12
Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1. Понятие и признаки договора аренды
В связи с крушением социалистической общественно - экономической
формации в СССР, правопреемником которого стала Российская Федерация,
и бурного развития капиталистических отношений начавшихся в девяностых
годах прошлого века, стало началом развития предпринимательских
отношений во всех сферах экономической жизни страны, в это же время,
широкое распространение получает аренда, являющаяся важнейшей основой
хозяйствования
1
.
В 1989 году был принят целый ряд нормативно-правовых актов,
касающихся аренды, которые в свою очередь стали базой для передела прав
собственности. Так, трудовым коллективам теперь разрешалось на основании
договора аренды выкупать государственное имущество и как следствие, на
практике, вылилось в расширение прав последних в управлении и
использовании так называемого хозрасчётного дохода
2
.
Договор аренды становится очень актуальным правовым средством
регулирования коммерческой и предпринимательской деятельности, в связи с
тем, что не все участники гражданского оборота имеют возможность или
намерение приобретать в собственность имущество, которое необходимо им
для осуществления хозяйственной деятельности, в данном случае,
удовлетворение потребностей участников предпринимательства
осуществляется посредством использования арендуемого имущества
3
.
Российские предприятия в рамках осуществления
1
Борисова Л.В. О проблеме законодательного регулирования оборотоспособности
объектов гражданских прав в контексте реформы гражданского кодекса Российской
Федерации // Актуальные проблемы российского права. 2017. № 1 (74). С. 126 - 131.
2
Татаркина К.П. Некоторые вопросы правового регулирования простой письменной
формы договоров по российскому и зарубежному законодательству // Юридическая наука
и правоохранительная практика. 2017. № 1 (15). С. 46 - 53.
3
Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных
норм // Пробелы в российском законодательстве. 2015. № 3. С. 82 - 84.
13
предпринимательской и коммерческой деятельности для покупки
необходимого для обеспечения такой деятельности имущества могут
использовать как собственные источникифинансирования, так и привлекать
заемные средства. «В сложных рыночных условиях у многих компаний
отсутствуют собственные источники финансирования, а заемные средства
могут быть привлечены с выплатой высоких процентов за кредит. Исходя из
этого, становится актуальным аренда имущества у арендатора»
4
.
Дать определение договору аренды возможно через уяснение сущности
этого правового института гражданского права.
Так, целью самого по себе договора аренды является предоставление
таких условий сторонам договора, которые в свою очередь способствовали
бы передаче имущества от арендодателя- арендатору.
Вообще, рассматривая такой договор как договор аренды, считаю
необходимым отметить и тот факт, что рассматриваемый вид договора
является одним из самых «древних» договоров, правовое регулирование
которого нашло отражение ещё в римском праве. Конечно, правовая база на
которой основывалось регулирование договора аренды в древнем Риме
существенно отличалась от современного понимания данного понятия и
охватывала куда больший круг правоотношений между хозяйствующими
субъектами
5
.
Так, в древнем Риме, в отличии от современного российского
законодательства, договора аренды как такового не существовало, однако,
была такая разновидность договора как договор найма вещи. В рамках такого
договора могли передаваться в найм, как движимые, так и недвижимые вещи.
Если быть совсем точным, то передавались только те вещи, которые могли
быть отнесены к не потребляемым. Римляне же включали в схему locatio-
conductioцелых три различных от себя вида обязательств: подряд, аренду и
найм услуг. Однако стоит отметить, что в римском праве определялись вещи
5
Коровинский А.И. Внутренний контроль, за использованием арендованного имущества //
Интернет -журнал Науковедение. 2014. №4 (23). С. 119 - 121.
14
как телесные, так и бестелесные, что в свою очередь объясняло их более
широкое истолкование существа аренды, в отличии от настоящего времени
6
.
Считаю необходимым также отметить, что в отличии от современного
законодательства РФ, а также выводов приводимых в настоящей
диссертационной работе, в Древнем Риме не относился к существенным
условиям договора срок, на который он заключается. Договор можно было
заключить на неопределенный срок, а расторгнуть по заявлению любой
изсторон.
Переходя к рассмотрению договора аренды в современном мире
хочется также обратить внимание на такое понятие, как субарендатор. Хоть
римское право допускало сдачу вещи в поднаём, но отражение такого
явления нашло только в отношении земельных участком. Что касается
современного Российского законодательства, можно сказать, что институт
субарендаторства получил широкое распространения в рамках
осуществления коммерческой и предпринимательской деятельности. Так, для
получения доходя, теперь совсем не обязательно производить товары или
оказывать услуги. Достаточно на условиях, взаимовыгодных для двух
сторон, заключив договор аренды передать то или иное имущество в
субаренду по ставке равной или превышающей «базовую». И конечно,
субарендатор имеет возможность принимать во временное владение и
пользование не только земельные объекты, но и транспорт, оборудование и
т.д. Законодатель на сегодняшний день не ограничивает перечень объектов
возможных к передаче в субаренду.
Также, в рамках рассмотрения отношений, возникающих при
субаренде имущества, следует обратить внимание и на тот факт, что
ответственность перед арендодателем за целостность имущества,
переданного в субаренду, в отличии от Римского права, будет лежать не
исключительно на арендаторе, а на стороне, на которую возложена такая
6
Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных
норм // Пробелы в российском законодательстве. 2015. № 3. С. 82 - 84.
15
ответственность. Так, в рамках заключения договора аренды может быть
прямо указано, что имущество, переданное по настоящему договору в аренду
предназначено для передачи его всубаренду. Ответственность перед
арендатором за техническое состояние передаваемого имущества лежит на
субарендаторе. При описании такого условия в договоре арены арендатор
может ещё на преддоговорном этапе в рамках подготовки договора
субаренды обезопасить себя от нежелательных рисков, связанных напрямую
с недобросовестным исполнением своих обязанностей субарендатором
7
.
В наше время конструкция договора аренды предполагает
удовлетворение встречных интересов контрагентов. С одной стороны,
собственник, не теряя контроля над своим имуществом, получает доход от
его использования в рамках осуществления своей предпринимательской
деятельности, а с другой - арендатор, не имея возможности приобрести
необходимое ему имущество в собственность, может его использовать.
Таким образом, достигается наибольшая результативность применения
имущества в гражданском обороте»
8
. А.А. Малова пишет: «Аренду можно
трактовать условно как своеобразную «форму собственности», когда
арендатор фактически реализует большинство прав собственника за
исключением прав владения и распоряжения»
9
.
Опираясь на существующее гражданское законодательство Российской
Федерации, Максютова А.М. и Ахтямова Е.В. в своих трудах дают
следующее определение договору аренды, они пишут: «Аренда - это договор,
по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное
владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного
ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.
7
Глызина А. А. Момент заключения гражданско - правового договора // Развитие
общественных наук российскими студентами. 2017. № 6. С. 104 - 107.
8
Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже результативности
гражданского оборота имущества // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2016. № 2.
С. 85 - 90.
9
Малова А.А. Понимание аренды (лизинга) как комбинации отношений прав
собственности // Экономика образования. 2009. № 3 - 2. С.67 - 72.
16
Согласно Гражданскому кодексу, в договоре аренды надлежит указывать
данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для
недвижимого имущества - его местонахождение и иные сведения), которое
позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в
договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным
10
.
Таким образом, основываясь на вышесказанное, можно говорить о том,
что аренда — это вид самостоятельной, осуществляемый на свой страх и
риск вид коммерческой и предпринимательской деятельности, направленный
исключительно получение прибыли от владения и пользования переданного
имущества.
Не все вещи являются объектами аренды. Гражданское
законодательство отчетливо характеризует объекты как не потребляемые
вещи, то есть те вещи, «которые не теряют своих натуральных свойств, в
процессе их использования». Это относится как к движимым, так и
недвижимым индивидуально определенным вещам»
11
.
Что касается содержания договора аренды, то оно представляет собой
совокупность всех его условий. М.З. Абесалашвили пишет: «...в свою
очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и
обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы
условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и
арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности
арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о
порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора,
регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом,
10
Глызина А. А. Момент заключения гражданско - правового договора // Развитие
общественных наук российскими студентами. 2017. № 6. С. 104 - 107.
11
Максютова А.М., Ахтямова Е.В. Гражданско - правовая характеристика института
договора аренды // Инновационная наука.2016. № 4 - 4(16). С. 154 - 155.
17
размеры арендных платежей,порядок и сроки их внесения, обычно
определяются обязанности арендатора»
12
.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Для заключения консенсуального договора необходимо достичь
согласияпо всем существенным условиям. «В соответствии со ст. 433 ГК РФ
моментом заключения договора признается окончательное получение
акцепта лицом, направившим оферту, то есть завершения процесса
оформления, достижение обоюдного согласия по всем пунктам. При этом
необходим безоговорочныйакцепт - согласие лица заключить договор на
предложенных условиях»
13
.
Взаимность договора аренды состоит в том, что каждая сторона
приобретает права и обязанности по отношению к другой стороне.
Возмездность договора аренды выражается в том, что одной из сторон
договора за предоставление во временное владение и пользование
имуществом предоставляется от другой стороны, получающей по договору
аренды имущество во временное владение и пользование определенная
договором плата, за добросовестное исполнение своих обязанностей, или
иное вознаграждение, предусмотренное договором аренды. Наиболее
распространенным видом такого предоставления есть плата в виде
денежного возмещения.
Таким образом, рассматривая договор аренды, как средство правового
регулирования предпринимательской деятельности, можно однозначно
сделать вывод о том, что в рамках заключенного договора аренды, одна
сторона (арендодатель) берет на себя обязательство предоставить арендатору
во временное владение и пользование определенное договором аренды
имущество, а другая сторона (арендатор)берет на себя обязательство
своевременного, в рамках условий заключенного договора аренды, вносить
12
Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве. 2018. №2. С. 82 - 85.
13
Грунский А.С. К проблеме понятия предмета гражданско - правового договора //
Актуальные проблемы российского права. 2015. № 2. С. 205 - 212.
18
арендную плату за пользование данным имуществом
14
.
На сегодняшний день, актуальной проблемой договора аренды остается
порядок его расторжения. «Гражданский Кодекс РФ содержит общие (ст.
450) и специальные нормы об основаниях расторжения договора аренды (ст.
ст. 619, 620), в связи, с чем возникает вопрос об их соотношении
15
.
Указанная проблема уже затрагивалась в современной юридической
литературе. Например, Т.В. Левшина занимает по данному вопросу позицию,
согласно которой: «основания расторжения договора арендатором могут
быть на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрены договором. А в
соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды по требованию арендодателя,
может быть, расторгнут только в судебном порядке». Еще более
категоричный вывод делает Иванов А.А.: «В любом случае договор аренды
может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной
стороны». Такой точки зрения придерживаются и ряд других современных
ученых - цивилистов»
16
.
Правовое регулирование договора аренды осуществляется, прежде
всего, главой 34 ГК РФ. В данной главе ГК РФ изложены как общие
положения, так и нормы, которые посвящены отдельным видам
рассматриваемого в настоящей диссертации договора, а именно договора
аренды.
Можно отметить, что согласно положениям, описанным в отдельных
параграфах гл. 34 ГК РФ аренда может регулироваться как вне
независимости от конкретного вида арендуемого имущества, так и наоборот,
определяя специфику правового регулирования именно видами объекта
договора, то есть арендуемого имущества.
Сами же виды имущества, которые можно передавать в аренду, а
14
Грунский А.С. К проблеме понятия предмета гражданско - правового договора //
Актуальные проблемы российского права. 2015. № 2. С. 205 - 212.
15
Глызина А. А. Момент заключения гражданско - правового договора // Развитие
общественных наук российскими студентами. 2017. № 6. С. 104 - 107.
16
Абесалашвили М.З. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных
норм // Пробелы в российском законодательстве. 2015. № 3. С. 82 - 84.
19
соответственно и виды договора аренды, находят своё отражение в ст. 625 ГК
РФ, где говорится об отдельных видах имущества, передаваемого в аренду.
Однако чёткого различия между тем и другим ГК не устанавливает, выделяя
в отдельные параграфы прокат, аренду транспортных средств, зданий и
сооружений, предприятий и финансовую аренду»
17
.
В современной практике можно выделить ещё один вид договора
аренды, а именно аренда нематериальных активов. Данный институт
находится ещё только на начальной стадии своего развития и у законодателя
имеются как большие возможности, так и большие задачи, связанные с
выработкой справедливых механизмов регулирования данного вида аренды.
Ведь в классическом понимании аренды, даётся понимание о передаче во
временное владение объекта, т.е. не потребляемой вещи. А можно ли отнести
к категории вещи нематериальный актив? Также, в отношении аренды
нематериальных активов можно обратить внимание на тот факт, что в
отличии от договора аренды в классическом его понимании, арендатору
даётся право временного владения и пользования, а в отношении договора
аренды нематериальных активов данный перечень дополняется ещё и
распространением.
Е.Л. Невзгодина отмечает, что «в литературе высказано мнение о том,
что предмет договора следует рассматривать как критерий классификации
его на виды, и, соответственно, все перечисленные варианты аренды
являются видами договора аренды, под которыми понимаются выделенные в
ГК РФ наиболее значимые случаи. Аренда же отдельных видов имущества в
ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Думается,
однако, что по смыслу ст. 625 ГК РФ к видам договора аренды следует
отнести лишь те, которые, с одной стороны, содержат специфические
особенности договора аренды, а с другой стороны, эти особенности
применяются к регулированию договора аренды независимо от вида
17
Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству Российской Федерации //
Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2017. № 4 (41). С. 156 - 162.
20
имущества, являющегося предметом договора.
Представляется, что с учётом этого к видам договора аренды,
специально выделенным в ГК РФ, можно отнести два - договор проката и
договор финансовой аренды (лизинг). Именно применительно к этим
договорам нормы, содержащиеся в соответствующих параграфах гл. 34 ГК
РФ, регулируют возникающие из договоров аренды отношения независимо
от конкретных видов имущества, являющегося предметом данного договора.
Так, статьи § 6 гл. 34 ГК, регулирующего договор финансовой аренды,
применяются ктакого рода договорам независимо от того, какое имущество
из допущенного законом (ст. 666 ГК РФ) в каждом конкретном случае
становится предметом договора. То же относится к договору проката -
предметом может быть любое движимое имущество, используемое в
потребительских целях (ст. 626 ГК РФ)»
18
.
На практике же общие положения регулирования договора аренды
применяются только в тех случаях, когда специальных нормы
законодательства, регулирующих тот или иной вид договора, недостаточно
для конкретного рассматриваемого случая. Кроме того, необходимо
отметить, что общие положения об аренде, без сомнения могут быть
использованы к любому договору аренды
19
.
Также отмечу, что в рамках правового поля на территории Российской
Федерации существует целый ряд законов и подзаконных актов, а также
кодексов, которые в своём действии направлены регулирование частных
видов аренды или вопросы, так или иначе касающиеся исследуемого
договора. В их состав входят, например, Земельный кодекс РФ, применяемый
к договору аренды в части земельных участков; Лесной кодекс РФ,
регулирующий требования к процедуре заключения договора аренды
касающегося лесного участка, Кодекс внутреннего водного транспорта,
18
Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже
результативности гражданского оборота имущества // Вестник ВолГУ. Серия 5:
Юриспруденция. 2016. № 2. С. 85 - 90.
19
Захаров Р.А. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества //
Имущественные отношения в РФ. 2017. № 2. С. 28.
21
который предусматривает правовые особенности договора аренды судов, и т.
д. Также, в числе специальных законов считаю необходимым упомянуть
следующие ФЗ, а именно Федеральный закон «О финансовой аренде
(лизинге)», Федеральный закон «О государственной регистрации
недвижимости»» .
Фундаментальная функция аренды состоит в том, что «в... отличие от
собственника арендатор обладает ограниченно - монопольными функциями
распоряжения и присвоения арендуемых средств производства. Собственник
лишая арендатора прав дарения, продажи и т.д., позволяет реализовать
различные (предусмотренные арендным договором) варианты,
условия,режимы их производственного использования с целью получения
(извлечения) и потребления полезного эффекта (товаров или услуг)»
.
В.Н. Овчинников пишет: «Когда собственник не является
хозяйствующим субъектом, а лишь реализует титул собственности на
определенный фактор производства, (например, на землю как природный
ресурс), он не выступает в роли собственника произведенных товарных
продуктов, а лишь получает земельную ренту, арендную плату, доход
лизингодателя, ссудный процент, как форму экономической реализации
своего права собственности»
20
.
«Осуществление функций собственника и предпринимателя в одном
лице, в одном субъекте экономических отношений возможно, но лишь при
условии, что собственник средств производства сам добровольно берет на
себя функции предпринимателя. При этом обладая для этого не только
необходимыми экономическими качествами, но и соответствующими
знаниями, умениями и навыками организации и управления производственно
- финансовой и коммерческой деятельностью предприятия (фирмы)».
Далее В.Н. Овчинников
21
продолжает: «Уступку части своих
правомочий, составляющих компетенцию владения, дающего возможность
21
Овчинников В. Н. Методология исследования отношений присвоения в рыночной
экономике // Пространство экономики. 2015. № 4. С. 9 - 14.