82
договора». В данном случае возникает неопределенность в терминологии.
102
Проблемы, возникающие в процессе исполнения договоров аренды,
могут быть, следующие, например, когда арендатор использует имущество
не по назначению, нарушает существенные условия договора, совершает
действия, существенно ухудшающие имущество, не вносит арендную плату,
не производит капитального ремонта имущества (в тех случаях, когда он
должен его производить) .
Целевое назначение использования арендуемого имущества следует
указать непосредственно в договоре аренды для того, чтобы не возникало
конфликтных ситуаций в процессе исполнения договора аренды
103
.
В том случае, если договором аренды не определено назначение
имущества, передаваемое арендатору, то следует исходить из общих условий
эксплуатации объекта.
Гражданский кодекс определяет ряд случаев, когда непосредственно
устанавливается целевое назначение объекта аренды, например, по договору
проката имущество (телевизор, холодильник, стиральная машина, предметы
мебели и т.д.) передается арендатору для использования в потребительских
целях, для удовлетворения бытовых нужд.
Примером нарушения исполнения договора аренды может быть такая
ситуация, когда по договору аренды передано в пользование нежилое
помещение для торговли продовольственными товарами, а арендатор стал
использовать помещение не по указанному назначению, и организовал в нем
производственный цех. В данном случае арендодатель вправе потребовать
расторжение договора и возмещения убытков.
Нарушение существенных условий договора может выражаться в
несвоевременности внесения арендных платежей. Арендодатель имеет право
требовать от арендатора уплаты денег или в натуре плодами, продукцией,
102
См.:Попондопуло В.Ф. Ответственность за нарушение обязательств: общая
характеристика и проблемы // Ленинградский юридический журнал. 2010. № 1.С. 79 - 101.
103
См.: Актуальные проблемы гражданского права. - М.: Юнити - Дана, Закон и право,
2014. - 544 с.
83
полученных от использования имущества.
104
Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной
платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия
пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества
существенно ухудшились.
В ст. 619 ГК РФ устанавливается, что арендодатель может потребовать
расторжения договора аренды в случае, если арендатор более двух раз
подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит
арендную плату. На практике арендатор может платить арендные платежи,
но не полностью, а частями, с задержками или регулярно нарушать сроки
внесения арендной платы. Такие действия арендатора, в большинстве
случаев, причиняют вред арендодателю, но, тем не менее, указанные
действия не являются основанием для расторжения договора. В юридической
литературе есть позиция, суть которой в том, что необходимо максимально
поддерживать стабильность гражданского оборота и предпочтительнее
оставлять такие договоры в силе. Сторонники такого воззрения считают, что
хотя со стороны арендатора и имеет место ненадлежащее исполнение своих
обязательств, но арендодатель может восстановить свои права путем
взыскания задолженности по арендной плате и неустойку за просрочку
платежа. Несмотря на то, что платежи осуществлялись не в полном объеме
или несвоевременно ст. 619 ГК РФ не подлежит применению.
М.Е. Мещерякова
105
пишет: «В соответствии с подпунктом 1 пункта 2
статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть,
расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой
стороной. Таким образом, если арендодатель, заявляя иск о расторжении
договора аренды в связи с внесением арендной платы не в полном объеме,
докажет, что такое нарушение договора является существенным, договор
104
Свириденко О.М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом
арендатора от договора аренды // Журнал российского права. 2015. № 12 (228). С.112 -
119.
105
Мещерякова М.Е. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя //
Имущественные отношения в РФ. 2016. №3. С. 72 - 74.
84
подлежит расторжению судом на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ».
Кроме того, к существенным нарушениям относятся случаи, когда
арендатор, например, допускает на арендуемые площади сторонние
организации, осуществляет перепланировку помещений без согласия
собственника, нарушает санитарно - гигиенические, технологические,
технические нормы и регламенты.
Если арендатор не делает текущий ремонт, что существенно ухудшает
состояние арендованного имущества, то в судебном порядке арендодатель
вправе потребовать досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2
ч.1 ст. 619 ГК РФ
106
.
К проблемам, возникающим в процессе исполнения договора аренды,
можно отнести факты нарушения арендатором требований Земельного
кодекса. Например, когда арендатор использует земельный участок не в
соответствии с целевым назначением и принадлежностью к определенной
категории земель, причиняет вред земельному объекту. Арендатор
земельного участка обязан осуществлять мероприятия по охране земель,
лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры
пожарной безопасности, не допускать загрязнение, истощение, деградацию,
порчу, уничтожение земель. Кроме перечисленного, на арендатора
земельного участка, в соответствии с Земельным кодексом, возлагаются иные
обязанности. Соответствующие требования по использованию земли
закреплены в ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации
107
.
Если арендатор при исполнении договора аренды осуществляет данные
действия, то в соответствии с Гражданским кодексом (ст. 619), арендодатель
вправе потребовать досрочного расторжения договора. Это право может быть
реализовано через суд, который при рассмотрении соответствующего иска
проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих право
106
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г.№
14 - ФЗ (ред. от 29.06.2015) // Собрание законодательства РФ. - 2015.- № 5.- Ст. 410.
107
См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136 - ФЗ // Собрание
законодательства РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4378.
85
арендодателю право на расторжение договора, а при установлении данных
обстоятельств, иск удовлетворяет.
Перечень оснований, позволяющий арендодателю требовать
досрочного расторжения договора, установленный в ст. 619 ГК РФ, не может
быть сокращен по усмотрению сторон. В договоре аренды могут быть
указаны и иные основания дающие право на досрочное расторжение
договора, но они обязательно должны быть связаны с существенными
нарушениями обязательств.
Отметим, что существенным признается нарушение обязательства
одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при
заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Однако в законе не конкретизируется, что понимается под
существенным нарушением договора одной из сторон. Получается, что в
случае обращения с иском в суд арендодателя или арендатора о расторжении
договора аренды, сторонам придется доказывать, что указанные нарушения
являются существенными.
О.М. Свириденко
108
отмечает, что в Гражданский кодекс РФ включена
статья 450.1, «положениями которой предусмотрена сама возможность и
установлен механизм реализации права на отказ от договора (исполнения
договора) или от осуществления прав по договору. С 1 июня 2015 года
признан утратившим силу п. 3 ст. 450 ГК РФ, предусматривавший
следующее: в случае одностороннего отказа от исполнения договора
полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или
соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или
измененным.
Анализ проекта изменений ГК РФ свидетельствует о существенном
реформировании института отказа от исполнения договора, что требует
108
Свириденко О.М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом
арендатора от договора аренды // Журнал российского права. 2015. № 12 (228). С.112 - 119.
86
болеепристального дальнейшего научного осмысления и детальной
регламентациипрактики применения указанных норм судами»
109
.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать
досрочного расторжения договора только после направления арендатору
письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства
в разумный срок.
Законодательного определения «разумный срок» на сегодняшний день
не существует. «Разумный срок» - оценочное понятие. Отсутствие в законе
определения данного понятия негативно влияет на правоприменительную
практику. Легальное определение «разумный срок» должно соответствовать
международным критериям и не должно выражаться в конкретной цифре или
установлении определенных сроков, в пределах которых, должно быть
принято то или иное решение. «Разумный срок» должен учитывать интересы
всех участников судопроизводства, приводить их к определенному балансу
110
Арендатор аналогично, как и арендодатель, может потребовать
досрочного расторжения договора аренды. Например, когда арендодатель не
предоставляет в пользование арендатору имущество, создает
препятствования пользования имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества.
В случае не предоставления арендодателем арендатору имущества
(строительная техника, оборудование, производственные линии) в
соответствии с договором, арендатор может потребовать возмещения
понесенных им убытков.
Проблема с исполнением договора аренды может возникнуть в том
случае, если имущество переданное арендатору имеет недостатки,
109
См.: Чечеткина Т.В. Определение понятия «Разумный срок» в гражданском
судопроизводстве // Вестник ЧелГУ. 2017. №19 (348). С. 29 - 31.
110
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №
14 - ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2015.- № 5.- Ст. 410.
87
препятствующие его пользованию, и которые не были оговорены
арендодателем при заключении договора и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора. В этом случае арендатор в
соответствии с положениями ст. 620 ГК РФ может требовать досрочного
расторжения договора судом.
Ещё одним основанием для досрочного расторжения договора аренды
по требованию арендатора, если арендодатель не производит являющийся
его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные
сроки (ст. 620 ГК РФ). Основной критерий, по которому можно определить
капитальность ремонта — это то, что в результате такого ремонта
происходит существенное изменение или улучшение технических
характеристик объекта аренды.
В процессе исполнения договора аренды возможна ситуация, когда
арендатором обнаруживается непригодность имущества для использования в
силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В этом случае
предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу
обстоятельств непреодолимой силы
111
.
«Термин «случайность» охватывает все ситуации наступления вредных
последствий, не связанные с волей лица, вызванные непостоянными, не
определяющими друг друга зависимостями, в том числе
вследствиеобстоятельств непреодолимой силы и невиновного поведения
должника»
112
.
Под непреодолимой силой в юридической литературе понимают
«явления природы стихийного характера: землетрясения, пожары,
наводнения, цунами и т.д. Экстремальные ситуации: война, эпидемии,
111
См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2008
№ Ф09- 757/08-С6 по делу № А07-16779/2006.
112
Кузнецова О.А. Случай и случайность в гражданском праве//Сибирский юридический
вестник. 2015.
№ 2. С. 39 - 44.
88
забастовки и т.д.» .
Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в
случаях, когда это произошло по его вине.
Очевидно, что для арендатора, получающего имущество по договору
аренды, является важным знание того, что имущество свободно от прав
третьих лиц или обременений.
Чтобы не возникали проблемы в процессе исполнения договора
аренды, при его заключении арендодатель должен предупредить арендатора
о правах третьих лиц, на передаваемое имущество. Такая обязанность
арендодателя носит императивный характер.
Если арендатор получил информацию от арендодателя, что имущество,
находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении третьих
лиц, имеют место иные обременения имущества, арендатор, проанализировав
ситуацию, оценив последствия, которые могут наступить для его
хозяйственной деятельности, в результате пользованием обременённым
имуществом, принимает осознанное решение о том, заключать ли договор
аренды или нет.
Чтобы не возникли проблемы при исполнении договора аренды,
арендатору ещё в преддоговорном процессе следует выяснить, является ли
арендодатель, фактически обладающий имуществом, его собственностью или
находится у него на основе иного вещного права.
Если имущество находится у арендодателя не в собственности, а на
основе иного вещного права, то, возможно, понадобиться необходимость
получить согласие собственника, которым может выступать, например,
государственный орган. Такое согласие собственника должно быть отражено
в договоре аренды
113
.
Следует отметить, что в случае сдачи имущества в субаренду
арендодателем, который является арендатором по основному договору, то
113
Иванова С. Н. Классификации обстоятельств непреодолимой силы в современном
гражданском праве // Бизнес в законе. 2013. № 2. С. 197 - 198.
89
необходимо получить согласие соответственно основного арендодателя.
В Гражданском кодексе предусмотрены ограничение на передачу
имущества в субаренду, например, имущество по договору проката не
подлежит передаче в субаренду, предприятия как единый имущественный
комплекс не подлежит субаренде.
Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду, если в договоре
аренды на данное действие установлен запрет.
Для того чтобы договор аренды был исполнен и не имел негативных
последствий для арендодателя и арендатора, многие предприниматели,
коммерсанты, юристы, экономисты рекомендуют детально
проанализировать, верифицировать всю имеющуюся информацию о
контрагенте.
Следует уделить особое внимание свидетельству о внесении записи в
государственный реестр индивидуальных предпринимателей и юридических
лиц. Рекомендуется собрать информацию о финансовой благонадежности и
состоятельности контрагента, деловой репутации на соответствующем
рынке, методах и способах хозяйствования, масштабах деятельности.
Немаловажной будет и собранная информация, которая характеризует
руководство фирмы. Например, наличие у руководителей высшего
образования соответствующего профиля, опыта работы на аналогичных
должностях, общий трудовой стаж, наличие или отсутствие судимостей,
сведений об административных наказаниях.
В условиях развитой рыночной экономики, некоторые психологии
специалисты смежных наук, считают важными критериями оценки
руководителя: его личностные качества, стиль руководства, умение общаться
с подчиненными, уровень креативности, способности принимать верные и
обоснованные решения в нестандартных или чрезвычайных
ситуациях,личностные компетенции.
В заключение отметим, что стороны договора аренды - арендодатель и
арендатор должны неукоснительно исполнять принятые на себя
90
обязательства в соответствии с договором. Тем не менее, так происходит не
всегда и в процессе исполнения договора аренды могут возникнуть
определенные проблемы.
На практике, к основным проблемам, возникающим в процессе
исполнения договора аренды, можно отнести следующие ситуации.
Арендодатель не предоставляет в пользование арендатору имущество,
препятствует его использованию, не проводит капитальный ремонт
имущества, если это входит в обязанности арендодателя, в установленные
договором сроки. Арендатор использует имущество не по его целевому
назначению, совершает действия существенно ухудшающее имущество, не
вносит или регулярно задерживает арендные платежи. Кроме
вышеперечисленного, стороны договора аренды могут совершать иные
нарушения в процессе исполнения договора аренды, касающиеся объекта
(предмета) договора, сроков договора, арендной платы.
Чтобы минимизировать возможность возникновения проблем в
процессе исполнения договора аренды, стороны должны грамотно и
ответственно подходить к преддоговорному процессу. Стороны должны
собрать друг о друге максимум информации, касающейся финансовой
благонадежности, деловой репутации, руководства фирмы. Кроме того, в
интересах арендатора знать о наличии или отсутствии обременений
имущества, которое ему передается по договору. В интересах арендодателя
проанализировать благонадежность арендатора, в том числе, будет ли
арендатор своевременно вносить арендные платежи, использовать
передаваемое имущество по назначению, не будет ли совершать
умышленные действия по существенному ухудшению имущества. При
заключении договора аренды необходимо привлекать соответствующих
экспертов и специалистов. Договор должен быть безупречен с юридической
точки зрения.
Арендодатель, как и арендатор, могут потребовать досрочного
расторжения договора. Порядок досрочного расторжения договора аренды
91
потребованию арендодателя предусмотрен ст. 619 ГК РФ, а по требованию
арендатора ст. 620 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного
расторжения договора только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный
срок. В настоящее время, в действующем российском законодательстве
отсутствует определение термина «разумный срок».
Выводы по второй главе:
Россия занимает лидирующие позиции по количеству земель
сельскохозяйственного назначения, а именно 0,88 гектара пашни на человека.
К сожалению, даже при таком богатстве необходимыми ресурсами в стране
наблюдается кризис села и недостаточное продовольственное обеспечение
внутри государства.
Существуют некоторые проблемы, связанные с арендой земель
сельскохозяйственного назначения. Важность этих проблем напрямую
связана с ценностью земель данной категории назначения. Дело в том, что
арендатор напрямую использует данный участок и от него в большей мере
зависит сохранность и сохранение плодородности почв на данном участке.
Согласно статье 22 Земельного кодекса РФ и статье 3 Федерального закона
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные
юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства могут
иметь земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
только на праве аренды.
Зачастую для покупки земли используются родственные связи, когда
юридическое лицо оформляется на родственников и супругов, имеющих
российское гражданство. Все эти манипуляции нарушают закон, так как по
факту земельный участок находится в руках иностранного гражданина или
иностранного юридического лица. Таким образом, нарушая закон,
иностранные производители не только составляют конкуренцию местным
производителям, но и в прямом смысле воруют деньги из бюджета.
У данного явления есть причины: