72
случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским
кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК
РФ)
87
.
Объективная сторона договора аренды состоит из совокупности
действий арендодателя, арендатора, их представителей, и других лиц, не
являющихся сторонами договора аренды, но оказывающие техническую,
экспертную, юридическую и иные виды квалифицированной помощи в
процессе подготовки и заключения договора аренды, основанном на
принципе свободы договора.
Действия, составляющие объективную сторону договора аренды могут
представлять собой целую систему других гражданско - правовых договоров,
заключаемых во исполнение конечной цели - заключении е договора аренды,
а также цепочку экспертных заключений, исследований и изыскательных
работ. Обычно массивный комплекс технических и юридических действий
необходим тогда, когда объект аренды достаточно дорогостоящий, крупный
и сложный.
Объективная сторона есть то, что воспринимается органами чувств.
Если объективная сторона договора аренды есть «внешнее
проявление», то есть то, что происходит в объективной действительности
(действия или бездействия), то субъективная сторона есть «внутренняя
сторона», которая проистекает в пределах психической деятельности
субъектов договора аренды.
Субъективная сторона договора аренды представляет собой
психическую деятельность лиц, в данном случае арендодателя и арендатора,
направленную на достижение консенсуса, согласование обязательных
условий договора аренды, предусмотренные Гражданским кодексом,
Федеральными законами, Постановлениями Правительства и иными
нормативными правовыми актами.
87
Климова А.Н. Особенности реализации принципа свободы договора в
предпринимательских договорах // Юридическая наука. 2016. № 1. С. 57 - 63.
73
Воля к сделке играет ключевую роль в психической стороне договора
аренды, его сторон, арендодателя и арендатора.
Понятие воли в своё время предложил ещё Аристотель. С помощью
данного понятия он пытался объяснить генезис особых действий человека,
которые должны были совершаться осознанно. Аристотель выделял
действия, возникающие из стремления души, и действия, принимаемые
человеком исключительно по решению разума. Сила, обладающая
способностью объединить действия, порождаемые стремлением души, и
порождаемые разумом, Аристотель называл волей, которая являлась особой
способностью души.
Кроме того, воля являлась не только детерминантой человеческих
действий, но и своего рода контролером, осуществляющим торможение тех
действий, которые являются негативными для человека, и, в свою очередь,
возбуждающей силой, направленной на достижение великой цели.
Когда мы говорим о «слабой воле», то понимаем, что человек
совершает действия, порождаемые душой, а эти стремления души не всегда
являются положительными, при «слабой воле» порождаемые разумом
действия уходят «на второй план». Сильная воля подразумевает контроль
разума над стремлениями сердца
88
Фундаментальной характеристикой определяющей специфику воли,
выступает поведение сознательное или осознанное, проявляемое во внешних
ивнутренних действиях, движениях, состояниях
89
.
В действующем российском гражданском законодательстве
отсутствует указание на волю участников сделки, например, ст. 153 ГК РФ
определяет сделку как действие, направленное на установление, изменение
или прекращение гражданских правоотношений. Про волю участников
сделки здесь не упоминается. Тем не менее, системный анализ норм
88
См.: Иванников В.А. Воля // Национальный психологический журнал. 2017. № 2. С. 97 -
102.
89
Петров А.Ю. Гражданско - правовое значение воли и волеизъявления в сделке //
Известия РГПУ им. А.И. Герцена. 2015. № 45. С. 56 - 65.
74
Гражданского кодекса позволяет увидеть, что воля в сделке является
первостепенной, представляет собой психическую основу сделки
90
.
«В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права
своей волей и в своем интересе. Согласно п.1. ч.1 ст. 8 ГК РФ сделка есть
основание возникновения гражданских правоотношений, а в основе сделки
лежит воля»
91
.
В ГК РФ указание на волю, как необходимый элемент сделки, есть и в
иных статьях.
Одной из распространенных концепций воли является «Воля - желание,
согласие». Данной концепции воли в большинстве случаев придерживается
юриспруденция. Суть концепции в том, что под волевым элементом вины
понимается «желание», а под волей субъектов, совершающих сделки, -
согласие, что, по существу, означает одно и то же: согласие - соответствие
желанию.
В литературе есть мнение, что сущность воли состоит в объединении
трех её признаков, то есть способность к преднамеренным, сознательным
действиям; регулирующим началом; способность активизировать действия.
Можно дать следующее определение воли. Воля представляет собой
единый комплексный процесс психического регулирования поведения
субъекта, это социально - обусловленное психофизиологическое состояние
человека, выраженное в его способности к сознательному регулированию и
активизации своего поведения.
Сущность воли состоит в способности регулировать свои действия, в
умении владеть собой
92
. «Воля находит отражение в возможности
соподчинения мотивов, целеполагании и сохранении цели, способностях
90
Черенева Е.А. Проблема воли и произвольности в психологии // Вестник БГУ.
Образование. Личность. Общество. 2016. № 5. С. 39 - 43.
91
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.
от 16.12.2019)// "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.
92
См.: Батыршина А.Р. Психофизиологический аспект проблемы воли в отечественной
психологии // СНВ. 2014. № 4 (9). С. 34 - 35.
75
прилагать волевое усилие для ее сохранения»
93
.
Воля важна для возникновения, изменения, прекращения
правоотношений, в том числе, и гражданских правоотношений.
При заключении договора аренды необходимо наличие двух атрибутов
субъекта - активности и сознания, без которых невозможно
целенаправленное действие и осознанное отражение
94
.
Субъективная сторона договора аренды, есть внутреннее психическое
отношение лиц, заключающих договор, имеет в своем основании помимо
воли, мотив и цель.
Цель — это осознанное представление о конечном результате, на
который направлен преднамеренный процесс.
Воля, мотив, цель представляют собой единый процесс,
проистекающий в человеческой психике.
При заключении договора аренды каждая сторона имеет свой интерес,
у арендодателя он состоит в том, чтобы, в соответствии с договором передать
своё имущество во временное владение и пользование арендатору, в свою
очередь, получать арендную плату от арендатора, то есть получать доход от
своего имущества. Интерес арендатора в том, что, не имея средств или
желания приобретать в собственность необходимое ему имущество, он
получает его во временное владение и пользование от арендодателя за плату
и на определённый срок. Таким образом, стороны договора аренды имеют
корреспондирующие интересы. При наличии желания, достижения согласия,
активного поведения, направленного непосредственно на заключение
договора, арендодатель и арендатор реализуют свои гражданские права,
заключая договор аренды.
«Одним из оснований для признания договора недействительным
является порок воли, вызванным виновным поведением контрагента либо
93
Семенова Т.С. Изучение воли и произвольности у старших дошкольников // Известия
ПГУ им. В.Г. Белинского. 2012. №28. С. 1042 - 1046.
94
См.: Быкова А.В. Разработка характеристики понятия субъекта как носителя
причинности для обеспечения развития личности в образовательном процессе // Вестн.
Том.гос. ун-та. 2013. № 376. С. 142 - 148.
76
иных лиц. В ст. 179 ГК РФ говорится о недействительных сделках с
пороками воли, вызванными виновным поведением контрагента либо иных
лиц, то есть о сделках, совершенных под влиянием обмана, насилия, угроз,
злонамеренного соглашения, а также кабальные сделки»
95
.
Интересна позиция А.В. Ленец, отмечающая, что «обман представляет
собой речевое действие или поведение, которое при своеобразной подаче
вводят партнера в заблуждение, а ложь это речевое действие говорящего,
которое намеренно искажает факты действительности. Между обманом и
ложью существует разница. Ложь имеет место, когда не удалось убедить
адресата лжи, обман, в том случае, где удалось убедить получателя»
96
.
Обман - это, прежде всего, умышленное искажение действительного
положения вещей, сознательная дезинформация контрагента,
преднамеренное введение его в заблуждение относительно определенных
фактов, обстоятельств, событий в целях побудить его по собственной воле,
фальсифицированной, однако, ложными сведениями или умолчанием об
истине, совершить или нет определенные действия, либо бездействовать
97
.
Насилием является причинение участнику сделки физических или
душевных страданий с целью принудить к совершению сделки
98
.
Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица
посредством заявлений о причинении ему какого-либо зла в будущем, если
оно не совершит сделку. Как и насилие, угроза может быть направлена и
против лиц, близких участнику сделки.
Злонамеренное соглашение означает, что «обе стороны достигнувшие
95
Потапенко С.В., Зарубин А.В. Недействительность сделок с пороками воли, вызванными
виновным поведением контрагента либо иных лиц // Известия БГУ. 2016. № 3. С. 123 -
127.
96
Ленец А.В. Отечественные и зарубежные теории лжи и речевого обмана // Вестник
ЧелГУ. 2008. №
26. С. 79 - 86.
97
См.: Комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации. Изд. 3 - е, изм. и доп.
Под общей редакцией Генерального прокурора Российской Федерации, профессора Ю.И.
Скуратова и Председателя Верховного Суда Российской Федерации В.М. Лебедева - М.:
Издательская группа НОРМА ИНФРА М, 1999 - 896 с.
98
См.: Гражданское право России. Особенная часть: учебник / А.П. Анисимов, А.Я.
Рыженков, С.А. Чаркин. - Москва: Юрайт, 2015. - 703 с.
77
такого соглашения действовали злонамеренно, то есть вопреки интересам
представляемой стороны сделки»
99
. Например, представитель арендодателя
или арендатора не имеет права своими действиями причинять вред интересам
представляемого.
Под кабальной сделкой следует понимать заключение сделки с лицом,
которое вынуждено соглашаться на крайне невыгодные для себя условия
вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка, как
правило, приносит большую прибыль злоупотребляющей стороне, при этом
понимающей, что согласие получено под влиянием обстоятельств,
граничащих с форс - мажором. Например, когда жителям сгоревшего поселка
предлагают для восстановления жилищ взять в аренду оборудование,
технику с уплатой арендных платежей, превышающих в несколько раз
суммы, которые арендодатели могли получить в нормальных условиях, если
бы пожар не случился.
В условиях экономического кризиса, неустойчивой конъюнктуры
рынка, нестабильности национальной валюты, возможны ситуации, когда
предприниматели берут на себя риски и заключают сделки на явно
невыгодных для себя условиях, из - за опасения негативных экономических
перемен в стране.
Также нужно учитывать, что предприниматели осуществляют свою
деятельность самостоятельно и на свой риск. Поэтому при заключении
сделки может иметь место коммерческий просчет. Такие сделки не могут
быть признаны кабальными.
Предусмотренные в п. 2 ст. 179 ГК РФ последствия
недействительности рассматриваемых сделок именуются односторонней
реституцией и носят конфискационный характер для контрагента
потерпевшей стороны. Помимо этого, это лицо обязано возместить
потерпевшему причиненный реальный ущерб, который должен быть
99
Владимирова И.А. Юридико - технические трудности разграничения злоупотреблений
правом и порочных сделок: пропедевтический аспект // Юридическая техника. 2015. №3.
С.131 - 133.
78
доказан
100
.
В предпринимательской деятельности не редкостью становится и такое
явление как принуждение к совершению сделки или к отказу от её
совершения, за такие действия в Уголовном кодексе Российской Федерации
устанавливается уголовная ответственность в статье 179 УК РФ.
В данном случае имеет место воздействие на волю контрагента путем
угроз в целях принудить его к совершению сделки или отказаться от её
совершения.
Целью статьи 179 Уголовного кодекса Российской Федерации
«Принуждение к совершению сделки или к отказу от её совершения»
является защита правового оборота от незаконного вмешательства и, в
частности, права участников правового оборота на свободу и автономность
волеизъявления при совершении сделок.
Можно сказать, что в российском законодательстве есть достаточно
надежные правовые средства защиты участников гражданского оборота,
физических и юридических лиц, предпринимателей и коммерсантов.
Как было отмечено выше, субъективная сторона договора аренды
представляет собой психическую деятельность лиц, в данном случае
арендодателя и арендатора, направленную на достижение консенсуса,
согласование обязательных условий договора аренды.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику, Арендодателями могут быть также лица,
уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
101
.
Арендодатель и арендатор, как субъекты договора аренды, в
соответствии с российским законодательством имеют права и обязанности.
По договору аренды основная обязанность арендодателя заключается в
предоставлении арендатору имущества, в состоянии соответствующим
100
См.: Гражданский кодекс РФ с комментариями/[Электронный ресурс]
URL:http://stgkrf.ru/658(дата обращения 21.01.2020).
101
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г.№ 14 -
ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2015.- № 5.- Ст. 410.
79
условиям договора, то есть, в данном случае, имеются в виду, качество и
целевое предназначение имущества, кроме того, имущество сдается в аренду
вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено
договором.
Вместе с имуществом арендодатель должен передать арендатору
соответствующую документацию, например, инструкцию, сертификат
качества, техническую документацию.
В случае если, принадлежности и необходимые документы не
переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так,
как следует из условий договора, арендатор имеет право потребовать их
предоставления, либо расторжение договора. В обоих случаях арендатор
вправе требовать возмещения убытков, причиненных арендодателем в
результате исполнения обязательства ненадлежащим образом.
Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в
срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии в разумный срок.
При невыполнении данной обязанности арендатор имеет право истребовать
имущество у арендодателя в судебном порядке (ст. 398 ГК РФ).
В том случае, если в результате задержки в передаче имущества
арендодателем арендатор потерял интерес к исполнению договора, то он
вправе заявить требования о расторжении договора и о возмещении убытков,
причиненных арендодателем в результате неисполнения договорных
обязательств.
К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые
вынужден нести арендатор, например, в связи с наймом аналогичного
имущества у другого лица; упущенная выгода, вызванная бездействием, из -
за неполучения предмета аренды в срок.
Во всех случаях ответственность за недостатки имущества, сданного в
аренду возлагается на арендодателя.
Арендодатель не отвечает за те недостатки, которые арендатор должен
был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности
80
при заключении договора.
Обязанности арендатора. Можно выделить три основные обязанности
арендатора:
1) арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, если такие условия не
определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК
РФ);
2) арендатор обязан вносить своевременно арендную плату за
пользование арендованным имуществом;
3) арендатор обязан осуществить возврат арендованного имущества по
истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по
другим основаниям.
В заключение отметим, что объективная сторона договора аренды, есть
объективная деятельность, то есть то, что воспринимается органами чувств,
участников арендных отношений, направленная на достижение желаемого
результата - заключение договора аренды.
Объективная сторона договора аренды состоит из совокупности
действий арендодателя, арендатора, их представителей, и других лиц, не
являющихся сторонами договора аренды, но оказывающие техническую,
экспертную, юридическую и иные виды квалифицированной помощи в
процессе подготовки и заключения договора аренды, основанном на
принципе свободы договора.
В объективной стороне договора аренды реализуются права и
обязанности арендодателя и арендатора, как до, так и после заключения
договора аренды. Непосредственно своими действиями, самостоятельно и по
своей воле арендодатель и арендатор реализуют комплекс прав,
предусмотренных российским законодательством.
Субъективная сторона договора аренды представляет собой
психическую деятельность лиц, в данном случае арендодателя и арендатора,
направленную на достижение консенсуса, согласование обязательных
81
условий договора аренды, приобретают и осуществляют свои гражданские
права своей волей и в своем интересе.
Одним из оснований для признания договора недействительным
является порок воли, вызванным виновным поведением контрагента либо
иных лиц.
За принуждение к совершению сделки или к отказу от её совершения в
статье 179 Уголовного кодекса Российской Федерации устанавливается
уголовная ответственность.
2.5 Проблемы и пути совершенствования договора аренды в РФ
Гражданское законодательство Российской Федерации основывается на
принципе неукоснительного исполнения сторонами обязательств, которые
они приняли на себя в соответствии с договором.
Стороны договора аренды - арендодатель и арендатор должны
соблюдать все положения Гражданского кодекса о понятиях и условиях
договора, озаключении договора, порядке изменения и расторжения
договора.
Понятие «отказ от договора» впервые появилось в ГК РСФСР 1922
года. По мнению правоведов того времени, основанием для отказа от
договора могло являться обстоятельств в виде утраты интереса к договору.
По поводу одностороннего отказа от договора, в свое время, высказал
свою позицию К.П. Победоносцев, суть которой заключалась в том, что
действие договора может быть бессрочным, может зависеть от исполнения
действия, составляющего предмет и цель договора, также нет договоров,
которые стороны не могли бы прекратить стороны по своему усмотрению.
Нетдоговоров, которые связывали на целую жизнь.
Современное гражданское законодательство при регулировании
одностороннего отказа от договора употребляет следующие понятия:
«односторонний отказ от исполнения договора» и «односторонний отказ от