое регулирование договора аренды осуществляется на основе
общих и специальных норм, рассмотрение этого вопроса представляет
интерес, как для юристов - теоретиков, так и практиков, субъектов,
занимающихся предпринимательской деятельностью.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли
договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности
при определении существенных условий договора аренды.
В юридической литературе есть мнение, что существенные условия
договора аренды, которые признаются в силу закона, нельзя сводить только к
определению предмета аренды, к такому пониманию можно прийти, изучив
сущность договора.
В настоящее время вызывает дискуссии среди правоведов определение
предмета (объекта) договора аренды. Одни отождествляют эти понятия,
считают, что предмет и объект являются синонимами, другие выступают
против смешения этих понятий, наделяя понятие предмет и объект договора
аренды собственным содержанием. Ясность в понимании существенных
условий договора необходима для проведения грамотной преддоговорной
работы и описании их в договоре аренды.
6
Большое значение для хозяйствующих субъектов, заключающих
договор аренды, имеет привлечение к данному процессу широкого круга
специалистов, экспертов соответствующих отраслей науки и техники, а
также юристов, экономистов, бухгалтеров, аудиторов, в целях заключения
максимально точного, выверенного и юридически обоснованного договора
аренды.
Контрагентам договора необходимо ориентироваться в тех проблемах,
которые могут возникнуть в процессе его исполнения, а также в способах их
разрешения. Также стороны договора аренды должны знать и понимать свои
права и обязанности, действовать в соответствии с действующим
законодательством и неукоснительно следовать требованиям правовых норм.
Изучение объективной и субъективной сторон договора направлено на
уяснение осознанности тех действий, которые совершают в объективной
действительности стороны договора аренды, а также их психического
отношения к данным действиям, выражающиеся, прежде всего, в воле, а
также мотивах и целях. При заключении любого договора, в том числе, и
договора аренды важно понимать, что стороны действуют на основании
свободного волеизъявления, их воля не сфальсифицирована, тем самым
соблюдается один из фундаментальных принципов гражданского права -
свобода договора.
Основываясь на вышесказанном, можно говорить об актуальности
исследования настоящей работы.
Степень научной разработанности темы исследования. Вопросы теории
правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения
освещались в работах по общей теории права А.И. Бобылева, В.М.
Корельского, А.В. Малько, Н.И. Матузова, В.Д. Перевалова, Ф.М. Раянова и
др.
Однако проблема правового регулирования аренды земель
сельскохозяйственного назначения в целом после принятия Земельного
кодекса РФ, Федерального закона «Об обороте земель
7
сельскохозяйственного назначения» не была предметом самостоятельного
монографического исследования.
Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является
исследованиеправовогорегулированияарендыземельсельскохозяйственного
назначения, формулирование и обоснование предложений и рекомендаций
по совершенствованию законодательства в этой важной сфере развития
сельскохозяйственного производства.
В соответствии с поставленной целью основными задачами
диссертационного исследования являются:
- рассмотреть понятие и признаки договора аренды;
- изучить форму и государственную регистрацию договора аренды;
- охарактеризовать договор аренды: элементы и содержание;
- проанализировать понятие и признаки земель сельскохозяйственного
назначения;
- исследовать понятие и особенности аренды земель
сельскохозяйственного назначения;
- рассмотреть проблемы и пути совершенствования договора аренды в РФ.
Объектом диссертационного исследования являются общественные
отношения, складывающиеся в сфере аренды земель сельскохозяйственного
назначения в Российской Федерации.
Предметом исследования выступает совокупность правовых норм
земельного, аграрного, гражданского, экологического законодательства,
регулирующих отношения по аренде земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения.
Методологическая основа исследования. В процессе научного
исследования использовались общенаучные методы: исторический,
логический, системный, социологический; частнонаучные методы:
конкретно-социологических исследований, статистический, математический;
специальные методы, которые выработала юридическая наука: сравнительно-
правовой, формально-юридический, толкования и др.
8
Теоретическая база исследования. В качестве теоретической базы
научного исследования использовались работы отечественных ученых-
специалистов в области общей теории права, аграрного, земельного,
экологического, гражданского и административного права.
Научная новизна диссертационного исследования определена выбором
темы диссертации и заключается в том, что после принятия нового
Земельного кодекса РФ и следующего за ним земельного законодательства
данная работа является первым диссертационным исследованием, в котором
анализируетсяправовоерегулированиеарендыземель сельскохозяйственного
назначения, предпринята попытка теоретической разработки научной
концепции этого регулирования.
На защиту выносятся следующие основные положения, выводы:
Аренда земель сельскохозяйственного назначения - это аграрно-
правовой институт, включающий нормы аграрного, земельного,
экологического и гражданского права, регулирующие предоставление
арендодателем во временное владение и пользование арендатору земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения за определенную
арендную плату для производства, хранения и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции.
Для организации более рационального использования земельных
участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению диссертанта,
следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые
приобретают земельные участки в собственность или аренду. В этих целях
необходимо, по нашему мнению, в ст. 2 ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» внести дополнение (п.3), закрепляющее
следующееположение:«Земельныйучастокизземель сельскохозяйственного
назначения может быть приобретен в собственность или в аренду
дееспособным физическим лицом, имеющим специальное
сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в
9
сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, в Уставе которого
закреплено, что производство, переработка и хранение сельскохозяйственной
продукции является одним из основных видов его деятельности; имеющим
квалифицированных работников со специальным сельскохозяйственным
образованием или опытом работы в сельском хозяйстве».
Представляется целесообразным разработать и утвердить
постановлением Правительства РФ Примерные договоры аренды земельного
участка сельскохозяйственного назначения. В работе предлагаются проекты
Примерного договора аренды земельного участка сельскохозяйственного
назначения и Примерный договор аренды земельного участка
сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне
арендодателя. Их принятие позволит защитить интересы как арендаторов, так
и арендодателей земельного участка, так как утвержденная форма может
стать образцом для правильного оформления договора аренды, и у
арендаторов появится возможность сравнить все положения заключаемого
договора с утвержденной формой и убедиться, что в нем нет условий,
противоречащих закону.
Арендатор, который долгое время работает на конкретном земельном
участке, добросовестно выполняет все мероприятия по повышению
плодородия почвы, вкладывая свои средства, знает особенности почвы на
данном земельном участке, соблюдает севооборот и т.п., безусловно,
заслуживает того, чтобы ему было предоставлено преимущественное права
на заключение договора аренды на новый срок. В пункте 5 ст. 9 ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» это право формально
закреплено, но с оговоркой «если иное не предусмотрено законом или
договором». «Иное» же предусмотрено буквально в следующей статье 10, в
пункте 2 которой императивно установлено, что в случае, если подано два и
более заявлений о передаче земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, в аренду, такие земельные участки
10
предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
В целях реализации преимущественного права арендатора на
заключение договора аренды на новый срок было бы целесообразно пункт 5
ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» изложить в
следующей редакции: «Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои
обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных
условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок».
Кроме того, необходимо дополнить абзац 2 пункта 2 статьи 10 ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» указанием, что
положения настоящего пункта не распространяются на случаи,
предусмотренные пунктом 5 статьи 9 настоящего Закона».
В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 Гражданского
кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему имуществом. Учитывая данные
положения, а также то, что, на наш взгляд, нельзя устанавливать одинаковые
условия для аренды земель сельскохозяйственного назначения и аренды
земель других категорий, как это сделано в ст. 22 Земельного кодекса РФ, в
диссертации обосновывается предложение внести изменение в ст.22
Земельного кодекса РФ, закрепляющее право арендатора передавать
арендованный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного
назначения в субаренду впределах срока договора аренды земельного
участка только с согласия собственника земельного участка. Защищая
интересы собственника, арендатор обязан согласовывать передачу
земельного участка в субаренду.
На основе изучения практики рассмотрения земельных споров,
связанных с арендой сельскохозяйственных земель, диссертант провел
классификацию этих споров. Основанием для классификации споров может
являться нарушение отдельных положений закона (ЗК РФ, ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О землеустройстве» и др.)
или нарушение условий договора.
11
Первую группу земельных споров составляют споры, возникающие в
связи с нарушением установленных законом правил проведения мероприятий
по выделу земельного участка, в том числе для передачи его в аренду. К ним
относятся споры по поводу местоположения земельного участка, споры,
связанные с нарушением порядка извещения других сособственников о
выделе земельного участка, споры, связанные с признанием
недействительным протокола общего собрания участников долевой
собственности.
В результате нарушения условий договора возникают споры, связанные
с неуплатой арендной платы, споры, касающиеся объекта договора аренды и
его местоположения и др.
Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена
актуальностью, новизной темы, а также практическими и теоретическими
выводами и предложениями. Основные выводы и предложения могут быть
использованы для совершенствования российского земельного
законодательства в сфере аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Теоретическая значимость заключается в возможности применения
материалов данного исследования для подготовки лекций по курсу
гражданского права в средних и высших учебных заведениях.
Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами
исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка
литературы.